3기 신도시 아파트 3만가구 늘리고…서울 30㎞내 중소택지 푼다
정부, 9·26 부동산 대책 주택공급 활성화 방안…11월 8.5만가구 신규택지 발표…행정절차 줄여 조기 분양…PF 정상화 펀드 2조원 조성…민간사업 공사비도 현실화
정부가 경기 남양주, 하남 등에서 추진중인 3기 신도시의 개발 밀도를 높여 주택 공급 규모를 기존보다 3만가구 이상 늘리기로 했다. 또 사업비 조달에 어려움을 겪는 건설사들을 돕기 위해 공공의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모도 확대한다. 최근 금리 인상, 공사비 상승 등의 여파로 주택공급 관련 선행지표가 급속도로 악화하면서 향후 1~2년 사이 ‘공급 절벽’이 닥칠 수 있다는 우려에 대응하기 위한 조처다.
기획재정부, 금융위원회, 국토교통부 등 정부 관계부처는 9월26일 정부서울청사에서 회의를 마친 후 이같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’을 발표했다. 국토부는 “정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건이 개선되도록 돕기 위한 대책”이라고 설명했다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘부동산 관계장관회의’를 열고 이같은 내용의 주택공급 활성화 방안을 내놓았다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 9월26일 정부서울청사에서 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표하고 있다. 왼쪽은 김주현 금융위원장. 오른쪽은 원희룡 국토교통부 장관.
●3기신도시 3만 가구 추가 공급…인천계양 연내 착공 계획
정부는 공공부문 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 자족용지 비율을 줄이고 용적률을 높여 기존 17만6000가구였던 주택 수를 3만가구 이상 늘리기로 했다. 3기 신도시 공급 속도를 높이기 위해 인허가 5곳 모두의 부지 조성 작업을 2023년 중 시작하고 인천 계양에서는 연내 주택 착공도 시작한다는 계획이다.
국토부는 또 민간에서 사업을 추진하지 못하고 있는 공동주택용지를 공공사업으로 변경해 주택 5000가구를 공급하고 당초 내년 상반기 중 발표할 계획이던 신규택지 6만5000가구는 발표 시점을 올해 11월로 당기도 규모도 8만5000가구로 늘린다. 3기 신도시와 민간 택지 전환, 신규 택지 등 3가지 방법으로 총 5만5000가구를 신규로 공급하게 되는 셈이다.
기존 공급 예정이던 6만5000가구를 더하면 총 15만가구에 달한다.
청약을 기다리고 있는 수요자들을 위한 사전 청약도 준비돼있다. 윤석열 정부 공공 분양주택 브랜드인 ‘뉴홈’이 오는 12월 5000가구, 내년 1만가구 사전 청약으로 시중에 나올 예정이다.
●PF보증 확대해서 민간공급 숨통
정부는 금리 상승과 주택 경기 침체로 꽁꽁 얼어붙은 민간 주택공급 사이클을 되살리기 위한 금융지원 방안도 내놨다. 먼저 정상적인 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF) 등 정책금융기관의 PF대출 보증 규모를 기존 15조원에서 25조원으로 확대한다. 시중 금리가 너무 높아 자금을 조달하지 못하는 사업자를 위해 공적 기관이 보증을 제공함으로써 금리를 낮춰주는 것이다.
PF 보증 한도도 전체 사업비 50%에서 70%로 확대하고 심사 지표에서 시공능력순위를 제외해 중소기업도 혜택을 볼 수 있도록 했다.분양 아파트 중도금 대출에 대한 보증 비율도 90%에서 100%로 높이기로 했다. 최근 은행에서 중도금 대출 실행을 위해 과도하게 높은 계약률(70~80%)를 요구하면서 지방에서는 우량사업장인데도 중도금 대출을 구하는데 어려움을 겪는다는 여론이 확산하자 내놓은 조치다.
부실 우려 사업장은 대주단 협약을 통해 만기연장, 이자유예, 채무조정 등을 지원하고 사업·재무구조를 재편해 정상화시키는 ‘재구조화’ 작업을 지원할 예정이다. 재구조화를 돕기 위해 ‘PF 정상화 펀드’를 당초 1조원에서 2조원으로 확대하기로 했다.
●LH 택지 전매도 1년간 허용
정부는 민간분야 공급확대를 위해 1년 한시적으로 LH(한국토지주택공사) 공공택지 전매를 허용하기로 했다. 택지를 낙찰받고도 사업 자금을 구하지 못해 어려움을 겪는 기업의 땅을 개발 여력이 있는 기업에 매각할 수 있도록 길을 열어주는 것이다. 다만 전매는 1회로 제한되며, 최초 낙찰가격 이하로 팔아야 한다. 관계회사에는 팔 수 없다.
국토부는 또 신속한 도심 내 주택공급을 위해 재건축, 재개발 등 정비사업 관련 제도도 정비하기로 했다. 분쟁 우려시 조정 전문가를 파견하고 공사비 증액 등 필수 요소를 반영한 표준계약서를 마련해 활용을 권장하기로 했다. 정비사업 속도를 높이기 위해 특별시나 광역시에서 계획의 가이드라인을 사전 제시하는 것을 의무화하고 인허가 과정도 통합한다.
특히 신탁 방식 재건축은 절차 간소화로 최대 3년까지 사업 기간을 단축시킨다는 방침이다. 조합원 의견을 모으는데 드는 시간과 비용을 아끼기 위해 총회 전자 투표도 도입한다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “이번 공급 방안을 통해 올해 공급 목표인 47만가구 인허가를 달성하고 2024년까지 총 100만가구 이상의 주택을 공급할 것”이라고 말했다.
●“공급확대 의지 긍정적…민간참여 활성화엔 한계”
이와 관련, 주택업계와 전문가들은 대책 효과를 체감하기는 쉽지 않을 것으로 내다보고 있다. 정부가 인허가, 착공 감소에 맞서 선제적으로 공급대책을 제시한 것은 환영할 만한 일이지만, 중장기적으로 민간에서 공급을 늘리기에는 한계가 있다는 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양시장 청약 양극화와 물가 상승, PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결하기 위한 정부의 공급 의지 표현은 긍정적”이라면서도 “주택 등 부동산 공급시장의 공급 비탄력성을 고려하면 연내 즉각적으로 수요자가 주택공급 확대를 체감하는 것은 제한적일 수 있다”고 밝혔다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “지금처럼 여러 규제 요인을 미리 조정해 두는 것은 바람직한 대응이지만, 민간사업의 핵심이 사업성인 만큼 지금까지 미착공한 택지가 이제와서 착공을 서두를 이유가 적고, 그런 사례가 있다 해도 물량이 전체 시장에 미치는 영향은 작을 것”이라고 지적했다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “대책 중 단기 효과를 낼 수 있는 공급 내용은 3기 신도시에서의 추가 물량 확보와 공공사업 절차 단축, 민간 대상 금융지원 정책인데, 국회 논의가 필요한 부분도 많아 다소 긴 호흡에서 공급 효과를 기대해 볼 수 있다”고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “시장에서 공급 계획이 실효성 있게 작용하려면 공급 신호가 믿음이 되도록 해야 한다”고 강조했다.
공공 물량 늘리고 민간 ‘자금경색’ 뚫어 ‘공급절벽’ 해소 총력
3기 신도시 용적률 높여 3만 가구 공급…‘패스트트랙’ 총동원…절차 간소화해 공급 속도 높여
정부가 9월26일 발표한 주택공급 활성화 방안은 민간 대기 물량의 사업 속도를 끌어올리고, 공공 물량을 일부 충원하는 내용이 핵심이다. 공공 중심으로 대규모 물량을 쏟아붓는 과거 부동산 대책과 달리 주택사업을 방해하던 걸림돌을 걷어내 민간의 주택사업 여건을 개선하는 데 중점을 뒀다는 게 정부 설명이다.
원희룡 국토교통부 장관은 이날 정부청사에서 열린 공급대책 관련 브리핑에서 “경기부양이나 이를 통해 수요자들이 세금이나 금융 혜택으로 (부동산 시장에) 뛰어들도록 하는 게 목적이 아니다”라며 “가격을 직접 자극할 수 있는, 특히 수요를 진작하는 정책은 이번에 아예 검토 대상 자체에서 뺐다”고 말했다.
정부는 주택공급을 견인하기 위해 5만5000가구의 공공주택을 추가로 건설하겠다는 구상을 내놨다. 현재 3기 신도시 5곳이 17만6000가구 규모로 계획돼 있는데, 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 안에서 최대한 토지 이용 효율성을 높이는 방식으로 3만 가구를 더 공급할 여력이 있다는 것이다.
같은 공간에 더 많은 물량이 공급되면서 조성원가가 줄어 전용면적 85㎡ 기준 분양가가 약 2500만원 내려가는 부수적인 효과도 기대할 수 있다. 여기에 신규 택지 물량도 기존 6만5000가구에서 8만5000가구로 2만 가구 늘려 잡았다.민간 부문에선 인허가 이후 착공에 이르지 못하거나 중도에 멈춘 사업이 재개될 수 있도록 사업 여건을 개선하는 데 집중했다.
정부는 사업 추진이 가능한 주택 사업자에게 공공택지가 공급될 수 있도록 아파트 등을 지을 수 있는 공동주택용지 전매제한을 완화한다. 토지를 분양받은 업체가 계약 2년이 지났다면 최초 공급가 이하로 다른 사업자에게 용지를 넘길 수 있도록 할 계획이다.자금력과 사업 추진 의지가 있는 시행사와 시공사는 알짜 공공택지를 매입해 주택공급에 나설 수 있다. 기존 분양사업을 임대사업으로 전환할 수 있도록 공공지원 민간임대 공모는 연 1만가구에서 2만가구로 확대한다.
또 원자재 상승에 따른 공사비 갈등을 해결할 수 있도록 정부가 표준계약서를 활용한 공사비 조정을 지원하고, 민간 참여 공공사업의 공사비 증액 관련 기준도 정비한다.
●위축된 주택공급, 공공으로 만회…신속 공급
정부가 자금 경색과 미분양 증가 등으로 위축된 민간 부문의 주택공급을 보완하기 위해 신규 물량 5만5000가구를 포함해 총 12만 가구의 공공주택을 신속하게 공급할 방침이다. 반토막 난 주택공급을 늘리기 위해 공공택지 전매제한을 완화하고, 늘어난 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준계약서 활용을 유도한다. 당장 부족한 물량은 공공주택 공급을 늘려 보완하고, 민간 부문에서는 대기 중인 사업이 속도를 낼 수 있도록 제도를 개선한다는 게 26일 내놓은 ‘주택 공급대책’의 핵심 내용이다.
각종 행정절차 간소화 등 이른바 ‘패스트트랙’을 적용해 공급 속도를 높이기로 했다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하고, 지방공사의 공공주택 타당성 검토 등을 면제해 공급 기간을 10개월 이상 단축할 수 있을 것으로 국토교통부는 보고 있다.
정부는 이번 대책을 통해 2024년까지 총100만 가구(인허가 기준) 이상 주택을 공급하고 윤석열 정부 5년 동안 270만 가구 공급 계획을 달성하겠다는 방침이다. 건설업계 관계자는 “올해 착공이 전년 대비 반토막 난 상황에서 당장 그 공백을 메울 대책으로 미흡한 측면이 있다”고 평가했다.
●공공주택 5만5000가구 추가 공급…3기 신도시 용적률 높여 3만 가구 공급
정부는 당장 5만5000가구 규모의 공공주택 물량을 추가 확보하는 데 초점을 맞췄다. 위축된 민간 주택공급이 다시 활성화되기까지 시간이 필요하다는 판단에서다.
정부가 추가로 공급하는 공공주택은 수도권 3기 신도시 3만 가구, 신규 공공택지 2만 가구, 사업이 더딘 민간 물량의 공공 전환 5000가구 등이다. 공공 부문에서 공공주택 5만5000가구를 추가로 공급한다. 우선 3기 신도시에서 용적률을 높이거나 공원녹지 등을 활용해 3만 가구를 확보할 계획이다. 사업이 중단된 민간 공공택지를 공공주택 사업으로 전환해 5000가구를 공급한다. 당초 6만5000가구로 계획한 신규 공공택지 물량을 8만5000가구로 2만 가구 확대해 오는 11월께 발표할 예정이다.
수도권 3기 신도시에 신규 공급 물량이 가장 많다. 현재 경기 남양주 왕숙과 인천 계양, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장에서 17만6000가구가 계획돼 있다. 여기에다 쾌적한 주거환경을 유지하는 범위 안에서 용적률을 높이는 방식으로 3만 가구를 추가 공급하겠다는 게 정부의 구상이다. 3기 신도시의 평균 용적률은 196%다.
국토부는 “물량을 늘리면 조성원가 감소로 분양가 인하 효과가 있다”며 “전용면적 85㎡ 기준 분양가가 3.3㎡당 2500만원 수준이 될 것”이라고 설명했다.민간에 매각되지 않은 공동주택용지를 공공주택 사업으로 전환하는 방식도 추진된다. 현재 수도권 미매각 공동주택용지는 29개 필지로 1만4000가구 규모다. 이 중 5000가구를 공공주택 용지로 변경해 공급할 예정이다.
●서울 30㎞내 중소택지 한꺼번에 푼다
수도권 내 신규 공공택지 물량도 6만5000가구에서 2만 가구 늘어난 8만5000가구 수준으로 확대한다. 발표 시기도 2024년 상반기에서 오는 11월로 앞당긴다. 서울 반경 30㎞ 이내에 1만~2만 가구 중규모 택지가 한꺼번에 나온다는 게 국토부의 설명이다. 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역 교통망을 고려해 후보지를 선정할 계획이다.
非아파트도 사업여건 개선…다세대 주택 등 공급 위축세 심각 판단
●2억4000만원 연립·오피스텔 보유자 생애 최초 아파트 특공 청약 가능
정부가 연립·다세대 주택, 오피스텔 등 비(非)아파트 건설자금을 지원하고, 청약혜택을 확대한다. 최근 주택공급이 위축된 상황에서 단시간에 공급이 가능한 비아파트를 활용해 서민·중산층의 주거 부담을 덜어준다는 계획이다.
정부가 9월26일 발표한 주택공급 활성화 방안에는 비아파트 건설자금을 주택도시기금에서 1년간 한시 지원하는 내용이 담겼다. 가구당 7500만원을 최저 연 3.5% 금리로 대출해 준다. 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설·활용하는 경우 주택도시기금 지원 대출 한도를 최대 1억4000만원(기존 1억2000만원)으로 확대한다. 부동산 PF대출 때 건설공제조합이 비아파트 사업장도 보증할 수 있도록 해 자금 조달을 지원한다.
이번 부동산 대책이 공급 중심으로 짜여졌음에도 비아파트 분야에서는 수요가 살아날 수 있도록 규제를 완화하는 핀셋 대책이 포함됐다. 60㎡ 이하 소형주택 보유자는 청약 때 무주택자 자격을 유지할 수 있는데, 이 공시가 기준을 수도권은 1억3000만원에서 1억6000만원, 지방은 8000만원에서 1억원으로 확대한다. 시세로 치면 평균 2억4000만원 이하의 도시형생활주택(원룸, 연립·다세대 주택, 오피스텔 등)을 구입하더라도 신규 아파트의 생애최초 특별공급 청약에 도전할 수 있다는 뜻이다.
정부는 임대주택 등록 대상에 도심 내 공유주거 서비스를 제공하는 임대형 기숙사를 포함하기로 했다. 특정 학교·기업 소속 학생과 직원이 아닌 일반인을 대상으로 운영하는 임대형 기숙사 건설 때에는 취득세·종부세·양도세를 감면하고 기금 출자·융자, PF보증 등을 지원한다.
상업지역, 준주거지역 역세권(500m 내)에 건설되는 면적 60㎡ 이하 도시형생활주택에 대해서는 공유 차량 활용 때 주차장 확보 기준을 완화해 준다. 지금은 가구당 0.6대를 확보해야 하지만, 주차공간의 20% 이상을 공유차량 전용공간으로 확보할 경우 가구당 0.4대로 완화한다.
●전세사기 여파 수요 상당수 아파트行
정부가 비아파트 건설 지원에 나선 것은 아파트에 비해 다세대, 연립, 오피스텔 등의 공급 위축세가 심각하다는 판단도 작용했다. 국토교통부에 따르면 올해 1∼8월 아파트 인허가는 전년 동기 대비 36.6% 감소했지만 비아파트는 49.7% 줄었다. 전세사기에 대한 공포가 커지면서 비아파트에 대한 수요 상당수가 아파트로 이동하면서 비아파트 매매·전세시장이 동반 침체기에 접어들자 신규 공급도 감소한 결과이다.
PF대출 보증한도 50→70% 확대…민간부문 2조원 규모의 PF정상화 펀드 조성
‘캠코펀드’ 1조1000억원 규모로 9월 중 조성 완료…금융권 자체 1조 규모 별도 펀드 조성…표준계약서 기반 공사비 증액 반영
정부가 주택 공급난을 해소하기 위해 3기 신도시 3만 가구 등 총12만 가구의 공공주택을 확보하기로 했다. 이를 위해 정부와 금융권은 21조원이 넘는 자금을 추가 투입해 막힌 돈줄을 뚫기로 했다. 금융당국은 당초 15조원이던 공적보증기관의 부동산 PF대출 보증 규모를 25조원으로 늘린다. 주택도시보증공사(HUG) 10조원, 주택금융공사(주금공) 5조원이었는데 이를 각각 15조원, 10조원으로 늘린다.
PF대출 보증의 대출한도를 전체 사업비의 50%에서 70%로 늘려 사업자의 추가 자금 확보를 지원하며, PF 보증 심사기준을 완화해 보증대상 사업장을 확대하기로 했다. 또 금융당국은 민관 합동 사업장에 적극적인 금융공급을 지속할 수 있도록 ‘PF조정위원회’를 운영하기로 했다.산업은행, 기업은행, 신용보증기금 등 정책금융기관은 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 매입 한도를 늘리는 방식으로 금융지원에 나선다. 현재 P-CBO 잔여재원 4조2000억원에 추가로 3조원을 더 늘리기로 했다.PF정상화 펀드도 확대한다.
한국자산관리공사(캠코)와 신한·국민·NH·우리 등 민간투자자가 일대일 매칭으로 참여하는 ‘캠코펀드’는 1조1000억원 규모로 9월 중에 조성을 완료하며, 금융권 자체적으로 1조원 규모의 별도 펀드를 조성해 PF 사업 재구조화가 필요한 사업장을 자체 선별·지원한다. 하나·우리·NH·기업은행 등이 6000억원을, 저축은행과 여신업권이 4000억원을 조성한다. 민간 부문에서는 2조원 규모의 PF 정상화 펀드를 조성하고, 급등한 공사비를 반영할 수 있도록 제도 개선을 추진한다.
●표준계약서 기반 공사비 증액 반영
제도 개선 차원에서는 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 1년 동안 한시적으로 완화하기로 했다. 전매는 ‘계약 후 2년부터 1회에 한해 최초 가격보다 낮은 가격’으로만 할 수 있다. 이른바 ‘벌떼 입찰’을 차단하기 위해 계열사 사이 전매는 금지한다.
인건비, 원자재 가격 상승 등으로 늘어난 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 표준계약서를 활용한다. 공공공사에서 물가 변동 반영 여부를 판단하는 방식으로 활용 중인 ‘품목조정률’이나 ‘지수조정률’로 조정 기준을 명확히 하고, 공사비를 증액할 경우 금액 산출방식을 구체화한다. 기존 계약에 대해서도 공사비 조정 기준이 모호해 분쟁이 발생한 경우 조정 과정에서 표준계약서 기준을 활용하도록 권고하기로 했다.
공사비를 놓고 갈등이 잦은 재건축·재개발 정비사업은 특화된 표준계약서를 별도로 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도할 방침이다.
인허가 절차도 개선한다. 지자체 협의회를 구성해 인허가 장애 요인을 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화로 기간을 단축한다. 건축허가 시 건축·경관심의도 통합심의를 추진한다. 학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제 대상에 임대주택뿐
아니라 전용 60㎡ 이하 소형주택 분양도 포함하기로 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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