서울 부동산 거래 ‘가뭄'…아파트 매물 8만가구 육박
2023년초 5만여 가구서 60% 급증…주담대 금리 年 7% 넘어 부담…거래량, 두 달 연속 감소세…갭투자 6월 950건→9월 398건…지금 집 못팔면 ’벼락거지‘?
대출금리 급등에 따른 부동산 매수심리 위축 등으로 서울 아파트 매물이 8만 건에 육박하고 있다. 아파트 거래량은 두 달 연속 줄고 갭투자(전세 끼고 매수)도 눈에 띄게 감소해 2023년 들어 최저치를 기록하고 있다. 시중은행 주택담보대출 금리가 연 7%를 넘어서는 등 수요자의 자금 부담이 커지는 상황에서 집주인은 가격을 내리지 않고 버티고 있다. 당분간 매도자와 매수자의 힘겨루기 장세가 이어질 것이란 분석이다.
●서울 아파트 매물 연초 대비 60% 급증
11월6일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 11월1일 기준 서울 아파트 매물은 7만9319건으로 집계됐다. 3일(8만452건)엔 8만 건을 웃돌았다. 이후 다소 줄어 이날 7만6868건을 기록했다. 1월 매물이 5만 건 내외였던 점을 고려하면 집주인이 팔려고 내놓은 물건이 2023년 들어 60% 가까이 증가한 셈이다. 매물 적체 현상이 나타나는 건 급매물이 소진된 상황에서 대출 금리 상승, 특례보금자리론 일부 상품과 50년 만기 주담대 판매 중단 등이 겹치며 매수세가 약해졌기 때문이다.
한국은행에 따르면 국내 은행권 주택담보대출(주담대) 평균 금리(신규 취급액 기준)는 5월 연 4.21%에서 9월 연 4.35%로 올랐다. 현재 주담대 변동금리 상단은 연 7%를 넘는다. 그 결과 거래 가뭄이 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 8월 3854건으로, 2023년 고점을 찍은 뒤 9월 3361건으로 뒷걸음질했다. 아직 신고 기간(30일)이 남아있다. 하지만 이날 기준 10월 거래량은 1533건에 불과해 두 달 연속 거래 감소가 확실하다는 평가다.
6월 950건까지 치솟았던 서울 갭투자도 9월 398건으로 쪼그라들었다. 9월 서울 전체 거래 대비 갭투자 비중은 6%로 2021년 1월(3%) 이후 처음으로 한 자릿수를 보였다. 최근 전셋값이 매매가보다 빠르게 오르다 보니 서울에서 ‘마이너스 갭투자’ 사례도 나와 눈길을 끌고 있다. 광진구 중곡동 하이브3 전용면적 17㎡는 9월 1억3000만원에 손바뀜했다. 지난달 보증금 1억5500만원에 전세 세입자를 들였다. 전세보증금이 시세보다 2500만원 많은 거래였다.
●“당분간 관망세 펼쳐질 것”
매섭게 오르던 서울 아파트값 상승 폭은 한풀 꺾였다. 서울 아파트 매매가(한국부동산원 기준)는 8월 말부터 10월 초까지 매주 0.1% 넘게 올랐다. 지난달 둘째주부턴 0.07~0.09% 수준의 오름폭을 보였다. 9~10월 들어선 실거래가가 이전보다 떨어진 단지도 나왔다. 서대문구 홍은벽산 전용 84㎡ 11층 물건은 9월 7억원에 거래됐는데 지난 10월 6억5750만원으로 하락했다. 영등포구 당산푸르지오 전용 84㎡는 8월 6층 물건이 11억7200만원에 팔렸는데 9월 19층짜리가 10억7000만원에 손바뀜했다.
당분간 관망세가 이어질 것이란 게 전문가들의 의견이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “가격이 내려가려면 급매물이 나와야 하는데 다주택자의 종합부동산세 부담이 2021년과 비교해 3분의 1 수준이라 주택을 빨리 처분할 유인이 부족하다”며 “내년도 서울 공급 물량이 줄어들 것으로 예상되는 만큼 연말까지 보합세 내지는 강보합세가 펼쳐질 것”이라고 설명했다. 부동산R114에 따르면 서울 입주 물량은 2023년 3만2795가구에서 2024년 9656가구로 급감한다.
약세로 전환하는 등 가격 조정을 예상하는 의견도 나온다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 들어 아파트 시장은 공급 요인 못지않게 금리, 유동성, 통화량 등 금융 변수의 영향이 커졌다”며 “당분간 소강 속 매도자와 매수자 간 힘겨루기가 이어질 것”이라고 내다봤다. 이어 “매물이 쌓이면 집값 조정이 불가피해 연말이나 내년 초에 약세로 전환할 수 있다”고 덧붙였다.
23억에 산 집이 16억으로 폭락?…집 못팔면 ‘벼락거지’ 되나
한국부동산원이 최근 발표한 10월 아파트 실거래지수(잠정치)를 보면 하락세로 돌아섰다. 9월 대비 전국 -0.25%, 서울 -0.45%, 수도권 -0.35%, 지방 -0.14% 등이다. 세부 지역별로 보면 서울 도심권과 세종·대전 등 일부지역을 제외하고는 마이너스 변동률을 기록했다,
10월 확정지수가 하락세로 돌아서면 서울 아파트 실거래지수 기준으로 1월부터 시작된 반등세가 10개월만에 막을 내리게 되는 셈이다. 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 기준으로 하면 최고가는 2021년 10월의 23억8000만원이었다. 최저가는 2023년 1월초 16억4500만원이다. 최근 거래가(9월)는 20억9500만원으로 최고점 대비 3억원 가량 차이가 난다.
●드디어 반등 끝?…10월 잠정치 마이너스
아파트 시장 동향을 가장 잘 보여주는 지표가 한국부동산원의 실거래지수다. 아파트값 꼭지를 보면 전국은 2021년 10월(지수 144.4), 서울도 2021년 10월(188.9)이었다. 2020년 7월부터 전국과 서울 아파트값은 본격 상승세를 타기 시작해 1년이 넘은 2021년 10월까지 이어졌다.
최고점을 찍은 아파트값은 약보합세를 이어가면서 금리인상 등으로 하락한다. 서울은 2022년 12월, 전국은 2023년 1월 바닥을 찍는다. 꼭지점 대비 하락국면을 보면 전국은 약 16개월, 서울은 15개월이다. 이 기간 동안 하락폭을 보면 전국은 19.1%, 서울은 무려 24.6%에 달했다. 수도권에서는 최고가 대비 반토막 단지도 속출했다.
이후 아파트 실거래지수는 1월부터(서울·전국은 2월부터) 9월까지 상승세를 이어갔다. 2023년 들어 누적 상승률은 전국 5.74%, 서울 13.42%다.
9월 현재 지수 수준은 고점 대비 서울은 85.6%, 전국은 86.3% 수준이다. 현재 가격 수준은 2021년 1~2월 수준이다. 실거래지수로 본 아파트값은 2021년 10월 피크를 찍고, 2022년 12월과 2023냔 1월 바닥을 다진 후 반등국면을 유지하고 있는 상태다.
●또다시 등장한 집값 폭락론...'일단 팔고 보자?‘
결론적으로 보면 매도자 입장에서는 꼭지점인 2021년 10월에 판 것이 현명한 선택이었다. 반대로 매수자 입장에서는 밑바닥이었던 2022년 연말이나 2023년초 아파트를 구입한 것이 남들보다 싼 값에 살 수 있었던 셈이다.
통계청의 ‘2022년 주택소유 통계’를 보면 2021년 유주택자에서 2022년 무주택자가 된 사람은 37만3000명이다. 반대로 2021년 무주택자 가운데 2022년 유주택자는 68만6000명으로 집계됐다. 아파트 실거래지수 10월 확정치가 마이너스로 돌아서면 10개월여 간의 반등국면을 마무리하게 된다. 상대적으로 짧은 반등국면이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “금리 등 대내외 변수에 시장이 바로 영향을 받는 것 같다”고 말했다.
그렇다면 집을 지금 파는 것이 좋을까. 최근 들어 시장이 다소 움츠러들자 폭락론이 다시 수면 위로 부상하고 있다. 드디어 집값 2차 폭락이 시작됐다는 분석도 나온다. 전문가들의 조언은 ‘시황의 노예가 되지 말라’는 것이다. 과도한 폭락론의 문제는 객관적으로 변수를 분석하기 보다는 자기가 좋아하는 한쪽에 맞춰 그것에 맞는 정보만 취합하게 된다. 호재는 없고 악재만 반영한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시황의 노예가 되지 말고, 매도자와 매수자 모두 본인의 가격 기준을 갖고 시장을 차분하게 보는 것이 좋다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “야수의 심장이 필요하다”고 말했다. 그는 “군중심리에 휩쓸리지 말고 집을 팔려고 한다면 매각 뒤 무엇을 할지 정확한 계획을 갖는 게 필요하다”며 “집을 산다고 하면 시황보다 본인 자금 사정과 매물가격을 고려해 움직이는 것이 좋다”고 조언했다. 한번 집을 팔면 다시 사는 것은 쉽지 않다는 것이 전문가들의 지적이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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