최고가 속출, 서울 재건축 '압여목성'에 막차까지 탄다
재건축 붐에 2년 실거주도 무력화…재건축 수주전도 치열…규제 풀리는 서울 준공업지역은 어디?…전국 아파트값 12주째 올라
최근 서울 재건축 아파트값이 큰 폭으로 오르고 있다. 특히 서울 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 이른바 '압여목성'에서 최고가 거래가 속출하고 있다. 9월29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 9월9일 압구정동 미성1차(1982년 준공) 전용면적 153㎡가 53억원(11층)에 역대 최고가로 거래됐다.
같은 면적이 지난 6월 44억원(2층)에 거래됐는데, 불과 3개월여 만에 9억원이 뛴 것이다. 신현대9·11·12차(1982년) 전용 111㎡(36평형)도 9월8일 41억5000만원(10층)에 이어 5일 뒤인 13일 43억5000만원(9층)에 거래되며 연이어 최고가를 경신했다. 압구정동에서만 8월 이후 13건의 최고가 거래가 신고됐다. 전체 거래 21건 가운데 61.9%에 해당하는 수치다.
●4개월 만에 4억6000만원 뛴 여의도 삼부
여의도동 삼부(1975년) 전용 92㎡도 9월1일 22억6000만원(11층)에 거래되며 8월 22억원(8층)보다 6000만원이 올랐다. 이 아파트 해당 면적은 지난 5월 18억원(12층)에 손바뀜한 이후 6건의 거래가 더 있었는데, 가격이 꾸준히 오르면서 4개월 여만에 4억6000만원 상승했다.
양천구 목동과 신정동에 걸쳐 있는 목동신시가지 아파트에서도 9월 들어 7건의 최고가 거래가 이뤄졌다. 특히 목동신시가지5단지 전용 142㎡는 9월21일 32억원(3층)에 거래되며 8월23일 30억원(8층)보다 2억원이 더 올라 역대 최고가를 기록했다. 성수동1가 동아(1983년) 전용 52㎡ 역시 9월4일 역대 최고가인 13억9000만원(4층)에 거래됐다.
최고가 거래가 쏟아진 ‘압여목성’은 재건축·재개발 초기 단계인 지역으로 서울시가 토지거래허가구역으로 지정한 공통점이 있다. 토지거래허가구역은 서울시가 부동산 투기를 막기 위해 도입한 제도로 일정 면적 이상 주택·상가·토지를 거래할 때 시장·구청장의 허가를 받아야 한다.
매수자는 잔금 납입일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주해야 한다. 실거주 목적으로만 거래를 허용하기 때문에 전·월세를 낀 갭투자가 차단된다. 부동산 침체기였던 2022년에는 도입 취지대로 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 아파트 거래가 줄고, 가격도 크게 떨어졌다. 투자 수요의 유입 차단 효과가 나타난 것이다.
하지만 2023년 초 정부가 안전진단 등 재건축 규제를 일부 완화했고, 서울시의 ‘신속통합기획’ 등에 따라 재건축 추진이 급물살을 타며 토지거래허가구역이 사실상 무력화(無力化)하고 있다.
●재건축 붐에 2년 실거주 의무도 무력화
한 정비업계 관계자는 “재건축 진행단계에서 안전진단 등 초기 단계에서 가격 상승이 나타나는 게 일반적인데, 규제가 완화하면서 투자자들이 몰려들고 있는 것”이라며 “재건축 아파트 투자자 입장에서 2년 실거주 의무는 큰 걸림돌로 작용하지 않은 것”이라고 설명했다. 압구정동에서 영업 중인 한 공인중개사는 “재건축 추진에 속도가 붙으면서 매물이 줄고, 호가가 많이 오른 상황”이라며 “자금 여유가 있는 사람은 ‘막차라도 타겠다’는 심정으로 높은 호가에 계약한다”고 설명했다.
실제로 부동산플랫폼 직방이 서울 신고가 거래사례 중 직전 거래가보다 많이 오른 순으로 분석한 결과에 따르면, 전국 상위 20개 사례 중 9곳이 토지거래허가구역 내 아파트로 나타났다. 또 다른 토지거래허가구역인 송파구 잠실동, 강남구 대치동 등에서도 거래가 늘고 최고가가 쏟아지고 있다. 지난 27일 조합설립인가를 받은 대치동 은마아파트에서는 올해만 101건의 거래가 이뤄졌으며, 가격도 8개월 만에 약 6억원이 올랐다.
상황이 이렇다 보니 토지거래허가구역 ‘무용론(無用論)’도 제기되고 있다. 제도의 도입 취지와 무색하게 과열 양상이 나타나고 있기 때문이다. 특히 재산권 침해 논란도 끊이질 않고 있다. 강남구의회는 9월7일 본회의에서 ‘강남구 토지거래허가구역 해제 촉구 결의안’을 가결했다. “해당 지역민이 감당할 과도한 재산권 침해를 막아 부동산 시장을 정상화해야 할 필요가 있다”는 것이다.
●상가, 오피스 거래도 막는 '과잉규제’
한 부동산 중개업계 관계자는 “재건축 아파트 투기 억제를 위해 제도가 도입됐지만, 상가, 오피스 등의 거래에도 그대로 적용돼 거래가 급속도로 위축되는 상황”이라고 설명했다.
규제를 회피하기 위한 꼼수도 등장했다. 목동의 한 공인중개사는 “일부 자산가들은 실거주 의무를 회피하기 위해 20평형대 재건축 아파트를 매수한 뒤 주소만 옮겨놓고, 아예 빈집으로 두기도 한다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “제도 도입의 실익이 크지 않고, 재산권 침해 등 ‘과잉규제’ 논란이 있는 서울시의 토지거래허가구역 지정에 대해 재검토할 필요가 있다”고 강조했다.
"여의도·압구정 잡아라"…수주전 막 올랐다
대형건설사 '하이엔드' 브랜드 총출동…노량진·과천 등 정비사업 잇달아…서울시 정비사업 인허가에 속도…정비구역 지정전부터 '물밑 작업'
‘동일 주택형 입주 때 3억6000만원 수익’(현대건설 ‘디에이치 여의도 퍼스트’) vs ‘건설사 제로 마진’(포스코이앤씨 ‘오티에르 여의도’).
서울 영등포구 여의도동 첫 재건축 단지인 한양아파트에서 ‘하이엔드’ 브랜드를 이용한 시공권 수주전이 막을 올렸다.
최대한 고급스럽게 지으면서 분담금을 최소화하겠다는 게 건설회사의 약속이다. 현대건설과 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 디에이치와 오티에르를 적용해 ‘분담금 0원·전 가구 한강 조망·고급화’ 등 파격적인 설계를 제시하면서 두 달간 조합원 설득에 나서고 있다. 노량진1구역에서도 GS건설과 삼성물산 등이 뛰어들면서 고급화를 내세울 전망이다. 경기 과천 대장 아파트로 꼽히는 과천주공 10단지도 삼성물산과 롯데건설이 시공사 선정에 강한 의지를 나타내고 있어 치열한 수주전이 벌어질 전망이다.
●여의도 한양 고급화 경쟁
정비업계에 따르면 여의도 한양아파트와 송파 가락프라자아파트의 시공사 선정 총회가 10월 29일 열릴 예정이다. 서울시 신속통합기획을 통해 용적률 600%(200ｍ 이하) 초고층 설계가 예정된 한양아파트에선 포스코이앤씨가 3.3㎡당 공사비 798만원을 제안해 화제가 됐다. 포스코이앤씨가 “회사의 모든 이익을 내려놓고 입찰에 참여했다”고 말했을 정도다.
강북에서도 3.3㎡당 800만원대에 유찰이 속출하고 있다는 점을 고려하면 파격적인 제안이라는 평가다. 맞통풍 구조로 모든 가구에서 한강 조망이 가능하도록 3면 개방 구조를 내세우는 동시에 모든 가구 전용 엘리베이터와 유럽산 마감재도 기본 옵션으로 제시했다.
현대건설은 일반분양 수익의 극대화로 동일 주택형 입주 때 분담금 ‘0원’을 제안했다. 여기에 분양수익 증가로 3억6000만원을 환급하겠다고 밝혔다. 한양아파트는 신속통합기획안에 주상복합으로 기획돼 있어 오피스텔을 분양해야 한다. 복층형 설계(층고 5.5ｍ)와 프라이빗 테라스로 분양가를 3.3㎡당 8500만원 이상으로 책정해 오피스텔에서 총 1440억원의 분양수익을 추가로 내겠다는 계획이다.
공사비는 3.3㎡당 824만원을 제시했다. 초고층에 고급화까지 계획한 것을 고려했을 때 저렴하다는 평가다. 여의도 한양아파트와 하루 차이를 두고 입찰받은 공작아파트는 관심을 두고 있던 포스코이앤씨가 발을 빼면서 대우건설 단독 입찰로 한 차례 유찰됐지만, 대우건설도 하이엔드 브랜드인 ‘써밋’을 제안했다.
●하이엔드 내세워 치열한 수주전
동작구 노량진뉴타운은 건설사의 하이엔드 브랜드를 대부분 볼 수 있게 될 격전지로 꼽힌다. 서울 지하철 1·9호선 노량진역에서 가장 가까운 데다 가구수가 2992가구에 달해 ‘노른자 땅’으로 꼽힌다. 노량진1구역은 11월20일까지 시공사 입찰을 마감하고, 2024년 초 시공사 선정 총회가 예정돼 있다. 아파트 브랜드 선호도 1, 2위를 다투는 삼성물산과 GS건설이 적극적인 수주 의사를 내비치고 있다.
앞서 노량진 2·7구역은 SK에코플랜트가 하이엔드 브랜드인 ‘드파인’을 내세워 시공사로 선정됐다. 5구역은 대우건설의 ‘써밋’, 8구역은 DL이앤씨의 ‘아크로’가 적용될 예정이다.
경기 과천 재건축의 마지막 퍼즐인 과천주공 10단지는 삼성물산과 롯데건설이 공을 들이고 있다. 1984년 준공된 아파트로 지하철 4호선 과천역에 붙어 있는 데다 용적률이 86%에 불과해 사업성이 높다.
바로 남쪽에 과천주공 1단지를 재건축해 2020년 준공한 과천푸르지오써밋, 동쪽의 과천주공7-1단지를 재건축한 과천센트럴파크푸르지오써밋에 대우건설의 하이엔드 브랜드가 적용됐다. 과천주공 10단지는 오는 30일 입찰을 마감할 예정이다. 롯데건설은 르엘 브랜드를 앞세워 도전장을 내밀 것으로 예측되고 있다.
하이엔드 브랜드 적용에는 여러 조건이 따라붙는다. 입지가 최우선이다. 현대건설은 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구와 용산구 한남3구역의 시공권을 따내면서 각각 ‘디에이치 클래스트’ ‘디에이치 한남’이라는 단지명을 붙였다. ‘디에이치 라인’ 전략의 축으로 신반포2차와 압구정도 수주하겠다는 목표다. 다른 건설사도 별도의 심의위원회를 꾸려 입지와 브랜드·사업·상품성·서비스·시공 품질·고객관리·분양 등 여러 측면에서 검토한다. 건설사 관계자는 “구체적인 적용 기준은 그때그때 조정되기도 한다”고 말했다.
●“정비계획 확정 전부터 밑작업”
정비사업으로 주택 공급에 사활을 걸고 있는 서울시가 인허가에 속도를 내면서 건설사는 조합 설립 전부터 사전 작업에 들어가는 분위기다. 특히 지난 7월부터 서울시 정비사업의 시공사 선정 시기가 사업시행계획인가 이후에서 조합설립인가 이후로 당겨졌다. 시공사 선정이 가능한 조합이 80곳으로 늘어났다. 건설사 관계자는 “여의도·용산·목동·송파·성수 일대 정비사업이 속도를 내면서 건설사도 동향 파악에 신경을 쏟고 있다”며 “정비구역 지정 전부터 고급 브랜드와 특화 디자인, 빠른 사업 진행 등을 내세워 주민들을 설득하는 분위기”라고 말했다.
관리·감독 권한이 있는 서울시는 수주전이 과열되지 않도록 최근 시공사 선정 기준을 개정해 개입할 근거를 마련해 뒀다. 시공사 선정 과정에서 조합에 제안하는 대안설계는 ‘기존 정비계획 범위’ 내에서만 허용하기로 했다. 아웃소싱(OS) 요원을 고용한 개별 홍보도 금지된다. 시공사 선정 기준 등 위반 사실이 확인되면 입찰을 무효로 본다는 규정도 반영됐다.
시공사 선정에 변수는 ‘공사비’다. 한 조합 관계자는 “브랜드도 중요하지만 하이엔드가 적용되면 특화설계로 공사비가 걱정된다는 목소리가 크다”고 전했다. 반대로 건설사들도 자재값과 인건비가 오르자 저가 수주에 망설이고 있다. 노량진1구역 조합은 3.3㎡당 공사비로 730만원을 제시하면서 삼성물산 등을 비롯한 건설사가 참여를 고심하는 것으로 전해졌다.
규제 풀리는 준공업지역…영등포구 면적 30% 준공업지역 "최대 수혜"
서울시, 연내 조례개정 추진…준공업지역서 아파트 지으면 용적률 250%→400%로 완화
서울시가 준공업지역 내에서 재건축·재개발 사업으로 아파트를 지을 때 최대 400%의 용적률을 받을 수 있도록 조례 개정을 추진한다. 오피스텔 등 준주거 시설이 우후죽순 들어서는 문제를 해결하고 양질의 주택 공급을 늘리기 위한 취지다. 준공업지역 비중이 높으면서 교통 인프라 등이 잘 갖춰진 영등포구와 강서구 등지의 정비사업이 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다.
●준공업지역에 초고층 아파트
10월6일 정비업계에 따르면 서울시는 이같은 내용을 담은 ‘준공업지역 혁신방안 및 조례개정안’을 연내 내놓을 계획이다. 준공업지역에서 공동주택을 지을 때 250%로 제한되는 용적률 기준을 법정 최대한도인 400%까지 올려주겠다는 것이다. 서울시는 다만 재개발·재건축 등 지방자치단체 차원에서 계획적 관리가 가능한 정비사업에만 용적률 특례를 주는 방안을 검토하고 있다.
서울의 준공업지역은 여덟 개 자치구 총19.97㎢로 서울 전체면적(605.59㎢)의 3.3%를 차지한다. 영등포구(5.02㎢·25.2%)가 가장 넓다. 구로구(4.20㎢·21.0%) 금천구(4.12㎢·20.6%) 강서구(2.92㎢·14.6%) 등에도 준공업지역이 분포해 있다.
정부와 서울시가 준공업지역 내 정비사업 용적률 규제를 완화하는 것은 서울에 주택을 지을 수 있는 가용토지가 부족하기 때문이다. 이미 준공업지역이 공업기능을 잃은 상황에서 불필요한 규제가 적용돼 난개발로 이어진다는 문제의식도 작용했다. 비주거 용도로 토지를 개발할 때는 지금도 최대 400%의 용적률을 받을 수 있다 보니 토지주가 차선책으로 준주거시설을 짓는 사례가 많았다.
정비업계 관계자는 “기반 시설 추가 확보 없이 지식산업센터와 오피스텔 건축으로 고밀화가 이뤄지다 보니 차량 정체, 주차 공간 부족, 보행환경 악화 등의 부작용이 상당했다”고 지적했다.
이번 조례 개정은 지난 6월 통과된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정의 후속 조치다. 영등포구를 지역구로 둔 김종길 서울시 의원도 관련 조례 개정안을 발의 했다. 서울시 관계자는 “실제 개발 때 용적률은 300%대에서 정해질 가능성이 높다”며 “양질의 직장·주거 복합 공간이 되도록 개발을 유도할 것”이라고 말했다.
●3분의 1이 준공업지역…영등포구 수혜
준공업지역 정비사업 용적률 규제완화로 개발 기대가 커진 지역은 영등포구다. 준공업지역 면적이 넓을 뿐 아니라 역세권 등 교통 요지가 많아서다. 영등포구 내 준공업지역은 전체 구 면적의 30%에 달한다. 당산동 양평동 영등포동 문래동 등지의 역세권에 몰려 있다.
재건축 연한을 채운 아파트 중에선 당산4가 현대3차, 문래동 현대6차·두산위브·공원한신 등이 사업 추진에 탄력을 받을 가능성이 크다.
지하철 5호선 양평역을 끼고 있는 양평동 일대에선 양평 11구역 재개발이 재추진될지 관심이다. 2017년 정비구역에서 해제된 이 지역은 최근 토지 소유자를 중심으로 사업 진행방식을 논의 중인 것으로 알려졌다. 인근 12구역은 3월 자이디그니티로 분양을 마쳤다. 도봉구에선 도봉동 삼환도봉과 도봉유원 아파트 등이, 강서구에선 염창동 우성1차와 현대1차아파트 등이 수혜 단지로 거론된다.
공급대책에도…전국 아파트값 12주째 올라
서울도 20주 연속 오름세…동대문구 상승폭 가장 커
정부가 9월말 ‘주택 공급 활성화 대책’을 내놨음에도 전국 아파트값은 12주 연속 오름세를 이어갔다. 서울에선 청량리 일대를 중심으로 여러 재건축·재개발 사업이 진행 중인 동대문구가 집값 상승을 이끌었다.
10월6일 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(지난 2일 기준) 전국 아파트 매매가격은 한 주 전보다 0.08% 오르며 12주째 상승 랠리를 지속했다. 9월25일 이뤄진 직전 조사 땐 전국 주간 상승률이 0.07%였는데, 이번주에 0.01%포인트 더 커졌다. 정부는 9월26일 공공주택 공급을 늘리고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 확대하겠다는 내용의 대책을 발표했다. 하지만 공급난에 대한 시장의 우려는 여전히 해소되지 않았다는 평가다. 다만 이번주는 추석 연휴가 있었던 만큼 정부 대책 효과가 시장에 반영되기까진 시간이 걸릴 수 있다는 관측이 나온다.
지역별로 살펴보면 서울(0.1%)과 지방(0.03%)은 지난주와 상승률이 같았다. 경기(0.14%→0.16%)와 인천(0.05%→0.07%)의 오름세가 가팔라지며 수도권 상승률이 지난주 0.11%에서 이번주 0.13%로 확대됐다. 서울은 20주 연속 상승 중이다. 한국부동산원 관계자는 “추석 연휴 영향으로 거래 및 매수 문의는 감소했다”면서도 “인기 단지의 매도 희망 가격 수준이 지속적으로 상향 조정되는 모습을 나타내고 있다”고 설명했다.
서울에선 동대문구(0.18%)의 아파트값이 가장 큰 폭으로 올랐다. 청량리역 일대와 이문·휘경뉴타운 등에서 새 아파트 공급이 이어지며 신흥 주거타운으로 변모하고, 수도권광역급행철도(GTX)-B·C노선 건설 기대 등이 작용했다는 평가다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동대문구 용두동 래미안엘리니티 전용면적 59㎡는 지난 1월 8억3000만원에서 지난달 3억원 오른 11억3000만원에 손바뀜했다.
성동·광진구(0.15%)와 강동구(0.14%), 영등포구(0.13%)가 동대문구의 뒤를 이었다. 전국 아파트 전셋값은 지난주 0.11%에서 이번주 0.13% 오르며 11주 연속 뜀박질했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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