잠실·삼성·대치·청담, 아파트 빼고 토지거래허가 규제 다 푼다
서울시 도시계획위 심의 통과…11월16일부터 본격효력 발생…거래시 별도 허가받지 않아도 돼
앞으로 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동에선 아파트만 토지거래허가 규제 대상이 된다. 상가와 오피스, 단독주택, 연립·다가구·다세대주택(빌라)은 거래할 때 별도의 허가를 받지 않아도 된다.
서울시는 11월15일 열린 도시계획위원회에서 이같은 내용의 ‘토지거래허가구역 조정안’이 승인됐다고 밝혔다. 조정된 내용은 16일부터 공고돼 효력을 발휘한다. 서울시는 “부동산거래신고법이 개정됨에 따라 토지거래허가구역을 일부 조정하는 것”이라고 설명했다.
토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 한 제도다. 이 구역 안에 아파트를 사면 2년간 실제 거주해야 하고, 상가와 사무실은 4년간 직접 입주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사거나 임대를 놓는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 불가능해지는 셈이다.
다만 그동안 법정동 단위로 넓게 지정돼 재산권 침해 논란이 컸다. 특히 서울 강남구 삼성동 코엑스부터 송파구 잠실동 종합운동장으로 이어지는 ‘국제교류복합지구 및 인근지역(14.4㎢)’이 통째로 토지거래허가구역으로 지정돼 민원이 많았다. 서울시는 이에 “국제교류복합지구 인근 4개동에 대해 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 아파트 용도로 한정해 조정한다”고 이날 밝혔다.
개정법은 지정권자가 토지거래허가구역 안에 허가대상자, 용도, 지목을 세부적으로 나눠서 지정할 수 있는 내용이 핵심이다. 서울시는 외국인이 허가대상자로 포함되는지 여부를 검토했다. 그러나 외국인이 토지거래허가를 받아 취득한 사례가 거의 없어 투기 동향이 없는 것으로 파악했다. 전·답·임야 등 지목별로 특정해 지정하는 사항도 도시지역 특성상 실효성이 없어 현행대로 유지토록 했다.
서울시는 신속통합기획 등 재개발 후보지로 신청했지만 선정되지 않은 40개 지역도 토지거래허가구역을 해제했다. 신속통합기획 재개발 대상지로 선정되지 않은 21곳(1.09㎢), 공공재개발 대상지로 선정되지 않은 19곳(1.04㎢)이 대상이다.
서울시는 그동안 재개발이 가능한 법적 요건과 주민 동의율을 충족한 지역은 투기방지 차원에서 토지거래허가구역으로 지정해왔다. 하지만 앞으로 후보지 선정이 불확실한 구역은 오랜 기간 허가구역이 설정됨에 따른 주민 불편을 고려해 토지거래허가구역을 해제하기로 했다.
유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 토지거래허가구역의 조정은 법령 개정에 따른 조치와 미선정지를 종합적으로 고려해 합리적으로 개선한 사례”라며 “앞으로도 부동산시장 모니터링을 지속적으로 실시하여 토지거래허가구역을 포함한 서울시 전역의 부동산 동향을 살피겠다”고 말했다.
강남·송파 상가부터 규제 푼다…강북 재개발지역 일부도 해제 검토
서울시, 부동산시장 얼어붙자 토지거래허가구역 일부 해제…재개발 대상 선정후 탈락지역 유력
서울시가 강남구 청담동·삼성동·대치동과 송파구 잠실동 일대의 상가와 업무용 빌딩에 대해 ‘토지거래허가구역’ 규제를 풀기로 했다. 구역 지정 후 거래가 급감하는 등 부동산 시장이 침체되고 있다고 판단한 것이다. 아울러 서울시는 토지거래허가구역으로 지정된 강북의 재개발 지역 일부도 해제하는 방안을 적극 검토 중인 것으로 알려졌다.
현재는 재개발 후보지 전체가 묶여 있는데, 사업 대상지 선정 후 탈락 지역은 규제를 푸는 안이 유력하게 거론된다. 다만 토지거래허가구역으로 지정돼 있는 서울의 아파트 단지들은 현행대로 유지하기로 했다.
서울에서는 강남구 압구정동·대치동, 송파구 잠실동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등이 토지거래허가 규제에 묶여 있다. 총 58.52㎢ 규모로, 서울시 전체 면적의 10% 정도이다.
서울시가 이번에 상가와 업무용 빌딩에 대한 규제를 풀기로 한 지역은 박원순 전 시장이 2014년부터 사업을 추진한 국제교류복합지구. 삼성동 코엑스에서 시작해 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC·옛 한전 부지)를 거쳐 잠실동 종합운동장으로 이어지는 199만㎡ 규모 지역이다. 2020년 6월 토지거래허가구역으로 처음 지정됐고 이후 3차례 지정이 연장됐다. 압구정동, 여의도동 등과 달리 아파트와 상가, 업무용 빌딩 등을 구별하지 않고 ‘통으로’ 지정됐다. 서울시 관계자는 “당시 대형 프로젝트를 추진하는 곳이라 땅값이 들썩일 것에 대비해 지역 전체를 토지거래허가구역으로 지정했었다”고 했다.
강북은 종로구, 중구, 동대문구, 강북구, 노원구, 중랑구, 광진구, 용산구 등 재개발을 추진 중인 지역이 대거 토지거래허가구역으로 묶여 있는데, 재개발 사업 공모에서 탈락한 지역은 규제를 풀어주는 안이 검토되고 있다.
서울시의 이번 규제 완화 방침은 지난 10월 국토부가 배포한 ‘토지거래허가구역 지정·해제 가이드라인’에 따른 것이다. 국토부는 가이드라인을 통해 용도나 지목에 따라 좀 더 정밀하게 토지거래허가구역을 지정·해제할 수 있도록 했다. 서울시는 이번에도 아파트 단지에 대해선 규제를 유지하기로 했다. 서울시 관계자는 “아파트 단지나 재건축 예정지는 규제를 완화하면 시장이 요동칠 가능성이 크기 때문에 토지거래허가구역을 풀지 않기로 했다”고 말했다.
서울시의 규제 해제안에 대해 업계에서는 긍정적인 견해가 많다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울시가 시장 충격을 감안해 단계적으로 토지거래허가구역 규제를 푸는 것으로 보인다”며 “내년 봄쯤에는 시장에 영향이 적은 일부 아파트 단지도 풀릴 가능성이 있다고 본다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상업지역의 토지거래허가제는 진작에 풀어야 했다. 집값과 관련도 없는데 투기를 막겠다며 기업들의 경영활동에 걸림돌이 됐다”며 “재개발지역 규제 완화로 빌라나 다세대주택 등의 거래에 숨통이 트일 것”이라고 했다.
시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 관측도 있다. 윤지해 부동산114 리서치팀장은 “아파트 가격이 다시 오르고 있어 아파트까지 풀긴 어려울 것”이라며 “금리가 여전히 높은 데다 상가, 업무용 빌딩이 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다”고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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