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등록날짜 [ 2023년11월29일 08시40분 ]
  내년 부동산공시가 현실화율 올해 수준 동결…보유세는 시세 따라 결정
원점서 재검토해 ‘근본적 개편안’ 2024년 하반기 중 발표…시장 급변해도 세부담 키우지 않는 방안 담을 듯

정부가 2024년 부동산공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2023년과 동일하게 유지한다. 2024년 부동산 보유세(재산세 및 종합부동산세)는 시세 변동에 따라 2023년 수준에서 더 많거나 적게 나올 것으로 보인다. 정부는 공시가격 현실화율 로드맵을 원점에서 재검토할 방침이다. 부동산 시장이 급변해도 세(稅) 부담을 키우지 않는 방안을 담아 발표할 것으로 보인다.

 ●2024년 공시가격 현실화율, 2020년 수준 유지된다

국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안’을 심의·의결했다고 11월21일 밝혔다. 2024년 공시가격에 적용할 현실화율은 2023년과 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 동결한다. 이에 따라 2024년 아파트 공시가격 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%로 유지된다. 이는 기존 현실화 계획 평균 대비 공동주택 6.6%포인트(p), 단독주택 10.0%p, 토지 12.3%p가 하락한 수준이다.

2024년 평균 공시가격 현실화율. 2024년에 공시가격에 적용할 현실화율을 2023년과 동일하게 동결한다. /국토교통부 제공
2024년 최종 공시가격은 2023년 말 시세와 2024년 현실화율을 반영해 결정된다. 표준주택·표준지 공시가격은 1월, 공동주택 공시가격은 4월 발표될 예정이다. 2023년 수준으로 현실화율이 동결되면서 2024년 부동산 보유세는 시세 변동 폭을 반영해 매겨진다. 

정부는 현실화 계획을 근본적으로 재검토하는 상황에서 문재인 정부가 만든 기존 계획을 그대로 적용해 현실화율을 높여 나가는 것은 불합리하다고 판단했다는 설명이다. 국토부 관계자는 “금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가 등에 따른 국민의 부담을 덜어드리기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다”라며 “부동산 시장의 불확실성과 거시경제 여건의 불안정성이 여전히 남아있다는 점 등도 종합적으로 고려했다”고 했다.


  
 ●정부, 2024년 하반기에 ‘근본적 개편안’ 공개

공시가격은 재산세와 종부세뿐만 아니라 건강보험료·기초연금 등 60여개 행정제도의 기초 자료로 사용되는 지표다. 윤석열 대통령은 대선 후보 시절 공시가 현실화 계획 재검토를 공약하고 당선된 뒤 국정과제로 선정한 바 있다. 금리 인상과 주택경기 침체로 집값이 가파르게 하락하자 실거래가격이 공시가격보다 낮은 ‘역전 현상’이 발생했고, 공시가격 현실화 계획 로드맵 개편에 나섰다.

정부는 공시가격 현실화 계획의 필요성 및 타당성은 근본적인 차원에서 재검토한다. 국토부는 현실화 계획이 시세 변동에 현실화율 인상분까지 공시가격에 추가로 반영하는 구조로, 공시가격이 매년 상승하는 문제가 있었다고 지적했다.

정부는 부동산 시세가 급격하게 오르거나 떨어지는 상황을 반영하지 않은 현실화율 로드맵으로 인해 국민의 세금 부담이 크게 늘었다고 봤다. 주택분 재산세는 2019년 5조1000억원에서 2022년 6조7000억원으로 늘었고, 주택분 종부세는 같은 기간 1조에서 4조1000억원으로 급증했다.

정부는 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 2024년 하반기 중 발표할 계획이다. 기존 현실화 계획을 수정·보완하는 부분적 개선만으로는 국민의 보편적 인식과의 간극 해소에 한계가 있다는 입장이다. 정부는 2024년 1월 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 실시할 예정이다. 

 "집값 내려도 세금 올라"…공시가 '모순' 바로 잡는다

정부가 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2024년에도 2023년 수준으로 동결하기로 했다. 현실화율을 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 문재인 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 전면 재검토하기로 한 데 따른 결정이다. 현실화율 로드맵을 사실상 폐기하는 수순을 밟는 것 아니냐는 분석이 나온다.

국토부는 이같은 현실화율을 반영해 2024년 1월1일 기준 공시가격을 2024년 1분기 발표할 예정이다. 2023년 말 기준 부동산 시세에 현실화율을 반영해 공시가격을 정한다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기초 자료로 사용하는 주요 지표다.

국토부는 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 2024년 1월 발주하기로 했다. 연구 결과에 따라 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 2024년 7~8월께 내놓을 예정이다. 김오진 국토부 제1차관은 “공시제도를 국민의 보편적인 인식에 부합하도록 운영하기 위해 현실화 계획에 대한 근본적인 검토와 종합적인 처방이 필요하다”며 “국민 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것”이라고 밝혔다.

정부는 2024년 공시가격 현실화율을 동결하면서 국민의 부동산 보유세 부담이 2023년과 비슷할 것으로 내다봤다. 진현환 국토부 국토도시실장은 “5월 이후 주택 가격이 상승세로 돌아선 것을 감안하면 전국적으로 보유세 부담은 올해와 큰 차이가 없을 것으로 추산된다”고 설명했다. 다만 2023년 시세가 상대적으로 많이 오른 지역은 재산세와 종합부동산세 등이 증가하는 것으로 나타나 지역별로 편차가 있는 것으로 보인다.

정부가 2024년 부동산 공시가격 현실화율을 2023년과 같은 수준으로 결정한 것은 문재인 정부 시절인 2020년 수립된 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 전면 재검토하기로 한 데 따른 것이다.  정부는 현실화율이 폐기됐을 때 활용할 복수의 대안도 검토 중이어서 사실상 현실화율 로드맵 폐기 수순을 밟는 것이라는 관측이 나온다.

 ●2024년 보유세 부담 비슷하다지만

국토부는 11월21일 2024년 현실화율 동결로 부동산 보유세 부담이 2023년과 비슷한 수준이 될 것으로 추정했다. 남영우 국토부 토지정책관은 “현실화율 동결로 공시가격은 개별 주택의 시세 변동에 영향을 받는다”며 “올 9월까지 시세 변동을 기준으로 전반적인 세 부담은 올해와 비슷할 것으로 추산된다”고 설명했다. 이어 “지역별로 시세 변동에 차이가 있는 만큼 일부 지역은 보유세 부담이 커질 가능성이 있다”고 덧붙였다.

2023년 들어 가격이 오른 전국 주요 단지 보유세는 늘어날 것으로 추산된다. 한국경제신문이 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에게 의뢰해 분석한 결과 서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡는 2023년 재산세만 252만6000원을 냈다.

2024년에는 재산세 275만8000원, 종합부동산세 7만9500원 등 보유세 283만7500원을 낼 것으로 추정된다. 이 아파트의 2023년 공시가격은 10억9400만원으로, 종부세 부과 기준(12억원)에 못 미친다. 그러나 시세를 토대로 추정한 2024년 공시가격은 12억4245만원으로 종부세 대상이 된다. 보유세 추정치는 시세(하한가)에 공동주택 공시가격 현실화율 69%와 공정시장가액비율 60%를 적용해 산출했다.

고가주택의 보유세는 더 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다. 서울 잠실동 잠실주공 5단지 전용 82㎡ 보유 1주택자는 2023년 보유세 438만8424원을 냈지만 2024년에는 632만7780원으로 44% 증가하는 것으로 나타났다. 공시가격이 2023년 15억1700만원에서 2024년 20억3310만원으로 오를 것으로 추정됐기 때문이다.

2024년 세 부담은 기획재정부가 공정시장가액비율 인하 조치에 나서면 낮아질 수 있다. 우 부지점장은 “올해 정부가 1가구 1주택자에게 재산세 공정시장가액비율 43~45%를 한시 적용했고, 내년에는 공정시장가액비율 60% 적용을 전제로 공시가를 추정해 보유세를 계산했다”며 “정부가 내년에도 공정시장가액비율을 인하하면 보유세는 더 낮아질 것”이라고 설명했다.

 ●“현실화 계획 폐기도 검토”

국토부가 공시가격 현실화율 계획을 재수립하기로 한 것은 기존 로드맵에 따른 공시가격 인상으로 인해 국민 부담이 크게 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “폐기까지도 후보지에 놓고 전면 재검토할 계획”이라고 강조했다. 2024년 상반기 진행할 연구 용역 결과가 폐기로 나오면 관련 법 개정을 추진하는 것까지 염두에 두고 있다.

2020년 문재인 정부는 최장 2035년(공동주택은 2030년)까지 공시가격 현실화율을 시세의 90%로 올리는 로드맵을 내놨다. 이 영향으로 2011~2020년 연평균 3.02% 상승한 공동주택 공시가격은 현실화 계획 시행 후인 2021~2022년 연평균 18.12% 올랐다. 당시 집값이 가파르게 오른 데다 현실화율까지 확대되면서 공시가격 상승 폭이 훨씬 커진 것이다. 공시가격이 급격하게 상승하면서 세 부담도 급격히 높아졌다.

집값이 내려갔는데도 공시가격이 오르는 모순된 현상이 발생하는 것도 전면 재검토를 결정한 이유다. 조세재정연구원의 시뮬레이션에 따르면 기존 로드맵을 따를 경우 전체 공동주택(1486만 가구)의 6.9%인 103만 가구가 2023년 시세가 하락했음에도 공시가격은 오히려 상승할 것으로 전망됐다.        
                 
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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