재건축 상가 '지분 쪼개기', 2024년부터 원천차단
도정법 개정안 국회 소위 통과…권리산정기준일 이후 매입 땐 현금청산 대상 포함키로…조합
설립인가 발목 잡았던 상가 소유자수 산정 기준 제외 "재건축 걸림돌 사라져 사업 탄력“
재건축 사업의 주요 걸림돌 중 하나로 꼽혔던 ‘상가 지분 쪼개기’가 2024년 초부터 원천 차단될 전망이다. 주택과 마찬가지로 특정일(권리산정기준일) 이후 분할된 상가는 분양권을 받지 못하고 현금 청산하도록 하는 법안이 국회 법안심사소위를 통과했기 때문이다. 사업성이 높아 상가 쪼개기의 주 타깃이 된 서울 강남과 목동 등 주요 노후 단지의 재건축 추진에 탄력이 붙게 됐다.
●기준일 이후에 매입하면 현금청산
12월7일 국토교통부 등에 따르면 6일 이같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 국회 국토위 법안심사소위원회에서 통과됐다. 권리산정기준일 이후에 쪼개진 상가 지분을 사들인 사람은 현금청산하도록 하는 게 골자다. 권리산정기준일은 재개발과 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점이다. 지금까지는 주택만 규제 대상이었지만 그 대상을 상가로까지 넓히는 것이다.
상가 지분 쪼개기는 토지 등 소유자 증가로 이어져 재건축 사업성을 악화시키는 주범으로 지적돼 왔다. 기본적으로 상가 소유자는 분양권을 받을 수 없지만, 조합원 동의 등을 받으면 된다는 점을 악용한 것이다. 특히 사업성이 높은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 등에서 상가 쪼개기가 기승을 부리며 사업 걸림돌로 작용했다.
권리산정기준일 지정 시점을 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘공람공고 이후’로 앞당기는 내용도 법안에 들어갔다. 상가 쪼개기를 막는 시점을 앞당길 수 있게 된 것이다. 지방자치단체장은 이같은 정보가 일반인에게 처음 공개되는 시점인 공람공고 때부터 권리산정기준일을 정할 수 있게 된다.
상가를 재건축 구역에서 제척할 때 기준일 이후에 쪼개진 상가 지분을 사들인 사람은 토지 등 소유자 수에서 빼는 조항도 담겼다. 재건축 조합설립인가를 신청하려면 토지 등 소유자 75%의 동의가 필요하다.
국토부 관계자는 “권리산정기준일이 지정됐는데도 상가 지분 쪼개기로 토지 등 소유자가 급증하는 바람에 조합 설립이 어려워지는 경우가 많다”며 “지분을 쪼갠 상가 소유자의 협상력을 없애 재건축의 발목을 잡지 못하도록 하겠다는 취지”라고 설명했다.
●“적용 시점 안전진단까지 앞당겨야”
일각에선 권리산정기준일 규제만으론 부족하다는 지적이 나온다. 권리산정기준일 이전에 분할해 놓고 거래하면 규제를 피해 갈 수 있어서다. 지자체에선 상가의 토지 분할을 허용하지 않는 ‘행위허가제한’ 규정을 활용하는 사례가 늘고 있다. 상가 지분 쪼개기를 원천 차단하겠다는 의도다. 강남3구와 양천구, 경기 성남시가 대표적이다.
규제 적용 시점도 앞당겨지는 추세다. 지난 3월 강남구가 대치동 미도·선경아파트, 압구정동 미성아파트, 개포동 개포현대1차·경남·우성3차 등 7개 단지에 대해 행위허가제한을 고시했다.
주로 서울시의 정비사업 패스트트랙인 신속통합기획(신통기획)을 진행 중인 곳이다. 서초구(반포미도1·2차), 양천구(목동 1~3단지와 5~8·10·12~14단지), 송파구(아시아선수촌·올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리)가 행위허가제한 규제를 적용했다. 지난달 양천구가 서울시에서 처음으로 안전진단을 진행 중이던 목동 9·11단지에 대해 행위허가제한을 고시했다. 행위허가제한은 기본계획을 공람 중인 정비예정구역이나 주민 동의율을 채워서 정비계획 입안을 제안한 곳에만 적용이 가능하다.
한 자치구 관계자는 “미리부터 상가 지분 쪼개기를 막아달라는 주민 요구가 많다”며 “적용 시점을 안전진단까지 앞당길 수 있게 확실한 법적 근거를 마련해달라고 건의할 예정”이라고 말했다.
준공 후 30년이 지나고 용적률이 낮아 사업성이 있다면 재건축 가능성을 점칠 수 있는 만큼 권리산정기준일이나 행위허가제한 규제는 미봉책에 불과하다는 지적도 나온다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 ‘재건축 상가 분쟁의 주요 쟁점 분석’ 보고서에서 “서울시 재개발 사업처럼 분할 후 몇 개 안 되는 과소필지 소유자에게는 주택을 분양하지 못하게 하는 규정을 두는 방안을 고려할 수 있다”고 제안했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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