분당·일산 등 1기 신도시 용적률, 최고 500%로 올린다
'1기 신도시특별법' 국회 소위 통과…빠르면 2024년 4월 시행…안전진단 규제 완화…재건축 사업 활력 기대…‘재초환 완화법’도 국회 소위 통과
경기 분당·일산·평촌 등 수도권 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 끌어올릴 수 있는 ‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’이 국회 소위에서 여야 합의로 처리됐다. 빠르면 2024년 4월께 특별법이 시행되면 이들 신도시의 재건축 추진에 탄력이 붙을 전망이다.
정부·여당안을 포함해 13건이 상정된 노후계획도시 정비 특별법은 11월29일 국회 국토법안소위에서 병합 심의를 거쳐 통과됐다. 이 특별법은 윤석열 정부의 핵심 공약이자 국정과제로 지난 3월24일 발의된 국민의힘 송언석 의원 안(案)을 비롯해 13개 법안이 그동안 네 차례 소위에서 병합 심의됐고, 이날 위원회 대안으로 확정됐다. 소위를 통과한 법안은 향후 국토위 전체회의, 법사위 등을 거쳐 2023년내 공포될 예정이며, 공포 후 4개월 뒤 시행한다.
적용 대상은 당초 정부안대로 택지 조성사업 완료 후 20년이 넘은 100만㎡ 이상 택지로 확정됐다. 분당 등 수도권 1기 신도시뿐 아니라 서울 상계·중계, 부산 해운대, 대전 둔산, 인천 연수 등 전국 51곳이 포함될 전망이다. 이 가운데 분당이 특별법의 혜택을 가장 먼저 받을 것으로 예상된다.
노태우 정부 시절인 1989년 이후 조성된 수도권 5대 신도시에는 아파트 21만1822가구(353단지)가 들어서 있다. 대부분 준공 후 20년 이상 지났으며, 30년 이상 된 단지도 41.4%에 달한다. 노후 단지의 사업성을 좌우하는 건 용적률이다. 분당과 일산의 용적률은 각각 184%, 169%다. 국토교통부는 지방자치단체별로 주거환경 영향, 밀도 등을 감안해 용적률을 차등 적용할 계획이다.
2024년에 국토교통부가 기본 방침을 정하면 지자체가 기본계획을 수립한다. 이후 특별정비구역을 설정해 구역별로 정비사업을 체계적으로 추진하게 된다. 이들 지역이 특별정비예정구역으로 지정되면 재건축 안전진단 규제가 완화된다.
또 용적률을 최고 500%로 상향하고, 리모델링 가구 수를 늘리는 등 다양한 혜택을 부여할 예정이다. 그동안 제기된 이주 대책에 대해서는 지자체가 주도하면서 정부가 지원하는 방식으로 추진하기로 뜻을 모았다. 생활 기본시설(SOC)이나 기여금 등 공공 기여 방식도 다양하게 적용하기로 했다.
이날 국토법안소위를 통과한 특별법은 단기간에 주택이 대규모로 공급된 노후계획도시에 도시기능과 정주(定住)환경 향상을 위한 체계적인 정비가 이루어질 수 있도록 하는 제도적 기반을 마련한 것이다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다.
주로 1기 신도시가 적용 대상이 된다. 국토부에 따르면 성남분당, 고양일산, 안양평촌, 군포산본, 부천중동 등 5개 1기 신도시 중 30년이 지난 주택단지는 2023년 말 기준 156개(13만1454가구)다. 전체 400개(27만3419가구)의 48%(가구 기준)에 달한다.
그밖에도 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개, 수도권 24개 지역이 특별법 대상에 해당한다. 부산 해운대, 대전 둔산, 인천 연수지구 등도 포함된다. 또 서울의 목동·상계·중계 등 택지지구도 특별법 적용 대상이다. 관계 법령과 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.
노후계획도시 정비 계획은 국토부가 10년 단위로 가이드라인인 기본방침을 수립한 뒤 지자체가 기본계획을 세우는 순이다. 시장·군수는 10년 주기로 기본계획을 수립해 ‘노후계획도시특별정비구역’(특별정비구역) 지정, 기반시설 확충과 특례 적용 세부 계획을 결정한다. 특별정비구역이란 대규모 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀 개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역이다.
우선 특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 역세권 등 일부 지역이 3종일반주거지역(300%)에서 준주거지역으로 종상향할 경우 상황에 따라 용적률을 최대 500%까지 상향할 수 있는 근거가 마련됐다.
현재 5개 1기 신도시의 평균 용적률은 188%로 상대적으로 사업성이 낮아 재건축의 걸림돌로 작용해 왔다. 용적률 상향에 따라 10만 가구 가량의 주택 공급기반도 마련됐다. 또한 시장·군수는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있으며, 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하기로 했다.
정부 지원의 형태로 이주대책을 수립하여 광역적 정비에 대응할 수 있도록 했고, 생활 SOC, 기여금 등 공공기여 방식도 다양화해 기반시설 재투자를 통해 도시기능을 강화할 수 있도록 했다. 이미 국토부와 1기 신도시 지자체들은 시간 단축을 위해 특별법안 통과를 전제로 이미 1기 신도시 재정비 기본방침과 기본계획을 각각 수립하고 있다. 국토부는 12월 중 법 시행에 필요한 시행령 제정안을 입법예고할 계획이라고 설명했다.
전문가들도 법안 통과에 긍정적인 반응이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “1980~1990년대 대량 조성된 신도시들의 노후화 문제를 해결할 정비사업 계획의 큰 밑그림이 그려진 것”이라며 “안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 특례를 부여받을 수 있어, 12층~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있다”고 설명했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “법안 통과로 기대에 그치던 1기 신도시 정비사업이 속도를 낼 수 있는 여건이 마련됐다”며 “이번에 개정된 재건축초과이익환수제 등과 함께 적용되면 재건축 시장 활성화로 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
다만 개별 지역, 단지별 재건축 순서나 인센티브 등이 정해지지 않았기 때문에 당장 투자 수요가 진입하는 데는 한계가 있을 것을 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1기 신도시 특별법이 통과되는 것은 해당 지역에는 분명 호재로 작용할 것”이라면서도 "단지별로 용적률 상향 등 인센티브가 어떻게 적용될지에 따라 효과는 차별화될 것"이라고 설명했다.
‘재초환 완화법’ 국회소위 통과…부담금 8000만원까지 면제…보유기간 따른 공제 혜택 신설
‘재건축 초과이익 부담금’ 면제 기준을 8000만원으로 올리는 내용을 담은 법안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 11월29일 통과했다. 재건축 초과이익 부담금은 아파트 재건축으로 발생하는 이익의 일부를 세금 형태로 정부가 환수하는 것이다. 여야가 합의한 만큼, 이같은 내용의 재건축 초과이익 환수법 개정안은 국회 상임위와 본회의를 거쳐 최종 확정될 가능성이 크다.
부담금은 재건축 사업기간에 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발 비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 빼서 산출한다. 현재는 초과이익 3000만원까지는 면제이지만, 이보다 많으면 초과이익의 규모에 따라 최대 50%를 환수한다.
여야 합의안에 따르면, 초과이익 부담금 면제 구간이 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또 현재는 초과이익이 2000만원 늘어날 때마다 부과율이 10%포인트씩 최대 50%까지 높아진다. 하지만 앞으로는 초과이익이 5000만원 늘어날 때마다 부과율이 높아진다.
이에 따라 현재는 초과이익이 1억1000만원을 넘으면 조합원이 이익의 50%를 부담금으로 정부에 내야 하지만, 앞으로는 3억3000만원을 넘어야 50%를 부담금으로 내게 된다. 2022년 9월부터 정부·여당은 면제 금액 1억원, 부과율 상향 구간도 7000만원으로 하는 방안을 추진했으나, 야당과의 협의 과정에서 소폭 줄었다.
보유기간에 따른 공제 혜택도 새로 생긴다. 재건축 대상 집을 20년 이상 보유하면 부담금의 70%, 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50% 감면받을 수 있게 된다.
재건축 초과이익 환수제는 무분별한 아파트 재건축을 막고, 과도한 아파트값 상승으로 인한 위화감을 줄이기 위해 도입됐다. 하지만 과도한 부담금 때문에 조합원들이 재건축을 꺼리면서, 아파트 공급을 막는 부작용도 있었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축 부담금이 줄어든 만큼 서울 강남이나 목동 등 주요 지역에서 재건축을 추진하는 곳들이 늘고, 사업 추진 속도도 빨라질 것”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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