수원·용인·성남·화성시 '지하철 3호선 연장' 타당성조사 용역 착수
수원시청서 착수보고회 개최…2024년 9월까지 1년간 진행…경제성·사업 타당성·최적 노선 도출…수서차량기지 문제가 관건
‘지하철 3호선 연장’을 공동 추진하기로 한 경기도 수원·용인·성남·화성시가 최적의 방안을 찾기 위한 공동 용역에 착수했다. 11월9일 수원시 등에 따르면 이날 오전 수원시 상황실에서 '서울3호선 연장·경기남부광역철도 기본구상 및 타당성조사 용역 착수보고회'를 갖고 2024년 9월까지 연장 노선에 대한 경제성·사업 타당성·최적 노선 도출 등을 모색했다.
11월9일 수원시청 상황실에서 관계자들이 참석한 가운데 서울3호선 연장·경기남부광역철도 기본구상 및 타당성조사 용역 착수보고회를 열고 수원·용인·성남·화성시가 최적의 방안을 찾기 위한 공동 용역에 착수했다.
이날 보고회에서는 각 분야 철도전문가들이 참석한 가운데 차량기지 이전 및 서울3호선 연장 방안 등에 대한 의견을 수렴하고 향후 용역의 추진 방향과 일정계획 등을 점검했다. 타당성조사 용역의 세부 과업 내용은 ▲교통수요 예측 ▲최적 대안 및 경제성 검토 ▲차량기지 검토 ▲상위계획 검토 등이다,
앞서 수원·용인·성남시는 지하철 3호선 연장을 공동 추진하기로 하고 협의체를 구성한 뒤 2020년 8월 각각 1억원씩 분담해 1년 기간의 용역을 진행한 바 있다. 당시 용역에서는 수원 세류~서울 수서, 수원 세류~서울 잠실, 수원 세류~성남 고등지구 등 3가지 노선에 대한 '광역 경전철' 경제성 평가도 진행했는데 결과가 나쁘지 않았다. 하지만 3호선 수서차량기지를 대신할 차량기지 부지에 대한 해법을 찾지 못하면서 흐지부지됐다.
이번 용역은 기존 3개 시 외에 화성시가 '지하철 3호선 연장'을 공동 추진하기로 하면서 4개 시가 추진하게 됐다. 4개 시는 11월9일 수원시청 상황실에서 서울 3호선 연장, 경기남부광역철도 기본구상 및 사전 타당선 조사용역 착수 보고회를 가졌다. 용역은 KG엔지니어링이 맡아 2024년 9월24일 까지 진행한다. 4개 시가 각 1억원씩 분담했다.
4개 시는 성남 고등 대장지구와 판교테크노벨리 등의 추가 개발 등으로 인해 교통 포화상태에 달한 용인서울고속도로(용서고속도로) 주변을 비롯한 경기남부 지역 상습정체 문제를 해소하고, 화성시 진안신도시 등 대규모 개발계획에 대한 대처와 지역 내 균형 발전을 위해 서울 지하철 3호선 연장, 경기 남부광역철도 구축이 절실하다.
이번 용역에서는 대규모 개발사업에 선제적으로 대응하고 주변 교통 여건을 개선하면서 경제성을 높일 수 있는 서울 3호선 연장 최적의 노선안을 마련하게 된다. 수서 차량기지의 이전 후보지도 제시한다. 용역 결과를 바탕으로 국토교통부의 제5차 국가철도망구축계획에 반영시킨다는 목표도 세워놓고 있다. 4개 시는 앞서 지난 2월 경기도와 '서울 지하철 3호선 연장·경기남부 광역철도 공동사업 추진을 위한 상생 협약'을 체결했고, 오세훈 서울시장을 만나 적극적인 협조를 요청했다.
3호선 연장은 서울시의 수서차량기지 이전 계획에 맞춰 추진되고 있는 만큼 '차량기지 부지'는 필수 전제 조건으로 33만㎡ 이상의 부지가 필요한 상태로 이번 용역에서도 차량기지 문제가 가장 큰 관건이 될 전망이다.
특히 성남시는 이번 용역을 통해 경기 남부지역 상습정체 문제 해소를 위한 사업전략을 수립해 국가 상위계획인 5차 국가철도망 구축계획(2026~2035)에 반영될 수 있도록 총력을 기울인다는 방침이다. 성남시는 용서고속도로 축을 따라 성남 고등·대장지구와 판교테크노밸리 등이 추가 개발되고 있어 민선 8기 공약사업인 지하철 3호선 연장에 행정력을 집중하고 있는 상황이다.
신상진 성남시장은 "2024년은 국가철도망 구축계획 반영을 위한 계획이 수립 검토되는 중요한 시기로, 올해(2023년) 2월 성남시와 수원·용인·화성, 경기도가 협약을 통해 실무협의체를 구성하여 추진하는 타당성 용역인 만큼 4개 지자체가 공동대응하고 힘을 합쳐 철도망을 구축할 것"이라고 밝혔다.
판교신도시 주요 상권과 주변 미개발지역 활용 방안은?
국내 대기업들이 판교로 몰리고 있다. 판교신도시에 위치한 판교테크노밸리는 현재 네이버, 다음카카오, 엔씨소프트, 넥슨 등 주요 IT(정보기술) 기업들을 비롯해 SK바이오팜, 차병원그룹 등의 바이오기업과 그 외에도 한화솔루션, SK플래닛 등 국내 4차산업의 선두 기업들이 한데 모여있다.
판교테크노밸리에는 현재 약 8만여명의 기업 종사자들이 근무하고 있다. 여기에다 공사 중인 제2, 제3 판교테크노밸리가 완공되면 약 15만명 규모의 수도권 최대 4차산업 클러스터가 형성된다.
판교신도시로 기업들이 몰리는 여러 가지 이유 중 가장 큰 이유는 우수한 교통망을 갖추고 있기 때문이다. 신분당선 판교역을 통해 강남역까지 15분 이내에 도착할 수 있는 판교는 사실상 강남 생활권이라 할 수 있다. 또한 판교신도시는 경부고속도로, 용서고속도로, 분당~내곡 간 고속화도로, 분당~수서 간 고속화도로 등의 도로 교통망과 신분당선, 분당선, 경강선 등의 철도교통망까지 갖추고 있어 서울과 인접 위성도시 및 지방으로 이어지는 교통 인프라가 뛰어난 지역으로 평가받고 있다.
여기에다 2027년 개통 예정인 서판교역까지 들어서게 되면 상대적으로 교통망이 취약했던 경기서부권과 인천지역으로 이동도 편리해질 전망이다.
판교신도시는 국내 대기업들의 입주에 따른 풍부한 일자리와 판교지구, 대장지구 등 다수의 배후 주거지역이 개발되면서 대형마트, 쇼핑센터, 식당 등 서비스 분야의 일자리까지 크게 늘어 인구유입의 선순환이 이뤄지고 있다. 또한 상업시설(오피스, 상가, 숙박시설)의 공실률도 전국에서 가장 낮은 지역 중 하나로 신규 창업도 활발하게 이뤄지고 있다.
특히 판교지역 기업 종사자들의 연봉은 국내 평균 임금을 크게 상회하는 고소득 직군이 대부분으로 판교지역의 주거, 생활, 여가 수준이 지속적으로 높아지고 있는 특징이 있다.
실제 지역 생활 수준의 척도가 되는 주거 시설을 보더라도 판교신도시는 강남 못지 않은 성장세를 보이고 있다. 판교지역 내 다수의 아파트는 이미 국내 최고 수준의 가격대를 형성하고 있고, 녹지비율이 높은 주변 환경과 매칭되는 신규 아파트, 타운하우스 등은 고가임에도 불구하고 완판 행진이 이어지고 있다. 최근 개발이 완료돼 분양을 마치거나 개발이 진행 중인 대장지구, 낙생지구, 고기지구 등에서도 이러한 흐름은 이어지고 있다.
판교 지역은 우수한 교통, 풍부한 일자리, 편리한 생활환경, 높은 녹지비율에 따른 쾌적한 자연환경 등의 요소가 어우러져 국내에서 주택 수요가 가장 많은 지역 중 하나로 손꼽힌다.
하지만 판교지역의 주택 공급은 수요를 따라가지 못하고 있으며, 개발이 가능한 지역도 대부분 소진되고 얼마 남지 않아 판교 내 개발이 가능한 부지로 손꼽히는 남판교(대장‧석운동) 지역의 희소성이 부각되고 있다. 또한 그간 남판교 지역의 교통 약점으로 지적되어 오던 철도 대중교통망 또한 지하철 3호선 연장안(수서~고등~2,3테크노밸리~서판교~대장~고기~신봉~웰빙광교~광교역)도 서울시가 타당성조사 용역에 착수하는 등 해당 지역들의 가치가 높아지고 있다.
●판교신도시 지역별 상권 차이 보여
판교신도시는 크게 동판교, 서판교, 테크노밸리로 나눌 수 있다. 이중 가장 활성화돼 있는 지역은 바로 동판교 지역이다. 판교역 인근에 유동인구가 풍부하고 먹자 상권이 형성되어 있는 모습을 보인다. 판교역은 신분당선을 통해 강남~판교, 경강선 판교~여주 구간의 환승역으로 하루 평균 유동인구가 10만여명에 달할 정도이다.
판교의 핵심 위치에 자리한 알파돔시티는 연면적 약36만평 규모로 코엑스의 4배에 달하는 지역이다. 여기에 카카오게임즈, 네이버 등 IT업체가 입주하여 있으며, 현대백화점이 자리 잡고 있는 지역이다. 이 지역은 판교역 주변에서 가장 유동인구가 많은 지역이며 판교역을 둘러싸고 대단지 아파트 단지가 자리 잡고 있어 지역 내에서 소비수요가 많은 지역에 속한다
알파돔시티 내에는 백화점, 영화관, 다양한 음식점 등이 위치해있어 쇼핑부터 문화생활까지 원스톱으로 즐길 수 있어 이용하는 고객들이 많은 편에 속한다. 여기에 힐스테이트판교역과 6-1, 6-2블럭의 공사가 완료돼 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다.
소상공인시장진흥공단의 2020년 10월 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 25.5%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 40대 23.5%, 20대 17.4%, 50대 16.2%, 60대 12.9%의 비율을 보였다. 요일별 유동인구를 살펴보면 평일보다는 수요일에 16.2%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 10.5%까지 떨어지는 것으로 조사됐다.
판교역 1번 출구 건너편에 먹자 상권이 형성돼 있다. 이 지역은 주상복합 오피스텔과 호텔, 업무시설이 밀집한 지역으로 판교역과 도보권에 가장 가까운 지역에 위치해 있어 상권의 활성화도 안정된 모습을 보인다. 주로 영업 중인 업종을 살펴보면 족발, 분식, 치킨, 한식, 일식, 바, 카페 등 다양한 업종이 분포돼 있다.
2020년 기준 판교역 1번 출구 인근 A급 입지의 전용면적 36㎡ 1층 점포의 경우 보증금 7000만~1억원대, 월세 500~600만 원대, 권리금 8000만~1억원대 수준으로 형성돼 있다.
판교역 북쪽으로 판교테크노밸리가 자리 잡고 있다. 이 지역에는 넥슨, 엔씨소프트, SK플래닛, 섬성중공업 등 대기업이 밀집한 지역으로 직장인 유동인구가 많은 곳이다. 또한, 엔씨소프트 건너편 유스페이스1 빌딩에 음식점이 밀집해 있어 점심시간에 주변 직장인들이 몰리는 모습이다.
다만 판교역 주변 상권과 비교하면 판교테크노밸리 상권은 동안교와 쌍룡교 아래에 흐르는 하천으로 인해 접근성이 다소 떨어지며 상권의 편차를 보이고 있다. 판교신도시에 창업을 생각 중이라면 상권에 직접 방문해 상권에 대한 세밀한 분석이 필요할 것으로 보인다.
판교 카카오 인근 A급 입지의 전용면적 40㎡ 1층 점포의 경우 보증금 5000~7000만 원대, 월세, 300~400만 원대, 권리금 4000~5000만 원대 수준으로 형성돼 있다.
2019년 판교테크노밸리 실태조사 결과 자료에 따르면 2018년 말 기준 1309개의 기업이 입주하였으며, IT(863개), CT(175개)가 차지하는 비율이 79.3%로 높게 나타났다. 여기에 판교에 소재한 입주기업의 총매출액 합계는 약 87.5조로 집계되었다. 상시 근무하는 임직원은 6만3050명으로 조사되었다.
임직원 연령별 분포도를 살펴보면 30대(46.52%), 40대(26.23%), 20대(19.52)로 조사됐다 소상공인시장진흥공단의 2019년 하반기 매출통계자료를 살펴보면 음식(월평균매출 1억1051만원), 소매(월평균매출 7798만원), 학문/교육(월평균매출 6994만원), 관광/여가/오락(월평균매출 6739만원), 스포츠(월평균매출 6163만원)순이다.
●판교신도시 지속적인 개발
교통망으로는 경부고속도로, 분당~수서간 도시고속도로, 분당~내곡간 도시고속도로, 서울외곽순환고속도로, 제2경인고속도로 월곶~판교 북선전철, GTX-A노선, 서판교터널, 제2판교테크노밸리, 제3판교테크노밸리 등 다양한 사업이 진행 중이다.
판교~광주~이천~여주로 이어지는 경강선이 2016년 개통되면서 수도권 각지에서 접근이 편리해지면서 인근 평촌, 용인, 광교 등에서 인구가 판교로 유입되는 것으로 보인다. 여기에 2025년 개통을 목표로 2021년 착공한 월곶~판교선이 개통되면 과천, 안양, 시흥을 거쳐 인천 송도까지의 이동이 편리해질 전망이다.
여기에 경강선은 2023년까지 서원주까지 연장돼 강원도 강릉까지 한 번에 이동이 가능해진다. 또한 2024년 개통을 목표로 추진되고 있는 GTX-A노선 파주~동탄 구간이 개발 예정에 있어 수도권을 빠르게 이동이 가능해질 전망이다.
여기에다 성남시에서 추진 중인 성남도시철도2호선 트램 사업이 진행 중에 있다. 총구간 13.70km 17개 정거장이 생길 예정이며 판교신도시 내부와 분당 일대를 지나가는 노선으로 계획되었다. 또한 성남1호선 트램의 경우 성남시구시가지와 판교를 연결하는 노선으로 10.38km구간으로 총13개 정거장이 건립된다.
판교역 인근 부동산 관계자는 “판교역 주변으로 상업시설들이 밀집해 있지만 기업들이 코로나사태로 인해 재택근무를 하는 직장인들이 늘어나면서 잠시 주춤하는 모습을 보였다”며 “직장인들이 다시 정상수준으로 근무를 시작하면서부터 상권이 안정적인 모습으로 변해가고 있고, 판교 제2, 제3테크노밸리 사업도 진행 중에 있어 자족기능이 한층 더 탄탄해진 상권으로 자리를 잡을 것으로 보인다”고 말했다.
●남판교 지역 숙원사업들도 진행 중
남판교 지역의 숙원사업들도 하나씩 진행되고 있다. 실제로 신상진 성남시장은 최근 판교 내 남단녹지인 대장동 별장투리마을과 석운동 주민들의 지난 20여년간 숙원사업이었던 별장투리마을과 석운동을 잇는 도로를 개설하는 방안을 공약사항으로 채택했다. 도로 신설에는 보상비를 합쳐 모두 295억이 투입되며, 2027년 완공 예정이다.
그밖에도 별장투리마을과 대장지구를 잇는 마을진입도로 개설안도 성남시의회에서 발의돼 성남시 도시건설위원회에 채택되어 있는 상태다. 2000년 초반 용서고속도로가 해당 지역을 관통하면서 마을이 동서로 나눠지고 그로 인해 도로 서쪽에 위치한 별장투리마을은 주변 지역과 단절돼 있어 응급환자이송, 화재, 폭우 등 긴급상황이 발행했을 시 안전을 위협받고 있었다. 해당 진입도로는 용서고속도로 하단 국토부 토지를 활용돼 개설될 것으로 보인다.
이 지역 부동산 관계자는 “이번 조치를 통해 응급환자 이송, 천재지변 시 고립될 수 있는 별장투리마을의 지리적 리스크는 해소될 전망이다. 특히 판교 남쪽 지역 마지막 미개발지인 별장투리마을과 석운동을 잇는 다수 도로공사가 계획되면서 두 마을 뿐만 아니라 인근의 대장ㆍ고기지구 등과의 도로 연결도 가능할 전망이다.
또한 석운동은 2003년 성남시 도시계획조례로 제정된 ‘녹지지역 상·하수도 미비 시 개발제한’이라는 규정으로 지금까지 ‘오지’로 남아 있었다. 하지만 최근 석운동 지역에 공공하수도 설치 계획이 확정되면서 20여년 만에 지역 개발의 길이 열렸다. 이처럼 그간 두 지역 개발의 발목을 잡았던 요소가 사라짐과 동시에 향후 다양한 형태의 지역 개발 논의가 시작될 것으로 보인다”고 설명했다.
주택 수요 높은 판교신도시 주변 미개발지역 향후 개발 가능성은?
판교신도시는 우수한 교통, 풍부한 일자리, 편리한 생활환경, 높은 녹지비율에 따른 쾌적한 자연환경 등의 요소가 어우러져 국내에서 가장 성공한 신도시 중 하나로 손꼽힌다. 이러한 성공을 바탕으로 판교신도시 남쪽 지역의 대장지구가 입주를 마쳤고, 이어 개발이 진행 중인 낙생지구, 고기지구 등도 분양 시 높은 경쟁률을 기록할 것으로 업계에서는 내다보고 있다.
특히 남판교 지역의 교통 약점으로 지적되어 오던 철도 대중교통망 또한 지하철 3호선 연장안(수서~고등~2,3테크노밸리~서판교~대장~고기~신봉~웰빙광교~광교역)도 수원·용인·성남·화성시가 타당성조사 용역에 착수하는 등 해당 지역들의 가치가 높아지고 있다.
여기에다 남판교 지역의 숙원사업들도 하나씩 진행되고 있다. 판교 내 남단녹지인 대장동 벌장투리마을과 석운동 주민들의 지난 20여년간의 숙원사업이었던 벌장투리마을과 석운동을 잇는 도로를 개설하는 방안을 신상진 성남시장이 공약사항으로 채택해 도로 신설에는 보상비를 합쳐 모두 295억이 투입되고 2027년 완공 예정이다.
이처럼 남판교 지역 마지막 미개발지인 벌장투리마을과 석운동을 잇는 다수 도로공사가 계획되면서 두 마을 뿐만 아니라 인근의 대장·고기지구 등과의 도로 연결도 가능해져 해당 지역의 개발 기대감이 높아지고 있다.
특히 석운동은 지난 2003년 성남시 도시계획조례로 제정된 ‘녹지지역 상·하수도 미비 시 개발제한’ 이라는 규정으로 지금까지 오지로 남아 있었다. 하지만 최근 석운동 지역에 공공하수도 설치 계획이 확정되면서 20여년 만에 지역 개발의 길이 열렸다. 최근 해당 지역의 지적재조사 사업이 완료되어 신설도로와 공공하수시설 사업이 가시화되고 있다.
실제 지난 2월28일부터 3월17일까지 성남시 분당구에서 대장2지구 지적재조사 완료 공고를 마쳤다. 이처럼 남판교에 위치한 벌장투리마을과 석운동 두 지역 개발의 발목을 잡았던 요소가 사라짐에 따라 향후 다양한 형태의 지역 개발 논의가 시작될 것으로 보인다.
앞서 언급한 남판교 미개발지역 개발제한 요소가 정리되는 사이 해당 지역의 토지거래허가구역 지정도 2022년 12월 해제됐다. 경기도가 투기수요 소멸 등 여러 요인을 감안해 2년 전 지정했던 경기도 내 27개 시·군 총 2453만㎡의 토지거래허가구역을 해제했기 때문이다. 이중 성남지역이 수정구 심곡동·고등동, 분당구 대장동 일부를 포함해 621만8016㎡로 가장 규모가 컸다. 이러한 배경에는 금리 인상으로 인한 부동산 경기 침체로 투기수요가 사라졌고, 토지거래허가구역 지정 기간도 만료되는 등 재지정 사유가 없어 해제한 것으로 분석된다.
한 도시개발 전문가는 “판교신도시는 교통, 일자리, 편의시설 등이 국내 최고 수준으로 갖춰진 지역으로 부동산 대기수요가 넘치는 지역이다. 신도시 내 지역의 주택, 상가, 업무시설 등의 실수요와 신도시 주변 미개발지의 개발 수요 또한 높다.
이번 남판교 지역 유일의 미개발지의 도로신설 및 공공하수시설 구축계획이 진행됨에 따라 해당 지역의 개발을 가로막던 핵심 규제가 사라지고 있다. 특히 최근 토지거래허가구역 지정 해제도 낙후된 지역 개발에 한층 탄력을 줄 것으로 기대되는 요소”라고 설명했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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