하반기 ‘공공지원 민간임대주택’, 공모물량 1만5000호로 확대
2023년 공모물량 1만 가구 늘려 2만 가구…협동조합형 민간임대주택은 성공보다 피해 사례 훨씬 많아
2023년 하반기 ‘공공지원 민간임대주택’ 공모 규모가 1만 가구 늘어난다. 국토교통부는 10월13일부터 시작하는 공공지원 민간임대주택 민간제안사업 공모 규모를 기존 5000가구에서 1만5000가구로 확대한다고 10월12일 밝혔다. 상반기에 5000가구 공모를 진행한 점을 고려하면 2023년 공모 규모는 2만 가구로 기존보다 배가 늘게 된다.
이번 물량 조정은 주거 안정책을 담은 9·26 부동산대책의 후속 조치다. 공공지원 민간임대주택에 선정된 민간임대사업자는 시세의 85~95% 수준으로 임대료를 책정하는 등 공공성 기준을 충족할 경우 인센티브를 부여받게 된다. 민간임대사업자가 공적자금을 융자할 경우 평형에 따라 우대금리를 적용하는 식이다.
융자액 상향 혜택도 부여된다. 주택도시기금은 가구당 7000만~1억2000만원인 융자 한도가 한시적으로 9000만~1억4000만원까지 상향될 예정이다. 민간임대사업자들이 공모에 적극적으로 참여하도록 유도하려는 조치다. 국토부 관계자는 “올해 말까지 공모자 중 우선협상대상자를 선정할 계획”이라고 말했다.
●공공지원 민간임대 아파트의 개념 및 장·단점
공공지원 민간임대 아파트의 개념은 민간에서 일정기간 동안 시세보다 조금 더 저렴한 가격에 임대해주는 아파트라고 보면 된다. A씨의 경우, 롯데캐슬 59㎡에 신청했는데, 보증금 2억 2000만원, 월세 52만3000원이었다. 주변 동일 평수 롯데캐슬 전세는 5~7억에 형성돼있고, 브랜드 아파트가 아니어도 3억 이상 호가한다.
아파트에 따라 임대기간이 지난 후에 분양권을 주는 경우도 있고, 안주는 경우도 있는데, A씨가 들어갈 아파트는 분양 전환이 되지 않는 아파트였다. 그래도 최대 8년까지 계약 연장이 가능하고, 시세보다 저렴한 금액에 민간이 건설한 좋은 신축아파트에 거주할 수 있다는 게 장점이다. 단점으로는 분양전환이 되지 않는 경우에 월세로 살고 있는 것이기 때문에 고소득자가 아닌 이상 주거비 부담이 크고 주거 불안정성은 여전히 남아 있다는 점이다.
공공지원 민간임대 청약 정보는 일반 청약 정보와 동일하게 청약홈에서 확인할 수 있다.
'협동조합형 민간임대주택'은 뭔가…조합이 출자 10년 임대 후 분양전환
사실상 지주택?…"사업진행 위험성↑“·…지자체서 계속 주의보…성공보다 피해사례 훨씬 많아
지자체에서 꾸준히 주의보를 내리는 주택사업이 있다. 바로 '협동조합형 민간임대주택'이다. 벌써 나온지 10년이 넘은 사업방식이지만 여러 한계들로 큰 관심을 받진 못했다.
최근 금리인상으로 대출 이자 부담이 높아져 민간임대로 수요가 분산된 가운데 협동조합형 민간임대 투자를 우려하는 목소리가 높다. 대체 어떤 사업이길래 이렇게 경계하는 걸까.
협동조합형 민간임대주택사업은 '협동조합기본법'에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합이 조합원을 대상으로 민간임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 집이 필요한 사람들이 협동조합을 만들어 직접 아파트를 건설하고, 조합원들이 일정 기간(통상 8~10년) 임차해 거주하다가 분양권을 받는 방식이다.
임대아파트 건설사업 목적의 협동조합을 설립해 조합원들의 납입금을 초기 자본으로 출자한다. 이후 주택도시보증공사(HUG) PF(프로젝트 파이낸싱) 보증으로 은행 대출을 받아 임대아파트를 짓는다. 조합원으로 가입하면 아파트 최초 공급가의 일부만 내고 상대적으로 저렴한 임대료를 내면서 거주하다가 임대 기간이 지나면 분양 전환할 수 있다는 것이 장점이다.
이같은 사업방식은 박원순 전 서울시장이 2011년 시장후보 시절 공약으로 발표하면서 등장했다. 박 전 시장이 임대주택 콘셉트로 내세웠던 '소행주'(소통이 있어 행복한 주택)의 대표적 모델이기도 했다. 입주자는 공동목적에 맞는 협동조합을 설립, 사업 주체가 돼서 설계 등 건설 계획부터 참여하게 했다. 2012년 강서구 가양동에 처음으로 내놓은 '협동조합형 임대주택'이 육아라는 동질감을 갖는 예비 입주자를 모집해 협동조합을 구성해 만들었다.
2014년엔 '서민 주거안정대책'으로 임대주택 8만 가구 공급계획을 밝히면서 소규모 토지소유자 등이 참여하는 '협동조합형 임대주택 모델'을 시범 도입하기로 했다. 그밖에 인천의 사회적 협동조합형 민간임대주택 '누구나 집' 등 전국 곳곳에서 협동조합형 임대주택사업이 추진돼 왔다.
국내 최초 협동조합형 아파트인 경기도 남양주시 '위스테이별내사회적협동조합'(비영리 목적의 사회적협동조합·491가구)의 경우 단지 내 커뮤니티시설을 주민이 직접 운영하면서 일자리를 창출하는 등 그야말로 이상적인 '공동체 마을'로 운영되고 있다.
●또다른 지주택?…'조심 또 조심해야’
취지만 봤을 땐 이상적인 주택인데, 성공 사례보다는 피해 사례가 훨씬 많다. 사업 구조상 불가피한 허점이 많다. 협동조합형 민간임대주택의 사업구조를 보면 이른바 ”원수에게도 권하지 않는다“는 지역주택조합사업(지주택)과 비슷하다.
지주택 역시 조합원들이 모여 조합을 설립, 토지를 매입해 아파트를 지은 뒤 싼값에 집을 취득하는 방식이다. 집을 짓고자 하는 사람이 조합원이 돼서 주택 사업의 주체가 된다는 점에서 전문성 부족, 사업 지연 등에 따른 피해를 보기 쉽다. 지주택은 그동안 위험성에 대한 경고가 끊임없이 뒤따랐던 데다 규제도 생기면서 전보다는 빈틈이 줄었다.
●토지소유권 확보와 건축규모가 확정되지 않은 '깜깜이' 상태서 조합원 모집도
협동조합형 민간임대주택은 여전히 토지 소유권 확보와 건축 규모가 확정되지 않은 '깜깜이' 상태에서 조합원 모집에 나서는 등의 문제점이 속속 나타나고 있다. 이런 이유로 피해 사례가 끊이질 않자 국토교통부는 2020년 5월27일부터 협동조합형 민간임대주택사업을 투명하게 관리하고 조합원의 재산권을 보호할 수 있게 관련법 개정안을 시행했다.
개정안에 따라 30가구 이상의 민간임대주택을 조합원에게 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집하게 했다.
그러나 여전히 사업계획도 확정되지 않은 상태에서 분양 홍보를 하거나 건축심의 인가 전에 분양하는 사례가 빈번히 나타나고 있다. 또 주택 건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지사용권을 확보해야만 조합원 모집이 가능한데 이 요건을 채우지 않은 상태에서 허위·과장 홍보하며 조합원을 모집하기도 한다.
만일 이러한 상태에서 조합원으로 가입했다가 사업이 수포로 돌아갈 경우 가입비, 투자금 등의 반환에 대한 명확한 근거가 없어 조합원들은 주택은 고사하고 돈과 시간만 허비하게 될 수도 있다. 이에 협동조합형 민간임대주택사업에 가입할 때에는 좀 더 신중하고 꼼꼼하게 접근할 필요가 있다는 전문가의 조언이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "협동조합이 사업 주체가 되는 만큼 전문성이 떨어져 리스크 관리가 안된다는 게 가장 큰 단점"이라며 "아울러 소유주가 있는 상태에서 사업을 시행하는 일반 개발사업에 비해 사업 주체가 명확하지 않다는 점도 불안 요소"라고 봤다. 이어 "분양전환이 된다는 점에서 사업이 잘만 진행되면 이득이지만 지주택처럼 확률 싸움인 만큼 최대한 꼼꼼히 따져보고 가입해야 한다"고 조언했다.
"청약이 뭐길래" 위장 이혼·브로커 매수 등 부정청약 3년새 44% 늘어
10월13일 국회 국토교통위원회 장철민 의원(더불어민주당·대전 동구)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 2022년까지 총 981건의 부정청약 사례가 적발됐다.
아파트 청약에 당첨되기 위해 위장이혼과 위장전입은 물론 청약브로커에게 대가를 주고 특별공급에 당첨되는 등의 부정청약 사례가 무더기로 지난 3년간 2배 가까이 증가했다. 2022년 하반기 기준금리 인상으로 청약시장 인기가 시들해지며 하락세에 접어들었으나 2023년 들어 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 분양가가 급등함에 따라 부정청약이 다시금 늘어날 것이라는 전망이 나온다.
10월13일 국회 국토교통위원회 장철민 의원(더불어민주당·대전 동구)이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 2020~2022년 적발된 부정청약 사례가 총 981건으로 집계됐다. 3년 사이 100건(44%) 이상 증가한 수치다. 연도별로는 ▲2020년 228건 ▲2021년 424건 ▲2022년 329건 등이다.
부정청약 적발 사례는 2020년 228건에서 2021년 424건으로 2배가량 늘었다가 2022년 329건으로 소폭 줄었다. 유형별로는 위장전입이 501건으로 가장 많아았으며 통장·자격매매(294건) 불법공급(143건) 위장결혼·이혼·미혼(36건) 불법전매(7건) 등이 뒤를 이었다.
2022년 상반기 세종시에 거주하면서 두 자녀를 둔 부부가 아내 명의로 신혼부부 특별공급에 당첨된 후 위장 이혼을 한 뒤 남편이 한부모 가족 청약자격으로 다시 세종시에서 공공분양주택 신혼부부 특별공급에 청약해 당첨됐다가 적발됐다. 국토부 조사 결과 이들은 이혼 후에도 계속 같은 거주지에 4인 가족이 함께 살고 있는 것이 드러나 허위 이혼 사실이 들통났다.
같은 기간 경기 파주에서는 평택·인천·안산·용인에 사는 4명이 청약브로커에게 공인인증서를 넘겨주는 식으로 다자녀 특별공급으로 청약해 특정 단지 입주권을 손에 넣었다.
2021년 충청에 거주하는 형제는 수도권에 위치한 가족의 시골 농가 주택으로 전입신고하고 수도권에서 공급하는 분양주택에 청약해 당첨됐다. 이들 중 한 명은 위장전입 후 10여차례나 청약을 시도한 사실이 알려졌다.
]국토부는 주택 공급질서 교란행위를 근절하기 위해 한국부동산원과 합동으로 부정청약 등 공급질서 교란행위 현장점검을 정기적으로 시행하고 있다. 적발된 이들은 경찰에 수사를 의뢰, '주택법' 위반 사실이 밝혀지면 형사처벌과 함께 계약취소(주택환수)와 향후 10년간 주택청약 자격을 제한하는 등 엄중한 조치가 이어진다.
장 의원은 "정부는 국민주거 안정이라면서 전매제한 폐지 등 규제 완화 일변도로 주택공급에만 혈안일 뿐, 그에 따른 부작용이나 불법행위 대책 마련은 너무나 소홀하다"며 "부정청약, 전세사기 등 주택시장에서 의도된 불법행위는 엄격한 처분과 함께 피해자에 대해서는 선제적인 구제방안을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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