“모아타운 성공, 주차장·녹지 등 인프라에 달렸다”
서울시, 전문가 포럼 개최…토지의 효율적 활용 최대 관건 부상…성동‧중랑 일대 사업지 3곳 추가 선정…현재까지 서울 시내 총70곳 추진…2026년까지 ‘100곳’ 목표
서울시가 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 모아 공동개발하는 도시정비사업 모델인 ‘모아타운’ 사업의 활성화를 위해 힘을 쏟고 있다. 해당 사업 방식은 주거지를 블록 단위로 모아 단지를 조성하는 개념으로, 촘촘한 관리 체계를 구축할 수 있다는 장점과 함께 주변에 편의시설까지 함께 마련해 양질의 주거지를 개발하며 입주자들의 수요를 모을 수 있다.
강북구 번동 모아타운 재개발 조감도. /사진제공=서울시
●대규모 재개발 난해한 노후 저층 주거지 공동개발…편의시설까지 마련
‘모아타운’ 사업은 여건상 대규모 재개발을 수행하기 어려운 10만㎡ 미만, 전체 노후도 50% 이상의 노후 저층 주거지를 대상으로 정비사업을 추진하기 위해 마련됐다. 2022년 초 강북구 번동 일대에서 사업이 처음 결정된 이래 현재까지 서울 각지에서 70곳의 사업이 진행 중이다.
●자치구 공모‧주민 제안 통해 시작…자치구청‧서울시 검토 후 계획 승인
해당 사업 방식은 자치구 공모나 주민 제안을 통해 진행된다. 매년 자치구 대상 공모를 통해 20곳의 모아타운 예정 지역을 선정해 개소당 2억 내외로 관리계획 수립비 및 주차장 등 기반시설 조성비를 지원하는 한편, 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출할 수도 있다.
다만, 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상이거나 2개소 이상의 모아주택 사업시행 예정지 각각의 대상 토지 면적 2/3 이상 동의를 받아야 하는 요건이 충족되어야 한다.자치구나 주민을 거쳐 신청을 마치면, 본격적인 진행 절차에 돌입한다. 먼저 관할 자치구에서 슈퍼블록 단위 현황 분석 및 규모 경계를 설정하고, 기초 조사를 통해 모아타운 계획안을 작성한다.
이후 관련 부서 협의를 거쳐 모아타운 계획을 상위 기관인 서울시청에 승인 요청한다. 승인 요청을 받은 서울시는 14일 이상의 기간을 두고 주민 공람 절차를 시행하고, 통합심의를 거쳐 최종적으로 모아타운 계획을 승인‧고시한다. 서울시는 2026년까지 총100개소의 모아타운을 지정 고시하는 것이 목표다.
강서구 화곡동 일대 모아타운 추진 현장을 점검하고 있는 오세훈 서울시장. /사진제공=서울시
●모아타운 ‘1호’ 강북구 번동…단지‧우이천 경계 허문 수변감성도시 조성
대표적인 사업 구역으로는 먼저 1호 사업으로 추진 중인 강북구 번동 일대 사업을 들 수 있다. 해당 사업은 올해 7월 모아타운으로의 구역 지정 후 1년 2개월 만에 관리처분계획 및 설계를 확정하며 내년 상반기 중 착공에 돌입해 오는 2026년 7월 준공을 목표로 총 1242세대, 최고 35층, 13개동의 아파트 단지로 재탄생될 예정이다.
인근의 우이천과 연계해 가로공원 산책로‧휴게시설‧운동시설 등도 함께 정비할 예정이며, 옥외공간과 개방형 공동이용시설을 우이천변과 연결해 조성함으로써 단지와 우이천의 경계를 허물며 서울형 수변감성도시 실현에 기여할 전망이다.
●오세훈 서울시장, 9월4일 강서구 화곡동 일대 방문…“주거환경 개선 총력”
강서구 화곡동 일대 모아타운 사업도 빼놓을 수 없다. 현재 화곡동 일대에서는 총 5개의 구역이 모아타운 사업 예정지로 선정됐으며, 이로써 약 33만㎡의 노후 지역이 새로운 주거 공간으로 거듭난다.
9월4일에는 오세훈 서울시장도 사업이 진행될 화곡1동 일대 현장을 방문해 민원을 청취하고 사업 추진 현황을 점검했다. 화곡동 모아타운 관리계획 수립 현황을 관계자로부터 보고받고, 모아타운 추진을 통해 누릴 수 있는 주거환경 변화를 예시로 들며 해당 제도의 취지를 현장 주민들에게 설명했다.
이어 골목길‧건축물 등 사업 대상 구역 내 노후 상태를 직접 점검했다.이날 오 시장은 “서울시 내에는 녹지면적이 부족하거나 주차난이 심해 주거환경이 열악한 상황임에도 재개발이 어려운 동네가 많다”며, “모아타운 제도를 통해 새로운 주택을 조성하게 되면 주거환경의 질을 높일 수 있는 만큼, 서울시 주민들이 원하신다면 수년 내에 주거환경을 확실하게 개선할 수 있도록 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.
모아타운 대상지로 선정된 성동구 송정동 일원 위치도. /사진제공=서울시
한편, 8월25일에는 ‘2023년도 2차 모아타운 대상지 선정위원회’에서 결정된 사업 대상지 3곳을 추가로 발표했다. 선정된 사업 예정지 3곳은 성동구 송정동, 중랑구 망우본동, 중랑구 중화2동 등 3곳으로, 서울시 내에서 총 70곳의 모아타운 사업이 진행된다.
이번 모아타운 대상지 선정위원회에서는 반지하 주택 밀집 또는 상습침수로 인한 피해 여부, 건축물 노후도 등 정비 필요성, 주민 갈등이나 신축 등 투기 우려 여부, 기타 지역 여건을 고려한 소규모주택정비사업 추진 합리성 등을 종합적으로 검토해 선정했다고 밝혔다.
최종 선정된 3곳 역시 노후한 다세대‧다가구가 밀집돼 있어 고질적인 주차난과 열악한 기반시설로 지역 주민들이 불편을 겪어온 데다 주거환경이 노후하고 반지하 주택이 다수 분포하고 있는 실정이 반영됐다.
한병용 서울시 주택정책실장은 “모아타운 사업은 재개발이 어려운 저층 주거지의 심각한 주차난과 부족한 기반시설을 획기적으로 개선하고, 양질의 주택을 공급하는 새로운 정비방식으로 기대를 모으고 있다”며 “선정된 대상지가 신속하게 관리계획을 수립하고 사업지로 추진될 수 있도록 전폭적으로 지원할 계획”이라고 밝혔다.
10만㎡내 필지를 하나의 블록 개발…“다양한 디자인으로 삶의 질 향상” 의견도 제시
“쾌적한 환경과 중저층 주거지역이 갖는 가로의 활력을 갖추면서도 저렴한 주거를 공급할 수 있다는 게 모아주택의 큰 장점입니다.”(김지엽 성균관대 건축학과 교수)9월10일 서울시청 서소문청사 후생동 강당에서 열린 제3차 ‘모아주택·모아타운’ 전문가 포럼 현장. 이 자리에서 김 교수는 “모아타운이 우리에게 익숙한 개별 필지 개발도, 아파트단지형 개발도 아닌 ‘한국형 블록 주거지’로 자리 잡아야 한다”고 강조했다.
정비사업 관계자뿐 아니라 모아타운 사업에 관심이 있는 시민들이 다수 참석해 발표에 귀를 기울였다.9월21일 서울시에 따르면 시는 각계 전문가의 의견을 수렴하고자 지난 5월부터 ‘모아주택·모아타운 전문가 포럼’을 열고 있다.
5월 ‘노후 저층주거지 정비의 필요성과 사례’라는 주제로 문을 연 포럼은 6월 제2차 포럼인 ‘주거지 디자인 사례와 발전방향’ 모색으로 이어졌다. 이 자리에서는 기존 주택유형과 차별화되는 모아주택 디자인 가이드라인과 가로 활성화 방안이 제시되기도 했다. 10월19일에는 서울시청 다목적홀에서 관련 심포지엄을 개최할 예정이다.
고질적인 주차난과 녹지 부족, 협소한 보행 공간 등으로 살기는 불편한데 대규모 재개발은 어려운 노후 저층주거지. 서울시는 이러한 다세대·다가구 빌라촌을 정비하기 위해 지난해 ‘모아타운’을 도입했다. 10만㎡ 이내에 인접한 주택 필지를 하나의 블록으로 묶어 생활권을 개발한다는 개념이다.
모아타운 ‘1호’ 강북구 번동 지역은 시범사업 구역 지정 이후 단 1년2개월 만인 지난 8월 사업시행 계획인가를 받고 2024년 상반기 공사에 들어간다. 이 지역은 2026년 1242가구의 아파트단지로 탈바꿈하게 된다.시는 현재까지 24개 자치구에 67곳, 총 441만8355㎡ 규모의 모아타운 대상지를 선정했다. 이 가운데 9개는 고시 완료됐고, 강서구 등촌2동 2곳은 관리지역으로 지정고시 예정이다. 2022년 1월 모아주택 정책 발표 이후 시 도시재생위원회 수권분과위원회의 통합심의 안건도 크게 증가했다.
2021년 13건이던 심의 실적은 2022년 29건, 2023년 7월 기준 28건으로 늘었다.모아타운 사업이 이처럼 가시적 성과를 내고 있지만 저변 확대를 위한 노력이 절실하다는 게 10일 포럼에 참석한 전문가들의 공통적 조언이다. 아파트도 빌라촌도 아닌 제3지대에서 ‘좋은 주거’의 새로운 주택 유형을 만들어내야 하는 데다 새로운 개발 모델이 서울시 도시 공간 환경에도 기여해야 하기 때문이다.
김 교수는 모아주택이 성공적인 도시주거 유형으로 자리 잡기 위해서는 토지를 효율적으로 활용해 지하주차장과 도로·녹지 등 기반시설을 확보하는 것은 물론 연접 지역과 조화를 이뤄야 한다고 강조했다.기존 서울에 일반적으로 공급되어온 공동주택의 획일화된 주거 유닛과 판상형·타워형으로 단순화된 주동디자인 대신 다양한 디자인을 모아주택에 도입해 삶의 질을 높일 수 있다는 주장도 나왔다.
김진욱 건축설계사무소 예지학 대표는 “모아주택 디자인 가이드라인에 사업대상지의 도시 공간 구조를 분석해 인접 가로의 성격에 따라 주동을 배치하라는 핵심적 내용이 담겨 있다”며 “최대 수익과 효용성만을 따지는 안이 아닌, 일조권과 디자인의 다양성, 뷰와 경관적 측면 등 모든 것을 고려한 안을 만들 수 있는 여건이 이미 조성됐고 모아타운에서 이러한 단지가 나오지 않을까 기대한다”고 말했다.
김도년 성균관대 건축학과 교수는 마무리발언에서 “초기 아파트의 안착 과정이 얼마나 험난했는가를 기억하는 사람 중 하나로서, 모아주택이 시민들로부터 사랑받는 상품으로 거듭나기까지 부단한 노력과 설득이 필요하다고 본다”고 말했다.
남정현 서울시 전략주택공급과장은 “투기 우려와 주민 갈등이 있는 지역은 원칙적으로 모아타운 대상지로 선정하지 않을 것”이라며 “주민이 뜻을 모아 추진을 원할 경우 층수 완화와 용도지역 상향 등 다양한 인센티브를 부여해 사업이 원활히 추진되도록 최대한 지원할 계획”이라고 강조했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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