서울서 찾기 힘든 ‘중저가 아파트’…매매거래 4건 중 1건만 6억 이하
서울 6억 이하 아파트 비중 25.6%…중저가 아파트 거래 비중 ‘역대 최저’…집값 상승 여파
서울에서 맞벌이하는 결혼 3년차 L(36)씨는 지난 5월 경기도 하남시의 아파트 한 채를 5억9000만원에 샀다. 3억5000만원의 대출을 낀 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻) 매수’였다. 이씨는 “직장(잠실)과 가까운 송파·강동은 물론 하남·성남에서도 6억원으로 살 수 있는 집을 찾기 어려웠다”고 말했다.
서울·경기도에서 6억원 이하에 거래된 아파트 비중이 역대 최저를 기록했다. 특히 서울에선 네 채 중 한 채에 불과했다. 6억원은 중저가 아파트의 ‘심리적 마지노선’으로 통한다.
10월11일 부동산 정보업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 통계를 분석한 결과, 지난 1~9월 서울 아파트 매매량 2만8328건 가운데 6억원 이하는 7145건으로 집계됐다. 비중으로 따지면 25.2%로, 관련 통계가 집계된 2006년(1~9월 기준) 이후 가장 낮다.1~9월 서울에서 거래된 6억 이하 아파트 비중이 25.2%로 역대 최저를 기록했다.
2018년 60%를 웃돌던 이 비중은 2021년 27.6%까지 하락한 뒤, 2022년 부동산 침체로 38.9%로 올랐으나 올해 다시 최저치로 내렸다. 같은 기간 경기도에서 거래된 6억원 이하 아파트 비중도 2019년 91.1%에서 올해 74.4%로 줄어 역대 최저치를 새로 썼다.
서울 25개 구 중 6억원 이하 거래 비중이 가장 낮은 곳은 성동구로 1.8%에 그쳤다. 이어 용산(4.8%), 강남·송파(5.3%), 서초(6.2%), 동작(7.6%), 마포(7.9%), 광진구(9.2%) 순이었다. 용산·송파·광진·마포구는 1년 전 전체 거래의 10~20%가 6억원 아래였는데, 올해 한 자릿수로 떨어졌다.
중저가 아파트 감소 현상은 경기도 인기 지역에서도 두드러졌다. 과천에선 6억원 이하 거래가 한 건도 없었고 성남시 분당구(7.8%)와 성남시 수정구(15.7%), 하남시(19.6%), 용인시 수지구(27%) 순으로 비중이 작았다.
이는 2023넌 초 부동산 규제 완화에 주택 수요가 되살아나면서 집값이 오른 영향이 크다. 한국부동산원에 따르면 지난 1~7월 서울 아파트 실거래가지수는 11.17% 올랐다. 2022년 1년 치 하락분(-22.2%)의 절반을 7개월 만에 회복한 것이다. 같은 기간 경기도는 6.13% 상승했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “현재 서울에선 ‘나 홀로 아파트’나 빌라형 아파트 정도가 6억원 이하”라고 말했다. 부동산R114에 따르면 서울 116만여 가구의 아파트 중 6억원 이하 비중은 11.3%(6일 기준)로 9채 중 1채에 불과했다.
전문가들은 6억원 이하 거래 비중이 계속 줄 것으로 본다. 2024년 1월까지 ‘부부 연 소득 1억원 이하면서 6억원 이하인 집’을 살 땐 이자가 싼 특례보금자리론을 이용할 수 있지만, 해당 물량이 많지 않아 거래 자체는 더 줄 것이란 예상이다.
반면 15억 초과 아파트 거래 비중은 역대 최고를 기록했다. 올해 1~8월 서울 15억 초과 아파트 거래량은 4428건으로 전체의 17.5%를 차지했다. 15억 초과 아파트 거래 비중은 2019년 11.1%를 기록했고, 2020년 8.0%, 2021년 15.9%, 2022년 17.4%로 나타났다.
15억 초과 아파트 거래 비중이 가장 높은 자치구는 서초구로 4채 중 3채는 15억 초과 아파트다. 올해 1~8월 서초구의 아파트 매매 거래량 1120건 가운데 15억 초과 거래는 841건으로 75.1%의 비중을 보였다. 이어 강남구 70.6%, 용산구 63.4%, 송파구 51.7% 등에서 50% 넘는 비중을 차지했다.
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “지난해 아파트 가격 하락으로 6억원 이하 아파트 비중이 소폭 증가했지만, 올해 다시 비중이 줄어들고 있다”며 “서울 중저가 아파트가 사라짐에 따라 경기, 인천 등으로 내집 마련을 선택하는 경우가 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
서울 아파트경매 7년 만에 최대…인기물건 경쟁 치열 ‘양극화’
9월 기준 지지옥션 집계 전국 낙찰가율 83.5% 올 최고…낙찰률은 34.9%로 뚝 떨어져
10월11일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 9월 경매동향 보고서에 따르면 9월 서울 아파트 경매 건수는 216건이었다. 월간 기준으로 2016년 6월(234건) 이후 7년 3개월 만에 최다 건수를 기록했다. 높은 대출 금리를 버티지 못한 집주인들이 늘어난 영향으로 보인다.
낙찰률은 31.5%로 전월(34.2%)보다 2.7%P 하락했다. 경매물건은 많아졌지만 새로운 주인을 찾은 물건은 그만큼 늘어나지 않았다는 의미이다. 반면 낙찰가율은 85.2%로 전월(85.4%)과 비슷한 수준을 보였다.
전국 아파트를 기준으로 보면 낙찰률은 34.9%로 전달(43%) 대비 8.1%P 내려앉았다. 낙찰가율은 전월(80.6%)보다 2.9%P 오른 83.5%를 기록했는데 이는 올해 최고치다. 낙찰률은 줄어든 반면 낙찰가율이 높아진 것은 외면받는 물건은 많아졌지만 인기 있는 물건들은 경쟁이 붙어 높은 가격에 낙찰이 됐다는 뜻이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “옥석 가리기 본격화로 낙찰률이 하락했지만, 선호도가 높은 지역과 단지 위주로 응찰자가 몰리며 낙찰가율은 상승하는 것으로 보인다”고 설명했다.
서울의 경우 여전히 강남3구(강남·서초·송파)와 재건축 단지들의 강세가 이어지고 있다. 강남구 삼성동 진흥아파트 전용면적 207㎡는 9월5일 약 41억6890만원에 낙찰됐다. 감정가 41억보다 높은 가격에 결정된 것은 매매시장 호가보다 저렴했기 때문으로 보인다. 동일 면적의 최근 최저호가는 44억원이다. 마지막 실거래는 지난 3월 40억5000만원이었는데 이후 최근 서울 아파트 가격은 상승세를 탄 상황이다.
재건축 중에서도 토지거래허가구역으로 지정된 단지의 인기도 여전하다. 경매로 매입할 경우 실거주 및 기존주택 매각 의무를 피할 수 있기 때문이다. 이 때문에 전세 세입자를 구해 갭투자도 가능하다. 양천구 목동 신시가지1단지 전용면적 154㎡은 10월10일 약 26억8830만원에 새 주인을 찾았다.
부동산 거래 줄고 매물은 늘고…"숨 고르기" vs "반등은 끝났다"
서울 거래량 4000건 하회…매물 올초 대비 46%↑…매물 적체 강남3구 최고
그간 하락을 끝내고 반등 조짐을 보이던 부동산 시장에서 다시 거래가 줄어들고 매물이 늘어나는 현상이 나타나고 있다. 일반적으로는 이를 하락 전조(前兆)로 보지만, 시장에선 같은 현상을 두고 다른 의견이 나오고 있다.
10월12일 서울부동산정보광장에 따르면 전날(11일) 기준 서울 아파트 매매량은 2654건으로 전월(3839건)에 비해 30.8% 감소했다. 이 추세라면 전월 거래량을 넘어서긴 어려울 것으로 보인다.
서울 거래량은 올초 1139건으로 시작해 6월 3848건, 7월 3588건, 8월 3588건으로 어느 정도 수치는 회복했으나 좀처럼 4000건은 넘지 못하고 있다. 무엇보다 예년 거래량인 월 6000건에는 크게 모자란 수준이다.
거래량이 받쳐주지 못하면서 매물은 쌓여가는 추세다. 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 7만4955건을 기록했다. 지난 1월 같은 날(5만1347건)과 비교하면 45.9% 증가한 수치다.
매물이 가장 많이 적체된 곳은 강남3구 지역이다. 강남구가 6472건으로 가장 많았고, 송파구가 5599건, 서초구 5583건으로 뒤를 이었다.
일반적으로 거래량 감소와 매물 증가는 하락전조로 꼽힌다. 매물이 쌓여갈수록 가격은 낮아질 수밖에 없기 때문이다. 그러나 같은 현상을 두고 시장에선 의견이 엇갈린다.
우선 하락전조로 보는 측은 일시적 반등이 끝나고 하락 초입에 진입했다고 설명한다. 한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 "데드캣 바운스가 끝나고 하락초입에 들어섰다고 볼 수 있다"며 "다만 연말 전 다시 한번 반짝 할 수는 있겠으나 그 이후로는 집값이 떨어질 가능성이 크다"고 말했다.
하락에는 동의하는 한편, 급락까지는 가지 않을 것이라는 의견도 존재한다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "금리 인상으로 인해 수요가 붙질 않는다"며 "매물 증가는 하락의 전조가 맞다. 일부 하락이 있을 수 있다. 다만 그간 집값이 하락했던 만큼 급락이라 부를 만큼의 내림세는 없을 것 같다"고 설명했다.
반면 빠른 회복에 따른 '숨 고르기'로 봐야한다는 주장도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "매물 증가에는 두가지 원인이 있는데 안팔려서 그런 것도 있고, 갈아타기 수요 때문인 것도 있다"며 "단순히 매물량만 보고 시장의 하락을 점치긴 어렵다. 급격하게 떨어지거나 할 상황은 아니다"고 덧붙였다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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