"주택 공급대란 막아라"…지방 미분양 '양도세 면제' 추진
정부, 9월 주택공급 대책…리츠 활용 미분양 주택 매입…건설사 PF 보증 규제 완화도
정부가 ‘주택 공급 가뭄’을 해소하기 위해 공공주택 공사비 인상과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규제 완화를 추진한다. 미분양이 심각한 지방에선 양도소득세 면제 등 세제 혜택을 주는 방안도 검토하기로 했다.9월7일 국토교통부와 건설업계에 따르면 정부는 세금과 금융, 공급 등을 아우르는 ‘주택공급 활성화 대책’을 이달 말 발표할 예정이다.
공공주택을 지을 때 원자재와 인건비 상승에 따른 비용 증가를 공사비에 반영하고 지방 미분양 해소 방안 마련, PF 연대보증 관행 개선 등도 주요 논의 대상이다.당장 공사비 갈등으로 멈춰 선 전국 3만8600가구 규모의 민간 참여 공공주택 사업장에 대해선 원가 상승을 고려해 공사비 인상을 추진하는 안을 유력하게 검토한다.
미분양 지역에선 5년간 양도세 면제 등 세제 혜택과 민간 리츠(부동산투자회사)를 활용해 미분양 주택을 매입하는 방안을 추진한다. 수도권과 달리 대구 울산 등 지방에선 누적된 미분양 물량으로 중견 건설사의 자금난이 가중되고 있어서다.PF 대출 때 연대보증을 요구하는 관행도 규제 완화 테이블에 올랐다. 업계에서는 이 같은 관행이 사실상 보증 리스크를 건설사에 전가해 사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다고 주장해 왔다.
지난해 하반기 이른바 ‘레고랜드 사태’를 계기로 치솟은 PF 조달금리를 인하하는 방안도 검토할 방침이다. 오피스텔을 주택 수 산정에서 제외하는 등 중소형 주택 공급을 위한 비아파트 규제 완화안도 대책에 포함할 가능성이 높다.정부는 시장에 확산하는 공급 부족 우려를 조기에 차단하겠다는 방침이다. 원자재 가격 상승과 PF 대출금리 인상 등이 맞물리며 올 상반기 주택 착공 물량은 1년 전의 반 토막 수준이다. 김승배 한국부동산개발협회장은 “3년 뒤 입주 대란을 막기 위해 소형 주택 규제를 완화하고 PF 대출의 물꼬를 틀 필요가 있다”고 지적했다.
“공급대란 막아라”…공사비 올려주고 오피스텔 주택수 제외
정부가 주택 공급을 확대하기 위해 세금 금융 등 전방위 규제 완화 방안을 검토 대상에 올린 것은 주택 공급이 절박한 위기 상황이고, 중견 건설사의 자금난이 심각하다고 판단했기 때문이다. 당장 올 들어 7월까지 전국 누적 분양 물량은 7만9631가구로 전년 동기 대비 44.4% 급감했다. 2~3년 뒤 주택 공급량의 선행지표인 착공 물량 역시 같은 기간 반토막(-54.1%) 났다. 3년 뒤 전국적으로 주택난이 현실화할 가능성이 커지자 정부는 민간의 주택 공급 역량을 강화할 수 있는 공급대책 마련에 나섰다.
●공사비에 발목 잡힌 공공주택
공급을 가장 빨리 늘릴 수 있는 방안은 공사비 갈등으로 차질을 빚고 있는 전국 ‘민간참여 공공주택사업’의 정상화다. 2014년 시작된 민간참여 공공주택사업은 공공이 토지를 제공하면 민간이 분양·임대주택을 공급하는 사업이다. 최근 발주처와 시공사 간 공사비 갈등으로 전국 39개 사업장, 3만8609가구의 적기 공급이 불투명해졌다.
국토교통부가 지난 3월 ‘민간참여 공공주택사업 시행지침’을 개정해 급격한 물가 변동에 따른 사업비 조정 근거를 마련했지만 아직 사업비를 상향한 곳은 없다. 이번에 공사비 현실화 등 민간의 주택 공급 참여 지원안을 확정할 계획이다.
건설사에 대한 공공의 연대보증 강요도 공급을 가로막는 요인이다. 주택도시보증공사(HUG)는 재건축·재개발사업뿐 아니라 일반 대출 보증에서도 관행적으로 건설사의 연대보증을 요구하고 있다. 최근 서울 등 사업성이 좋은 수도권 사업장에까지 연대보증을 요구해 아예 시공을 포기한 건설사까지 나왔다. 건설업계 관계자는 “책임준공을 하고 있는데 연대보증까지 요구하니 건설사의 재무 부담이 가중될 수밖에 없다”고 했다.
●지방 미분양 ‘위기’…세제 완화 등 거론
민간 건설사의 부담을 가중하는 미분양 문제에 대한 해법도 공급 확대에 필수적이다. 정부는 미분양이 심각한 지역에만 5년간 양도소득세를 면제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 민간 리츠를 활용해 지방의 미분양 주택을 매입하는 방안도 거론되는 대책 중 하나다. 미분양 해소로 민간 건설사에 자금을 돌게 해 주택 사업을 추가로 할 수 있게 하려는 것이다.
건설업계 관계자는 “전국적으로 미분양이 6만 가구를 웃도는 데다 지방에선 여전히 증가세를 보이고 있다”며 “특히 ‘준공 후 미분양’이 늘어나고 있어 세제 혜택을 포함해 적극적인 위기 대응 방안 마련이 필요한 시점”이라고 지적했다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 지난달 29일 “시장에서 소화하는 방법이 원칙이지만 최후의 부분에 대해 공공의 역할이 있을 수 있다”고 했다.정부는 고사 상태에 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 다시 활성화하기 위한 금융대책도 논의하고 있다.
구체적으로는 현재 연평균 10%가 넘는 PF 대출 금리를 연 5~6%까지 낮추는 방안 등이 검토되고 있다. 투자금융업계 PF 관계자는 “전국 대부분의 PF 사업장이 산소호흡기를 끼고 연명하는 상태”라며 “미분양이 해소되거나 금리가 내려가지 않으면 연내 지급불능을 선언하는 사업장이 줄줄이 쏟아질 수 있다”고 말했다.공사 기간이 짧아 공급 효과가 큰 중소규모 주택 공급을 확대하는 방안도 거론된다.
주거용 오피스텔과 도시형생활주택 등 전용면적 85㎡ 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 게 골자다. 역세권 등 도심에 주거시설 공급을 늘리기 위해 건축 규제와 학교용지부담금을 완화하는 방안도 검토 대상이다.그동안 시장을 모니터링하는 데 그친 국토부도 대책 마련에 적극적이다. 국토부 관계자는 “상반기 분양 등 공급이 감소한 데 문제의식을 갖고 있다”며 “주택 공급을 가로막는 불필요한 규제는 적극적으로 완화할 방침”이라고 설명했다.
2~3년 후 주택공급대란 온다…2023년 착공 실적 '반토막’
주택공급의 선행지표인 인허가·착공 물량이 올해 7월까지 급감한 것으로 나타났다. 특히 2~3년 뒤 입주 물량을 결정하는 착공과 분양은 1년 전보다 반토막 났다. 이러한 추세가 지속될 경우 주택 수급에 영향을 줄 수 있다는 우려가 제기된다.
8월31일 국토교통부가 발표한 '2023년 7월 주택통계'에 따르면 7월 전국 주택사업 인허가 물량은 1만8065가구로 전년 동월 대비 37.5% 줄었다. 올해 초부터 7월까지 누적 인허가 물량도 20만7278가구로 집계돼 지난해 같은 기간보다 29.9%(29만5855가구) 감소했다.
7월 누계기준 수도권 주택 인허가 물량은 7만8889가구로 전년동기대비 28.2% 감소했으며 같은 기간 지방은 12만8389가구로 30.9% 줄었다. 착공과 분양물량도 반토막 났다. 2023년 들어 7월까지 전국 주택 착공 실적은 10만2299가구로 지난해의 절반(54.1%) 이상으로 쪼그라들었다. 특히 같은 기간 서울의 착공 실적은 4만2696가구로 전년동기대비 67.9% 급감했다. 수도권은 53.7%, 지방은 54.6% 감소했다.
또다른 주택공급 선행지표인 아파트 분양실적도 줄었다. 2023년 7월까지 분양 승인(실적)은 7만9631가구로 2022년 같은 기간보다 44.4% 감소했다. 수도권은 31.7% 줄었으며, 지방은 55% 감소했다. 과거 아파트 분양이 가장 적었던 시기는 2013년이다. 당시 분양물량이 12만6389가구였다는 고려하면 현재 분양 시장이 심각한 침체기에 빠져있다는 것을 알 수 있다. 다만 올해 들어 7월까지의 누계 준공 실적은 21만8618가구로 전년 동기보다 2.1% 늘었다.
이처럼 인허가와 착공, 분양 등 주택공급 선행지표들이 일제히 감소세를 보이면서 주택 공급에 차질을 빚을 수 있다는 우려가 나온다. 통상 주택은 착공 2∼3년 뒤, 인허가 3∼5년 뒤 실제 공급이 이뤄지기 때문이다.
●미분양 주택 5개월 연속 감소세…주택거래량 전달보다 소폭 감소
미분양 주택은 5개월 연속 감소세를 보였다. 7월말 기준 미분양 주택은 총 6만3087가구로 전월(6만6388가구) 대비 5.0%(3301가구) 감소했다.
전국 미분양 가구는 지난 2월 7만5438가구까지 치솟았다가 지난 3월(7만 2104가구) 11개월 만에 다시 감소세로 돌아선 뒤 5개월 연속 감소세를 보이고 있다.
수도권 미분양이 8834가구로 전월 대비 16.3%(1725가구) 줄었고, 지방 미분양도 5만4253가구로 2.8%(1576가구) 줄었다. 규모별로는 85㎡ 초과 중대형 미분양이 전달보다 4.6% 감소한 8834가구였고, 85㎡ 이하 미분양은 5만4253가구로 2.8% 줄었다. 공사가 끝나고도 분양되지 못해 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 9041가구로 전월(9399가구) 대비 3.8% 줄었다.
주택 거래량은 전달 대비 감소세로 돌아섰다. 7월 전국의 주택 매매량은 4만8170건으로 전달(5만2592건)보다 8.4% 감소했다. 지난해 같은 기간(3만9660건)보단 21.6% 증가했다.
수도권이 2만2179건으로 전월 대비 7.5% 감소했으나 전년 동월 대비 32.5% 증가했다. 지방은 2만5991건으로 전달보다 9.1% 줄었으나 지난해 같은 기간과 비교해 13.7% 늘었다. 서울 아파트 거래량은 7월 6081건으로 6월(6674건)보단 줄었지만 2022년 같은 달(4858가구)보다 25% 증가했다.
정부, 공공 발주 앞당기고 인허가·착공 속도…"공급 위축 우려 불식“
원희룡 "연말까지 인허가·착공 속도에 집중"…금융당국, 건설사에 담보 등 현금 확보 압박
정부는 연말까지 공공 발주를 앞당기고 인허가, 착공에 속도를 내 공급 위축에 대한 우려를 불식시키겠다는 각오를 밝혔다.원희룡 국토교통부 장관은 9월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '건설산업 정상화 태스크포스(TF) 회의' 이후 기자들과 만나 "연말까지 남은 3~4개월 동안 공급 부족을 해소하지 못하고 쌓이게 만드느냐, 지금 공급 최저점을 찍고 늘어나게 하느냐는 2~3년 뒤 아주 큰 차이를 불러올 것"이라고 말했다.
그러면서 "준공, 분양은 서두른다고 해서 바로 되는 게 아닌 만큼 올 4분기에는 주택 공급 선행 지표인 인허가와 착공에 더 집중하고, 내년에는 모든 게 전반적으로 맞물려 정상 속도를 낼 수 있게 만들겠다"고 말했다.
당장은 어렵겠지만, 공급 촉진과 확대로 갈 수 있도록 초기 비상 단계의 흐름을 반전시키겠다는 것이다. 이를 위해 현재 할 수 있는 수단을 총동원한다는 방침이다.
우선 한국토지주택공사(LH)의 토지 제공, 발주, 지방자치단체와 하는 사업 등의 진척 상황을 국토부가 직접 챙기면서 인허가에 속도를 낸다. 원 장관은 "역량을 집중해 12월(연말)에 공공 인허가 물량은 목표를 맞추거나 넘길 수 있도록 하겠다"고 강조했다.
원희룡 국토교통부 장관이 9월6일 오전 서울 강남구 건설회관에서 열린 '건설산업 정상화 태스크포스(TF) 킥오프 회의'에서 발언하고 있다.
민간 주택공급 활성화를 위해선 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 건설 금융과 보증 지원을 확대한다는 계획이다. 지난해 10월 PF를 유동화한 기업어음(ABCP)을 발행해 유동성 위기를 넘긴 기업들이 오는 10월, 11월 어음 만기를 맞는다.
원 장관은 "금융당국과 함께 현금이 잠겨 있는 사업장, 미분양이나 공사기간 지연으로 현금 흐름이 막혀 있는 사업장 몇곳에 대해 논의했다"며 "당장 도래하는 어음 만기는 해소 가능한 것으로 보고 있다":고 말했다.
이어 "금융당국이 담보 설정, 추가 출자 등을 통해 대출금을 막을 수 있는 현금을 마련하라고 (건설사를) 압박하고 있다"며 "사업장을 일부 매각하거나 공동 사업자를 끌어들이는 요구도 하고 있다"고 부연했다. 인허가나 착공을 진행하지 않는 좋은 토지를 팔거나 담보로 제공하라는 의미다.
원 장관은 다만 공동주택용지 전매 허용은 "너무 앞서간 것이고 그동안의 정책 흐름과도 동떨어져 있다"며 선을 그었다. 공급 측면 인허가나 청약, 분양과 관련된 여러 규제들에 전방위적으로 접근하고 있는 건 맞지만, 유동성 관련 대책과 순환 등의 문제가 우선한다는 판단이다. 그는 "토지 전매를 허용해야 하는 것 아니냐는 문제 제기가 나오는 것은 사실이지만, 과거 토지만 확보하면 몇백억 단위의 수익을 얻을 수 있어 내부 담합 형태로 진행되는 문제가 있었다"며 "이 경우 공공택지를 받은 건설사가 몇 년 사이 수조원의 성장을 이루는 업계 왜곡 현상이 심했다"고 지적했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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