증권사 등 해외 부동산투자 줄부실…금감원, 긴급점검
미래에셋 홍콩 빌딩 투자 2500억 손실…자산가 등 투자원금 2800억 중 90% 손해 우려…건물 매각가 '반토막'…글로벌 금리인상 여파
4년 전 미래에셋증권이 주도해 홍콩 랜드마크 오피스빌딩 측에 빌려준 2800억원이 대부분 증발할 위기에 놓였다. 보증을 선 홍콩 억만장자가 파산하고, 고금리 상황에서 빌딩 가격이 급락하면서다. 이번 해외 부동산 손실은 빙산의 일각이다. 저금리 시절 한국 증권사들이 앞다퉈 나선 해외 대체투자가 무더기 부실로 돌아오고 있다.
7월16일 금융투자업계에 따르면 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩을 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG)에 매각했다. 이들은 매각대금 7억1300만달러를 챙겨 원금 회수에 성공했다. 반면 2019년 6월 중순위(메자닌)로 2억4300만달러(당시 환율 기준 2800억원)를 대출해준 미래에셋 측은 건진 게 없는 것으로 파악된다. 당시 미래에셋은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다.
국내 증권사와 보험사, 연기금 등 기관투자가는 물론이고 개인 ‘큰손’들도 우리은행 미래에셋증권 등에서 펀드에 가입했다.이번에 빌딩 매각이 마무리되면서 미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 7월18일 집합투자재산평가위원회를 열고 펀드 자산의 80~100%를 상각할 예정이다. 연 5% 수익을 원한 국내 금융회사와 초고액자산가(VVIP)는 90% 안팎의 손실을 볼 것으로 예상된다.
해외 오피스빌딩을 비롯한 대체투자 부실은 올해부터 줄줄이 수면 위로 불거지고 있다. 저금리 시절이던 2017년께부터 집중된 해외 대체투자의 만기가 올해부터 속속 돌아오면서다. 잠재된 손실 규모가 수십조원에 이를 것이란 추정도 나오지만 정확한 수치는 공개되지 않고 있다. 금융당국은 곧 증권사 해외 대체투자 담당자들을 소집해 피해보상, 충당금 등 대책 마련을 논의한다.
고금리에 보증섰던 홍콩 갑부도 파산…미래에셋, 원금 2500억 날릴 판 '초비상’
2019년 중반 미래에셋증권이 주선했던 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩(사진) 관련 대출 상품은 한국에서 인기가 높았다. 당시 건물주인 홍콩 상장기업 골딘파이낸셜홀딩스는 선순위 8억6700만달러, 중순위(메자닌) 4억3400만달러 등 약 13억달러를 리파이낸싱(차환)했는데, 미래에셋증권은 연 8% 수준의 금리를 받는 조건으로 중순위 대출에 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 댔다.
투자자들은 줄을 섰다. 대출 안정성이 남달랐다. 다른 메자닌 대출 상품과는 달리 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스뿐 아니라 최대주주인 판수퉁 회장까지 보증을 선다는 점이 투자자들을 안심시켰다. 그는 포브스 선정 억만장자이자 유명한 부동산 재벌로 개인 자산만 6조원 안팎에 이르는 인물로 알려졌다. 빌딩 자체도 흠잡을 곳이 없었다. 홍콩의 새로운 비즈니스 허브로 주목받은 주룽반도 동부지역인 이스트 카오룽에 있는 이 오피스 빌딩은 지상 27층 규모(연면적 7만4322㎡)로 2016년 준공된 빌딩이었다.
미래에셋, 대체투자 손실…'5%금리' 안정적 구조에 인기
한투증권·우리은행 VVIP 투자…한은 노조도 기금 20억 넣어
●홍콩 갑부 파산에 고금리 직격탄
이 대출 상품은 만기가 10개월 수준으로 짧은 데다 연 5% 수준의 수익을 추구했다. 최소 가입금액 10억원 이상인 초고액자산가(VVIP) 자금이 몰렸다. 우리은행, 미래에셋증권 등에서 1600억원이 넘는 VVIP 자금이 유입된 것으로 파악된다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 경쟁 증권사도 자기 돈을 태웠다. 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 넣을 정도였다.
미래에셋은 골딘파이낸셜글로벌센터 대출 주선을 해외 대체투자의 시그니처 딜로 홍보했다. 당시 싱가포르투자청(GIC), 도이체방크 등 글로벌 투자자와 어깨를 나란히 하면서 리파이낸싱에 초대된 한국 금융회사는 미래에셋이 유일했다.
하지만 2020년 4월 만기가 1년 연장되더니 예상 밖의 문제가 터지기 시작했다. 판 회장이 무리하게 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생하면서 유동성 위기가 빚어졌다. 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 그는 중국 은행 등 채권자에 1억달러를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다.
그가 지배하던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능에 빠졌다. 채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 소송전으로 비화했다. 결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이 발생했다. 우리은행은 관련 펀드를 이미 90% 안팎 상각, 피해 보상 절차를 진행할 예정이다.
관련 펀드 240억원을 조성한 미래에셋 계열사 멀티에셋자산운용도 18일 펀드자산을 90% 안팎 상각하기로 했다. 미래에셋 관계자는 “고금리 직격탄을 맞았지만 아직 최종 손실이 확정된 것은 아니다”며 “빌딩 대주주였던 골딘파이낸셜홀딩스 자산 매각을 통해 펀드 손실을 최소화할 수 있도록 최선을 다하고 있다”고 말했다.
●메자닌 집중 투자했다가 뒤늦게 비상
이번 미래에셋의 골딘파이낸셜글로벌센터 대출 손실 건은 메자닌 투자의 위험성을 고스란히 보여준다는 지적이다. 고금리 상황에서 빌딩 가격이 떨어지면서 선순위가 아닌 메자닌 대출자는 전혀 보호받지 못했기 때문이다. 한국 증권사들은 조금 더 높은 금리를 추구하기 위해 메자닌 대출을 집중적으로 늘려왔다.메자닌 대출 상품은 요구 수익률이 높은 공제회, 보험사들을 공략하기 쉬웠다.
문제는 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 인프라 등 대체투자 자산에 메자닌 대출로 들어가면서 계약 구조를 면밀하게 살피지 않았다는 점이다. 메자닌 대출은 대부분 실제 부동산 소유 주체와 직접적인 대차 계약을 맺지 않아 기한이익상실(EOD)이 발생하면 투자자의 권리를 제대로 행사하기 어렵다. EOD 이후 선순위가 모든 권리를 갖고 중·후순위는 전액 손실을 보는 사례가 허다하다.
롯데손해보험과 메리츠증권의 ‘미국 텍사스주 프론테라 가스복합화력발전소’ 공방이 대표적이다. 롯데손보는 메리츠증권 측이 조성한 메자닌 펀드에 투자했으나 선순위 대출에 대한 EOD에 따라 전량 손실을 보면서 소송에 나섰다. 한 대체투자 운용사 관계자는 “글로벌 대체투자시장에서 메자닌은 국내와 계약 구조가 달라 불리한 경우가 많은데 저금리 상황에서 한국 증권사들이 금리만 보고 앞다퉈 투자했다가 곤란한 상황에 빠졌다”고 했다.
해외 빌딩 '고가 매입' 부메랑…금감원, 점검 나서
이지스운용, 獨 빌딩 차환 난항…투자자들, 추가 자금 요청에 난색
해외 오피스빌딩을 비롯한 대체투자에서 2023년부터 무더기 부실이 나타날 것으로 우려된다. 저금리 국면에 앞다퉈 해외 부동산 쇼핑에 나섰던 국내 금융투자업계의 대규모 손실이 불가피하다는 지적이다. 고금리 상황에서 리파이낸싱(차환) 만기가 돌아오면서 초대형 증권사를 중심으로 타격이 클 것이란 우려가 제기된다.
7월16일 금융투자협회에 따르면 국내 증권사·자산운용사의 공·사모 해외 부동산 펀드 순자산은 7월13일 기준 76조107억원으로 2018년 말(39조6293억원) 대비 5년여 만에 91.8% 증가했다. 국내 증권사와 운용사의 해외 부동산 쇼핑은 글로벌 저금리와 함께 해마다 10조원 가까이 늘었다. 업계는 부동산 펀드에 더해 도로, 항만, 터널, 유전·가스 시설 등에 투자하는 인프라 펀드 자산까지 포함하면 150조원에 달할 것으로 보고 있다.
해외 대체투자 익스포저(위험 노출)가 커지자 금융감독원은 모니터링을 강화하고 있다. 금감원은 7월20일 해외 대체투자와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 증권사 임원들을 불러 간담회를 열고 투자 자산 관리에 만전을 기하도록 했다. 증권사들의 시스템 위기로 이어지지 않게 하기 위해서다. 한 증권사 임원은 “대체투자 관련 충당금과 피해 보상 문제를 집중 다룰 것으로 안다”고 말했다.
국내 증권사·자산운용사들은 2010년대 중반 저금리 국면에 해외 대체투자로 몰려갔다. 주식과 채권 수익률이 낮아 중위험·중수익을 내건 부동산 대체투자 상품이 잇따라 설정됐다. 급기야 프랑스 파리 라데팡스 등 일부 유럽지역에서는 한국 증권사끼리 빌딩 인수를 놓고 경쟁을 벌이는 촌극이 빚어지기도 했다. 해외 대체투자 열풍이 과열되며 비싼 가격에 매입하자 마중가 타워, CBX타워 등이 저금리 시기에도 셀다운에 실패하는 사례가 발생했다.
당시 매입한 자산이 지난해부터 몰아닥친 고금리 여파로 줄줄이 리파이낸싱에 어려움을 겪고 있다. 국내 출자자(LP)들은 운용사의 추가 자금 투입 요청에 몸살을 앓는다. 해외 자산의 감정평가를 새로 받게 되면 담보인정비율(LTV)이 높아져 LTV를 맞추기 위한 추가자금 투입 요청이 들어오기 때문이다. 운용사들은 펀드 투자자에게 공문을 보내 추가 출자를 요청하고 있다.
이지스자산운용은 2018년 이지스글로벌부동산투자신탁229호를 통해 담은 독일 트리아논 빌딩의 담보가치 하락으로 리파이낸싱에 어려움을 겪고 있다. 미국 워싱턴DC 소재 ‘1750K 스트리트빌딩’, 맨해튼 ‘20 타임스스퀘어’, 라스베이거스 ‘더드루호텔’ 등이 이미 손실을 보기도 했다.
증권사發 리스크 경고등…금감원 “손실흡수 능력 확보하라”
증권사 CRO 불러 집중관리…부동산PF 연체율 15.88% 급등세…해외부동산 리스크까지 불거져
경기 상승국면에서 증권사들이 너도나도 뛰어들었던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 경기 하강으로 인해 부실로 변화하고 있다. 해외 부동산 부실 위험까지 겹치면서 증권사발(發) 리스크가 확대되자 금융당국이 증권사 최고 리스크관리 책임자(CRO)를 소집해 집중 관리에 나섰다.7월20일 금융감독원은 국내 증권사 10곳의 CRO 등과 ‘부동산 익스포저(비중) 리스크관리 강화 간담회’를 개최했다. 금감원은 현재 증권사 부동산 익스포저 관련 리스크는 충분히 관리 가능한 수준이라면서도 부동산 경기 침체 장기화 우려로 간담회를 개최했다고 설명했다.
금감원은 증권사 CRO들에 ▲부동산 PF 대출 연체율의 안정적 관리 ▲충분한 손실흡수 능력 확보 ▲투자자 피해발생 가능성 최소화 등을 주문했다. 구체적으로 금감원은 증권사들이 부동산 PF건 중 회수가 불가능한 부실채권으로 판단하는 경우에는 조속히 상각하고, 사업성 저하가 우려된다면 외부매각·재구조화 등으로 신속히 정리하라고 했다.
특히 부동산 PF 부실의 ‘뇌관’으로 꼽히는 브리지론(bridge loan: 자금이 급히 필요할 때 일시적으로 조달하기 위해 도입되는 자금)과 관련, 대출만기 연장, 인허가 지연 등으로 사업 진행이 불투명한 브리지론에 대해서는 대손충당금을 충분히 적립하라고 했다. 충당금 산정기준도 최대한 보수적으로 운영할 필요가 있다고 했다.
간담회를 주최한 황선오 금감원 금융투자 부원장보는 “만기연장 등 특이 동향에 대해 일일 모니터링을 하는 한편, 충당금 설정, 부동산 익스포저 평가의 적정성 등을 수시로 점검하겠다”며 “리스크관리가 취약한 증권사에 대해서는 별도 관리방안을 제출해 점검하고 CEO 개별 면담을 하는 등 집중하여 관리할 예정”이라고 말했다.
금감원의 우려는 부동산 PF 관련 지표들이 확연하게 안 좋아지는 모습을 띠고 있기 때문이다. 이날 국회 정무위원회 소속 윤창현 의원실이 금감원으로부터 제출받은 금융권별 부동산 PF 연체율(3월말 기준) 자료에 따르면 보험(0.66%), 저축은행(4.07%), 여신전문(4.2%), 상호금융(0.1%)보다 증권사들의 부동산PF 연체율은 15.88%로 높은 편이다. 특히 2022년 말 대비 3개월 만에 5.5%포인트나 급등했다. 증권사의 부동산PF 대출잔액은 5조3000억원이다.
전체 금융권의 부동산 PF대출 연체율도 상승했다. 2023년 3월 말 기준 2.01%로 2022년 말의 1.19%보다 0.82%포인트 급증했다. 2020년 말 0.55%, 2021년 말 0.37%에 불과했던 부동산 PF 대출 연체율이 2%대를 넘어선 것이다. 전체 부동산 PF 대출잔액도 3월 말 기준 131조6000억원으로, 작년 말 130조3000억원 대비 1조3000억원이 늘어났다.
여기에 악화하고 있는 해외 부동산 부실 문제도 크다. 경기 하강과 재택근무 확산이 맞물리면서 전세계적으로 상업용 부동산 공실률이 커지고 있고, 해외 부동산에 투자한 증권사들이 자금을 제대로 회수하지 못할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 건별 투자 금액이 큰 데다 지분이나 중·후순위 대출이 많아서 증권사 건전성이 순식간에 어려워질 수도 있다.
금감원은 이날 간담회에서 상시적으로 자체점검을 해서 투자대상의 손실징후 발생 시 재무제표에 적시 반영해 줄 것과 부실이 발생할 경우 투자자금 회수 가능성을 높여주는 담보, 보증, 보험 등 투자자 권리 구제장치가 실효성 있게 작동하는지 점검할 필요가 있다고 증권사들에 재차 강조했다.기업의 재무상황을 점검하는 신용평가사들은 하반기 부동산 경기회복이 쉽지 않을 것으로 내다보고 있다.
한국기업평가, 한국신용평가, 나이스신용평가는 최근 증권업의 하반기 등급 전망을 ‘부정적’으로, 산업 전망은 ‘비우호적’이라고 진단했다. 나이스신용평가는 보고서에서 증권사 부동산 PF 익스포저에 대해 “상환순위, 투자지역, 용도 측면에서 타 금융업종보다 위험도가 높다”며 “미국과 유럽 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 매매가격이 하락하면서 초대형 증권사의 익스포저가 큰 해외대체투자도 리스크가 작지 않다”고 평가했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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