남판교 개발은 ‘현재진행형’…주변지역 규제 완화 기대감 상승
대장, 낙생, 동원 3개 택지지구 남판교 신도시는 개발 중…보전녹지지역에 대한 규제완화 추진
판교신도시 남쪽에 위치한 대장지구는 경기도 성남시 분당구 대장동 210번지 일원에 총 92만467m²규모로 조성 중인 도시개발사업이다. 2020년까지 15개 블럭(공동주택 5268세대, 연립‧단독주택 636세대) 총 5903 가구 공급계획으로 일부 단지는 입주를 마쳤다. 주변으로 개발이 추진되고 있는 낙생지구, 동원지구 등과 함께 남판교신도시로 불리고 있으며, 3개 택지지구 중 대장지구의 규모가 가장 크다.
●‘남판교’ 대장지구와 고기동…분당까지 10분대, 강남 진입도 수월해
‘마지막 판교’라고 불리는 판교 대장지구 부동산시장이 탁월한 입지여건으로 주택 수요자들 사이에 주목받고 있다. 대장지구는 '남판교'라고 불릴 정도로 판교와 가까운 곳에 위치해 있다.
남측의 고기로를 이용하면 곧바로 분당신도시까지 10분대면 닿을 수 있고, 용인~서울 고속도로의 서분당IC와 인접해 강남으로의 진입이 수월하다. 그뿐만 아니라 분당수서고속도로,경부고속도로와 인접해 전국 방방곡곡으로 이동하기도 편리하다.
2021년 5월에는 서판교터널이 개통하면서 단숨에 ‘판교 생활권’에 편입됐다. 길이 893m의 서판교터널은 성남 대장지구와 서판교 운중동을 연결하는 터널이다. 개통과 동시에 판교 도심까지의 거리를 차량으로 5분 거리로 단축시켰으며, 테크노밸리도 10분대로 접근할 수 있게 됐다.
교통호재는 이뿐만 아니다.월곶에서 광명, 안양, 인덕원을 거쳐 판교까지 이어지는 월곶~판교선 서판교역(2026년 개통예정)과 킨텍스, 서울역, 삼성, 성남, 용인, 동탄을 연결하는 GTX(수도권광역급행철도)-A노선 성남역(2024년 개통예정)도 계획돼 있다. 월곶~판교선이 개통되면 서판교역(운중동 중산운사거리)을 통해 신분당선 판교역 환승이 가능해 서울 강남권은 물론 판교 중심권으로 접근성이 더욱 좋아질 전망이다.
쾌적한 주거환경도 대장지구의 장점 중 하나로 꼽힌다. 태봉산, 진재산, 응달산이 대장지구를 감싸고 있어 어느 위치에서든 자연을 만끽할 수 있다. 복잡한 도심과 다소 거리가 있어 특유의 한적하고 여유로운 분위기 덕분에 입주민의 만족도도 높은 편이다.
이렇다 보니 2021년 본격적인 입주를 시작함과 동시에 우수한 주거여건을 바탕으로 수요가 몰리고 있는 상황이다. 특히 업계에서는 앞으로 추가 입주 물량이 늘어나면서 대장지구의 가치는 더욱 높아질 것이라는 분석이 나온다. 또한 탁월한 입지와 접근성 덕분에 대장지구 역시 향후 판교 아파트 가격과 '키 맞추기' 현상이 가속화될 것으로 분석하고 있다.
업계 관계자는 "대장지구는 워낙 입지가 뛰어나다 보니 수요자들 사이 판교에 입성할 수 있는 마지막 기회로 여겨지며 관심이 쏠리고 있다"면서 "우수한 접근성과 쾌적하고 편리한 생활여건 등을 바탕으로 많은 주택 수요자들이 몰려들 것"이라고 말했다.
●교통난 해소 위해 지하철 3호선 연장 위한 타당성조사 용역 진행중
하지만 대장지구의 입주가 시작되면서 주변지역에 미치는 영향 중 가장 큰 문제점은 교통 부분이다. 용인~서울 간 고속도로(이하 용서고속도로) 동쪽에 자리잡고 있는 대장지구의 입주가 본격화되면서 가뜩이나 출퇴근 시간대 정체가 심한 용서고속도로 정체는 더욱 심화되고 있다.
해당 지역 주민들의 숙원사업을 해결하기 위해 경기도 용인, 수원, 성남, 화성 등 4개 지자체가 공동으로 '서울지하철 3호선 연장을 위한 타당성 조사 용역'을 진행 중이다. 이번 용역을 통해 4개 도시는 서울지하철 3호선 연장 최적 노선과 차량기지 이전 후보지를 제시할 예정이다. 지난 8월 4개 지자체에 따르면 이들은 지하철 3호선 연장 및 경기남부광역철도 추진을 위한 '기본구상 및 사전 타당성 조사 용역'을 추진을 발표했다.
4개 지자체 공동으로 지하철 3호선 연장안을 검토한다는 소식에 해당 지역 주민들은 환영의 뜻을 밝히며, 기존에 추진하던 수서~고등~2,3테크노밸리~서판교~대장~고기~신봉~웰빙광교~광교역으로 연장안을 강력하게 추진, 관철시킨다는 방침이다. 최근 해당 지역들의 부동산시장에서도 활발한 주택, 토지 거래가 감지되고 있다.
판교 대장, 낙생 지구와 3호선 연장 시 최대 수혜 지역으로 분류되는 대장동(서쪽)과 용인시 고기동 등이 대표적이다. 이러한 원인은 향후 지하철 3호선 연장으로 교통량이 분산되어 차량 또는 지하철 등을 통해 20~30분 내에 서울 강남권 진입이 가능한 지역으로 탈바꿈하기 때문이다.
지자체의 규제완화와 추가개발도 이어지고 있다. 경기 성남시는 대장동 개발사업의 1-1단계와 2단계 공사가 완료됨에 따라 시행사가 신청한 부분 준공을 지난 6월 승인 고시했다.
사업지구 내 미비 사항 보완, 소송으로 번진 북측 송전탑 지중화 문제 등 여러 사정으로 준공 예정일이 당초 2020년 12월 31일에서 7차례나 연기됐었다. 이번 부분 준공 승인은 준공검사 미비 사항에 대한 시행사 측의 보완 조치기 완료됐다는 판단과 대장동 사업지구 주민들의 재산권 행사를 더 이상 제약하기 어렵다는 점도 감안됐다.
●김병욱 의원 "6조원 투입 백현마이스 사업지에 '전철역' 필요"
또한 성남도시개발공사에서 2030년 하반기 준공을 목표로 백현마이스 도시개발사업 추진에 박차를 가하고 있다. 백현마이스 도시개발사업은 성남시 분당구 정자동 1번지 일원 20만 6350.2㎡ 부지에 판교테크노밸리와 연계해 전시‧회의‧관광 등 4차산업 기반 글로벌시티를 지원하는 마이스산업 복합단지를 조성하는 사업이다.
지난 9월 백현마이스 도시개발사업 우선협상대상자인 메리츠증권 컨소시엄과 사업협약을 체결했다. 메리츠증권 컨소시엄이 제안한 사업계획에 따르면 총사업비는 약 6조 2000억원이며, 이중 약 2조 5400억원을 공공기여 할 계획이다.
더불어민주당 김병욱(분당을) 의원은 최근 사업협약이 체결된 '백현 마이스 도시개발사업'에 대해 "전철역 없는 마이스 개발이 성공할 수 있을지 의문"이라고 비판했다. 김 의원은 10월10일 입장자료를 내고 "성남도시개발공사는 9월27일 메리츠증권컨소시엄과 총사업비 6조2000억원 규모의 백현마이스 사업 협약을 체결했는데 협약서를 살펴보니 전철역 신설에 대한 언급이 없다"며 "6조원대 사업인데 '마이스역 신설' 계획이 빠져 있어 '앙꼬 없는 찐빵'과 다름없다"라며 이같이 밝혔다.
김 의원은 "기존 철도노선에 역을 신설하고자 하는 경우 비용 전액을 원인자가 부담해야 한다"며 "향후 역 신설 추진 시 분쟁의 소지가 없도록 지금이라도 사업협약서를 수정해 마이스역 신설 주체와 관련 업무를 명확히 할 필요가 있다"고 지적했다.
신분당선 판교역과 정자역 사이에 백현마이스역(가칭)을 신설하는 문제는 2015년 '백현지구' 개발이 처음 거론되면서부터 성남지역의 관심사였다. 2022년 지방선거 때는 시장 선거에 출마한 후보들이 앞다퉈 공약으로 내걸기도 했다.
백현마이스 도시개발 사업은 성남도시개발공사와 민간사업자가 성남시 분당구 정자동 1번지 일원에 전시 컨벤션 센터와 복합업무 시설(임대주택 포함), 사무시설, 호텔, 주차장, 공원 등을 조성하는 것이다. 사업부지는 20만6350㎡ 규모로, 서울 강남 코엑스의 약 1.4 배에 달한다. 착공은 2025년, 준공은 2030년 하반기를 목표로 하고 있다.
도시계획 전문가들은 “지하철 3호선 연장이 이루어진다면 용서고속도로에 집중된 교통량은 크게 분산될 것으로 예상된다. 이에 따라 해당 지역의 부동산 거래도 현재보다 늘어날 것으로 전망하며, 이는 최근 정부 정부 주요 정책인 서울 인구 분산과 집값 잡기 등의 부동산 핵심 정책에도 상당히 실효성이 있는 조치가 될 것이다.
이에 따라 남판교 주변 개발 가능한 용지가 부족한 석운동, 대장동(서쪽), 고기동 등의 추가 개발을 위해 정부와 지자체는 다양한 규제 완화를 검토할 시점이다. 특히 최근 해당 지역들은 토지거래허가구역 지정 해제도 낙후된 지역 개발에 한층 탄력을 줄 것으로 기대되는 요소”라고 전망했다.
●성남시, 보전녹지지역에 대한 규제 완화 추진 중
대규모 개발에 따른 주변 지역 균형 발전도 준비하고 있다. 성남시는 지난 4월 관내 보전녹지 지역에 대한 규제 완화 등을 담은 도시계획조례안 변경을 추진 중이다. 용인시는 고기동을 비롯한 관내 개발을 필요로 하는 지역들을 중심으로 성장관리방안을 수립하여, 무분별한 난개발을 사전에 억제하고, 필요에 따라 용적률 인센티브를 부여해 체계적인 개발 유도를 진행한다는 계획이다.
실제로 판교 남쪽 지역 마지막 미개발지인 벌장투리마을과 석운동을 잇는 다수의 도로 공사가 계획되면서 두 마을뿐만 아니라 인근의 대장‧고기지구 등과의 도로 연결도 가능할 전망이다. 또한 석운동은 2003년 성남시 도시계획조례로 제정된 ‘녹지지역 상‧하수도 미비 시 개발제한’ 이라는 규정으로 아직까지 오지로 남아 있었다.
하지만 최근 석운동 지역에 공공하수도 설치 계획이 확정되면서 20여년 만에 지역 개발의 길이 열렸다. 이처럼 그간 각 지역 개발의 발목을 잡았던 요소가 사라짐과 동시에 향후 다양한 형태의 지역 개발 논의가 시작될 것으로 보인다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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