주택 아닌 곳서 44만 가구나 산다…5년새 20% 급증
일터 등 거주 5년새 20% 늘어…수도권은 고시원이 60% ‘최다’…재건축·재개발로 밀려난 듯
고시원과 숙박업소 객실, 일터, 비닐하우스 등 주택이 아닌 ‘취약 거처’(오피스텔 제외)에 거주하는 가구 수가 최근 5년간 20% 가까이 급증한 것으로 나타났다. 수도권에서만 고시원·고시텔에 거주하는 가구 수가 13만7256가구로, 전체 취약 거처의 60%를 차지했다. 재건축·재개발 등 정비사업 과정에서 밀려난 노후주택 저소득 가구가 마땅한 저렴한 주택을 찾지 못해 취약 거처로 밀려난 것 아니냐는 분석이 나온다.
10월17일 국회 국토교통위원회 허종식 의원(더불어민주당)이 국토교통부에서 제출받은 ‘2022년 주택 이외 거처 주거실태조사’ 보고서를 보면, 2022년 전국 취약 거처 거주 가구 수는 5년 전보다 7만3625가구 늘어난 총 44만3126가구다. 이 실태조사는 국토부 의뢰로 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원과 한국통계진흥원이 수행한 연구과제다. 주택 이외 거처에 사는 전국 표본가구 9955가구를 조사원이 직접 방문하는 대면 면접조사로 이뤄졌다. 2017년에 이은 두번째 조사이다.
실태조사를 보면, 전국 취약거처 가운데 ‘일터(식당·농장·공장 등)의 일부 공간’에 사는 가구(16만9479가구·38.2%)가 가장 많았다. 그다음으로는 ‘고시원·고시텔’ 35.7%(15만8374가구), 호텔·여관 등 ‘숙박업소 객실’ 13.1%(5만8155가구) 차례다. 특히 서울과 인천·경기 등 수도권에서는 ‘고시원·고시텔’에 사는 가구 수가 13만7256가구(60%)로 압도적인 비중을 보였다. 또한 종교시설, 마을회관, 컨테이너, 고속도로 휴게소 등 주거환경이 열악한 ‘기타 거처’에 사는 가구는 전체 주택 이외 거처의 10.6%(4만6986가구)를 차지했다.
주택 이외의 거처에서 사는 가구주의 평균연령은 52.5살, 가구원 수는 평균 1.4명이었다. 대부분의 가구(89.9%)가 근로 활동을 하고 있지만, 전체 가구의 66.3%는 저소득층(소득 하위 1~2분위)에 해당했다. 최근 4~5년간 집값 상승기에 활발해진 정비사업으로 기존의 저렴한 노후주택에서 밀려난 저소득 가구 상당수가 취약 거처로 옮겨간 것으로 추정되는 대목이다. 허종식 의원은 “지방자치단체 차원에서 표준 임대조건(고시원 등)을 설정하는 등 주거 취약계층이 부담할 수 있는 주거비 가이드라인을 마련할 필요가 있다”고 말했다.
직장 가깝고 임대료 싼 집 부족…도심 고시텔로 몰려
고시원·고시텔은 저렴? 평당 월임대료, 전월세보다 2~5배 비싼데도 열악한 주거환경으로 내몰려
LH 토지주택연구원과 한국통계진흥원의 ‘2022년 주택 이외 거처 주거실태조사’는 지난 수년간 집값 상승기에 도심권에서 광범위한 재개발·재건축이 일어나면서 저소득층 가구가 고시원 등 더 열악한 거처로 밀려난 현실을 고스란히 보여준다. 소형 주택과 주거용 오피스텔 등 ‘주택 유형’의 임대료가 그동안 감당하기 어려운 수준으로 뛰었다는 사정을 반영하기도 한다.
최근 5년간 전국에서 가장 많이 늘어난 취약 거처 유형은 여관·호텔 등 ‘숙박시설의 객실’이다. 2017년 당시 숙박시설 객실 거주 가구는 3만411가구였으나 지난해는 5만8155가구로 3만가구 가까이 늘었다. 판잣집·비닐하우스에 거주하는 가구는 2017년 6601가구에서 지난해 1만132가구로, 비중(2.3%)은 작지만 그 수는 갑절 가까이 증가했다.
부동산 업계에서는 주택 이외 거처에 사는 가구 수가 최근 5년간 20%나 증가한 요인으로 저렴하면서도 품질이 양호한 비아파트 소형 주택(다가구·다세대) 공급이 절대 부족한 현실을 꼽는다. 지난 4~5년간 집값 상승기에 활발해진 재개발·재건축 등 정비사업으로 기존의 저렴한 노후 주택에서 밀려난 이들 상당수가 취약 거처로 옮겨간 것으로 추정된다.
정비사업으로 인해 도심권에서 소형 아파트와 오피스텔 공급은 증가했지만, 저소득 계층이 감당하기에는 임대료가 비싼 현실이 자리잡고 있어서다. 일각에서는 지난해 전국에서 대규모로 발생한 ‘전세사기’ 사태로 피해를 입은 영세 자영업자나 서민들이 주택 외 거처로 내몰린 사례도 있을 것이라는 해석도 내놓는다.
특히 일자리를 위해 도심권에 거주하려는 이들에게 적합한 양질의 주거 공간이 절대 부족한 현실을 보여준다는 평가도 있다. 이번 실태조사 결과 현재 거처에 거주하고 있는 첫번째 이유로 꼽은 건 ‘직장이나 학교가 가깝다’(46.4%)는 사유였다. 그런데 직장 등이 가까운 터라 면적 대비 임대료가 비싸도 어쩔 수 없이 고시원으로 몰려들고 있는 형편이다.
전국 고시원·고시텔의 주거비(임대료)는 평균 보증금 866만원, 월임대료 37만5천원이고, 보증금 없는 월세 가구의 평균 월세는 32만2천원이다. 입주자가 방은 따로 사용하지만 주방·화장실 등은 공동으로 쓰는 고시원·고시텔의 이런 임대료 수준은 민간 임대주택이나 공공임대주택의 임대료에 견줘 크게 비싼 수준이다.
전국적으로 민간 전월세의 3.3㎡당 월임대료는 5만3000원, 공공임대주택은 2만1000원이지만 고시원·고시텔 입실료는 3.3㎡당 10만8000원, 숙박업소의 객실료는 3.3㎡당 10만5000원으로, 민간 전월세의 2배, 공공임대주택의 5배 수준이라는 게 보고서의 분석이다. 고시원·고시텔 등은 이제 더 이상 ‘가장 저렴한’ 거처가 아니며, 청년층이 일자리나 학교가 가까운 곳에서 단기간 거주하기 위한 주거 형태로 자리 잡고 있다는 것이다.
진미윤 토지주택연구원 정책지원단장은 “도심권에서 고시텔 등 공유주거 형식의 주택 외 거처가 빠르게 늘어나고 있으나, 현행 최저 주거기준에 못미치는 곳이 대부분”이라며 “정부가 공유주거 거처에도 적용할 수 있는 새로운 주거기준 가이드라인을 만들 필요가 있다”고 했다.
빈민층 빨아들이는 ‘도심 속 新판자촌’ 고시원
전체 80% 이상이 수도권에 몰려…극빈층의 주거지로 변모
고시원은 애초 고시나 수험 및 취업을 준비하던 학생들의 거소로 활용됐지만 최근에는 상당부분 극빈층의 주거지로 변모했다는 것이다. 전문가들은 경제위기를 겪으며 빈민층으로 전락한 중·장년층과 경제력이 없는 외국인 노동자들이 고시원으로 대거 흡수되고 있다고 분석했다. ‘현대판 판자촌’이라는 말까지 나온다.
정부의 주거복지 정책이 이들을 끌어안지 못하면서 민간영역인 고시원 업주가 증가했고, 결국 주거 피라미드의 최하층민을 양산했다는 비판이다. 정부의 안전대책 역시 고시원 급증 이후 뒤늦게 마련돼 현재로선 고시원 거주자를 재난 사각지대에서 구출하기도 요원하다.
2018년 6월 도시연구소와 LH가 국토교통부에 제출한 보고서에 따르면 전국적으로 고시원·고시텔에 거주하는 가구 수는 15만1553가구다. 평균 월세는 32만8000원, 가구의 평균 소득은 약 180만원으로 국내 전체가구 평균소득(371만원)의 절반에도 못 미친다. 거주자 중 고졸 이하 학력 비중은 32.4%다. 보고서 작성 시기가 지금과 차이가 있어 현재 경제상황이 좀더 악화한 상황을 고려하면 더욱 열악해졌을 것으로 보인다.
전문가들은 외환위기와 금융위기를 잇달아 겪은 2000년대 빈곤주거지로 밀려난 이들이 고시원에 사는 주요 계층을 형성하고 있다고 지적한다. 이 시기 경제적 파산을 겪으며 갈 곳을 잃은 도심 청년층이 그대로 나이 들었다는 설명이다. 소방청에 따르면 2004년 전국 고시원 수는 3910곳에서 2008년 6126곳으로 늘었고, 2012년 1만1232곳에 이어 지난해 말에는 1만1892곳까지 증가했다. 13년 만에 3배가 늘어난 수치로 2000년대에 크게 증가했다. 실당 10㎡ 면적을 적용하면 36만3000실을 넘는다. 이 중 80% 이상이 수도권에 몰려 있다.
최은영 도시연구소 소장은 “(외환위기) 당시의 가난한 청년이 지금의 가난한 중·장년이 됐다”면서 “고시원의 폭증 시기는 지났지만 지금도 꾸준히 늘어나는 실정”이라고 말했다.
개발위주의 도시정책도 ‘고시원 빈민’ 증가에 영향을 미쳤다. 빈민촌이 고가의 주택가나 상업지구로 탈바꿈하면서 중산층 이상의 가구가 유입되는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 발생했고, 생계형 일자리를 찾는 빈민층이 늘다보니 저렴한 고시원 수요가 증가했다는 것이다. 막노동 등 단순노무직에 종사하는 고시원 빈민은 일자리가 없는 도시 외곽으로 빠져나가기도 어렵다. 이번 화재가 발생한 지역 역시 과거 판자촌이 있던 지역이다. 최 소장은 “서울에 개발이 이어지면서 단독주택이 사라지고 이 때문에 가난한 사람들이 독립적으로 살 수 있는 공간도 사라졌다”고 말했다.
고시원이 빈민층을 타깃으로 하는 수익사업으로 운영되다보니 주거환경은 열악할 수밖에 없었다. 전문가들은 고시원의 경우 통상 공실률이 20% 아래면 연간 수익률 30%가 보장되는 것으로 추정하고 있다. 도심의 건물주나 고시원 업주들은 주로 오래된 건물을 뜯어 고쳐 고시원으로 활용했다. LH토지주택연구원 보고서에 따르면 2000년 이전 지어진 고시원 건물은 42.5%에 이르고 1990년 이전 지어져 30년이 넘은 고시원 건물도 5곳 중 1곳(20.8%) 꼴이다. 스프링클러 의무 설치 등 안전관련 최소 기준 규정이 마련된 건 2009년 7월이다.
고시원 대부분은 소유와 운영이 분리돼 리모델링의 한계도 있다. 화재가 발생한 국일고시원 건물도 한국백신 하창화(78) 회장 형제가 소유하고 있고 고시원 운영은 다른 사람이 맡고 있다. 고시원은 건물주가 사업자등록 시 종목을 ‘고시원’으로 적어 올려야 하지만 불법도 빈번하다.
주택이나 독서실 등을 몰래 고시원으로 개조해 법망을 피해가는 경우다. 법의 테두리를 아예 벗어나 있는 만큼 잠재적 사고 위험도 크다. 학계에서는 이처럼 주택 등을 불법 개조한 고시원에 사는 가구가 통계상 파악된 고시원 거주 가구 규모만큼 많을 것이라는 추측도 나왔다. 구인회 서울대 사회복지학과 교수는 “대도시 임대료가 오르고 소득이 양극화 되면 소득이 불안정하고 주거지가 없는 계층이 피해를 본다. 이번 사건으로 국내 주거복지정책의 허점이 드러났다”며 “주거급여 대상자를 늘리고 도심과 가까운 매입임대주택을 늘렸듯이 정부가 정책적 보완을 계속해야 한다”고 조언했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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