재건축, 연한만 지나면 추진 가능…안전진단 기준완화 나선 尹정부
尹 “위험성서 노후성으로 바꿀 것”…조합 설립 후 진단 검토…대통령실 “단계적으로 법개정”
윤석열정부가 ‘위험도’를 기준으로 한 재건축 안전진단을 주택 건축 후 30∼40년 등 특정 기간이 경과하면 모두 추진할 수 있도록 기준을 완화할 방침이다. 현재에는 안전진단 통과가 재건축 여부를 결정짓는 관문으로 작용하고 있는데 앞으로는 조합추진위원회나 조합을 먼저 설립한 뒤 추후 안전진단에 나서도록 재건축 체계 자체를 바꿀 계획이다. 대통령실은 관련 시행령뿐 아니라 법 개정까지 단계적으로 추진하겠다고 밝혔다.
윤석열 대통령은 12월21일 서울 중랑구 중화2동 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 현장에서 열린 주민 간담회에서 1990년대 도입된 주택 재건축·재개발 판정을 위한 안전진단 기준을 기존의 ‘위험성’에서 ‘노후성’으로 바꾸는 절차를 추진하겠다고 밝혔다.
윤 대통령은 “현재는 재건축과 재개발을 추진하려면 먼저 기존 주택에 대한 안전진단부터 받고 그 위험성을 인정받아야 사업을 시작할 수가 있는데, 이렇게 되다 보니 자신들이 살고 있는 집이 위험해지기를 바라는 그런 웃지 못할 상황이 일어나고 있다”며 “앞으로는 재개발, 재건축의 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 될 것 같다”고 말했다.
이어 “서울 주택의 절반 이상이 20년 이상 노후화했고 특히 저층 주거지의 경우는 35년 이상 된 주택이 절반에 가까워서 주민들의 불편이 매우 큰 상황”이라며 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축과 재개발 사업 절차를 아주 원점에서 재검토하고 개선하겠다”고 했다.
윤석열 대통령이 12월21일 서울 중랑구의 소규모주택정비 관리지역인 모아타운 사업지에서 열린 지역주민들과의 도심 주택공급 간담회에서 발언하고 있다. /대통령실 제공
정부는 30년 또는 40년 등 주택 연한만 채우면 안전진단을 받지 않아도 지방자치단체가 정비구역을 지정하고, 지역주민들이 재건축조합 추진위원회나 조합을 설립할 수 있게 하는 방안을 유력 검토하고 있다. 현재는 주민들이 안전진단 비용을 모아 검사를 받은 뒤 ‘위험 상황’을 의미하는 D등급을 받아야만 이후 절차를 밟을 수 있다.
이 때문에 안전진단 통과 여부가 사실상 재건축 승인 관문으로 작용하고 있다. 정권이 바뀔 때마다 잣대가 바뀌며 재건축을 막는 규제 장벽이 되고 있다는 게 윤석열정부의 판단이다.
재개발·재건축 규제완화, 안전진단 전에도 절차 돌입하게…주택정비 패러다임 변화
尹 “안전진단기준 원점 검토”의미는…시설 노후로 생활 불편한 수준 땐 구조상 안전성 문제 없어도 가능케
…30% 비중 구조안전성 대폭 하향…안전진단 규제 아예 폐지 관측도
윤석열 대통령이 12월21일 재개발·재건축 사업절차를 ‘노후성’ 위주로 전면 재검토하겠다는 방침을 밝히면서 도심 내 주택공급이 활성화될 것으로 전망된다. 다만 부동산 경기가 침체된 데다 원자재 가격 급등으로 단기간에 시장 변화를 체감하긴 어려울 것이란 분석이 나온다.
윤 대통령이 밝힌 구상은 재건축 등 정비사업을 추진할 때 위험성을 따지는 현행 방식에서 벗어나 노후성을 착수 기준으로 바꾸는 등 패러다임에 변화를 주겠다는 복안이다. 현행 정비사업의 경우 도로를 비롯한 기반시설 정비를 목적으로 공공적 성격을 띠는 재개발은 노후도 조건(30년 이상 건축물 연면적 기준 60% 이상)을 충족해야 한다. 민간이 주가 되어 아파트 단지 단위로 추진하는 재건축은 안전진단에서 일정 기준을 통과해야 다음 절차를 밟을 수 있다.
안전진단 규정을 도입한 것은 멀쩡한 주택을 무작정 헐고 새로 짓지 못하도록 제한하기 위한 취지이다. 구조안전성, 주거 환경, 시설 노후도, 비용편익 등의 항목을 종합 평가해 일정 수준을 충족하지 못하면 안전진단을 통과하는 방식이다.
하지만 정부와 지자체 등이 재개발 차익을 위한 투기 수요를 차단하고, 집값 상승을 억누르기 위한 규제 수단으로 활용하기도 했다. 이에 따라 문재인정부 때였던 2018년 3월 안전진단 규정이 대폭 강화된 이후 2022년까지 약 5년간 안전진단을 통과한 단지는 전국 65곳에 그쳤다.
정비업계에서는 윤 대통령이 정비사업 절차의 원점 재검토 필요성을 강조한 만큼 현행 안전진단 기준을 대폭 완화하거나 폐지할 수도 있다는 관측이 나온다. 일각에선 재건축 안전진단 규제를 아예 폐지하거나 재개발의 노후도 조건 중 30년 이상 건축물 비중 등도 조정할 수 있다는 관측이 있다.
건물의 구조상 안전성에 문제가 없더라도 비가 새거나 녹물이 나오는 등 주거 환경·시설이 열악하면 재건축 추진 절차에 돌입할 수 있도록 하는 것이다. 이에 따라 안전진단 중 배점 30%인 구조안전성의 비중을 대폭 낮추는 방안이 거론된다.
정부는 2023년 1월부터 안전진단 중 구조안전성 비중을 낮추고 조건부 재건축 범위도 조정하는 완화된 규정을 적용하고 있다. 이에 따라 지난 5년간 65건이었던 안전진단 통과 건수가 올 한 해만 163건으로 대폭 늘었다.
재건축 추진절차 중 안전진단 규제가 사라지면, 곧바로 조합 설립 전 단계인 추진위원회 구성 등에 나설 수 있게 된다. 재개발의 경우 현재는 30년 이상 된 건축물이 60% 이상이어야 하는데, 연면적 비중을 낮추거나 아예 30년 기준을 삭제하고 주거 환경·시설 수준을 평가하는 항목을 도입할 수 있다는 것이다.
이와 별개로 재건축·재개발 절차를 간소화해 정비사업에 소요되는 기간을 단축하는 방안도 추진될 전망이다.
전문가들은 안전진단을 포함한 규제 완화가 재개발·재건축 사업 동력을 끌어올리는 데 도움을 줄 것이라면서도 실제 주택공급 확대로 이어질 수 있을지는 미지수라고 평가했다.
서진형 공정경제포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “도로가 좁고, 주차공간이 부족해 주거여건이 상당히 나쁜데도 안전진단에 탈락해 재건축하지 못하는 경우도 많았다”며 “정비사업 추진이 전반적으로 원활해지는 효과가 있고, 사회적 비용도 줄일 수 있을 것”이라고 내다봤다. 다만 “지금은 시장이 침체된 상황이라 단기간에 체감할 변화가 나오진 않을 것”이라고 덧붙였다.
권대중 서강대 부동산학과 교수는 “안전진단 문턱을 넘더라도 수익성이 나지 않으면 당장 재건축을 빠르게 추진하기는 어렵다”면서 “윤 대통령의 구상은 향후 1기 신도시 정비사업을 염두에 두고 안전진단을 비롯해 사업 속도를 끌어올리기 위한 방안을 다각도로 구상하겠다는 의도인 것 같다”고 분석했다.
12월8일 국회 본회의를 통과한 노후계획도시 특별법(1기 신도시 정비사업 특별법)은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 지구가 대상이다. 현재 재건축 연한인 30년보다 10년이나 짧다. 특별법에는 안전진단 절차를 면제·완화하거나 용적률을 대폭 상향하는 등의 혜택을 부여하는 내용도 포함돼 있다.
●30년 이상 주택 안전진단 없이 재건축 착수…정부, 1월에 발표
정부가 앞으로 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안을 추진할 것으로 보인다. 또 주택 재개발 진행을 위한 주민 동의 요건을 대폭 완화하는 방안도 검토 중이다.
정부는 2024년 1월에 이런 내용을 담은 재개발·재건축 규제 완화 대책을 발표할 방침인 것으로 전해진다. 여권 고위 관계자는 12월21일 “안전진단을 받고 재건축을 시작하는 게 아니라, (주택이) 30년 이상 정도 되면 재건축에 착수할 수 있게 해야 된다는 취지로 국토교통부가 내년 1월 대책을 준비하고 있다”고 말했다.
이 관계자는 “재건축을 시작하고 싶은 사람이 있는데 건물이 위험하지 않기 때문에 절차도 시작하지 못하게 하는 것은 잘못됐다”며 “한 30년 정도의 노후도가 있으면 할 수 있게 해야 한다는 것”이라고 설명했다.
현재 주택 재건축을 위해서는 우선 안전진단을 거쳐 D∼E등급을 받아야 한다. 주택 안전이 상당히 위험한 수준으로 평가받아야 재건축 추진위원회와 조합을 만드는 등 정식 재건축 절차에 착수할 수 있다는 의미이다. 재건축조합이 만들어지지 않은 상태에서 안전진단이 이뤄지다 보니 주민들이 직접 비용을 마련해야 한다는 문제도 있었다. 업계에서는 정부 정책 기조에 따라 안전진단 통과 기준이 달라진다는 지적도 제기됐다.
실제로 문재인 정부 5년간 재건축 안전진단 통과 건수는 65건에 그쳤으나, 윤석열 정부에서는 올해만 160건 넘게 안전진단 통과 사례가 나왔다. 그러나 2024년 재건축 규제가 완화되면 노후주택 주민들은 희망할 경우 일단 재건축 조합을 만들고, 이후 추가 협의가 이뤄지는 과정에서 안전진단을 진행할 수 있을 것으로 보인다.
특히 노후주택이 많은 서울에서 혜택을 볼 수 있을 것으로 보인다. 현재 서울 아파트 185만호 가운데 30년 이상 된 아파트는 37만호(20%)로, 제도 개편 시 서울 아파트 5채 중 1채가량은 혜택 범위에 들어가게 된다.
재개발 규제 역시 대폭 완화된다. 구체적으로 정부는 정책금융기관을 통해 신용 보증을 해주는 방식으로 재개발 비용을 낮춰주는 방안을 검토 중이다. 최근 부동산 프로젝트펀드(PF) 경기 악화로 안전한 사업장까지 자금 조달 금리가 올라가며 금융 비용이 늘어나고 있는데, 정부가 나서서 신용을 보강해주겠다는 것이다. 나아가 정부는 노후도나 주민 동의 등 재개발 요건 완화 방안도 함께 검토하는 것으로 알려졌다.
●재개발은 노후도·동의율 완화
정부는 재개발에 대해서는 노후도와 주민 동의율 등 요건을 완화해 신속한 사업 진행이 가능하도록 할 방침이다. 이날 윤 대통령이 방문한 중화2동 일대는 이명박 서울시장 시절인 2003년 ‘중화 뉴타운(재정비촉진지구)’으로 지정돼 재개발이 추진됐다.
하지만 구역 내 주민 간 복잡한 이해관계와 사업성 부족 등으로 지난 20년간 큰 진전 없이 사실상 사업이 방치됐다. 그러자 서울시는 지난 7월 정비사업이 추진 중인 중화1·3구역을 제외한 나머지 구역을 재정비촉진지구에서 지정 해제하고 모아타운 등 소규모 재개발을 추진하는 쪽으로 방향을 틀었다.
이에 대해 윤 대통령은 “모아타운과 같은 소규모 도시정비 사업은 국가 지원을 더욱 강화하겠다”며 “재정 지원과 이주비 융자를 늘려 국민의 거주 환경을 속도감 있게 개선하겠다”고 약속했다.
●재건축 사업기간 평균 13년에서 3년 이상 단축 전망
윤석열 정부는 주택 연한을 채우면 정비구역 지정, 재건축조합추진위원회와 조합 설립 등 절차를 진행할 수 있도록 개선하고, 안전진단은 설계 시공 전에만 받으면 되도록 절차를 완화해 사업 속도를 높이겠다는 방침이다. 정부는 이러한 제도 개선을 통해 현재 안전진단 통과부터 신축 주택까지 평균 13년이 걸리는 재건축 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 보고 있다. 국토교통부가 추후 구체적 기준을 확정해 발표할 예정이다.
윤 대통령은 이날 “주택과 주거는 민생에 가장 중요한 분야”라며 “이것에 대해서 과거에 불합리하고 과도한 규제를 해 왔기 때문에 국민이 고통을 많이 겪으셨다. 우리 정부는 부동산 시장이 정치와 이념이 아니라 경제 원리에 맞게 작동되도록 시장을 왜곡하는 규제들을 계속 제거하겠다”고 밝혔다.
서울 모아타운 현장점검…재건축·재개발 원점 재검토…불필요한 규제완화 약속
윤 대통령은 이날 서울시 중랑구 중화2동의 모아타운 현장을 점검하고 전문가, 주민 등 관계자들과 도심 내 재개발·재건축 등 노후 주거지 정비 방향을 논의했다고 김수경 대통령실 대변인이 서면브리핑을 통해 전했다. 윤 대통령은 모아타운 같은 제도를 통해 주택을 지속적으로 공급하고 지역을 발전시키는 것이 필요하다고 강조했다.
윤 대통령은 이어진 간담회에서 불합리한 규제를 개선하는 등 근본적인 주택시장 안정을 꾀하겠다고 언급했다. 윤 대통령은 “주택과 주거는 민생에 가장 중요한 분야이고, 과거에 불합리하고 과도한 규제로 국민들이 고통을 겪었다”며 우리 정부가 시장을 왜곡시키는 많은 규제를 정상화시키고 있다고 설명했다.
그러면서 “저층 주거지의 경우는 35년 이상 된 주택이 절반에 가까워 주민들의 불편이 매우 큰 상황”이라며 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축과 재개발 사업 절차를 원점에서 재검토하겠다”고 강조했다. 또 모아타운과 같이 소규모 도시정비 사업의 지원을 더욱 강화하겠다며 “새집을 찾아서 도시 외곽으로 갈 것이 아니라 직장 가까운 도시 내에 집을 구해서 살 수 있도록 생활환경 개선도 추진하겠다”고 말했다.
윤석열 대통령이 12월21일 서울 중랑구의 소규모주택정비 관리지역인 모아타운 사업지를 방문해 오세훈 서울시장으로부터 현장에 대한 설명을 듣고 있다.
이날 윤 대통령은 “도시를 어떻게 만들 거냐 하는 것은 주민들과 시에서 결정할 문제이고, 중앙정부는 그걸 어떻게 도와줄지 궁리해서 뒷받침해야한다”며 정부의 적극적인 지원도 주문했다. 또 도시 정비 과정에서 발생하는 이해관계 충돌에 대해서는 국토부가 관여할 수밖에 없다는 점도 강조했다. 이에 따라 국토부가 관련 법안을 내거나 검토할 때 실제 현장의 사례를 접하는 도시계획위원들 의견을 반드시 참조할 것도 요청했다.
윤 대통령은 “주거복지의 첫 번째 원칙은 국민들이 자기가 원하는 대로 선택할 수 있게 해주는 것”이라며 “정부는 주민들이 원하는 것을 가로막는 조직이 아니라 원하는 것을 쉽게 할 수 있게끔 도와주는 곳”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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