정부 공급대책에도 아파트 분양 5년 만에 최저 전망
주택경기 하락에 착공 급감…9월까지 전국 12만여 가구 분양…이대로 가면 270만호 불가능…2~3년 뒤 입주물량 감소 이어져 집값 상승 압력으로 작용 가능성
2023년 전국 아파트 분양 물량이 30만가구 안팎에 머물며 2018년 이후 5년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 주택경기 하락에 따른 인허가, 착공 실적이 감소하면서 정부가 9월 주택공급 활성화 대책까지 내놨지만, 연내 효과를 보기는 어려운 상황이다. 10월3일 부동산R114에 따르면 올해 1∼9월 전국에서 아파트 분양 물량(공공·민영 아파트, 정비사업 조합원분 합산)은 모두 12만6345가구로 집계됐다. 이 가운데 전체의 54.6%에 해당하는 6만9018가구가 수도권에서 분양했다.
반면 지방은 9월까지 5만7327가구 분양에 그쳤다. 최근 2년간 지방 물량이 수도권보다 많았지만 올해 들어 상황이 달라진 것이다. 미분양 우려가 커지고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달이 어려워지자, 지방의 분양 예정 단지 상당수가 일정을 연기한 영향이다.
●2023년 전체 물량 30만 가구 밑돌 듯…예정 분양물량 50~70%만 실제 분양 전망
지방 분양시장의 더딘 회복세 탓에 올해 전체 분양 물량도 예년보다 저조한 수준에 머물 것으로 보인다. 부동산R114 조사 결과 올해 12월까지 분양 가능성이 있는 아파트 물량은 모두 17만9000여가구다. 9월까지의 분양 실적과 남은 예정 물량 전체를 합쳐도 올해 최대 분양 물량은 30만5000여가구 수준이다. 2022년(37만1098가구)보다 17.8% 감소한 수치로, 2018년(29만9390가구) 이후 5년 만에 가장 적다.
분양 일정을 발표한 단지의 경우에도 부동산 경기에 따라 최종 일정을 변경하거나 정비사업 조합과 건설사 간 이견으로 분양을 연기하는 사례가 잦다. 업계에서는 올해 예정된 분양 물량 중 50∼70% 정도만 실제 분양으로 이어질 수 있는 것으로 보고 있다.
서울에서는 송파구 신천동 잠실 진주아파트 재건축(래미안아이파크), 서초구 반포동 신반포 15차 재건축(래미안 원펜타스), 강남구 청담동 청담삼익아파트 재건축(청담 르엘) 등이 당초 연내 분양 예정이었다가, 내년으로 일정을 넘기는 분위기다. 결국 올해 최종 분양 실적은 30만가구를 훨씬 밑돌 가능성이 크다.
분양 물량 감소는 통상 2∼3년 뒤 입주 물량 감소로 이어진다. 신규 아파트 물량이 줄어들면 다시 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다. 정부는 이같은 상황을 미연에 방지하고 공급 감소에 따른 시장의 불안 심리를 잠재우기 위해 9월에 주택공급 활성화 대책을 발표했다. 공공의 3기 신도시 건설 물량 확대와 함께 건설사의 PF 금융을 지원해 사업을 촉진하고, 비아파트의 건설자금을 지원하는 내용 등이 담겼다.
정부 대책에도 불구하고 당장 연내 분양 물량이 늘어나기는 어려운 상황이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 공급시장의 고유 속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 연내 즉각적 수요자 주택공급 체감 확대는 제한적일 수 있다”며 “당분간 서울과 수도권 인기 지역에서는 청약경쟁률이 강세를 보이고, 아파트 매수세도 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
이대로 가면 270만호 불가능…왜 1년 만에 공급대책이 다시 나왔나
주택 착공 대기물량 33.1만호로 급증…자금난에 줄도산·공급절벽 가속 우려
정부가 1년여 만에 주택 공급대책을 내놓은 것은 공급 감소에 대한 우려가 부동산시장 불안을 부채질할 것이란 위기감에 기인한 것으로 풀이된다. 2022년 8월16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’은 도시정비사업 규제 등을 풀어 5년간 270만호를 공급하겠다는 게 골자였다. 하지만 2022년 개발업계를 강타한 부동산 PF 불안이 이어지며 주택 착공 실적이 크게 쪼그라들었다. 상황이 이렇자 최근 수년 뒤 ‘주택 공급대란’으로 이어져 공급 감소에 따른 집값 상승 우려가 최고조에 달해 있는 상태다.
9월26일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 기준 민간의 주택 착공 대기물량은 33만1000호에 달한다. 지난 2020년(23만8000호)과 비교하면 약 10만호 많은 수준이다. 전년도 인허가를 받고 다음해 상반기까지 미착공된 물량 비중은 2021년 41.8%에서 올해 상반기 63.3%로 치솟았다. 7월 기준 전국 주택 월평균 인허가는 2만9611호로, 지난 3년간 월평균 수치 4만2353호의 70% 수준이다. 같은 시기 월평균 착공 건수도 1만4614호로, 지난 3년간 월평균 건수 4만1484호의 35% 수준이다.
대외 여건 악화에 위축된 민간사업자들은 사업시기를 조정하고 있다. 당장 금리·원자재 가격이 치솟아 주택 건설사업성은 갈수록 나빠지고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2018년부터 2020년까지 연평균 4% 상승했는데 2021년부터 2023년 사이에는 연평균 11% 올랐다. 이에 건설업계는 선별 수주·착공에 나서고, 분양가는 시장 침체에도 고공 행진 중이다. 분양시장 상황은 나아지고 있지만 지역별 온도차는 여전하다. 올해 6~8월 청약경쟁률은 수도권의 경우 17.5대 1, 지방은 9.3대 1이다.
특히 건설업계의 돈맥경화가 심상치 않다. 공사비와 PF 상환을 위한 신규 분양은 미뤄지거나 물량이 줄고 있다. 이런 가운데 지난 2021년 12월 3~4% 수준이던 PF 대출금리는 지난달 기준 8~9%까지 올랐고, 설상가상 신규 대출은 더 까다로워지고 있다. 부동산 PF 대출 잔액은 올해 6월 말 기준 133조1000억원까지 늘었고 연체율은 2%대를 돌파했다. PF시장 경색에 건설업계에선 줄도산 우려도 불거지고 있다.
이런 연유로 민간 공급 위축이 가속하는 가운데 공공부문 또한 한국토지주택공사(LH) 철근 누락 사태 등에 사업이 지연될 가능성이 커지고 있다. 이같은 공급 위축 전망은 거래가 활발하지 않은 상황에서도 집값 상승 압력으로 이어졌다. 몇 년 뒤 새집은 줄어들고 분양가는 계속 오를 것이란 판단에 ‘지금 가격이 가장 싸다’는 집값바닥론이 상승세를 부추긴 것이다.
부동산정책 핵심 기조인 ‘주거 안정’과 멀어지는 양상을 보이자 정부는 현 주택공급 상황을 ‘초기 비상 단계’로 규정했다. 이에 정부가 9월26일 공개한 ‘주택공급 활성화 방안’은 대규모 물량 제시나 수요진작책은 없지만 기존 계획의 차질 없는 이행과 원활한 공급 뒷받침에 방점이 찍혔다.
국토부 관계자는 “가장 큰 문제는 공급 선행지표가 안 좋은 상황”이라며 “현재 인허가를 진행 중인 19만호, 작년에 인허가를 받고 착공 대기 중인 33만호 등 총 52만호 물량이 정상적인 공급 트랙에 올라서도록 하는 것이 대책의 핵심”이라고 강조했다.
정부는 그래서 이번 대책에서 건설업계 부도위기를 막기 위해 정상 사업장에 한해 공적 보증기관의 보증 규모를 확대하고, PF 보증 심사 기준을 완화해 보증 대상 사업장을 확대하며 자금을 공급하는 데에 집중했다. 부실·부실 우려 사업장은 사업성 제고와 신규 자금 유입을 지원키로 했다.
비(非)아파트의 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원(대출 한도 호당 7500만원, 금리 최저 3.5%)해 오피스텔 등의 공급활성화를 꾀했다. 비금융 지원책에서는 공공택지 전매 제한 완화, 공공택지 계약 후 조기 인허가를 받으면 신규 공공택지 공급 시 인센티브 부여, 기존 분양사업의 신속한 임대사업 전환 등으로 민간부문의 주택공급에 속도를 낸다는 방침이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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