거품 낀 홍콩 부동산…예견됐던 오피스 빌딩 투자손실
홍콩, 도쿄·서울·싱가포르 대비 부동산 수익률 낮아 홍콩 송환법 반대 시위·코로나19 등 악재 잇달아
홍콩 오피스 빌딩의 중순위 채권자인 미래에셋증권 등이 대거 손실을 본 상황은 ‘예견된 악재’였다는 분석이 나온다. 홍콩은 다른 아시아 주요 도시에 비해 부동산이 고평가돼 있어서 글로벌 금리인상 등 각종 악재에 더 취약했다는 이유에서다. 기초자산의 가격이 비싸면 투자 위험도 높아지지만, 선·중순위 채권으로 이뤄진 구조화 상품으로 만들었기 때문에 상대적으로 안전해 보였을 뿐이라는 것. 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재가 연달아 터졌던 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다.
2019년 중반 미래에셋증권이 주선했던 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩 관련 대출 상품은 한국에서 인기가 높았다. 당시 건물주인 홍콩 상장기업 골딘파이낸셜홀딩스는 선순위 8억6700만달러, 중순위(메자닌Mezzanine: 채권과 주식의 중간 성격이 있는 전환사채CB와 신주인수권부사채BW에 투자하는 것을 말함. Mezzanine은 이탈리아어로 건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 공간을 의미함.) 4억3400만달러 등 약 13억달러를 리파이낸싱(차환)했는데, 미래에셋증권은 연 8% 수준의 금리를 받는 조건으로 중순위 대출에 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 댔다.
이에 투자자들은 줄을 섰다. 대출 안정성이 남달랐다. 다른 메자닌 대출 상품과는 달리 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스뿐 아니라 최대주주인 판수퉁 회장까지 보증을 선다는 점이 투자자들을 안심시켰다. 판수퉁 회장은 ‘포브스’ 선정 억만장자이자 유명한 부동산 재벌로 개인 자산만 6조원 안팎에 이르는 인물로 알려졌다. 빌딩 자체도 흠잡을 곳이 없었다. 홍콩의 새로운 비즈니스 허브로 주목받은 주룽(九龍)반도 동부지역인 이스트 카오룽에 있는 이 오피스 빌딩은 지상 27층 규모(연면적 7만4322㎡)로 2016년 준공된 빌딩이었다.
●홍콩 갑부의 파산에 고금리 직격탄
이 대출 상품은 만기가 10개월 수준으로 짧은 데다 연 5% 수준의 수익을 추구했다. 최소 가입금액 10억원 이상인 초고액자산가(VVIP) 자금이 몰렸다. 우리은행, 미래에셋증권 등에서 1600억원이 넘는 VVIP 자금이 유입된 것으로 파악된다. 한국투자증권 400억원, 유진투자증권 200억원 등 경쟁 증권사도 자기 돈을 태웠다. 한국은행 노동조합도 투쟁기금 20억원을 넣을 정도였다.
미래에셋은 골딘파이낸셜글로벌센터 대출 주선을 해외대체투자의 시그니처 딜로 홍보했다. 당시 싱가포르투자청(GIC), 도이체방크 등 글로벌 투자자와 어깨를 나란히 하면서 리파이낸싱에 초대된 한국 금융회사는 미래에셋이 유일했다.
하지만 2020년 4월 만기가 1년 연장되더니 예상 밖의 문제가 터지기 시작했다. 판 회장이 무리하게 투자한 중국 톈진 부동산에서 거액의 부실이 발생하면서 유동성 위기가 빚어졌다. 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 그는 중국은행 등 채권자에 1억달러를 갚지 못해 법정에서 개인 파산을 선고받았다. 그가 지배하던 골딘파이낸셜홀딩스도 거래정지 상태로 지급 불능에 빠졌다. 채권단은 골딘파이낸셜글로벌센터 매각에 나섰지만 수차례 잔금 지급이 이뤄지지 않으면서 소송전으로 비화했다.
결국 선순위 대출자가 권리를 행사하면서 중순위 대출자인 미래에셋 등이 손실을 대부분 떠안아야 하는 상황이 발생했다. 미래에셋 관계자는 “고금리 직격탄을 맞았지만 아직 최종 손실이 확정된 것은 아니다”며 “빌딩 대주주였던 골딘파이낸셜홀딩스 자산 매각을 통해 펀드 손실을 최소화할 수 있도록 최선을 다하고 있다”고 말했다.
●멀티에셋, 펀드자산 상각…다음날 기준가 반영
7월18일 금융투자업계에 따르면 멀티에셋자산운용은 이날 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩에 대출하기 위해 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각하기로 했다.
멀티에셋자산운용은 미래에셋자산운용이 지분 100%를 보유한 자회사다. 멀티에셋 펀드를 통한 투자자들(총 800억원 규모)은 7월19일 기준가를 통보받았다. 홍콩 빌딩 매각이 1차로 이뤄졌기 때문에 기준가에 반영하는 것이다. 다만 기준가가 크게 떨어져도 바로 환매 처리되지는 않으며, 부동산 권리관계가 다 청산돼야 한다. 멀티에셋펀드를 통하지 않은 나머지 투자자(총 2000억원)에겐 이 기준가 개념이 해당되지 않는다.
골딘파이낸셜글로벌센터는 부동산 개발, 다이닝 사업을 하는 홍콩거래소 상장사 골딘파이낸셜홀딩스와 최대주주 판수통이 공동으로 보유했던 오피스 빌딩이다. 홍콩 이스트 카우룽(CBD2)에 위치해 있다. 이 건물은 2019년 선·중순위 등 여러 트랜치로 이뤄진 대출펀드로 만들어졌다. 당시 선순위 대출에는 싱가포르투자청(GIC)과 도이체방크가 참여했고, 중순위(메자닌) 대출에는 미래에셋증권이 2억4300만달러(당시 환율 기준 약 2800억원)를 투자했다.
미래에셋증권은 자체 투자금 300억원을 제외한 2500억원을 셀다운(재매각)해 대출금을 마련했다. 증권사들이 자기자본투자(PI) 자금을 넣었고, 운용사들이 펀드를 조성해서 투자자들로부터 모집한 자금도 들어갔다. 중순위 대출 펀드에는 대출채권을 유동화한 파생결합증권(DLS)이 편입됐다. 펀드의 목표 수익률은 연 5.2% 수준이며, 만기는 10개월이다. 당시 이 상품은 만기가 짧고 수익성이 높다는 점에서 주목받았다. 건물주인 골딘파이낸셜홀딩스와 판 회장이 보증을 서서 대출 안전성도 높다고 평가받았다.
하지만 2019년 홍콩 송환법 반대 시위, 2020년 코로나19 사태로 홍콩 부동산시장 분위기가 가라앉았다. 이후 홍콩 최고 갑부 중 한 명이었던 판 회장이 파산 절차를 밟았고, 골딘파이낸셜글로벌센터는 지난 2020년 채권자들에게 압류됐다. 지난 1월 아시아 최대 투자회사 PAG와 싱가포르 부동산그룹 메이플트리 인베스트먼트는 지분 50대 50으로 합작법인 ‘골드스톤 에셋’을 만들어 골딘파이낸셜글로벌센터를 7억1300만달러에 인수했다.
GIC, 도이체방크는 선순위 대출자의 권리를 행사해서 이 빌딩을 매각한 결과 원금 회수에 성공했다. 반면 중순위(메자닌)로 대출해준 미래에셋증권 측은 원리금 회수를 위해 노력하고 있다. 미래에셋증권 관계자는 “최우선 과제로 해당 펀드가 보유한 중순위 채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다”며 “법적 절차 등을 통해 투자자 보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부내용이 구체화하는 대로 신속하게 안내할 예정”이라고 말했다.
●홍콩, 도쿄·서울·싱가포르보다 부동산 고평가
업계에서는 홍콩 부동산이 그동안 고평가 상태였기 때문에 이번 매각으로 중순위 채권자들이 손실을 보는 상황이 예견돼 있었다고 분석한다. 홍콩 부동산은 다른 아시아 주요 도시보다 캡레이트가 낮다. 캡레이트(cap rate)는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 부동산 임대수익에서 경비를 뺀 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금액(시가기준)으로 나눠 산출한다(캡레이트=순영업수익/부동산의 시장가치). 즉 캡레이트는 1년간 부동산을 보유해서 얻을 수 있는 예상 수익률이다. 캡레이트가 낮은 부동산은 가격이 비싸서 투자 수익률이 낮다는 뜻이다.
글로벌 부동산데이터·애널리틱스 전문기업 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 홍콩 오피스 캡레이트는 지난 1분기 말 기준 2.6%로 집계됐다. 이전에도 계속 2%대를 유지해왔다. 홍콩 기준금리는 5.5% 수준이다. 즉 홍콩 부동산은 대출금리보다 캡레이트가 낮아서 투자할 경우 역마진이 발생한다. 또한 한국 서울의 주요 오피스 3대 권역(도심권역, 여의도권역, 강남권역)은 지난 1분기 말 기준 캡레이트가 2.9%다. 싱가포르는 3.1%며, 일본 도쿄 주요 5구(지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야)는 3.3%다.
아시아 태평양 국가들 각 도시별 A급 오피스 캡레이트 (자료=글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE 보고서 일부 캡처)
글로벌 상업용 부동산기업 CBRE 보고서를 보면 아시아 태평양 국가들 각 도시의 A급 오피스 캡레이트가 나온다. 세부 수치는 RCA와는 다르지만 홍콩 핵심 지역의 지난 1분기 캡레이트 최저치는 2.5%로 일본 오사카(2.75%), 싱가포르(3.15%), 서울(4.0%)보다 낮았다.
순영업소득(NOI)을 캡레이트로 나누면 부동산 투자금액(시가 기준)이 얼마인지가 나온다. 다만 홍콩 부동산처럼 캡레이트가 작으면 분모에 있는 ‘캡레이트’ 수치가 조금만 변동해도 자산가치 변동성이 크게 나타난다. 또한 캡레이트라는 지표는 ‘운영수익’에만 초점을 맞추기 때문에, 부동산 가치의 변동이나 향후 시장 변동성을 고려하지 않는다는 단점이 있다. 홍콩 부동산 투자에는 사실상 눈에 안 보이는 위험이 숨어 있었다는 뜻이다.
캡레이트 공식 (자료=한국감정평가사협회 송현부 일본도시경제연구소장 글 중 일부 캡처)
한 자산운용사 임원은 “홍콩 부동산은 분석하기가 상당이 어려워서 기관 투자자들이 거의 관심을 갖지 않았다”며 “우리 회사에서도 투자자들이 이해하기 어려워하는 상품을 굳이 다루려 하지 않았다”고 말했다. 그러나 그는 “미래에셋증권이 구조화상품으로 채권처럼 만드니 비전문가 눈에는 상대적으로 안전해 보였던 것”이라고 설명했다.
홍콩 부동산시장이 급격한 금리인상 전에도 홍콩 송환법 반대 시위, 코로나19 사태 등 악재를 잇달아 겪은 점도 이번 손실을 키운 요소로 꼽힌다. 한 금융투자업계 관계자는 “홍콩은 다른 주요국과 달리 2019~2020년 타격을 입었던 부실자산의 매각이 이어지고 있다”며 “골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩도 지난 2년간 매물로 나왔다가 매각된 만큼 손실은 예정돼 있었다”고 말했다. 다만 “손실이 현실화된 시점이 글로벌 금리인상, 부동산시장 위축과 맞물려 다소 안 좋았다”고 덧붙였다.
홍콩 최고부호 리카싱, 아파트 폭탄세일…불안한 미래에 자산처분 나섰나
청쿵실업, 주룽반도 해변 오션뷰 아파트 주변 시세보다 30% 싸게 분양…”홍콩 부동산 거품 붕괴 신호탄” “홍콩달러 자산 처분 나서” 분석 쏟아져
청쿵(長江)그룹의 아파트 분양가 파격 할인 소식으로 지난 8월 홍콩이 떠들썩했다. 청쿵그룹은 홍콩 최고 부호 리카싱(李嘉誠)이 창업한 회사로 홍콩의 대표적인 부동산개발업체죠. 지하철로 한 역만 가면 홍콩섬에 닿는 주룽(九龍)반도 동부 야우퉁(油塘) 의 오션뷰 아파트로 위치나 교통이 모두 괜찮은데도 주변 시세보다 30%나 싸게 팔았다.
리카싱은 돈의 흐름을 미리 알려주는 ‘풍향계’로 통하는 인물이다. 분양가 파격 할인이 홍콩 부동산 침체의 신호탄이 될 것으로 보는 시각이 많았다. 권력층과 부자들이 대거 홍콩 부동산에 투자하고 있는 중국 대륙도 사정은 마찬가지다. 웨이신과 웨이보 등 중국 소셜미디어에는 리카싱이 아파트 파격 할인에 나선 이유를 분석하는 글이 쏟아졌다.
홍콩은 2020년 보안법 파동으로 사실상 대륙에 통합된 이후 돈과 인구가 줄줄이 빠져나가고 있다. 단순한 부동산시장 침체를 넘어 아시아 금융 허브 지위 자체가 위험해지는 것 아니냐는 관측도 나온다.
●7년 전 시세로 파격 분양
청쿵그룹이 분양가 할인에 나선 곳은 주룽반도 동쪽 야우퉁의 신규 아파트 단지 ‘코스트 라인’ 2기이다. 전용 면적 19.5~66.7㎡의 아파트 132가구를 분양했는데, 가장 싼 가구는 ㎡당 가격이 14만8700홍콩달러(약 2500만원) 수준이라고 한다. 이는 주변 아파트 시세보다 30% 저렴한 가격으로 7년 전 시세이다. 분양 시작 이틀 만에 5000명 이상이 청약을 했다.
리카싱의 청쿵그룹이 아파트 분양가를 파격적으로 인하했다는 소식을 전한 한 홍콩 일간지 기사. /am7
‘코스트 라인’은 야우퉁역까지 걸어서 8분 정도 걸리는 거리에 있으면서 해변에 인접한 곳이다. 최고급 주택가는 아니지만, 위치나 교통이 괜찮다는 평가를 받는다. 청쿵그룹은 “박리다매(薄利多賣)를 통해 홍콩 시민의 거주 환경 개선에 기여할 것”이라고 했다.
청쿵그룹이 분양가 할인에 나선 직접적인 이유로는 홍콩 부동산시장 상황이 꼽힌다. 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 13년간 계속 상승세를 그려온 홍콩 주택 가격은 2022년 말을 기준으로 2021년 말 대비 15.2% 하락했다. 주택 거래 건수도 39%나 줄었다. 시장 전반이 침체기에 들어섰다고 할 수 있다. 2022년 선거에서 당선된 존 리 홍콩 행정장관이 92만 가구의 대규모 공공주택 분양을 준비 중인 것도 부담됐던 것으로 보인다.
청쿵그룹이 분양가를 파격 할인해 내놓은 '코스트 라인' 2기 건설 부지. /Centaline Property
●인구·돈 이탈에 불안한 ‘금융허브 홍콩’
하지만 이런 시장 상황 이상의 다른 요인이 있을 것이라는 분석도 적잖다. 홍콩 부동산시장이 중국과 마찬가지로 거품 붕괴 위기에 처한 것으로 보고 그룹 내 부동산 자산 비중을 줄이려는 의도로 분석된다.
그동안 홍콩 주택 시장을 떠받쳐온 가장 큰 요인은 인구였다. 몰려드는 인구에 비해 주택이 적어 가격이 올랐던 것이다. 이 인구가 2020년 홍콩 보안법 파동 이후 빠른 속도로 줄고 있다. 2019년 750만명이었던 홍콩 인구는 2022년 730만명 선으로 3년 사이 20만명이 줄었다. 보안법 도입으로 홍콩의 정치적 자유가 위축되자 영국, 싱가포르 등지에 대거 이민을 떠났다.
사람이 나가자 돈도 빠져나가고 있다. 2022년 홍콩의 개인 예탁관리자산 규모는 8조9650억 홍콩달러로 2021년 대비 15% 감소했다. 홍콩에 자산을 맡긴 개인은 홍콩 부자들이 전체의 47%를 차지하지만, 중국 대륙 출신도 16%나 된다. 이렇게 빠져나간 돈이 싱가포르에 밀려든다고 한다. 돈과 인구가 빠져나가면 홍콩 부동산시장의 미래는 밝을 수가 없다.
청쿵그룹은 과거 그룹 자산 중 부동산 비중이 70%에 달한 시기가 있었지만, 지금은 50% 아래로 떨어졌고 계속 그 비중을 낮추는 추세다. 2023년 3월 홍콩 툰먼(屯門)지역 아파트 분양 때도 분양가를 파격적으로 낮춘 적이 있다.
●“홍콩달러 약세 내다보고 자산처분 나섰나”
리카싱은 10년 앞을 내다보는 투자로 유명하다. 리카싱은 중국 부동산시장이 좋았던 2013년부터 4년간 상하이, 광저우 등 중국 대륙 주요 도시의 상업용 빌딩을 줄줄이 매각했다. 총 매각 대금이 130억 달러에 달한다고 한다. 이 돈을 영국의 부동산과 통신기업 등에 투자했다.
그 당시 고개를 갸우뚱했던 중국 대륙의 부동산 개발업체들은 요즘 빈사 상태에 몰려 있다. 헝다그룹에 이어 완다그룹, 비구이위안 등 중국을 대표하는 개발업체들이 줄줄이 디폴트(채무불이행) 위기에 처했다.
리카싱이 단순히 부동산 자산 비중을 줄이는 차원이 아니라 홍콩자산 자체를 정리하는 것으로 보는 이들도 있다. 홍콩달러로 보유한 자산을 줄이고 달러나 파운드 자산을 늘린다는 것이다.
홍콩 최대 부호로 꼽히는 리카싱 청쿵그룹 창업 회장.
홍콩의 아시아 금융허브 지위를 지탱하는 중요한 제도 중 하나가 달러 페그제다. 1983년부터 1달러당 7.75~7.85 홍콩달러의 고정환율을 유지하고 있다. 이렇게 환율이 안정돼야 투자에 따른 환율변동위험에서 벗어날 수 있다.
문제는 이 페그제가 흔들릴 조짐을 보인다는 점이다. 미국의 연쇄 금리 인상으로 홍콩 달러 가치가 계속 하락 압박을 받자 홍콩 정부는 보유 달러를 쏟아부어 겨우 페그제를 유지하고 있다. 당장은 아니더라도 수년 내 페그제에 균열이 생기고 홍콩달러 가치가 떨어지면 홍콩달러로 보유한 자산의 가치도 하락할 수밖에 없다. 리카싱이 이런 상황을 미리 내다보고 홍콩 내 자산 정리에 들어갔다는 이야기다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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