부동산PF ‘옥석가리기’ 본격화…금융·건설업계 긴장감 고조
건설사 등 실물시장 전이 우려…최상목 “부동산 PF 리스크 철저 관리” 강조
건설업계의 대규모 부도설이 잇따르자 정부가 ‘금융시장으로의 전이를 막겠다’는 메시지를 내놓았다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 금융 시스템 리스크로 전이되지 않도록 하겠다는 방침이다. 정부가 부실기업 ‘옥석(玉石) 가리기’를 예고하면서 금융권과 건설업계 모두 긴장감이 커지고 있다.
최상목 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 12월19일 국회 기획재정위원회 인사청문회에서 PF 부실 문제와 관련해 “취약 부문의 잠재 리스크를 철저히 관리하겠다”며 “사업장별 맞춤형대응을 통해 질서 있는 연착륙을 지원하고 근본적인 제도 개선 방안도 강구하겠다”고 밝혔다.
앞서 최 후보자는 17일 더불어민주당 양경숙 의원실에 제출한 국회 인사청문회 답변서에서 “부동산 PF 연착륙을 정책 우선순위에 두고 철저히 관리해 나갈 것”이라며 “부동산PF 부실은 금융시장과 건설사·부동산 등 실물시장으로 전이될 수 있어 면밀히 살펴봐야 하는 과제”라고 강조했다.
최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 12월19일 서울 여의도 국회 기획재정위원회에서 열린 인사청문회에서 모두(冒頭)발언을 하고 있다.
최 후보자의 언급은 최근 ‘부동산PF발(發) 금융위기’ 가능성이 제기된 데 따른 것이다. 12월 둘째 주에는 시공능력 16위 태영건설이 유동성 악화에 시달린다는 소문이 시장에 돌자 태영건설 측이 ‘사실무근’이라며 강력히 반발하기도 했다.
정부에서는 최근 건설의 부실이 금융의 부실로 이어지는 ‘연쇄효과’를 막겠다는 고위 당국자의 언급이 이어지고 있는 것을 보면 ‘옥석 가리기’가 시작된 것이다.
신용평가사들은 부동산 PF 비중이 높은 중·소형 증권사나 캐피탈사, 건설사들의 재무위험성을 경고하고 있다. 금융감독원에 따르면 9월말 기준 부동산 PF 대출 잔액은 134조3000억원, 연체율은 2.42%로 6월말과 비교해 석 달 만에 대출은 1조2000억원 늘고, 연체율은 0.24%포인트 상승했다.
나이스신용평가는 12월6일 펴낸 보고서에서 9월말 기준 태영건설의 PF 우발채무를 3조4800억원으로 추산하며 이는 자기자본 대비 3.7배 수준으로 매우 과중하다고 지적했다. 특히 분양시장이 계속 침체국면을 지속하면서 본착공 전 금액 조달 목적으로 이뤄진 ‘브리지론’의 부실 위험도가 상승하고 있다. 본PF 전환이 이뤄지지 않으면서 만기연장만 계속되고 있는데, 이에 따른 이자 부담 증가는 물론 사업성 악화에 따른 자금 조달 악화 우려가 점차 커지고 있다.
한편 여신금융협회는 이날 부동산PF 재구조화를 위해 지난 9월 출범한 여전업권(여신전문금융업권: 카드사, 캐피탈 등의 회사를 통틀어 일컫는 말) PF 정상화 지원펀드가 PF 사업부지 인수로 가동을 시작한다고 밝혔다. 투자금액은 여전업권 출자금인 펀드 약정금액 1600억원에 재무적 투자자 투자금 1000억원을 합친 총 2600억원 수준으로 예상된다
이복현, 부실 PF 본격 정리 예고…“자기 책임 원칙”
앞서 이복현 금융감독원장은 최근 연체율이 상승하는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대해 ‘부실 사업장에 대해서는 정리가 불가피하다’는 입장을 밝혔다. 이 원장은 12월12일 금융지주 이사회 의장 간담회 후 기자들과 만나 “(부동산 PF에서) 사업성이 미비한 사업장이나 재무적 영속성에 문제가 있는 건설사·금융사의 경우에는 시장 원칙에 따라 손실 부담 등을 전제로 한 자기 책임 원칙의 진행이 불가피하다”고 말했다. 이러한 발언은 당국이 옥석 가리기를 통해 본격적인 부실 정리에 나서겠다는 신호로 해석된다.
다만 이 원장은 “시스템 리스크(위기)는 채무 불이행으로 인해 도미노 효과로 시장이 충격에 빠지는 경우”라며 “질서 있게 관리하고 자원을 재배치하는 것은 새로운 생산성 확보를 위한 것이지, 시스템 리스크는 아니다”라고 말했다. 부실 사업장을 정리해도, 시장이 버틸 수 있을 것이란 취지이다.
이 원장은 사업성이 좋은 PF에 대해선 지원 의사를 밝혔다. 그는 “‘옥(玉)’으로 판명되는 사업장과 회사에 대해선 유동성 공급이 잘 지원될 수 있도록 협력하고, 필요한 경우에는 규제 완화 등 조치를 할 생각”이라고 말했다. 이 원장은 “특정 사업장·안건이 정리될 때 시장 원칙을 훼손하는 방법으로 개입할 생각은 전혀 없다”고도 했다.
부동산 PF 대출 연체율은 9월말 2.42%로, 6월말(2.17%)보다 0.24%포인트 올랐다. 2022년 말(1.19%)보다는 1.23%포인트 상승했다.
134조 ‘PF 부실’ 눈덩이 굴러온다…떨고 있는 2금융권
‘134조 부동산 PF’ 연체율 1년새 2배…2금융권, 부실 불안감 확산
최상목 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 12월17일 “부동산 PF 연착륙을 정책 우선순위에 두고 철저히 관리해 나갈 것”이라고 밝혔다. 최 후보자는 이날 국회 인사청문회 답변에서 한국 경제의 잠재 위험 요인으로 부동산 PF와 가계부채 등을 꼽으며 이같이 밝혔다. 그는 “PF 부실은 금융시장과 건설사·부동산 등 실물시장으로 전이될 수 있어 면밀히 살펴야 하는 과제”라고 했다.
고금리와 부동산 침체의 장기화로 부실 우려가 커진 PF 문제에 대한 정부 대응이 빨라지고 있다. 일부 PF 사업장의 부실이 다른 사업장이나 부동산시장, 금융권으로 확산되는 ‘도미노 부실’을 막자는 것이다. 부동산 PF는 금융회사가 아파트나 상가 건설처럼 대규모 자금이 필요한 부동산 개발 사업에 돈을 빌려 주고, 수수료와 이자를 받아 수익을 올리는 금융 기법을 뜻한다.
●134조원으로 불어난 PF 대출, 연체율 9개월 만에 2배로
금융 당국은 연일 증권·저축은행 등 업권별로 PF 회의를 열고, 부실 사업장을 가려내기 위한 재평가 작업과 함께 금융회사들의 충당금(떼일 돈에 대비해 쌓아 두는 돈) 쌓기를 유도하고 있다.
금융당국 고위 관계자는 “PF 부실과 관련해 건설사 및 PF 익스포저(위험노출액)에 대해 관리 상황, 충당금 적립 등을 릴레이 회의를 통해 논의하고 있다”며 “금융시장 안정성이 타격받지 않도록 집중 관리할 것”이라고 말했다. 사업성이 있지만 일시적으로 유동성이 부족한 사업장에 대해서는 채권단의 자금 지원을 통해 정상화한다는 방침이다.
당국이 신경을 곤두세우고 있는 것은 2022년부터 모든 PF 사업장을 전수 조사해 특별 관리하고 있음에도 상황이 별로 개선되지 않고 있기 때문이다. 금융위원회에 따르면 지난 9월 말 기준 국내 PF 대출 규모는 134조3000억원에 달한다. 2023년 극심한 부동산시장 침체에도 2022년 말(130조3000억원)보다 4조원이나 늘었다.
2020년 말(92조5000억)에 비해선 거의 42조원이나 급증했다. 대출금을 갚지 못한 연체율은 2023년 2배로 급등했다. 2022년 말 1.19%였던 연체율이 지난 9월 말 2.42%까지 상승한 것이다. 2021년 말(0.37%)과 비교하면 2년도 안 되는 사이 6.5배로 급등했다.
사업성이 부족하다는 평가를 받는 PF 사업장에 대해서는 금융권이 자체적으로 정리에 나서고 있다. 금감원에 따르면, 9월 말 기준으로 경매나 공매가 진행 중인 사업장은 120개에 달한다. 2022년 말 70개, 2023년 6월 말 100개에서 점차 늘고 있는 것이다.
최근 PF 시장은 중견 건설사의 부도설이 퍼지면서 한 차례 홍역을 치렀다. 도급 순위 20위 이내의 중견 건설사가 자금 마련에 실패해 워크아웃을 신청한다는 소문이 퍼진 것이다. 해당 회사 측은 “부도설은 사실이 아니다”고 부인했으나 해당 업체의 주가는 급락했다. PF 사업에 대한 불안이 퍼지면서 건설업 관련 주가도 전반적으로 하락세를 보였다.
●'브리지론’ 해준 2금융권 심각
PF 부실 위험은 특히 증권사, 저축은행, 여신전문(캐피탈), 상호금융 등 2금융권에 집중되고 있다. 은행과 보험은 9월 말 기준 PF 대출 잔액이 87조5000억원으로 전체의 65%에 달하지만 연체율은 각각 0%, 1.1%에 불과하다. 반면 증권사는 연체율이 무려 13.85%에 달한다. 저축은행과 캐피탈, 상호금융 연체율도 각각 5.56%, 4.44%, 4.18%로 상당히 높은 편이다.
2금융권 연체율이 높은 것은 해당 회사들이 PF 대출의 초기 단계인 ‘브리지론’에 깊게 연관돼 있기 때문이다. 브리지론은 부동산 개발사업 착공 전에 시행사가 토지 매입 등을 할 수 있도록 금융회사가 돈을 빌려주는 것을 말한다. 시행사는 인허가를 받아 사업을 본격 시작하면 은행 등에서 대출(본PF)을 받아 이 돈으로 브리지론을 상환한다.
브리지론 단계에서는 사업이 좌초되는 경우가 종종 있어서 주로 증권사나 2금융권이 높은 이자를 받고 돈을 빌려준다. 그런데 부동산 침체로 본PF로 넘어가지 못하는 사업장이 속출하다 보니 연체율이 급등한 것이다. 금융권에서는 전체 브리지론 규모(30조원) 중 최대 15조원의 손실이 날 수 있다고 보고 있다. 나이스신용평가 이혁준 금융평가본부장은 “현재 경·공매 시장에 나온 PF 부지 할인율(30~50%)을 적용하면 9조~15조원가량의 손실을 예상해야 한다”고 말했다.
●부동산 프로젝트파이낸싱(PF)
부동산 PF는 금융회사가 아파트·상가 건설과 같은 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 건설 시행사 등에 빌려주고, 수수료와 대출 이자를 받아 수익을 올리는 금융 기법을 뜻한다. 부동산 PF는 크게 브리지론(초기 사업대출금)과 본PF로 나뉜다.
인공호흡기만 단 PF “만기 연장됐지만 이자만 80억원 늘어”…심각한 부동산 PF 현장 목소리
수도권에서 주로 활동하는 A 시행사는 당초 2023년 11월 분양할 목적으로 2022년 하반기 경기 북부 지역에서 주상복합 개발부지를 매입했다. 매입 자금 약 2000억원 중 자기자본은 약 100억원이고, 나머지는 저축은행 등 제2 금융권에서 ‘브리지론’(토지 매입 등 초기 비용을 조달하는 금융 방식)으로 조달했다. 계획대로라면 지금쯤 제1 금융권으로부터 건축비 등을 조달해 분양과 착공에 들어가야 했다.
그러나 2023년 들어 건설 자재비가 급등하고, 분양시장이 얼어붙으면서 분양 일정조차 잡지 못하고 있다. 대신 지난 6월이던 브리지론 만기를 3개월씩 두 차례 연장했다. 그사이에 갚아야 할 이자만 80억원 늘었다. A사 관계자는 “지금처럼 사업 진척이 없을 때, 예전 같으면 채권단이 부지를 경매로 넘겼을 것”이라며 “하지만 지금은 금융기관들이 만기를 연장해 주면서 목숨을 붙여주고 있어 겨우 버틴다”고 했다.
고금리와 부동산 침체 장기화로 부동산 PF 부실 우려가 커지자, 최근 정부가 ‘옥석 가리기’에 나설 것을 공언하고 있다. 실제 PF 시장의 상황이 어느 정도이기에 정부가 경고음을 울리며 나서는지 현장 목소리를 들어봤다.
부동산 개발에 필요한 자금을 조달하는 것을 ‘부동산 PF’라고 한다. 부동산 PF는 브리지론과 본PF의 두 단계로 나뉜다. 브리지론은 부지매입과 인허가에 필요한 초기 자금을 조달하는 것이다.
사업 성공이 불확실한 만큼 금리가 높고 증권사·저축은행 등 제2 금융권에서 대출한다. 본PF는 본격적으로 분양과 착공에 들어갈 때 필요한 자금을 조달하는 것이다. 이 돈으로 브리지론을 상환하고 건설비를 충당한다. 시공을 맡은 건설사의 보증을 받기 때문에 금리가 낮고, 주로 제1 금융권인 은행에서 빌린다.
최근 부동산 개발 현장을 점검 확인한 결과, 브리지론과 본PF 모든 단계에서 자금 경색이 발생하는 것으로 나타났다. 건설업계 관계자는 “부실 폭탄이 터지지 않게 조심조심 만기를 연장하며 버티는 상황”이라고 말했다.
●“이자는 나중에”… 버티는 PF 시장
12월18일 부동산 업계에 따르면, 2023년 4월 부실 PF 관리를 위해 채권단으로 구성된 ‘PF 대주단 협의체’가 가동된 이후 국내 주요 PF 금융사들은 기존 대출에 대해 이자를 나중에 받는 조건으로 만기를 연장해 주는 것으로 확인되고 있다. 당초 대주단 협의체는 부실 PF를 골라 정리하는 것이 목적이었다.
하지만 후순위 채권자가 손실을 피하기 위해 ‘PF 정리’에 동의하지 않으면서, 이자를 나중에 받는 조건으로 대부분 살려두고 있다는 것이다. 한 대형 시행사 관계자는 “정부도 부동산 PF 시장이 갑자기 경색되는 것을 우려해, 지금까지 PF 정리를 미뤄두는 것에 암묵적으로 동의하고 있다”고 말했다.
채권단은 당장 이자를 받지는 않지만, 기존보다 금리를 높이거나 수수료 명목으로 추가 비용을 청구하고 있다. 시행사나 건설사 입장에서는 당장 PF가 무산되지는 않지만, 건설 프로젝트의 수익성은 나빠질 수밖에 없다. 부동산 PF를 취급하는 증권사 관계자는 “정부에서 PF 연체율을 관리하라고 하니 일단은 인공호흡기를 붙여줬던 것”이라며 “정상적인 금융 상황이라고 보긴 어렵다”고 말했다.
●“중견 건설사 보증도 못 믿어” PF 거부
현재 가장 문제가 되는 부분은 브리지론을 본PF로 전환하는 단계다. 본PF로 들어가야 브리지론을 상환하고, 공사비를 조달해 착공할 수 있다. 본PF 전환 때에는 시공사의 보증을 채권단이 요구하는데, 중견 건설사의 보증도 믿을 수 없다며 대출을 거부하는 상황까지 발생하고 있다. 자금을 회전해야 하는 건설사 입장에선 공사에 들어가야 대금을 받을 수 있지만, 착공 자체를 할 수 없는 것이다.
이렇게 자금 흐름이 막히면 다른 공사도 따낼 수가 없어 결국 유동성 위기에 내몰리고, PF 시장의 연쇄적인 부실이 발생하게 되는 것이다. 한 건설사 관계자는 “최근 시공능력평가 20위권 건설사의 보증도 거부된 적이 있다”며 “이런 상황은 전례를 찾기 어렵다”고 했다.
고금리와 공사비 인상으로 지방을 중심으로 분양시장이 얼어붙으면서 착공은 갈수록 어려워지고 있다. 시행사가 본PF로 전환해 공사를 시작하려 해도 돈을 빌려주려는 금융기관이 없는 것이다. 이보미 한국금융연구원 연구위원은 “시행사가 대출에 의존하는 사업 구조를 바꿔 자기자본을 더 투입하도록 대출 심사 요건을 강화하고, 금융회사들도 건설사의 신용도가 아닌 프로젝트의 사업성을 정확히 판단해 대출을 결정해야 한다”고 말했다.
‘인공호흡기’도 한계…부동산 PF 숨넘어 간다
대출만기 연장해 한숨 돌렸지만 고금리 여전, 이자부담 더 늘어
그동안 대출 만기연장 등으로 연명한 부동산 PF 사업장이 대거 부실화할 것이라는 우려가 나오고 있다. 부동산 PF 리스크가 재차 점화하자 금융당국은 금융지주를 비롯해 건설회사·제2금융권과 릴레이 회의에 나서며 대응책 마련에 나섰다.
12월7일 금융권에 따르면 금융당국이 PF 시장의 연착륙을 위해 벌인 노력은 주로 대출 만기 연장 조치 등을 통해 급한 불을 끄는 조치였다. 예컨대 최근에는 새마을금고를 포함한 ‘르피에르 청담’ 브릿지론(사업 초기 토지 매입 및 인허가용 단기 차입금) 채권자 협의회가 4640억원 규모의 브릿지론 만기를 2023년 8월에서 2024년 5월까지 연장하기로 결정했다.
‘르피에르 청담’은 서울 강남구 청담동 프리마호텔 자리에 최고 49층짜리 고급 주거단지를 짓는 프로젝트다. 강남 ‘노른자 땅’도 부동산 대출 위험이 크다는 점을 드러냈다. 한 시행업계 관계자는 “전국에 만기연장으로 시간만 벌어준 사업장이 꽤 있다”고 전했다.
시간을 벌 수는 있다. 그러나 고금리 장기화 등으로 채무자의 상환 능력이 개선되지 않는 상황에서 대출 만기연장은 이자 부담만 늘리는 등 부실을 더 악성화할 수 있다는 목소리가 끊이지 않고 있다. 부동산 경기 회복도 더뎌지는 마당에 부실 PF 사업장에 ‘인공호흡기’만 달아주는 꼴이라는 것이다.
이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 “지금과 같은 고금리가 계속 이어지면, 해당 사업장 브릿지론에 대출을 내어 준 금융회사의 손실이 불가피하며 전체 브릿지론의 30∼50%는 최종 손실로 이어질 수도 있다”고 진단했다. 지난 9월 기준 대출 만기연장으로 버틴 브릿지론 규모는 30조원 수준으로 추산된다. 최악의 경우 금융권에서 15조원 정도의 손실이 날 수 있다는 경고이다.
이미 부동산 PF 관련 금융권의 건전성 지표에는 노란불이 켜졌다. 2023년 6월 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 2.17%다. 2022년 말 1.19%에서 2023년 3월에 2.01%를 기록한 이후 2%대를 기록하고 있다. 특히 증권사 부동산 PF 대출 연체율은 2023년 6월 말 17%를 넘어섰다.
다만 증권사의 부동산 PF 대출 잔액은 6월 말 5조5000억원으로 다른 금융권 대비 규모가 작은 편이다. 이에 관리 가능하다는 게 금융당국의 입장이었다. 하지만 치솟은 연체율에 대해 이복현 금융감독원장은 지난 10월 국정감사에서 “증권회사의 PF 대출 연체율이 다른 금융회사보다 너무 높다”며 “15%가 넘는 연체율은 용납할 수 없다”고 지적했다.
사업성이 떨어지는 비수도권 지역이나 후순위 대출을 많이 보유한 회사의 신용등급 악화는 현실화하고 있다. 11월 한국기업평가는 다올투자증권과 하이투자증권의 신용등급 전망을 하향 조정했다. 김대현 스탠다드앤푸어스(S&P) 글로벌 상무는 “부동산 PF 부실로 중소형 증권회사 및 일부 2금융권 회사 등은 어려운 상황에 직면할 것”이라고 내다봤다.
집값도 조정 분위기가 갈수록 짙어지고 있다. 서울 아파트값이 7개월 만에 하락세로 돌아섰고, 경기도 역시 6개월 만에 내렸다. 전국 176개 시·군·구 중 집값 하락 지역은 한 주 새 89곳에서 102곳으로 늘었다. 한국부동산원에 따르면 이번주(12월4일 기준) 서울 아파트값은 전주보다 0.01% 내렸다.
서울 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용면적 134㎡는 11월말 37억2000만원(16층)에 팔렸다. 두 달 전보다 2억8000만원 내렸다. 최근 강동구 고덕동 ‘고덕래미안힐스테이트’ 전용 84㎡도 14억7000만원(25층)에 계약됐다. 같은 동의 18층 매물이 지난 10월 15억9000만원에 팔렸는데, 한 달 만에 1억2000만원 내린 셈이다.
서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “아직 한국 경제 전체적으로 볼 때 부동산 PF는 관리 가능한 수준이긴 하지만 부동산 경기 부진 심화 등이 변수가 될 수 있다”고 말했다.
연체율 2년안돼 6배 이상 늘어…부실사업장 정리, 대손충당금 적립 유도해야
최근 국내 중견 건설사 부도설이 확산하면서 다시 부동산 PF 대출 부실화 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 대출 연체율은 빠른 속도로 증가하고 있다. 2021년 말 0.37%에 불과했던 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 한국은행의 기준금리 인상과 함께 2년도 안 되는 기간 사이 6배 이상 불어나 2023년 9월 말 기준 2.42%가 됐다.
2022년 부동산 가격이 크게 하락하자 금융당국은 PF 대주단(대출해준 금융사 단체) 협약을 통해 대출 만기를 연장해 주는 방식으로 대응했다. 고금리 기간이 끝나고, 부동산시장에서 수요가 회복될 때까지 시간을 벌기 위해서였다. 그러나 예상과 달리 물가상승률이 하락하는 속도가 늦어져 고금리 기간이 길어졌고, 부동산 시장의 수요 회복 시점도 늦춰지고 있다.
그 결과로 만기가 연장된 부동산 PF 대출 잔액만 늘어나고 말았다. 2021년 말 112조9000억원이었던 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 2023년 9월 말 기준 134조3000억원으로 증가했다.
부동산 PF대출 부실화가 우려되는 이유는 실물 부문에 미치는 영향이 크기 때문이다. 부동산 PF대출은 금융사들이 부동산 개발 계획의 미래 사업성을 평가해 시행사에 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻는 수익금으로 원금과 이자를 회수하는 구조다.
부동산 PF대출은 시행사의 신용이나 토지 등 자산을 담보로 대출이 실행되지 않고, 미래 수익성을 담보로 대출이 실행되기 때문에 위험이 커 이자율이 높다. 그러므로 이자율을 낮추기 위해 시공사인 건설사가 시행사의 PF대출에 대해 연대보증과 유사한 신용보강을 하게 된다.
만약 시행사가 부도가 나면 신용보강을 한 시공사가 시행사의 PF대출 상환 의무를 지게 된다. 연이은 시행사의 부도로 이런 채무(우발채무)가 쌓이게 되면 결국 건설사도 도산하게 된다. 생산 방식이 상대적으로 노동집약적인 건설산업의 특성상 건설사들이 도산하면 실업이 큰 폭으로 증가해 경제에 타격이 크다.
한국기업평가에 따르면 건설사들의 PF 대출 우발채무는 올해 8월 말 기준 22조8000억원으로 작년 6월 말 18조원보다 약 27% 증가했다. 또한, 올해 들어 3년 만에 가장 많은 숫자인 19곳의 건설사가 부도가 났다.
그러면 부동산 PF 대출 부실을 어떻게 해결해야 하나. 제일 먼저 사업성이 떨어져 향후 불어난 원리금을 상환할 정도로 수익을 내기 어렵다고 예상되는 부실 PF 사업장을 단계적으로 정리해야 한다. 한국은행의 수정 경제전망에 따르면 2024년 상반기에도 소비자물가 상승률은 전년 동기 대비 3.0%에 달해 고물가, 고금리가 지속될 것으로 보인다.
지금처럼 부동산 PF 대출 만기를 연장해 주면 고금리와 부동산시장 수요 침체, 고물가로 인한 건설비용 상승 등으로 부동산 개발사업의 수익성은 나빠지고, 부동산 PF 대출의 원리금은 증가해 부실만 커질 뿐이다.
하지만 2024년 하반기부터는 한국은행이 기준금리 인하를 시작할 것으로 예상되고, 이로 인해 부동산 수요도 다시 살아날 가능성이 있으므로 전망이 좋은 부동산 PF 사업장은 추가적인 만기연장과 금융 지원이 불가피하다. 그동안 금융당국은 금융사들이 향후 추가로 발생할 수 있는 부동산 PF 대출 부실에 대비해 대손충당금과 대손준비금을 쌓도록 유도해야 한다.
또한, 우량한 중소형 건설사 연쇄 부도 위기를 막기 위해 건설사와 시행사 간의 공사비 상승으로 인한 갈등을 조정할 필요가 있다. 특히 책임준공 관리형 토지신탁 PF 대출의 경우 신탁사가 금융사에 준공 기한에 대한 사전 약속을 하고, 금융사가 신탁사의 신용을 담보로 PF 대출을 실행한다.
그런데 건설사가 기한 내 준공을 하지 못하면 신탁사와 공동으로 PF 대출 원리금을 상환하는 조건으로 계약을 한 경우가 많다. 고물가로 인한 원자재 가격과 인건비 상승, 파업 등으로 공사가 지연되어 책임준공 확약을 지키지 못해서 건설사가 PF 대출 채무를 떠안는 상황이 발생하고 있다. 정부는 준공기한을 연장해 주는 등 책임준공 확약에 대한 예외 적용 관련 지침을 줄 필요가 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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