호재 터진 강남 수서역 일대에 이목 집중
차량기지, 첨단산업 부지로 탈바꿈…교통요지 이점 등 호재 많아…일각선 임대 비중 높아 ‘제한적’
서울 강남구 수서역 일대에 개발과 재건축 등 호재가 잇따르면서 투자자들의 이목이 쏠리고 있다. 그간 차량기지 등 발전을 저해하는 요소를 제거하고, 기업을 유치하고 도로를 신설하는 등 큰 변화가 예상된다. 동시에 인근 아파트 단지들은 재건축 절차에 돌입하면서 변화를 맞을 준비를 하고 있다. 다만 수서가 정주(定住) 여건이 좋지 않은 곳으로 평가되는 만큼 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석도 나온다.
서울 수서차량기지 개발구상안 조감도. /서울시 제공
지난 2월26일 서울시에 따르면 시는 약 1조2000억원을 들여 수서차량기지를 첨단산업 거점으로 조성한다. 수서차량기지의 상부와 주변에 최고 9~16층, 연면적 총 66만5000㎡ 규모 업무시설과 주거·상업시설, 녹지공간 등으로 꾸민다. 그동안 수서차량기지는 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있었다. 도심을 단절시키고 주변지역 발전을 저해하는 요소로 꼽혔다는 점에서 지역 주민들은 크게 반기고 있다.
수서역 일대에 기업도 유치된다. 서울시는 판교 업무시설 포화로 유턴하는 정보기술(IT) 기업을 이곳에 유치해 삼성동에서 판교로 이어지는 ‘동남권 지식산업벨트 거점’으로 조성할 방침이다. 수서역 일대는 수서고속철도(SRT)와 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선이 지나는, ‘서울 제2의 관문’으로 통한다는 점에서 개발 잠재력이 풍부한 지역으로 평가된다.
또한 동부간선도로와 자곡로 등으로 연결되는 도로를 비롯해 수서·문정 보행교 등의 보행로를 만들어 주변 지역과의 연계도 강화할 계획이다. 개발이 완료되면 현재 차량기지로 인해 단절된 남북과 동서 지역을 잇게 된다.
생활 인프라도 대거 조성된다. 2027년 수서역 환승센터에 신세계백화점이 들어설 예정이다. 백화점은 8만3000㎡ 부지에 12층 규모로 지어진다. 이는 신세계 강남점(8만6500㎡)에 버금가는 규모다.
정부와 서울시의 재건축 정비사업 규제 완화 기조에 발맞춰 수서역 인근 구축 아파트들도 재건축 움직임을 보이고 있다. 수서동 수서신동아아파트에 이어 최근 일원동 수서1단지아파트도 재건축 예비안전진단을 통과했다.
다만 개발 호재가 이 일대 부동산시장 가격 상승에 영향을 미칠지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 나온다. 일반 분양보다는 임대 비중이 높아 사업성이 떨어진다는 분석도 나온다. 강남구청에 따르면 수서동은 영구임대아파트가 56%(4000여 가구)에 달한다.
앞서 서울주택도시공사(SH)는 이 일대 재건축 연한 30년이 도래한 영구 임대아파트를 최고 50층까지 높여 새로 짓는다고 발표한 바 있다. 이 중 일부는 일명 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 아파트로 공급된다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “수서 일대는 편의시설이 좋지 않은 동네였던 만큼 잇따른 개발로 인프라 등이 개선될 수 있다”면서도 “하지만 일반 분양 아파트가 적고 임대 물량이 많다는 점에서 가격 상승을 이끄는 데 제한적 요소로 작용할 것으로 보인다”고 했다.
국내 최대규모 역세권 개발, 수서역 개발 본격화
서울 강남구 수서역세권 공공주택지구 조성 공사가 2019년 10월 말부터 도로 확장 등을 시작으로 본격화됐다. 이 사업은 서울 강남구 수서역 일대 38만6664㎡의 수서역세권 공공주택지구를 업무·유통·주거시설을 갖춘 복합도시로 바꾸는 사업이다. 총사업비만 6700억원이 투입되는 국내 최대 규모의 역세권 개발 프로젝트로 꼽힌다.
현재 운영 중인 SRT와 3호선, 신분당선과 더불어 GTX-A 노선, 수서-광주선, 과천-위례선 개통 등이 예정돼 있어 향후 수서역은 서울동남권 교통 요충지로 자리매김하게 된다.
교통개발과 함께 수서역 철도부지에는 복합개발사업도 추진된다. 향후 공사가 완성되면 수서역 인근에는 신혼희망타운을 비롯해 총 2530가구의 공동주택과 업무·유통시설 등이 들어서고 총 10만2208㎡ 규모 부지에 백화점, 오피스텔, 오피스 등도 공급된다. 사업을 진행하는 공단 관계자는 “수서역 일대를 동남권 지역의 랜드마크로 부상시키고 철도이용객 및 지역주민에게 새로운 편익을 제공해 지역경제를 활성화시킬 계획”이라고 밝혔다.
●교통요충지 수서역 중심으로 동남권 부동산시장 재편되나
이에 서울동남권 부동산시장 분위기도 재편될 것으로 보인다. 수서역 일대가 서울동남권의 핵심 거점으로 개발될 것이란 소식에 수서역 인근에 위치한 수서동·세곡동·자곡동 일대 부동산은 물론 개포동에 이르기까지 수혜 기대감이 상당하다. 실제로 부동산114에 따르면 수서동의 3.3㎡ 매매가는 2019년 11월 4162만원으로 SRT 수서역이 개통한 2016년 12월 이후 약 3년 만에 47% 상승했다.
강남구 자곡동도 그렇다. 자곡동의 리딩 아파트인 ‘래미안포레’ 전용 59㎡의 경우 2019년 7월 9억9000만원에서 그해 9월 10억8500만원에 거래되며 두 달새 9500만원이 뛰었다. 또한 ‘한양수자인’ 전용 59㎡ 역시 2019년 9월 10억9300만원에 거래되었으나 그해 11월 호가가 1억 넘게 상승한 12억원에 달했다. 업계 한 관계자는 “수서역 일대는 이전에 개발제한구역으로 개발이 잘 이뤄지지 않았다"며 “이번 수세역세권 개발로 인해 주거, 업무, 상업 등을 갖추게 되면 동남권 핵심 거점이자 랜드마크가 되는 건 시간문제라 일대 미래가치 상승도 기대된다”고 전했다.
●수서역세권 개발 수혜 단지는?
특히 강남구 내에서도 상대적으로 저평가 받던 지역이던 자곡동 일대가 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다. 실제 2019년 12월 선보인 자곡동의 고품격 주거시설 ‘빌리브 파비오 더 까사’에는 분양 전부터 투자자들의 문의가 몰렸다. 단지는 지하 4층~지상 10층 규모의 고품격 주거시설 215가구와 상가 12실로 조성됐고 복층형, 차별화된 커뮤니티 등 다양한 특화 설계를 적용했다.
강남구 개포동에서 같은 시기 공급한 '개포프레지던스자이'도 수혜단지 중 하나다. 이 단지는 지상 최고 34층, 34개 동, 총 3343가구로 이뤄지며 이 중 238가구를 일반 분양했다. 그밖에 송파구 문정동에 들어선 도심형 별장인 ‘르피에드'도 2019년 말에 분양됐는데 지하 7층~지상 16층까지 총 262세대 규모이며 수서역까지는 차로 약 5분 남짓 소요될 만큼 가까워 수혜가 예상된다.
GTX에 재건축까지…각종 개발 호재에 주목받는 수서…낮은 사업성은 변수
서울 지하철 3호선과 수인분당선 환승역인 수서역 1번 출구로 나오면 가장 먼저 아파트 단지가 눈에 들어오는데 신동아아파트다. 공영주차장을 지나 3분 정도 걸으면 바로 단지까지 도착할 수 있다. 단지 입구에는 재건축 예비안전진단 통과를 축하하는 현수막이 눈에 띈다.
수서 신동아아파트는 1992년 준공해 2023년 31년차를 맞이한 노후 아파트다. 총 8개동, 1162가구로 인근에서는 가구 수가 가장 많은 단지 중 하나로 꼽힌다. 당초 이곳은 리모델링을 추진했지만 2022년부터 재건축으로 사업 방향을 전환해 관련 절차를 밟고 있다. 2023년초 예비안전진단을 통과했으며 정밀안전진단 작업에 박차를 가하고 있다.
지하철 3호선·수인분당선 환승역 수서역과 가까운 서울 강남구 수서동 신동아아파트단지 전경.
신동아아파트의 또 다른 특징 중 하나는 소형 면적 중심으로 구성됐다는 점이다. 가장 넓은 평수가 전용 49㎡에 불과하다. 바꿔 말하면 가구 수 대비 대지면적이 작고 가구당 대지지분이 비교적 낮아 재건축 사업성은 그리 높지 않다. 그럼에도 워낙 입지가 좋고 수서역 일대 개발 호재가 많아 관심이 높은 단지로 꼽힌다.
지난 8월에는 전용 49㎡가 12억500만원, 9월에는 11억5000만원에 거래되는 등 꾸준히 거래가 이어지고 있다. 수서동 A공인중개소 관계자는 “2년 전 한때 전용 49㎡가 15억원 전후로 시세가 형성됐지만 지금은 그때와 비교해 시세가 하락했다”면서도 “워낙 입지가 좋은 단지인 만큼 추후 개발 사업이 본격화되면 또 한 번 주목받을 수 있을 것”이라고 말한다.
금리 상승과 대출 축소, 경기 불확실성 등으로 부동산 관망세가 이어지는 가운데 최근 여러 개발 호재를 등에 업은 수서역 일대가 주목받고 있다. 수서역 일대 복합개발 사업부터 강남구 수서동과 일원동 재건축 사업을 위한 가이드라인이 만들어진다는 소식이 전해지면서 인근 지역 아파트에 대한 관심이 높아진 덕분이다. 특히 2024년 GTX-A노선 일부 구간이 개통되면 수서역 일대는 강남에서도 교통 중심지로 거듭날 것이라는 분석도 나온다. 다만 이곳 단지들은 대부분 소형 면적으로 구성됐고 가구당 대지지분이 많지 않아 재건축 사업성 자체가 높지 않다는 점은 향후 변수로 꼽힌다.
●주목받는 수서동 일대…수서 역세권부터 일원역까지
강남구 수서동은 행정구역상 북동쪽 탄천 일대부터 시작해 광수산을 거쳐 서남쪽 대모산 자락으로 이어진다. 탄천을 경계로 동쪽에는 송파구 가락동이 위치했으며 서쪽으로는 강남구 일원동, 남쪽에는 강남구 자곡동이 자리 잡고 있다.
수서동 일대 아파트는 크게 3곳으로 나뉜다. 우선 대모산 세곡2 공공택지지구에 조성된 비교적 신축 아파트 단지가 먼저 눈에 들어온다. 강남데시앙포레와 강남더샵포레스트 등이 대표적인 단지로 준공 10년 미만 신축 아파트다. 이곳을 제외하면 나머지 단지들은 대부분 오래된 아파트로 구성됐다.
3호선 일원역 오른쪽에는 행정구역상 수서동에 속하는 단지들이 있다. 일원역 도보 5분 거리인 까치마을과 삼성아파트 등이다. 까치마을은 최근 거래량이 이례적으로 급증해 주목받았다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 까치마을은 지난 3분기 서울 강남구에서 가장 거래량이 많은 단지로 꼽혔다. 3개월 동안 36건의 거래가 진행됐다. 총 7개동 1404가구로, 전용 34㎡, 39㎡, 49㎡ 등 소형 아파트로 구성된 이곳은 집값이 대체로 9억원 미만이다.
까치마을에 매수세가 몰린 것은 ‘특례보금자리론’ 영향이 컸던 것으로 보인다. 주택가격이 9억원으로 제한된 ‘일반형 특례보금자리론’을 활용해 강남에 입성할 수 있는 몇 안 되는 아파트로 분류됐기 때문이다. 가장 작은 면적인 전용 34㎡의 경우 2023년 8억~9억원 사이에서 거래가 되고 있다. 2023년 10월에는 8억8400만원, 9월에는 8억9000만원과 9억원에 거래되는 등 특례보금자리론 한도 가격 안에서 거래가 이뤄지는 분위기다.
전용 39㎡는 대체로 9억원 후반, 전용 49㎡의 경우 12억원 전후로 호가가 형성돼 있다. 까치마을은 왕북초와 대왕중, 중산고, 중동고 등 학업 성취도 순위가 높은 학교가 다수 위치해 있다. 3호선 일원역 초역세권인 데다 삼성서울병원을 걸어서 이동할 수 있다. 수서동 B공인중개소 관계자는 “까치마을은 소형 아파트라 신혼부부나 아이가 1명 정도 있는 젊은 층이 주로 많이 찾는다”면서 “학군이 좋은 편이라 인기가 상당히 많다”고 했다.
까치마을이 인기를 끈 또 다른 이유는 재건축 기대감이다. 1993년 준공한 이곳은 2023년에 재건축 연한을 채웠다. 다만 리모델링과 재건축추진위원회가 각각 활동하고 있어 향후 어떤 식으로 사업이 진행될지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.
수서역 일대에도 재건축 연한을 넘긴 단지들이 다수 있다. 신동아아파트(1162가구)를 시작으로 서남쪽에는 동익아파트(330가구), 탄천 인근에는 삼익아파트(645가구), 수서한아름아파트(498가구)가 있다. 대체로 1992년에서 1993년 준공해 2023년 준공 연한 30년을 채운 단지들이다. 삼익아파트의 경우 전용 60㎡가 2023년 3월 13억원에 거래되며 전고점 대비 3억5000만원 하락했다. 하지만 2023년 10월 13억7000만원에 거래되는 등 가격이 오름세로 돌아섰다. 현재 나온 매물은 14억~15억원에 호가가 형성됐다.
최근 서울시는 수서택지개발지구 일대 주거지 재건축 연한이 도래하면서 지구단위계획을 재정비하기로 했다. 본격적으로 수서동 아파트 재건축 사업을 진행하겠다는 뜻이다. 서울시 관계자는 “재정비안 용역 결과에 따라 종상향을 포함한 모든 가능성을 종합적으로 검토할 것”이라면서 “택지 전체의 기본관리계획을 수립해 광역적으로 완성도 높은 개발안을 만들 계획”이라고 했다.
●수서동 일대 개발 본격화…GTX 개통에 재건축 가이드라인까지
수서동 일대 아파트만 주목받는 것은 아니다. 인근 땅값이 상승하면서 주상복합 형태 단독주택 역시 큰 폭으로 오르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2023년 7월 수서역 도보 5분 거리에 있는 한 주택이 50억원에 거래됐다.
총 대지면적은 323㎡로 1987년 준공한 노후건물이다. 건물 가치는 거의 없다고 감안하면 3.3㎡당 대지 가격이 약 5000만원에 이른다. 2022년말 인근에 비슷한 대지면적의 주상용(住商用) 건물이 34억원(3.3㎡당 약 3500만원)에 거래된 것과 비교해도 반년 만에 50% 가까이 오른 셈이다.
수서동 일대는 단독주택 밀집지역이 거의 없다. 대부분 택지지구로 조성된 아파트 단지나 산으로 둘러싸여 있다. 수서 신동아아파트 맞은편에 일부 주택이 모여 있는데 공교롭게도 이곳은 용도지역상 개발제한구역이다. 그럼에도 각종 개발에 대한 기대감으로 땅값 자체가 급등하고 있다는 분석이 나온다.
수서동이 최근 부동산 시장에서 주목받고 있는 것은 분명하지만 향후 전망에 대해서는 의견이 분분하다. 일단 아파트만 놓고 보면 강남권 다른 지역과 비교해 임대 비율이 높은 편이다. 또 대부분 소형 아파트로 가구당 대지지분이 작아 가구당 추가 분담금이 상당할 것으로 보인다. 단독주택 역시 마찬가지다.
개발제한구역으로 지정된 곳이 대부분이고 수서동이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 것도 변수다. 업계 한 관계자는 “GTX A노선 개통과 함께 수서동 일대 부동산 관심은 더 늘어날 수 있다”면서도 “다만 아파트 단지는 재건축 사업성이 낮고 인근 단독주택 부지는 개발제한구역으로 지정된 곳이 많다는 점은 주의해야 한다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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