'집값 띄우기'의 꼼수?…계약 후 4개월 지난 미등기, 서울에만 900건
계약 후 4개월 이상 등기가 미뤄질 경우 ‘집값 띄우기’ 등 이상거래 의심…7월부터 아파트 실거래가 공개 때 등기 여부 공개
아파트 매매계약 후 4개월(120일)이 지났는데도 등기가 이뤄지지 않은 사례가 2023년 서울에서만 902건인 것으로 나타났다. 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 2023년(8월23일 기준) 서울 아파트 매매 2만2489건을 조사한 결과다.
일반적인 계약 관행상 계약 후 4개월 이상 등기가 미뤄질 경우 ‘집값 띄우기’ 등 이상(異常) 거래로 의심해볼 수 있다. 정부는 ‘집값 띄우기’를 통한 부동산 시세 조작을 차단하기 위해 지난 7월부터 아파트 실거래가 공개 때 등기 여부(1월1일 계약 건부터 공개)를 공개하고 있다.
계약취소건(694건)을 제외한 전체 2만1795건의 42.0%(9158건)가 미등기 상태인 것으로 확인됐다. 등기가 완료된 계약은 1만2637건(58.0%)인데, 계약부터 등기까지 평균 2개월(61일)이 소요됐다.
실거래가는 부동산 계약일 이후 30일 이내에 신고하게 돼 있어 소유권등기 이전을 하지 않고 계약서만 쓴 상태에서 올릴 수 있다. 이를 악용해 특정 아파트를 최고가에 허위 거래하고, 인근 단지나 같은 단지에서 최고가에 맞춰 상승 거래가 이뤄지면 기존 거래를 취소하는 방식으로 호가를 띄우는 행위가 나타났다. 집값을 띄운 뒤 집을 팔아 시세차익을 얻는 식이다. 이를 방지하기 위해 정부는 등기 일자를 공개하기 시작했다.
일반적인 아파트 거래에서는 계약 후 2개월 이내 잔금을 치르고 등기를 진행한다. 부동산 소유권이전 등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내에 하게 돼 있다. 이를 고려할 때 계약 후 4개월이 넘도록 등기가 안 된 계약은 이상 거래로 의심할 수 있다는 것이 정부의 설명이다.
2023년 서울 아파트 거래 가운데 4개월이 넘도록 미등기 상태인 계약은 902건으로 조사됐다. 1월1일부터 4월25일까지의 거래인데, 이 기간 거래 신고된 9517건 가운데 미등기 계약은 약 9.5%를 차지한다. 올해 거래신고 건 가운데 6개월 이상 미등기 상태인 계약도 238건이나 됐다. 또한 4개월 이상 경과 미등기 계약의 27.7%(250건)는 직전 계약보다 가격이 오른 상승 거래였던 것으로 조사됐다. 의도적인 ‘집값 띄우기’라고 의심해볼 수 있는 사례다.
서울 25개 자치구 가운데선 용산구(17.7%), 관악구(13.3%), 금천구(13.1%), 영등포구(12.4%) 등에서 4개월 이상 경과 미등기 계약 비중이 높았다. 특정단지에서 4개월 이상 경과 미등기 계약이 30%가 넘는 사례도 있다. 서울 금천구 시흥동 남서울힐스테이트의 경우 30.8%(13건 중 4건)가 계약 신고 후 4개월 넘게 지났지만, 미등기 상태다. 중랑구 면목동의 사가정센트럴아이파크의 장기 미등기 비율도 30.4%(23건 중 7건)에 달한다. 30억원이 넘는 고가 아파트의 장기 미등기 사례도 25건이나 됐다.
계약 후 돌연 거래를 취소하는 사례도 여전했다. 올해 서울 아파트에서 거래 신고 후 취소한 계약은 694건이었다. 4개월 이상 경과 후 거래 취소 건도 23건으로 나타났다. 한 부동산 업계 관계자는 “매수인과 매도인의 자금 사정 등으로 잔금 기간을 6개월 이상으로 잡는 사례가 드물지만 존재한다”면서도 “특정 지역에서 반복적으로 장기 미등기 계약 건이 나올 경우에는 충분히 이상 거래로 의심해볼 수 있다”고 설명했다.
최근 국회 국토교통위원회 소속 김병욱 의원(더불어민주당)이 국토부로부터 제출받은 아파트 미등기 현황에 따르면 2020년부터 2022년 6월까지 매매 후 미등기 건수는 총 1만3923건에 달하는 것으로 나타났다. 전체 거래(145만1566건)의 약 1.0%에 해당하는 수치다. 아파트를 매매하고 60일 이내 등기하지 않아 과태료 처분을 받은 사례가 206건(허위신고 8건, 계약해제 미신고 173건, 등기신고 지연 25건), 세무서 통보와 소송 진행 등 ‘과태료 외 조치’가 60건 발생했다.
아파트 40여채 샀다팔고, 최고가 거래후 해제…'집값 띄우기' 의심 541건
국토교통부, ‘집값 띄우기’ 허위거래 32건 적발…‘집값 띄우기’의 요지경 실태
사례1: A씨는 2021년 6월 전북의 한 아파트를 신고가인 1억5000만원에 매매 신고한 뒤 한 달 뒤 계약 해제했다. 신고가 거래 영향에 해당 아파트값은 상승 곡선을 탔고, A씨는 보유 중이던 이 아파트를 1억4800만원에 제3자에게 팔았다. A씨는 이러한 수법으로 전북 아파트 4개 단지에서 44채를 매수하고, 41채를 팔았다.
이 과정에서 매수가격 대비 25.1%의 시세차익을 챙겼다. 또 수차례 거래에서 특정 공인중개사가 반복적으로 가담한 사실이 확인됐다. 국토교통부는 이를 A씨와 중개사가 공모한 것으로 보고 경찰청에 통보했다.
사례2: B씨는 자신이 보유한 서울 아파트를 부모에게 신고가인 17억8000만원에 팔고, 잔금을 치른 뒤 소유권을 이전했다. 공인중개사에겐 법정 중개보수에 턱없이 못 미치는 200만원을 줬다. 그런데 6개월 후 계약해제 신고를 했다. 위약금 없이 매매대금 일체를 돌려줬다.
부산의 한 법인은 2021년 12월 법인이 분양하는 아파트를 직원에게 신고가인 3억4000만원에 팔았다. 이전 시세는 3억~3억2000만원 수준이었다. 이 계약 후 법인은 신고가와 비슷한 수준으로 보유 중인 아파트 여러 채를 팔아치웠고, 직원과 맺었던 계약은 2022년 9월 해제했다. 직원에게 받았던 계약금도 그대로 돌려줬다. 국토부는 이 거래를 ‘집값 띄우기’를 위한 자전 (自轉) 거래로 의심하고 지방자치단체에 통보했다.
●“신고가에 팔고 계약 해제”… 국토부, ‘집값 띄우기’ 허위거래 32건 적발
국토부는 8월10일 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고를 올렸다가 취소해 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했다. 이번 기획조사는 2021년 1월부터 2023년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중 신고가 거래신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래, 특정인이 반복해 신고가 거래 후 해제한 거래 등 1086건을 대상으로 진행했다.
국토부 관계자는 “허위거래인 ‘자전거래’가 의심돼 지자체와 경찰청에 통보했다”고 했다. 국토부가 ‘집값 띄우기’ 의심 사례에 대한 기획조사를 벌인 결과 총 541건의 위법 의심거래를 적발했다고 8월10일 밝혔다. 여기엔 자전거래·허위신고 의심거래 32건도 포함됐다. 적발 건수의 약 80%가 아파트값이 급등했던 2021년 1월부터 2022년 1월까지 거래된 것으로 나타났다.
국토부는 거래당사자 간 특수관계나 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인해 집값 띄우기를 위한 허위신고 의심거래 32건을 적발했다. 또 소득세 탈루가 의심되는 거래 등 법령 위반 의심사례 541건을 적발해 국세청과 경찰청, 지자체에 통보했다. 적발 건수의 약 80%가 아파트값이 급등했던 2021년 1월부터 2022년 1월까지 거래된 것으로 확인됐다.
대표적인 집값 띄우기 유형으로 ①법인과 법인 직원 간 자전거래 ②공인중개사 개입 ③가족 간 거래 ④외지인 거래 등이 확인됐다. 경기도의 한 아파트는 2021년 3월 신고가인 3억7800만원에 팔렸으나, 2개월 뒤 계약이 해제됐다. 원래 3억~3억5000만원 수준이었던 해당 아파트값은 이 계약 이후 4억원으로 뛰었다.
그러나 해제된 거래를 살펴보니 계약금 4000만원의 실제 지급 여부가 확인되지 않았고, 중개수수료가 지급된 사실도 확인되지 않았다. 이 건을 중개한 공인중개사와 거래당사자들은 계약해제와 동시에 계약서를 파기했다고 주장했다. 그러나 국토부는 허위의 매매계약을 신고한 것으로 의심하고 지자체와 경찰청에 통보했다.
국토부는 ‘미등기 거래’도 다수 찾았다. 아파트 거래 등기부 자료와 거래 신고자료 분석을 통해 잔금지급일 후 60일 내 소유권이전등기를 신청하지 않은 거래 내용을 지자체에 통보해 위법사항 317건에 대해 과태료 조처를 했다. 지역별로 경기도(84건), 부산(38건), 대전(16건), 서울(14건) 순이었다.
미등기 사유는 크게 ①허위 거래신고 ②계약해제 후 미신고 ③정상거래 후 등기 미신청으로 분류됐다. 모두 과태료 부과 대상으로 허위신고는 3000만원 이하, 해제신고 미이행은 500만원 이하, 등기 미신청은 취득세 5배 이하 수준이다.
국토부는 현재 진행 중인 ‘AI를 활용한 부동산 이상(異常)거래 선별 고도화 방안 연구’ 결과를 바탕으로 미등기 거래 중 상습 위반이 의심되는 건에 대해서는 허위신고 여부를 직접 조사해 경찰청에 수사의뢰 할 계획이다. 또한, 전체 해제거래에 대해서도 동일 중개인, 거래당사자의 여러 단지 반복 해제거래는 시세조종 여부에 대해 집중 모니터링할 예정이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “앞으로 이상 거래를 상시 모니터링할 수 있는 체계를 구축해 부동산거래 불법 행위가 발붙이지 못하도록 철저히 단속할 것”이라고 말했다.
아파트 40여채 계약·해지 반복…‘집값 띄우기’의 요지경 실태
A씨는 전북의 한 아파트를 2021년 6월 한 법인에 1억5000만원에 매도했다고 신고했다. 이 계약이 국토부 실거래가 공개 시스템에 등록된 직후부터 1억2000만원대에 머물던 해당 단지들이 갑자기 1억4000만원으로 오른 가격에 거래되기 시작했다. 1억4000만원에 나온 매물이 1억5000만원보다 싸다고 생각한 수요자들이 매수에 나선 것이다.
당시는 전(前) 정부의 부동산 정책 여파로 집값이 폭등하면서 20~30대 젊은 층이 불안함에 집을 사는 ‘패닉 바잉’이 절정이던 때였다. 시세가 오르자 A씨는 두 달 후 기존 계약을 취소하고 다른 사람에게 1억4800만원에 팔았다.
이런 식으로 A씨가 법인에 비싼 값으로 계약한 뒤 취소하고, 실거래가가 오르면 다시 매각하는 방식으로 팔아치운 아파트가 41채에 달한다. 부동산 업계에선 A씨가 유령 법인을 세운 후 허위계약으로 ‘집값 띄우기’를 한 것으로 보고 있다. 집값 띄우기는 시세보다 높은 가격으로 부동산 거래를 신고해 호가를 끌어올린 후 등기 이전을 하지 않고 계약을 해제해 시세를 조작하는 수법이다.
국토부는 최근 2021년 2월부터 2023년 2월까지 역대 최고가로 신고됐다가 취소된 거래 1086건의 위법 여부를 조사했다. 그 결과 ‘집값 띄우기’ 32건 등 부동산 허위거래 관련 위법 의심행위 541건을 적발해 경찰 등에 통보했다고 8월10일 밝혔다. 특히 ‘집값 띄우기’ 32건 중 80%는 집값 급등기였던 2021년 1월부터 2022년 1월에 집중돼 있었다. 전 정부의 부동산 정책 실패로 불붙었던 집값에 악질적인 시장 교란 행위가 기름을 부은 셈이다.
기업 대표들이 회사를 이용해 집값 띄우기를 한 사례도 다수 있었다. 경기도 B기업 대표는 본인 소유 아파트 3채를 모두 회사에 최고가로 매도했다가 2개월 후 모두 해제하고, 호가가 오르자 그중 한 채는 다른 사람에게 더 비싼 가격에 처분했다.
가족을 동원한 사례도 있었다. D씨 부부는 2020년 7월 서울 아파트를 딸에게 17억8000만원에 매도하고 잔금 지급, 소유권 이전까지 마쳤다가 6개월 후 돌연 해제 신고했다.
국토부는 “중개보수가 200만원으로 규정 금액(1602만원) 대비 너무 적다는 점을 볼 때, 중개업소까지 가담해 의도적으로 집값 띄우기를 했을 가능성이 크다”고 밝혔다. 부동산 시장 불안기에는 한두 건의 거래가 시장 참여자들의 심리에 큰 영향을 미칠 수 있어 국토부는 관련 규제를 강화하고 있다.
지난 7월부터 국토부 실거래가 공개 시스템에 거래 내용뿐 아니라 등기 여부와 등기일을 포함시키도록 했다. 허위신고의 처벌 기준도 현행 ‘3000만원 이하 과태료’에서 10월부터는 ‘3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금’으로 강화된다. 국토부는 이상거래를 인공지능(AI)으로 감지하는 시스템을 개발하기 위한 연구 용역도 진행 중이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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