水鏡칼럼-해외부동산 투자의 덫
증권사 등 26곳 15.5兆 투자…오피스·숙박시설이 절반 이상…美·유럽 81% 차지
"초대형 빌딩, 장기임차인, 군집성(群集性) 투자를 선호하는 한국식 해외부동산 투자가 부실위험 키웠다."
최근 국내 투자은행(IB)업계에서 해외부동산 부실투자에 대한 자성의 목소리가 나오고 있다. 국내 기관투자가들이 선진국 프라임 오피스빌딩 위주로 본격 투자에 나선 것은 2014년부터다. 이후 해외부동산 투자가 폭발적으로 늘면서 2018년 말에는 해외부동산 펀드 설정액이 국내 부동산을 뛰어넘었다.
해외부동산 투자에 대한 우려와 지적이 나오기 시작한 것도 이즈음이었다. 워낙 붐이 일다 보니 국내 증권사 등이 앞다퉈 해외 오피스빌딩 지분을 인수해 국내에서 셀다운(재판매)했다. 그 과정에서 제대로 된 실사가 이뤄질 리 만무했다. 대상 물건을 꼼꼼하게 분석해서 적정가치를 산정하기 보다는 딜(deal)을 중개해주는 브로커가 주는 정보에만 의존해서 투자하기 일쑤였다.
심지어 한국 기관투자자들끼리 경쟁하는 바람에 몸값은 치솟고 고점에 떠안는 상황도 발생했다. 프랑스 파리 마중가타워가 대표적이었다. 당시 미래에셋증권, 한국투자증권, NH투자증권, 하나금융투자 등 국내 대표 증권사들이 모두 뛰어드는 바람에 인수가격이 뛰었고 결국 미래에셋이 1조원 넘는 가격에 가져갔다.
국내 업체들이 제살 깎기식 출혈경쟁에 몰두하자, 당시 런던 부동산업계에서는 한국 금융사들 덕분에 엑시트(exit: 자금회수)할 수 있다는 얘기까지 돌았다. 셀다운한 물량을 매입한 국내 기관투자자들도 당시 유행이라는 이유로, 혹은 국민연금 같이 큰 기관투자자가 투자했다는 이유만으로 뛰어든 경우가 상당했다.
이 때문에 대체투자에 ‘경고등’, ‘빨간불’, ‘비상등’과 같은 수식어가 따라붙기 시작했고 여러 우려와 지적이 나왔지만, 해외부동산 투자는 계속 늘었다.
금융투자협회 자료를 보면 2023년 7월20일 기준 해외부동산 펀드의 설정원본은 76조9285억원으로 2018년말 39조4672억원에 비해 2배 가까이 증가했다. 그만큼 해외부동산으로 돈이 몰렸다는 뜻이다.
그렇게 고점에서 매입한 자산은 지금 골칫덩이로 전락했다. 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)를 겪으면서 치솟았던 공실률은 엔데믹 시기에도 회복되지 않고 있다. 미국 부동산 시장조사업체 CBRE에 따르면, 2023년 3월말 기준 전세계 17개 주요 도시 중 뉴욕과 런던, LA, 시카고, 샌프란시스코, 홍콩, 시드니 등 10곳의 공실률이 글로벌 금융위기 이후 최고 수준으로 올라갔다.
전세계 오피스 평균 공실률 역시 12.9%로 글로벌 금융위기 직후 수준이다.공실률 상승과 임대료 하락은 부동산 가격 하락으로 이어졌다. MSCI RCA 상업용 부동산 지수를 보면 1년 전에 비해 뉴욕 맨해튼의 상업용 부동산 가격은 21% 급락했고 독일 A지역은 12.8%, 런던은 16.5% 떨어졌다. 이번에 문제가 된 미래에셋그룹의 골딘타워가 위치한 홍콩도 7.7% 하락했다.
문제는 지금부터 시작이라는 점이다. 코로나19 종식으로 아태(亞太)지역 기업들은 사무실로 복귀하고 있지만, 유럽과 미국에서는 오피스 출근과 원격 근무를 혼합한 형태의 하이브리드 업무 형태가 정착되고 있다. 실제 CBRE에 따르면 아시아·태평양 소재 기업의 약 34%가 직원의 전면 오피스 근무를 기대하고 있는 반면, 미국과 유럽에서는 이 수준이 7%를 밑돈다.
미국에서는 직원에게 오피스 복귀 여부를 선택할 수 있도록 하고 있다. 재택근무가 일상화되면서 한국 투자자들의 주요 투자대상이었던 오피스빌딩 공실이 회복될 기미는 요원하다.
파리 오피스투자 '5兆' 휴지조각 위기…한투·미래에셋·공제회 부실 전염
5년 전 국내 증권사들이 프랑스 파리와 라데팡스 지역에 투자한 5조(兆)원 규모의 부동산이 폭탄이 되어 돌아오고 있다. 증권사가 자산 유동화를 위해 부동산을 매입한 후 일부 금액을 기관투자자 등에 재매각(셀다운)한 경우가 많은데, 이때 참여한 기관투자가까지 위험에 노출되고 있다
국내 증권사 등이 해외 오피스빌딩 인수에 공격적으로 나선 시기는 저금리에 부동산이 호황기인 2018년부터다. 업계에선 이미 가격이 고점인 상태에서 매입한 점이 문제라고 지적한다. 미국과 유럽의 상업용 부동산은 2019년에서 2020년 상반기까지 정점을 찍은 후 급락했기 때문이다. 여기에 최근 고금리 기조가 장기화할 것으로 예측되면서 손실이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 분석이 나온다.
●프랑스의 맨해튼 ‘라데팡스’, 텅텅 빈 오피스…‘5조’ 휴지조각 될 판
프랑스 오피스 자산의 위기는 코로나 팬데믹 이후 프랑스 업무지구에 공실률이 크게 급증한 것에서 비롯됐다. 현지 부동산 전문매체 ‘르모니터’의 보도에 따르면 ‘프랑스의 맨해튼’으로 불리는 라데팡스의 평균 공실률은 2019년 4%대에서 2023년 초 20%를 넘어섰다. 라데팡스의 공실률은 파리 전체(3.5%), 프랑스 서부(13.6%)를 크게 웃도는 수준으로 폭증했다.
국내 증권사들은 부동산 호황기였던 2019년 무렵부터 공격적으로 프랑스 오피스 자산을 확보하기 시작했다. 파리와 라데팡스지구에서 매입한 오피스 자산 규모만 5조6000억원에 달한다. 특히 라데팡스 지역에 한국투자증권이 투어유럽빌딩(3700억원), 미래에셋증권은 마중가타워(1조830억원), 하나·대신증권은 CBX타워(5800억원) 등 2조7000억원이 투입됐다.
증권사들이 해당 부동산을 매입한 뒤 일부 지분을 펀드나 국내 기관 투자자에게 셀다운하는 경우가 많았는데, 이 금액만 2조9000억원에 이른다. 셀다운은 부동산 자산을 인수한 후 사모 또는 공모를 통해 재매각하는 방식의 투자전략이다. 부실 위기가 커지면서 현재는 해당 증권사는 물론, 기관투자자까지도 위험에 노출되고 있다.
5대 공제회의 연도별 대체투자자산 비중 /홍성국 더불어민주당 의원실
●한투는 물론 공제회까지 부실 퍼져
한국투자증권이 투자한 투어유럽빌딩은 마중가타워나 CBX타워에 비하면 셀다운 절차가 수월했던 빌딩 중 하나다. 마중가타워나 CBX타워는 당시 저금리에 호황이었음에도 한동안 재매각에 실패했다. 한국투자증권은 투어유럽빌딩 부동산 매입 후 투자금 일부 1000억원에 대해 셀다운을 진행했다. 당시 군인공제회(300억원), 건설근로자공제회(300억원) 등의 공공기관과 우리은행(200억원)등이 투자했다. 하지만 최근 대출 만기 연장이 어려워지면서 이들 기관투자자들에 위험이 전염되고 있다.
당시 군인공제회는 해외 대체투자로 7000억원을 사용한다는 계획을 밝히며 투어유럽빌딩에 300억원을 투자했다. 공제회는 투어유럽빌딩의 임대수익이 꾸준하고 통화 지역 다각화의 일환으로 헷지(위험 회피) 프리미엄을 누릴 수 있다는 점을 고려한 것으로 보인다.
2022년까지는 군인공제회의 대체투자 성과가 좋았다. 군인공제회의 대체투자 중 부동산 비중은 24%를 차지하는데, 2022년 수익률이 10%로 2020년(6.8%)보다 3.2%포인트 상승했다. 하지만 투어유럽빌딩 부실이 심화한 2023년 실적은 장담할 수 없다는 게 문제이다.
마찬가지로 300억원을 투자한 건설근로자공제회는 성과가 좋지 않다. 2022년말 건설근로자공제회 대체투자 운용 금액은 전체 자산(4조6400억원)의 27%를 차지했는데, 2021년 대체투자 운용성과가 10.61%에서 2022년 7.72%로 약 2%포인트 줄었고, 전체 자산운용 수익금도 1657억원에서 2022년 -24억원으로 급감했다. 투어유럽빌딩 영향으로 이보다 실적이 더 악화할 가능성이 높다.
공제회의 경우 대체투자 비중을 꾸준히 늘려와 해외 오피스 부실 직격탄을 맞을 수 있다는 분석도 나온다. 홍성국 더불어민주당 의원실에 따르면 한국교직원공제회, 군인공제회, 과학기술인공제회, 대한소방공제회, 경찰공제회 등 5곳의 대체투자 규모는 올해 6월 기준 작년에 비해 2조4643억원 증가한 49조3000억원으로 나타났다.
총 투자금액 중 65%가 대체투자 부문이었다. 홍성국 의원은 “공제회의 대체투자는 대부분 국내외 부동산으로 유동성이 낮지만, 최근 금융권 전반이 불안해지면서 공제회 자산운용까지도 빨간불이 켜진셈”이라고 했다.
한 업계 전문가는 “국내에서 판매된 대부분의 해외 부동산펀드는 미국이나 유럽의 현지 금리가 1%대 저금리였던 시절에 출시됐다”며 “금리가 계속 높은 수준을 유지하면서 사실상 해외 부동산펀드의 원금 회수는 어려워졌다고 볼 수 있다”고 했다.
초대형·장기임차·군집성투자 선호…투자대상 가치보다 투자자 목록부터 보는 기관들
●"대형 기관이 투자했다더라"…묻지마식 군집투자가 리스크 키워
최근 홍콩과 유럽, 미국 등 해외에서 터지는 한국 기업들의 상업용 부동산 투자 부실이 단순히 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 누적된 금리 인상과 경기침체로 인한 불가피한 손실로 보기에는 투자 방식에 많은 문제가 있었다는 것이다. 투자 대상물에 대한 진지한 고민 없이 해외부동산 가격의 고점에서 한국 기업들끼리 경쟁적으로 투자에 뛰어들어 매수 가격만 더 높여 놓고 정작 엑시트(자금회수)에는 실패했다는 분석이다.
한 대형 기관 최고투자책임자(CIO)는 최근 불거진 해외부동산 투자 부실에 대해 "한국 기관들은 투자를 고민할 때 가장 중요한 부분인 투자 대상물의 기본적 가치를 고민하기보다는 함께 투자하는 기관이 어딘가를 먼저 본다"며 "이러한 방식은 투자에 대한 책임감보다는 나중에 문제가 생겼을 때 면피를 하려는 생각이 큰 것"이라고 꼬집었다.
그는 "대형 운용기관이 투자한다고 하면 다른 한국 기관들이 우후죽순 몰려가 가격만 높여 놓았고 시장 상황이 바뀌면서 한꺼번에 같이 무너지게 된 형국"이라며 "현재 상황을 보면 5년을 더 버티면 되는데 너무 여러 기관이 모여있어 대출 만기 연장을 위한 의견 합치가 이뤄지지 않는 상황에 맞닥뜨렸다"고 설명했다.
최근 국내에서 부각되는 해외 대체투자 리스크의 원인으로 한국 기관들의 투자방식을 지목한 것이다. 금융투자업계와 한국신용평가에 따르면 2023년 3월말 기준으로 주요 증권사 26개사가 투자한 해외 부동산의 규모는 총15조5000억원 수준으로 집계됐다. 이를 부동산 용도별로 분리하면 오피스 비중이 50%(약 7조7500억원)로 가장 컸다. 이어 숙박시설(17%·2조6350억원), 주거용(12%·1조8600억원), 물류(7%·1조850억원) 등의 순이었다.
국가별로 따져보면 미국(7조2850억원)이 47%로 가장 많았고 유럽(26%·4조300억원), 아시아(12%·1조8600억원), 영국(8%·1조2400억원) 등이 뒤를 이었다. 미국과 유럽(영국 포함) 지역만 통틀어 81%로 집계됐다. 자기자본 3조원 이상의 대형사 9곳의 전체 자기자본 56조7000억원 중 해외부동산 관련 펀드·부동산담보대출·우발부채가 차지하는 비중은 24%에 달했다.
국내 증권사들은 2010년대 후반부터 낮은 금리와 우호적인 환율 여건에 힘입어 해외부동산 투자에 적극적으로 뛰어들었다. 그중에서도 오피스 건물은 당시만 해도 수익률이 안정적으로 보장되는 부동산 투자 대상으로 여겨졌던 게 사실이다.
하지만 코로나19를 계기로 북미지역과 유럽에 재택근무가 확산해 오피스 수요가 줄어들었고, 설상가상 2022년 미국을 필두로 한 글로벌 긴축기조로 금리가 오르면서 대출 상환 부담도 커지며 경고등이 켜졌다. 특히 2023년 하반기부터는 해외 대체투자 분야에서 투자 손실이 발생한 사례가 눈에 띄게 늘고 있다.
가령 미래에셋증권이 2800억원 규모로 펀드를 조성해 중순위 대출에 나섰던 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC)는 보증인 파산과 부동산 경기 침체 등으로 문제가 생겨 선순위 대출자들이 싼값에 매각하면서 자금 회수가 어려워졌다. 이에 최근 펀드를 판매했던 시몬느자산운용과 미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 펀드 자산의 약 90%를 회계상 손실로 상각 처리한 상태이다.
이지스자산운용도 이지스글로벌부동산투자신탁229호를 통해 투자한 독일 트리아논 오피스 건물의 주요 임차인 데카방크가 임대차계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 추가 손실을 막고자 건물 매각을 검토 중이다. 현재 일부 대주와 리파이낸싱 논의를 이어가고 있지만, 건물의 담보인정비율(LTV)을 낮추기 위한 자본금 추가 납입을 요구받고 있다.
일단 운용사가 회사 자금 150억원부터 투입하기로 했으나 7월말까지 요구 금액을 못 채우면, 사실상 8월부터는 매각 수순을 밟을 것으로 보인다.
2018년부터 2020년 코로나19 팬데믹이 터지기 전까지 한국 기관들의 해외 상업용 부동산 투자가 과열됐다가 거품이 꺼지면서 부실이 드러났다. 당시 해외 부동산 투자 비딩(Biding: 인수 후보자들 간 가격 경쟁으로 매각가를 높이는 방식) 장소에 가면 한국 투자자들끼리 모여있어 머쓱하게 인사를 나누곤 했다. 규모가 큰 트로피애셋(Trophy Asset) 또는 A등급 상업용 부동산도 아닌데 한국 사람들만 모여 경쟁적으로 매수 가격을 높였다.
●한국식 '빌딩 보는 눈'으로 해외 부동산 골라…입주사 증발에 속수무책
'한국의 투자시각'으로 해외부동산을 고른 것이 부실 투자의 주요 원인으로 꼽힌다. 미국과 유럽에서도 도심 지역 프라임급(최고 등급) 오피스 빌딩은 여전히 낮은 공실률을 보인다. 하지만 조금만 외곽으로 나가도 공실률은 급격하게 올라가는 데 한국 기관이 투자한 빌딩들은 주로 외곽에 위치한다.
IB 업계 한 고위관계자는 "한국은 초대형 건물, 이름 대면 알만한 기업, 장기임차인이 입주한 건물을 좋아한다"며 "문제는 유럽에서 그런 건물들은 도심이 아닌 교외 지역에 있다는 것"이라고 말했다. 그는 "문화유적이 많은 유럽은 층고제한으로 중심가에 고층빌딩을 지을 수가 없는데, 한국인들은 외곽에 있는 신축이면서 고층건물, 유명한 기업들이 장기 임차를 했다는 사실에 안도하며 투자를 한 것"이라고 설명했다.
장기임차인이 나가려면 50억~100억원 정도의 위약금을 지불하고 나가야 하는데 투자 당시에는 임차인이 절대 안 나갈 것이라고 판단했던 것이다. 하지만 코로나19 팬데믹이 발생하면서 입주 기업들이 증발했다.
단기 투자 방식도 문제라고 지적했다. 국내 기관 투자기관 다수가 단기간의 자본이득을 목적으로 투자 만기를 4~5년 정도로 짧게 설정했는데 이후 코로나19가 터지면서 투자 물건 가격이 추락한 상황에서 만기를 맞았다는 것이다. 업계 관계자는 "장기투자였다면 한국 투자자들의 손실 불안감은 지금보다는 약했을 것"이라며 "이 모든 한국식 투자 방식은 악수(惡手)가 돼 부메랑처럼 돌아왔다"고 진단했다.
●B급 빌딩 투자한 한국…최상의 컨디션만 원하는 수요에 몰락
블룸버그 역시 최근 5년간 2급(second tier) 빌딩에 투자해 온 한국이 타격을 받았다고 보도했다. 재택근무로 인한 회사 근무 공간이 축소되면서 기업들은 최상의 오피스를 찾아서 이동했다. 핵심 공간만 쓰면서 최상의 컨디션을 원하는 수요만 남았다. A급 빌딩에는 수요가 넘치지만 B급 이하 빌딩들은 엄청난 수리 비용과 암울한 매각 전망에 직면했다.
뉴욕 맨해튼에서부터 홍콩, 프랑스 파리에 이르기까지 전세계적으로 B급 오피스 가격이 급락하고 있는데 이런 건물에는 통상 한국 자본이 많이 관련돼 있다는 분석이다.
한국의 자산운용 기관들은 주로 코로나19 이전 수년간 해외 사무용 빌딩과 위험한 부동산 대출에 익스포저를 늘렸다. 우호적인 환율 환경과 높은 수익률이 과감한 '묻지마 투자'를 부추겼다. 대체투자 시장 분석 업체 MSCI리얼에셋에 따르면 한국은 2019년 유럽의 상업용 부동산 시장에서 미국 다음으로 큰 외부 투자자였으며, 그 해에만 130억 유로(18조5000억원) 규모의 거래를 진행했다.
한국 투자자들은 2017~2022년 사이 런던과 파리 금융지구를 위주로 90개 이상의 유럽 부동산을 각각 2억 유로(2800억원)가 넘는 가격으로 매입했다. 지난해 두 곳의 건물 가치는 20% 이상 하락했다. 현재 런던에서만 한국 기업이 소유한 대형 빌딩이 6개 이상 매물로 나와 있을 정도다. 1990년대 초 일본이나 글로벌 금융위기 직전 아일랜드처럼 부실 부동산 투자를 한 국가 대열에 한국이 합류할 것이란 불편한 전망도 나온다.
블룸버그는 한국의 투자는 아마존과 같은 유명 기업이 장기 임대를 하는 건물을 좋아했고, 완벽한 위치나 건물의 친환경 등급보다는 누가 임대료를 지급하고 있는지에 더 큰 관심을 보였다고 짚었다. 또 대형 건물들을 선호했고, 이 건물들은 구식이 됐을 때 개조에 더 큰 비용이 필요하다고 진단했다.
●한국은 도심 공실률 제로?‥주거·생활·문화의 차이
한국은 코로나 엔데믹(감염병의 주기적 유행) 상황에서 서울 여의도, 강남, 광화문 등 한국의 주요 오피스 공실률이 거의 제로에 가깝다. 금융투자업계 한 관계자는 "우리나라는 지금 사무실이 없어서 난리"라며 "프라임급 오피스들은 거의 '미인대회' 하듯이 기업들을 줄 세워서 받고 있다"고 말했다.
반면 해외 부동산들은 여전히 높은 공실률에 시달린다. 이러한 격차가 발생하는 원인으로 투자 전문가들은 주거 및 생활문화의 차이를 꼽았다. 한국, 유럽, 미국을 놓고 봤을 때 미국이 재택근무에서 사무실 근무로 복귀하는 '백 투 오피스(back to office·사무실 복귀율)' 비율이 가장 낮은데, 이는 출근 거리가 멀고 집이 넓어서 재택근무를 선호하기 때문으로 해석된다.
미국은 도심에서도 20~30% 정도의 공실률이 관측된다.
한국은 자연스럽게 다시 출근하는 분위기가 형성됐지만 해외는 여전히 재택근무 비중이 높다. 그나마 유럽은 상황이 좀 나은 편이다. 유럽은 만나서 얘기하는 문화가 있어서 미국보다는 '백 투 오피스' 비중이 높게 나타나고 있다.
미국 부동산서비스업체 CBRE에 따르면 2022년 5~6월에 진행한 조사 결과 한국에서 주 3일 이상 사무실로 출근하는 사무직 근무자 비율은 약 85%로 미국 75%, 유럽 78%보다 높았다. 근무일 모두 사무실로 나오는 비중은 한국이 전체의 50%의 정도고 미국과 유럽은 대부분 20~30% 수준이다.
●고통은 지금부터…금융대란으로 번질 가능성은 낮아
투자전문가들은 해외부동산 부실로 인한 국내 금융기관들의 위기 상황이 단기간에 해소될 문제는 아니라고 봤다. 부동산 시장은 선별적, 순차적으로 재편될 것으로 보인다. 도심이나 주변 지역에는 수요가 더욱 몰리고 외곽의 공실은 늘어나는 양극화 현상이 심화할 것으로 예상된다. 다만 건물 가격이 내리고 임대료가 하락하면 시간 차를 두고 공실이 채워질 것이란 전망이다.
투자 전문가들은 해외부동산 부실 투자 사태가 금융대란으로 번질 가능성은 낮다고 보고 있다. 다만 가늘고 오래 가는 혼란은 이어질 것으로 보인다. 대형 연기금 한 관계자는 "고통은 아직 시작되지 않았다는 전망도 있지만 약 10%의 부동산이 문제인 것"이라며 "부동산 시장을 큰 카테고리로 볼 때 미국 부동산 시장의 70%를 차지하는 주거 시장이 건재하고 상업용 부동산 중에서도 물류, 차별화된 프라임급 오피스들도 건재하기 때문에 방심은 금물이지만 큰 걱정은 없다"고 말했다.
●상업용 부동산 시장의 미래는?…발 빠른 개발업자들은 '용도변경' 시작
현재 뉴욕 등 주요 도시 상황을 보면 발 빠른 부동산개발업자들이 비핵심 오피스 빌딩의 용도를 바꿔 나가고 있다. 수요가 없는 오래된 오피스빌딩들을 상대적으로 수요가 많고 가격이 높아진 멀티패밀리(아파트) 등으로 개조하는 것이다. 유럽에선 장기간 비어버린 대형 빌딩을 라스트마일(고객에게 배송되는 마지막 단계) 물류창고 등으로 바꾸는 시도들도 진행 중이다.
호텔 부족 현상에 시달리는 현재 한국 상황을 보면 미래 글로벌 상업용 부동산시장을 '미리보기' 할 수 있다는 시각도 있다. 한동안 여행수요가 중단되면서 한국의 호텔들은 고급 오피스텔로 개조를 진행했다. 하지만 여행객들이 다시 돌아오면서 한국의 호텔 부족 현상이 부각되고 있다. 반면 오피스텔이 우후죽순(雨後竹筍)으로 쏟아지며 미분양 사태가 벌어지고 있다.
향후 2~3년 내 오피스텔 과잉공급이 심각한 수준에 이를 것이란 전망이 나온다. 현재는 전세계적으로 오피스빌딩 수요가 줄어 공급 과잉이지만, 수많은 용도변경이 일어나면 향후 오피스 공급이 부족한 상황이 도래할 수도 있다는 것이다.
해외부동산 등 대체투자, 몰빵하더니…연기금·공제회도 투자 손실 '눈덩이'
증권사 및 자산운용사들의 해외부동산 리스크가 현실화된 데 이어 해외 대체투자를 대거 늘려온 연기금과 공제회로도 시선이 쏠린다. 특히 공제회의 경우, 해외 대체투자 비중이 자산의 절반 이상을 넘는 곳도 있어, 시장 악화로 인한 손실 우려도 커지고 있다.
저금리 기조와 부동산 경기 호황으로 해외 대체투자를 대거 늘려온 곳은 증권사와 운용사 뿐만 아니었다. 국민연금과 사학연금은 물론 공제회 대부분 지난 몇년 간 대체투자를 주요 수익원으로 삼았다. 특히 공제회의 경우 해외부동산 등 대체투자 쏠림이 심했다.국내외를 포함한 대체투자 비중이 70%를 넘는 곳이 많은데, 해외만 떼어놓고 봐도 한국교직원공제회는 44.3%, 경찰공제회 41.7%, 행정공제회는 54%에 달했다.
전체 해외 대체투자 비중이 각각 13.6%, 14.3%인 국민연금, 사학연금과 비교해 봐도 압도적으로 높은 비중이다.이처럼 해외 대체투자에 쏠려 있는 자산 포트폴리오는 최근과 같이 시장 악화에 이른바 '시한폭탄'이 되고 있다. 남재우 자본시장연구원 박사는 “해외부동산 쪽으로 집중돼 있던 공제회 자금이 굉장히 위험이 확대될 가능성이 크다.
사실 거의 가치 하락이 크게 일어난다고 봐야 한다. 대체자산은 공정가치평가로 시가가 안 보인다. 그런데 공정가치평가가 가치평가에 반영이 안돼 있는 상황인데, 2023년 하반기나 2024년 초에 성과평가를 할 때에는 여기에서 크게 손실이 난다고 봐야 한다”고 했다.공제회의 경우 회원들을 대상으로 매년 요구수익률을 제시하게 되는데, 높은 수익률 보장을 위해 이처럼 대체투자에 과도하게 올인했다는 분석이 나온다.
공적기금인 연기금과는 다르지만, 교직원공제회, 군인공제회 등과 같이 공적기금의 성격을 띤 공제회는 투자 손실에 따른 파급력도 적지 않은 만큼 지금이라도 손실 확대를 막기 위한 리스크 관리에 나서야 한다는 목소리가 높다.
100년 걸려 이룬 ‘세계 3대 금융센터’ 홍콩의 퇴장
美의회, 주미홍콩경제무역대표부 외교특권 박탈 추진…시진핑은 “상하이 육성” 지시
미국 하원 외교위원회가 11월29일 홍콩경제무역대표부(HKETO)에 부여해온 특권과 면책권을 폐지하는 내용의 법안을 통과시켰다. 홍콩대표부는 그동안 미국 내에서 국제기구와 동등한 수준의 대우를 받아왔다.
이 법안은 조 바이든 대통령이 이런 외교적 특권을 부여하는 게 적절한지를 판단해 의회에 통보하라는 내용을 담았는데, 사실상 폐지 쪽에 무게가 실렸다. 중국이 국제사회에 약속한 고도의 자치권을 부여하지 않고 사실상 홍콩을 통합했는데, 예전처럼 특별 대우를 할 이유가 없다는 것이다. 이 법이 상·하 양원을 통과해 시행된다면 글로벌 금융허브이자 중계무역항인 홍콩의 위상은 뿌리째 흔들리게 된다.
홍콩 경제는 2020년 보안법 시행 이후 외자와 엘리트 인력이 대거 빠져나가면서 장기 침체의 늪에 빠져 있다. 11월28일에는 홍콩 증시의 항셍지수가 31년 만에 처음으로 대만 증시의 가권지수에 추월당하는 일까지 벌어졌다. 심지어 중국 소셜미디어에서는 최근 ‘국제금융센터 유적지’라는 말이 유행이다. 국제금융도시로서 홍콩의 위상이 이미 과거 일이 됐다는 의미이다.
●“중국에 통합된 홍콩, 외교 특권 못 준다”
홍콩은 해외에 14개 경제무역대표부를 두고 있는데, 미국에는 워싱턴DC와 뉴욕, 샌프란시스코 등 3곳에 있다. 미 의회는 홍콩이 중국에 반환된 1997년 홍콩경제무역대표부에 미국 내 국제기구에 준한 면책권을 부여하는 법안을 통과시켰다. 세계보건기구(WTO), 국제통화기금(IMF) 등 같은 국제기구처럼 압수수색이나 재산 몰수 등을 당하지 않을 권리와 일부 조세를 면제하는 등의 특권을 부여한 것이다.
미 하원 외교위가 통과시킨 법률은 홍콩에 이런 특권을 부여하는 게 적절한지를 바이든 대통령이 판단해 30일 내에 의회에 설명하라는 내용을 담았다. 부적절하다고 판단하면 폐쇄하고, 적절하다고 판단하면 그 근거를 의회에 제시하라는 것이다. 근거를 제시해도 의회가 동의하지 않으면 홍콩경제무역대표부는 180일 내에 폐쇄 수순을 밟게 된다.
11월29일 미국 하원 외교위원회를 통과한 홍콩경제무역대표부인증법 초안. /미국 하원
이 법안은 공화당 소속 크리스토퍼 스미스 의원이 발의했는데, 민주당 의원 4명과 공화당 의원 2명이 공동 발의자로 참여했다. 초당적인 법안이다. 하원 외교위 표결 결과는 39대0으로 만장일치였다. 마코 루비오 상원의원(공화당)도 “홍콩은 더는 자치권도 없고 민주적이지도 않다”면서 “홍콩대표부가 누려온 외교적 지위는 폐지돼야 한다”고 주장했다.
홍콩무역대표부는 미국뿐만 아니라 영국, 독일, 벨기에, 일본, 호주, 캐나다 등지에도 있다. 서울에도 사무소가 있다. 미국에서 이 법이 통과된다면 다른 서방 국가에서도 비슷한 조처가 나올 수 있다.
●시진핑 “상하이 국제금융센터로 키워야”
홍콩은 세계무역기구(WTO)로부터 독립관세구역으로 인정을 받고 있고 국제올림픽위원회 등 국제기구에도 중국과 별도로 가입해 있는데, 이런 지위 역시 흔들릴 수 있다. 이런 지위를 인정받는 근거는 1997년 영국이 중국에 홍콩을 반환할 때 양국이 합의한 중·영(中英)공동성명이다. 50년간 중국 대륙과 다른 홍콩의 독자적인 체제를 유지한다는 일국양제(一國兩制·한 국가 두 체제)의 내용이 담겨 있다.
중국이 이런 약속을 어기고 23년 만에 홍콩을 통합한 만큼, 홍콩의 국제적 지위도 위태로워진 상황이 됐다. 바로 이 시점에 시진핑(習近平) 중국 국가주석이 상하이를 방문했다. 11월28일부터 12월2일까지 상하이를 찾아 선물거래소, 과학기술혁신원 등지를 둘러봤습다. 일각에서는 경제 살리기가 급한 시 주석이 상하이를 찾아 외자 이탈 막기에 나선 것 아니냐고 분석했는데, 시 주석의 현지 발언을 보면 초점은 전혀 다른 곳에 있다.
11월28일 상하이선물거래소를 찾은 시진핑 중국 국가주석.
시 주석이 상하이에서 내놓은 핵심 키워드는 ‘5개 중심 건설’이었다. 상하이를 국제경제중심, 금융중심, 무역중심, 항운중심, 과학기술혁신중심으로 키우라는 것으로 사실상 상하이로 홍콩을 대체하겠다는 것이다. 반간첩법 시행 등으로 불안해하는 외국 기업들을 안심시키는 발언은 거의 없었다.
●홍콩 항셍지수, 대만에 추월 당해
중국에 통합된 홍콩은 이미 국제금융센터로서 기능을 잃어가고 있다. 홍콩 증시의 항셍지수는 11월28일 16993.44로 같은 날 대만 가권지수(17370.56)에 추월당했는데, 31년 만에 처음 있는 일이라고 한다. 홍콩은 외자와 인재들이 이탈하면서 점점 활력을 잃어가는 데 비해, 대만은 반도체 기업 TSMC가 선전하면서 이런 일이 일어난 것이다.
홍콩 증시의 일일 평균 거래액도 급감하는 추세다. 2021년 1670억 홍콩달러였던 하루평균 거래액은 2023년 1~6월 1160억 홍콩달러로 줄었고, 10월에는 하루평균 거래량이 700억 홍콩달러 수준으로 떨어졌다. 하루 거래 규모가 미화(美貨) 100억 달러도 안된다. 홍콩과 중국 부호들의 개인 자산도 싱가포르 등지로 줄줄이 빠져나가고 있다.
골드만삭스에 근무하는 한 중국 전문가는 11월 중순 웨이보(微博) 이런 글을 올렸다. “홍콩 증시 일일 평균 거래액은 겨우 100억 달러를 넘기는 수준이고, 전체 종목의 53%가 거래량이 거의 제로이다.
한때 세계 3대 증시가 이 지경이 되다니! 세계 3대 금융센터가 되는 데 100년이 걸렸는데, ‘금융센터 유적지’가 변하는 데는 채 5년도 안 걸리는구나.” 이 글을 계기로 중국 국내외에서는 홍콩을 향해 ‘금융센터 유적지’라는 말이 대대적으로 유행하고 있다.국내 일부 기관투자가들이 홍콩 부동산 등에 투자한 이래 손실이 커지고 있어 그들의 시름도 깊어지고 있다. |
