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등록날짜 [ 2023년12월04일 08시35분 ]
재건축의 ‘대못’ 뽑혀도…당장 시장 탄력받기 힘들어
재초환 개정안·1기신도시 특별법, 국토위 통과…1월 중 본회의 의결…총선 앞두고 노후   
신도시 숙원 해결…고금리 여파 부동산경기 얼어붙어…집값정체 속 조합원 분담여력 관건

재건축 초과이익 환수제(재초환) 개정안과 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)이 드디어 국회 본회의 문턱 가까이 왔다. 총선을 앞두고 여야가 1기 신도시 주민들과 수도권 정비업계의 숙원사업을 해결하기 위해 머리를 맞댄 결과다. 두 법안이 이르면 연내 통과될 전망이지만, 부동산 경기가 얼어붙고 있는 상황이라 당장 시장에서 큰 변화를 체감하기는 어려울 것이란 분석이 나온다.

11월30일 국토교통부 등에 따르면 이날 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과한 재초환법을 적용할 경우 서울 내 재건축 부담금 부과 단지가 40곳에서 33곳으로 7곳 줄어든다고 밝혔다. 평균 부과 금액도 2억1300만원에서 1억4500만원으로 32% 줄어든다. 인천·경기 지역의 재건축 부담금 부과 단지는 27곳에서 15곳으로 감소한다.

평균 부과액은 7700만원에서 3200만원으로 58% 축소된다. 지방의 경우 혜택이 더 커서 부과 단지는 44곳에서 19곳으로, 평균 부과액은 2500만원에서 4분의 1 수준인 640만원으로 줄어든다.

재초환법 개정안의 골자는 부담금을 걷는 재건축 초과이익 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 높이는 것이다. 부과 기준은 당초 정부안보다 완화폭이 축소됐지만, 장기 보유 감경 혜택이 보강됐다.

전문가들은 재초환법 개정 자체는 긍정 평가하면서도, 당장 재건축 사업이 탄력을 받기는 어려울 것으로 보고 있다. 고금리에 원자재값·인건비 상승이 계속되는 가운데 집값은 정체된 상황이라 현재로선 사업성이 잘 나오지 않는다는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난 정부 때까지 서울과 수도권에서 재건축·재개발의 관건은 인허가였지만, 지금은 각 사업지 조합원의 추가 분담 여력이 관건”이라며 “추가 분담금에 재초환 부담금이 더해지는 구조이기 때문에 지금은 추가 분담금 문턱을 넘는 게 쉽지 않다”고 말했다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 “현재 정비사업 추진 때 가장 문제가 크게 되는 것은 분양가 협의, 공사비 인상, 금리 인상”이라며 “재초환 완화의 파급 효과가 현재 재건축 추진 단지들에는 크지 않을 것”이라고 내다봤다.

 
재초환법 개정안과 나란히 상임위 소위를 통과한 1기 신도시 특별법도 용적률 상향과 안전진단 완화 등 재건축·재개발 문턱을 낮춰주는 게 핵심이다. 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경해 용적률이 최대 500%까지 높아진다. 하지만 단지별 개발 순서나 용적률 완화 정도, 이주 계획 등 변수가 많아 특별법 지원을 받더라도 실제 정비사업 완공까지 상당한 기간이 걸릴 것이란 관측이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “호가가 높아지는 등 기대 심리는 나타나겠지만, 재건축 단지 추가 분담금과 금융 비용 부담 문제가 커져 시장에 큰 변화를 일으키지는 않을 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “12∼15층 중층 단지가 포함된 지역은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있으나, 이 지역의 정비사업 추진은 긴 호흡으로 바라볼 필요가 있다”며 “1기 신도시 재건축의 롤모델 역할을 할 선도지구의 추진 움직임을 눈여겨볼 필요가 있다”고 했다.

다시 꺾인 전국 아파트값… 강남도 속속 하락 대열 합류
부동산시장 조정국면 돌입…고금리에 대출 규제 강화 겹쳐…강남구 이어 서초구도 떨어져

전국 아파트값이 23주 만에 다시 하락 전환했다. 서울도 28주 만에 상승세를 멈추고 보합으로 돌아서며 부동산 시장이 이미 조정국면에 진입했다는 분석이 나온다. 한국부동산원이 11월30일 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 이번주(11월20~27일) 전국 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다. 6월 셋째 주부터 이어진 상승세가 약 5개월 만에 꺾였다.

서울과 경기가 보합을 기록했고, 인천은 0.7% 하락하면서 수도권 아파트값이 0.01% 내렸다. 서울은 28주 만에 보합, 수도권은 26주 만에 하락 전환이다.

최근 주택 매매시장이 위축된 것은 고금리 기조가 계속되는 가운데 특례보금자리론 축소 등 정부의 대출 규제 강화가 영향을 끼쳤다. 부동산원은 “가격 상승에 대한 기대심리가 가라앉으면서 거래가 감소했고, 관망세가 깊어지는 가운데 매물이 누적되며 매도 희망가가 하락 조정됐다”고 설명했다. 


지난주 서울 강남구 아파트값이 하락 전환한 데 이어 이번주에는 서초구(-0.02%)도 마이너스를 기록했다. 송파구(0.01%)는 아직 상승세를 유지하고 있지만, 전주(0.05%)보다는 상승폭이 크게 줄었다.

전세시장은 아직 상승장이다. 상승폭은 소폭 줄긴 했지만 서울 아파트 전셋값은 0.16% 올랐고, 전국 기준으로도 0.08% 올랐다. 주택 매수 심리가 급격히 나빠지면서 전세시장에 눌러앉는 수요가 늘어난 결과로 풀이된다.  시도별로는 대전(0.21%), 세종(0.21%), 서울(0.16%), 경기(0.15%), 충북(0.08%), 강원(0.07%) 등은 상승했고, 인천(0.00%)은 보합, 대구(-0.05%), 부산(-0.04%), 전남(-0.03%) 등은 하락했다.

부동산 경기가 식으면서 정부의 9·26 주택공급 활성화 대책 발표에도 불구하고 인허가 실적은 여전히 하락세를 보였다. 국토교통부가 이날 발표한 ‘10월 주택통계’에 따르면 지난달 전국 주택 인허가 실적은 1만8047가구로 전월보다 58.1% 감소했다. 지역별로 보면 수도권이 6125가구로 전월(2만544가구) 대비 70.2% 감소했고, 지방은 1만1922가구로 전월(2만2570가구) 대비 47.2% 줄었다. 

착공(1만5733가구)과 준공(1만9543가구) 실적은 지난 9월에 비해 나아졌지만, 1∼10월 누적 기준으로는 전년 동기 대비 각각 57.2%, 18.5% 감소했다. 주택공급 선행지표인 인허가·착공·준공의 ‘트리플 감소'가 여전히 계속되고 있는 것이다.  국토부 관계자는 “착공과 분양 물량이 늘어나면 연쇄적으로 인허가에 영향을 미친다”며 “인허가 관련 제도 개선이 이달 중 완료되면 물량이 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.

11월 전국 주택 거래량은 4만7799건으로 전월 대비 3.3% 감소했다. 서울 아파트 거래량은 2983건으로 전월보다 22.4% 급감한 것으로 나타났다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택(1만224가구)은 1만가구를 넘어섰다. 준공 후 미분양 주택이 1만가구를 돌파한 것은 2021년 2월(1만779가구) 이후 2년 8개월 만이다.
             
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com 


 
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