국내 부동산투자 중국인 4명 중 1명, 은행대출 받아 매입
중국인 국내 부동산 쇼핑 여전…고금리에 연체율도 상승세…서범수 의원 "규제·세금 회피 후 투기했다면 엄단해야“…유커 돌아와도 ‘황금상권’ 안통해
외국인의 국내 부동산 쇼핑이 2023년 들어서도 증가세를 지속하는 것으로 나타났다. 특히 중국인 4명 중 1명은 시중은행으로부터 돈을 빌려 부동산 매입에 활용한 것으로 추정됐다.
11월1일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 서범수 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 2023년 6월말 기준 외국인 대상 주택담보대출(주담대) 잔액은 2조3040억으로 집계됐다. 전년 말(2조2천312억원)과 비교하면 3.3% 증가했다.
이들 은행의 외국인 주담대 잔액은 2019년 말 2조455억원, 2020년 말 2조2340억원, 2021년 말 2조2915억원 등으로 매년 증가하고 있다.
2023년 상반기 말 기준으로 중국인 대상 주담대 잔액이 1조3338억원으로 전체의 57.9%를 차지했다. 중국인 대상 주담대는 2019년 말 1조719억원에서 3년 반 만에 24.4% 증가, 같은 기간 전체 외국인 대상 주담대 증가율(12.6%)의 두배로 집계됐다.
2023년 상반기말 기준 외국인 주담대 실행건수는 총1만7949건으로, 이중 중국인이 68.2%인 1만2234건이었다.지난 5월 국토교통부가 발표한 외국인 주택·토지 보유 통계에 따르면 2022년말 기준 외국인이 소유한 국내 주택은 총 8만3512호로, 이 중 53.7%인 4만4889호를 중국인이 보유한 것으로 나타났다. 즉 중국인 보유 국내 주택(4만4889호) 중 4분의 1가량은 시중은행의 돈을 빌려 산 것으로 추정된다.
문제는 최근 금리 상승세로 인해 주담대를 받은 중국인의 연체율도 올라가고 있다는 점이다. 중국인의 주담대 연체율은 2019년말 0.13%에서 2020년말과 2021년말 각각 0.09%로 낮아졌다가 2022년말 0.12%에 이어 2023년 상반기말 0.18%까지 올라갔다. 이는 주담대 실행 평균 금리가 2019년말 연 3.30%에서 2022년말 연 3.89%, 2023년 6월말 연 4.26%까지 높아졌기 때문으로 추정된다.
아직 연체율이 낮기는 하지만 각종 규제에서 벗어나 은행 돈으로 투기성 주택거래를 했다가 연체가 발생할 경우 피해는 고스란히 국내 금융기관이나 세입자 등이 짊어질 수도 있다는 우려가 나온다.
서범수 의원은 "부동산 급등기에 외국, 특히 중국인 투기 자본이 들어와 집값을 올리고 큰 이득을 취했다는 소문이 있었는데 통계상 사실로 드러난 셈"이라며 "금융규제나 세금을 회피하면서 투기에 가담, 시장 혼란을 초래한 외국인이 있다면 반드시 엄단하고 이를 규제할 방안을 신속히 마련해야 한다"고 강조했다.
“아무도 안 쳐다봐요”…황금상권도 ‘유령상가’는 유커 귀환 안 통했다
고금리에 명동·홍대에 유령상가 남아있어…임대인은 고금리에 임대료 못 내리고 임차인은 고금리에 보증금 감당 못해
“언젠가 상권이 살아날 것으로 아니까 임대인들은 그때까지 월세 내리지 않고 버티려고 하는 거고, 임차인들은 금리까지 야금야금 올라간 상황에 보증금까지 다 까먹고 나갔어. 월세가 너무 세니까 손해가 뻔하지. 공실을 누가 쳐다보겠어?” (명동 공인중개사 70대 B씨)
유커(遊客·중국인 관광객)가 돌아온 명동‧홍대이지만 그곳에도 일부 구역은 ‘유령상가’가 남아 있다.
신종코로나바이러스감염증(코로나19) 대유행으로 급증했던 상가 공실이 엔데믹 이래 외국인 관광객이 증가하고 있는데도 채워지지 못하고 있는 것이다. 이유로는 고금리가 꼽히고 있다.
중국인 단체 관광객이 늘면서 상권은 회복 추세가 뚜렷하다. 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드가 서울 6대 가두상권을 대상으로 통계청 자료와 신용카드 매출 데이터를 분석한 결과 홍대와 명동은 코로나 전인 2019년 1분기에 비해 각각 115%, 74%의 상권 회복률을 보이고 있는 것으로 나타났다.
관광지식정보시스템에 따르면 코로나19가 시작된 2020년 68만6430명이었던 중국인 관광객은 지난 9월 기준 129만4797명으로 88.63% 증가했다. 2016년 한국의 사드(THAAD·고고도미사일방어체계) 배치 이후 보복 조치의 일환으로 중국 정부는 2017년부터 중국 내 여행사들의 한국 단체여행 상품 판매를 금지해오다 지난 8월11일부터 이를 허용했다.
서울 명동 1번가에 빈 건물들이 줄지어 있다.
그러나 명동‧홍대상권을 둘러보니 채워지지 않은 ‘유령상가’가 몇몇 남아있었다. 유커들이 자주 찾는 명동. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 명동 공실률은 2022년 52.5%에서 14.3%로 3분의 1 이상 감소했다. 다만 메인거리에서 왼쪽으로 100m 정도 꺾으면 보이는 명동 1번가라고 부르는 곳은 유커가 돌아왔음에도 한산했다.
4층, 3층 건물이 통으로 비어있는 경우가 다수였다. 문 손잡이를 잡았다 떼보니 쌓인 먼지 때문에 손자국이 그대로 남았다. 공실 건물 근처 자영업자 A씨는 “코로나 전에는 여기는 다 차있었는데 코로나가 시작되고 나서 공실이 됐다”고 했다. 네덜란드에서 온 관광객 리시(17)씨는 “메인 거리랑 여기랑 분위기가 완전히 다르다”며 “메인 거리는 활기차고 바빠 보이는데, 여기는 으스스한 분위기”라며 걸음을 옮겼다.
홍대도 사정은 비슷했다. 홍대는 매출 회복세가 무색하게 공실률은 2022년 13.4%에서 2023년 15.9%로 오히려 상승했다. 유커들의 주요 관광지 중 하나인 홍대도 그 수혜를 제대로 못보고 있는 것이다. 홍대 정문부터 청춘마루까지 300m 정도 길이의 거리에 있는 일부 건물들은 여전히 비어 있었다. 4층짜리 건물이 통으로 남아있는 곳, 3층만 영업 중이고 1,2층이 비어있는 곳도 보였다. 통으로 비어있는 건물 입구에는 통행을 제한하는 주차콘이 세워져 있기도 했다.
밤이 되자 이 부근은 불 켜고 영업하는 상점이 없어 어두컴컴했다. 인근을 지나가던 50대 중반 최정희 씨는 “경제난이라는 말이 와 닿는다”며 “발 디딜틈 없었던 2019년이랑 비교 자체가 안 된다”고 했다. 인근에서 카페를 하는 A(32)씨는 “유명 브랜드가 입점했었는데 코로나 초반까지 버티다가 결국 나갔다”고 했다.
인근 부동산중개업소들은 유커가 돌아오고 상권이 회복되고 있어도 고금리 때문에 공실이 남아있다고 분석했다. 홍대 근처 공인중개사 Y(48) 씨는 “코로나 이전에는 홍대라는 이미지를 보고 들어와서 공실이 거의 없었다”며 “지금은 유동인구 유입도 적은 상권에 빚을 내면서까지 들어와서 당해낼 재간이 없으니까 공실로 남아있는 것”이라고 했다. 그러면서 “임대인들도 고금리에 임차인을 받기 위해 임대료를 30% 정도 낮췄지만, 버틸 여력이 있는 임대인들은 건물 매매를 생각해서 더 이상 낮추지 않는 것도 공실로 남아있는 이유 중 하나”라고 했다.
공인중개사 B 씨는 “홍대 정문 앞 상권은 따지면 그다지 수익이 높지 않은 곳인데 (임차인이) 빚 내서 굳이 들어오려고 하지 않는 것”이라며 “한 번 들어오면 10년이고, 월세도 5% 이상 못 올리는데 임대인도 쉽게 월세를 내려서 받으려 하지 않는다. 수지타산이 안 맞는 것”이라고 했다.
명동도 상황은 비슷하다. 인근 공인중개사 70대 박모 씨는 “코로나 이전인 2019년만 해도 명동 1번가에 공실이 없었다”며 “비싼 곳은 30평짜리가 보증금 15억에 월세 1억5000만원 받고 있는데 금리도 올랐는데 누가 선뜻 들어와서 장사를 하겠냐”며 “임대인들은 지금 월세를 싸게 내면 나중에 올릴 때 힘들기 때문에 기본적으로 건물을 몇 채 가지고 있는 돈이 있는 사람들이니까 버티고 있는 것”이라고 했다.
전문가들은 공실 문제의 가장 큰 원인은 고금리라고 짚었다. 부동산119 여경희 수석연구원은 “임대인은 고금리에 임대료라도 많이 받아야 자신의 레버리지, 감가상각, 유지보수 등 비용을 다 빼고 실익을 가져갈 수 있는데, 임대료가 낮아지면 임대 수익률도 낮을 뿐 더러 임대료 수준이 건물 가치를 좌우하는 측면이 있기 때문에 건물가치 하락을 막기 위해서라도 임대료를 유지하려는 입장이 있다”고 했다. 또 “임차인들은 생각보다 금리, 물가가 높으니까 자기가 가져갈 수 있는 마진이 별로 없는데 임대료도 만만찮으니 임차인과 임대인의 기준이 맞지 않는 것”이라고 지적했다.
'이용객 4배 뛰었는데…' 면세점, 유커 귀환에도 못 웃는 이유
월 이용객 크게 늘긴 했지만 매출은 '급감'…이공 영향력 줄고…아직은 미풍인 유커 붐
코로나 엔데믹으로 면세점 이용객이 크게 증가했지만 정작 매출은 감소한 것으로 나타났다. 업계는 따이공(중국 보따리상인)에 대한 송객수수료 정상화 영향이 큰 것으로 풀이하고 있다. 여기에 유커의 방한이 폭발적이지 않다는 점도 이유로 꼽힌다. 중국 내 여행 트렌드 변화, 중국 경기 침체 등으로 유커의 객단가가 떨어졌다는 분석이다.
●이용객은 확 늘었는데…
10월13일 한국면세점협회에 따르면, 지난 8월 면세점 이용객(내·외국인)은 전년 동기 대비 약 2배 증가한 총 206만3989명으로 나타났다. 면세점 월 이용객이 200만명 선을 넘어선 것은 코로나19 팬데믹 이후 이번이 처음이다. 이 기간 내국인 이용객은 146만9604명, 외국인 이용객은 59만4385명으로 전년 동기 대비 각각 1.6배, 4배 늘었다.
다만 매출액은 오히려 뒷걸음질 쳤다. 이 기간 국내 면세점 매출액은 1조1366억원으로 전년 동기 대비 28%가 감소했다. 특히 외국인 매출액이 1조4309억원에서 8990억원으로 37%나 줄어들었다. 외국인 면세점 이용객 수가 전년 동기보다 4배나 증가했는데도 객단가는 떨어진 셈이다. 외국인 매출액은 올해 4월부터 매월 1조원을 밑돌고 있다.
업계는 따이공에 대한 송객수수료 정상화 여파가 크다는 입장이다. 송객수수료는 따이공이나 단체 관광객을 유치한 여행사·가이드 등에게 지급하는 알선 수수료다. 이 송객수수료는 코로나19 팬데믹을 거치며 현재 크게 치솟은 상태다. 업계는 매출이 줄어들더라도 영업이익을 보전하기 위해 이 송객수수료율을 낮추는 작업을 진행 중이다.
면세업계 관계자는 "팬데믹 기간 업계의 따이공 유치전으로 송객수수료가 치솟았다"며 "엔데믹이 도래한 만큼 이 송객수수료를 줄여가는 추세"라고 설명했다. 이어 "따이공 활동이 이전보다 위축된 것이 객단가 감소에 영향을 줬을 것"이라고 분석했다.
●따이공만 문제인 걸까
유커의 귀환이 본격화하지 않고 있는 것도 매출 감소의 원인이다. 따이공의 매출 감소를 상쇄할 만큼 과거처럼 붐이 일지 않고 있다는 얘기다. 앞서 중국 정부는 사드 보복 조치로 중단시켰던 단체관광객의 한국 방문을 허용했다. 업계는 중국 국경절 연휴 기간 유커의 많은 방한을 예상했다. 다만 기대만큼 유커가 들어오지 않았다는 분위기다.
유커의 객단가가 이전보다 낮아진 점도 영향을 미치고 있다. 현재 중국은 극심한 경제위기를 겪는 중이다. 부동산 업체 헝다 파산 등 심상치 않은 조짐을 보이고 있다. 미중 갈등에 따른 경제적 악재도 늘어난 상황이다. 이는 소비침체로 이어지고 있다. 이 때문에 유커들은 방한해도 쇼핑보다는 관광에 집중하는 모습을 보이는 추세다.
한국의 고물가도 문제다. 저가 관광 상품을 만들어 유커를 데려오기 쉽지 않다. 코로나19 기간 많은 여행사와 호텔이 사라졌기 때문이다. 유커의 입맛에 맞게 숙박비와 교통비를 낮추기 힘들다. 중국 여행 트렌드가 바뀌었다는 분석도 있다. 과거에는 단체 여행이 주를 이뤘지만 지금은 개별 여행이 빠르게 증가 중이다. 중국의 MZ세대들이 대표적이다. 이들은 면세점보다 한국 내 유명 맛집이나 올리브영 등을 찾는 경향이 있다.
또 다른 면세업계 관계자 역시 "업계가 송객수수료를 줄이는 과정 속에서 국내 면세업계 매출 감소세가 이어지고 있다"며 "한국 단체관광이 허용됐지만 중국 내수 경기침체가 장기화되고 있고, 국제선 항공권 및 숙박비 등 한국의 물가 또한 치솟아 유커 매출 회복세가 더딘 상황"이라고 설명했다.
6년 5개월 만에 유커가 돌아왔다…中, 한국 단체관광 허용
訪中 비자 발급절차 간소화…韓·中 카페리 운항 재개 이은 ‘희소식’…항공사·여행사 등 분주
유커가 다시 돌아왔다. 중국 정부가 코로나19 대유행 시작 3년여 만에 자국민의 해외 단체여행을 사실상 전면 허용키로 했기 때문이다. 중국이 사드 경북 성주 배치를 계기로 2017년부터 중단한 한국 단체관광이 6년 5개월 만에 재개될 것으로 됐다.
중국 문화여유부(문화체육관광부)는 한국·미국·일본 등 세계 78개국에 대한 자국민의 단체여행을 추가로 허가한다고 8월10일 발표했다. 이에 따라 온·오프라인 여행사들이 자국민을 상대로 한국 등에 대한 단체 여행상품과 ‘항공권+호텔’ 패키지 상품을 판매할 수 있게 됐다. 중국 외교당국은 전날 한국 외교부에 이 같은 내용을 알린 것으로 전해졌다.
중국은 주한미군의 사드 배치에 따른 보복의 일환으로 2017년 3월 이후 여행사를 통한 한국 관광을 금지했다. 이후 일부 해제 조짐을 보였으나 코로나19 사태로 중국이 국경 빗장을 다시 잠그면서 중단됐다.
8월10일 오전 서울 시내의 한 중국비자신청서비스센터를 찾은 시민들이 차례를 기다리고 있다. 주한 중국대사관은 전날 위챗(중국판 카카오톡) 계정을 통해 한국에서 중국행 비자를 발급할 때 지문을 채취하던 절차를 상무(M)·여행(L)·친척방문(Q)·경유(G)·승무(C) 비자에 한해 오는 12월31일까지 중단한다고 밝혔다.
중국이 이날 세계 대다수 국가로의 단체관광을 허용한 것은 소비 증대를 통해 침체한 자국 경기를 부양시키기 위함으로 풀이된다. 중국인의 단체여행이 가능해진 국가에는 한국·일본·미얀마·튀르키예·인도 등 아시아 12개국, 미국·멕시코 등 북중미 8개국, 콜롬비아·페루 등 남미 6개국이 포함됐다.
또 독일·폴란드·스웨덴 등 유럽 27개국과 호주·파푸아뉴기니 등 오세아니아 7개국, 알제리·튀니지·모잠비크 등 아프리카 18개국도 중국인 단체관광이 허용됐다. 중국이 지난 1월과 3월 단체관광을 허용한 태국과 인도네시아 등을 포함하면 이번까지 총 138개국으로 전세계 대부분 국가가 포함됐다.
전날 주한 중국대사관은 위챗(중국판 카카오톡) 계정을 통해 한국에서 중국행 비자를 발급할 때 지문을 채취하던 절차를 상무(M)·여행(L)·친척방문(Q)·경유(G)·승무(C) 비자에 한해 올해 12월31일까지 중단한다고 밝혔다. 지문 채취가 한시적으로 유예되면서 중국을 찾으려는 한국인 여행객들의 비자 발급 절차도 다소 간소화될 전망이다. 주한 중국대사관은 2021년 1월부터 모든 중국 비자 신청자를 대상으로 지문을 채취해 왔다.
中 내수·우호 정서 ‘두 토끼 잡기’…韓·中 관계개선 기대감
리오프닝 이후 경제 회복세 더딘 데다 물가하락 등 겹쳐 장기불황 우려 크자 경제 파급효과 큰 관광산업 개방 결정…中여행 오는 외국인 증가 효과도 노려
중국 정부가 8월10일 한국을 포함한 세계 대다수 국가로의 단체관광을 허용한 것은 관광업의 연관 산업 파급효과와 자국민의 국내외에서의 소비 증대를 통한 경기 부양을 노린 조치로 보인다.
중국은 세계에서 거의 마지막까지 외국 입국자에 대해 격리 조치를 하는 등 강력한 ‘제로코로나’ 방역 정책을 유지해 오다 지난해 12월 위드코로나로 전환했다. 이후 중국은 지난 1월 태국·인도네시아·캄보디아 등 20개국에 대한 단체관광을 허용했고, 3월에는 베트남·몽골·스페인·이탈리아 등 40개국에 같은 조치를 했다.
한국은 미국·일본 등과 함께 1, 2차 단체여행 허용 국가 명단에 포함되지 않았다. 이 때문에 한·중 비자 갈등 문제와 양국 간에 조성된 비우호적 정서 등이 고려된 게 아니냐는 해석이 나오기도 했다.
중국이 일상 회복으로 전환한 만큼 언제일지는 몰라도 자국민의 해외 단체관광 전면 허용은 예견돼 왔다. 뒤늦은 감이 있지만 중국이 단체관광 허용을 전면적으로 확대한 것은 소비 진작을 통한 경기 부양 효과를 기대하고 있기 때문으로 풀이된다.
8월12일 인천 연수구 인천항 국제여객부두에 도착한 중국발 국제여객선 ‘뉴골든브릿지 5호’ 승객들이 웃는 모습으로 하선하며 ‘유커의 대대적인 귀환’을 예고하고 있다. 코로나19 여파로 화물만 운송되던 한·중 국제여객선의 여객 운송이 3년 7개월 만에 재개되자 전날 오후 중국 칭다오에서 출발한 이 배에는 단체관광객 84명 등 118명의 승객이 탑승했다.
최근 리오프닝(경제 활동 재개) 이후 경제 회복이 더딘 중국에 경기 침체와 물가하락이 겹치는 디플레이션이 닥치는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 중국이 일본식 장기불황을 겪을 수 있다는 경고음마저 나온다.
6월 수출액은 전년 동기에 비해 12.4%나 줄어들고 7월엔 14.5% 줄어 낙폭이 더 커졌다. 내수 경기의 가늠자인 소매 판매는 지난달 전년 동기보다 3.1% 증가해 5월(12.7%)보다 크게 둔화했다. 소비자물가지수는 지난 6월 전년 동기 대비 0%에 이어 7월 0.3% 하락했다.
이러한 상황에서도 서비스·관광 부문에 대한 수요는 강력했다. 지난달 여행 관련 소비자물가는 전년 동기 대비 13.1%나 증가했고, 전월보다도 10.1%나 늘었다. 올해 들어 7월까지 전년 대비 8%나 늘어 전 분야에서 물가 상승률이 가장 높았다
중국 정부는 항공산업 등 경제 파급효과가 큰 관광산업 개방을 통해 경기가 부양될 것을 기대하고 있다. 관광산업은 항공산업과 숙박업 등 다양한 분야 및 내수 진작에 상당한 영향을 미친다.
중국인들이 대규모로 여행을 떠나는 국경절 황금연휴(9월29일∼10월6일)를 앞두고 해외 단체관광 허용국을 확대해 효과를 극대화하려는 노림수도 보인다. 1, 2차 단체관광 허용국에서 제외된 한국과 일본을 비롯해 미국·영국·독일 등 중국인이 선호하는 여행국이 이번 발표에 모두 포함됐다는 점도 이러한 주장에 힘이 실린다.
중국 관광업계 관계자는 “위드코로나 이후 항공편이 늘어나 공급은 늘었지만 여행객 수요가 적었는데 단체관광 허용으로 관광 분야가 활성화할 것”이라고 말했다.
한국에 대한 중국인들의 단체여행이 가능해짐에 따라 악화하던 양국 관계가 개선될지도 주목된다. 중국은 2016년 사드 경북 성주 배치에 따른 보복성 조치로 관광상품을 팔지 못하게 하는 방식으로 중국인의 한국 단체관광에 제동을 걸었다.
공식적으로 “한한령(限韓令·한류 제한령)은 없다”는 입장을 고수했지만, 여행사들의 관광상품 판매가 일제히 중단되면서 한국행 단체 관광객이 뚝 끊어졌다. 그나마 2019년 하반기부터 상하이시와 장쑤성, 베이징시, 산둥성 등 중국 내 6개 지역에서 출발하는 한국 단체관광이 풀리는 등 조금씩 재개되는 듯했으나 이듬해 1월 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 생기면서 단체여행은 전면 차단됐다.
한·중(韓中)은 2022년 11월 인도네시아 발리에서 열린 정상회담을 통해 고위급 교류를 지속하기로 했지만, 한·미·일 밀착에 대한 중국의 견제와 대만 문제·싱하이밍 주한 중국대사의 ‘베팅’발언 등으로 날을 세웠다.
이후 양국 외교 수장이 지난 7월 인도네시아 자카르타에서 만나 실질 협력 분야에서 가시적인 성과를 거두기 위해 인적 교류 확대 등에 협력하기로 하면서 조금씩 해빙 무드가 조성됐다. 최근 코로나19로 중단됐던 한·중 간 국제여객선(카페리) 운항이 재개된 데 이어 중국인의 한국 단체관광까지 허용되면서 양국 간 인적 교류가 본격적으로 회복될 것으로 기대된다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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