水鏡칼럼- 역대 정부서 반복한 ‘냉온탕’ 주택정책, 이젠 바꿔야 한다
정부의 과도한 시장개입과 냉온탕 주택정책 비판한 박상우 국토부 장관…주택정책 관련 대국민 약속은 지켜야
한국의 주택문제는 명확한 해결책이 존재하지 않는 사회적인 문제이며, 주택정책은 양질의 주거수준이 보장되는 주택의 안정적 공급을 지향이라는, 비교적 명확한 지향점을 가지고는 있으나 이해관계자마다 정책목표를 이해하는 방식과 해석이 달라, 구체적인 정책목표 또한 시대적 상황을 제대로 반영하지 못한채 변화해왔다. 노무현 정부, 이명박 정부, 박근혜 정부, 문재인 정부도 당시 사회적 맥락을 고려하여 주택정책을 시행했으나 정부의 의도와는 다르게 주택시장이 반응했다.
정책 의사결정자가 모든 사회적 맥락을 검토하여 정책문제를 정의하고 정책대안을 제시하는 것이 현실적으로 불가능하며 제한된 정보를 가지고 예측과 판단 속에 경험이 누적되어 나름의 준거 틀인 정책 프레임을 구성한다. 정책 프레임 분석을 통해 정책 의사결정자들의 입장과 행동을 명확하게 이해할 수 있다.
각 정부의 주택 정책설계의 한계는 다음과 같이 정리할 수 있다. 노무현 대통령은 양극화 해소라는 주택정책의 지향점을 제시하고 투기 억제를 주택정책 목표로 제시했다. 이에 정책집행을 담당하고 있는 국토교통부와 경제부처가 대통령의 정책 목표에 상응하는 정책 도구를 제시했으며 전반적으로 일관성을 갖춘 정책설계가 나타났다.
그럼에도 불구하고 노무현 정부의 주택정책은 실패로 인식되는 주된 이유는 노무현 정부가 정책의 복잡성을 간과한 근시안적 정책설계 때문이다. 당시 노무현 정부는 행정중심복합도시(행복도시) 건설, 공공기관 지방 이전에 따른 혁신도시 건설 등 각종 지역개발계획을 수립했는데 지역개발은 해당 지역의 지가를 상승시키며 주변 지역으로까지 그 영향이 확산되어 부동산 가격이 상승할 수밖에 없는 구조를 만들었다.
지역균형발전을 이루기 위한 노무현 정부의 정책기조는 전국의 부동산 가격을 상승시켰으며 특히, 시중의 증가된 유동성이 수도권 부동산에 집중되면서 주택가격이 폭등할 수밖에 없었다.
이명박 정부는 대통령과 부처 간 비일관적 정책설계의 모습을 보이며 주택정책의 실패를 보였다. 이명박 대통령은 주택정책의 지향점을 내수회복에 두고 주택경기 활성화를 강조했다. 주무 부처인 국토부(당시 명칭은 건교부)는 대통령의 정책설계와 유사한 설계모습을 보였으나 경제부처의 경우 대통령의 정책목표와 반대되는 투기억제 중심의 정책목표와 정책도구들을 선택하였다.
당시 미국 등 주택시장 붕괴에서 촉발된 세계금융위기에 대응하기 위해 세계 각국이 금융규제를 강화했으며, 경제부처의 금융규제 강화 정책프레임이 관철되었다. 이명박 정부의 주택정책은 규제완화와 강화가 반복되는 ‘냉온탕식’ 처방으로 시장의 신뢰를 잃었는데 이는 정부 내 정책결정자간 주택정책의 일관성이 부족해서 나타난 문제이다.
박근혜 정부는 이전 정부와는 달리, 주택정책의 지향점이 제시되지 않았다. 정부 초기 침체된 주택시장을 활성화시키기 위해 규제완화 중심의 주택정책이 소기의 성과를 보였으나, 이후 가계부채가 사상 최대로 증가하는 심각한 부작용이 발생했음에도 불구하고 규제완화가 유지됐다. 정부의 정책변화가 나타나지 않은 이유는 박근혜 정부 내부적으로 주택정책의 지향점이 합의되지 않았기 때문에 사회적 맥락 변화에 따라 적절한 대응을 하지 못한 것으로 해석할 수 있다.
2017년 5월 박근혜 대통령에 대한 탄핵으로 이례적인 절차에 따라 대선 직후 곧바로 문재인 정부가 출범했다. 당시 서울의 주택시장은 장기간의 침체에서 벗어나 본격적인 대세 상승기 에 접어드는 조짐이 있었다. 이러한 전환기적 특성을 감안하지 못하고 문재인 정부에서는 선입견 혹은 경직적 사고방식에 입각해 주택시장 변화에 대응한 것이 큰 실책에 이르게 된 결정적 단초가 되었다고 할 수 있다.
문재인 정부가 출범하기 직전에는 주택시장에서 적지 않은 불확실성 요인들이 남아 있었다. 첫 번째로 부동산정책 기조의 불확실성이었다. 전임 박근혜 정부에서는 부동산 경기를 활성화시키기 위해 부양 일변도의 정책을 추진했는데 대통령 탄핵이 추진되던 2016년말 경 그 정책 기조에 일단의 변화 징후가 나타났다.
당국에서는 서울 주택가격 상승 조짐이 포착된 2016년 말 대출규제 강화 등의 조치를 내림으로써 부동산 정책 기조에 변화가 생길 여지가 발생했다. 새로운 부동산정책 방향이 어떻게 설정될지가 당시 부동산시장에서는 가장 큰 불확실성 요인이었다.
두 번째로는 통화정책과 관련한 불확실성이었다. 미국 중앙은행인 연준의 정책금리 인상 기조가 이어지면서 내·외 금리차 역전 가능성 때문에 국내 금리가 인상될지도 모른다는 견해가 등장했다. 금리 인상 기조는 부동산시장에 부정적으로 작용할 가능성이 크기 때문에 당시 주택시장의 금융 여건에서도 불확실성이 형성되었다. 게다가 대통령 탄핵을 둘러싼 정치적·사회적 불확실성이 컸다. 이러한 불확실성으로 인해 당시 부동산시장의 흐름을 가늠하기 어려운 상황이었다.
이러한 불확실성에도 불구하고 주택시장에서는 잠재적 수요가 많았다. 신축 주택에 대한 선호도가 높아진 것 등을 배경으로 2017년 봄 들어 분양시장이 상당한 활기를 보이기 시작했다. 그리고 서울 재건축 아파트에 대한 잠재 수요자의 관심도 매우 커진 상황이었다. 서울 강남권의 기존 아파트 가격도 상승세로 전환함으로써 주택에 대한 잠재 수요가 현재화(顯在化)될 조짐을 보이고 있었다.
그런데 문재인 정부 출범 전에 형성됐던 부동산시장 관련한 불확실성이 어느 정도 해소된 것이 그 이후 주택시장이 진화하는 데 결정적 요인으로 작용했다. 2017년 5월 대통령선거를 치르고 문재인 정부가 출범하면서 2016년말 이래의 불확실성이 어느 정도 해소되었다. 이에 더하여 일련의 부동산 대책을 통해 정책적 불확실성도 상당 부분 해소되게 되었다.
문재인 정부 출범을 전후해서 시중에서는 과거 노무현정부의 부동산 정책이 되풀이될 것으로 예상하는 분위기가 형성돼 있었다. 첫 번째 부동산 대책은 이러한 예상을 확인하는 계기가 되었다. 대선 이후 서울 아파트 가격의 오름세가 확대되기 시작하자 정부는 이에 대해 즉각적으로 반응을 보였다.
당시 서울아파트 가격 상승세를 진정시키기 위하여 취임 직후인 6월19일과 8월2일 대책을 마련하였는데 이를 계기로 당초 시장의 예상과 부합하는 정책기조를 확인하게 됨으로써 시장에서 생각하는 정책적 불확실성이 상당 부분 해소되었던 것이다,
실제로 당시의 부동산대책은 노무현 정부의 정책을 반복하는 것으로 평가될 여지가 없지 않았다. 대책의 주요 골자는 주택 관련 세금을 인상하고 주택구입용 자금 대출을 축소하는 등 부동산 수요를 억제하는 규제적 성격의 대책이 대부분이었다. 당국에서는 이러한 대책이 과거에 시행되는 과정에서 효과가 크지 않았다는 것을 전혀 인식하지 못한 듯했다.
주택공급 대책은 시장의 희망과는 동떨어진 임대주택 공급에 초점을 맞추었다. 당시 가격이 상승하고 잠재적 수요자들이 대기하고 있는 일반적인 주택의 공급 여부에 대해선 아무런 정책적 관심을 두지 않았다. 그리고 주택시장 불안의 진원지 역할을 하는 관심지역에서 신규주택 공급은 오히려 억제했다. 그 단적인 사례가 재건축 등에 대한 규제를 강화한 것을 들 수 있다.
10여년 전에 이미 효과가 없던 것으로 판명됐다고 평가되는 대책을 그대로 반복함으로써 당시 시장에서 형성되었던 예상을 확인하고, 서울 주택가격 상승에 대한 기대가 대폭 강화된 것이다. 이를 계기로 부동산 경기의 특성상 나타날 수 있는 대세 상승기로 이어지는 단계에 진입하게 된 것이다.
11년만에 국토부 출신 장관에 오른 박상우 “과도한 시장개입 경계” 발언 주목
이제 윤석열 정부의 부동산 정책을 총괄하는 사령탑이 바뀌었다. 원희룡 국토교통부 장관의 후임자로 지명된 박상우 전 한국토지주택공사(LH) 사장이다. 국회 국토교통위원회는 12월21일 전체회의를 열고 박상우 국토부 장관 후보자의 인사청문경과보고서를 채택했다. 무엇보다 그에게 가장 눈에 띄는 특징은 정치인도, 대학교수도 아니라는 점이다. 박 장관은 국토부에서 장·차관만 빼고 주택정책의 주요 보직을 두루 거친 공무원 출신이다.
어느 조직이든 내부 출신이 수장을 맡는 게 오히려 자연스러운 일이다. 하지만 역대 국토부 장관의 면면은 그렇지 않았다. 전임 박근혜 정부와 문재인 정부는 단 한 번도 내부 출신을 국토부 장관으로 쓰지 않았다. 이명박 정부의 국토해양부 장관(정종환·권도엽)이 모두 내부 출신이었던 것과 대조적이다. 박 장관은 국회 인사청문회를 거쳐 취임하게 됨으로써 약 11년 만에 국토부 공무원 출신이 장관을 맡게 됐다.
국토부 출신 여부보다 더 중요한 건 장관 취임 이후 추진할 정책 방향이다. 일단 그의 출발선에서 나온 일성은 좋아 보인다. 박 후보자는 과도한 시장개입을 경계하고 시장의 자율성을 존중하며 주택정책을 펴겠다는 뜻을 밝혔다. 그는 “기본적으로 규제 완화의 입장을 갖고 시장을 대하겠다”면서도 “정부가 시장에 너무 깊이 개입하는 것이 결코 좋은 게 아니라고 생각한다”고 했다.
박상우 국토교통부 장관 후보자가 12월20일 오전 서울 여의도 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회에서 의원 질의에 답하고 있다.
주택정책에 대한 박 장관의 소신을 좀 더 엿볼 수 있는 자료가 있다. 2015년에 펴낸 『국토교통정책의 역사적 변동과 전망』이란 책이다. 권도엽 전 장관 시절에 함께 일했던 국토부 OB(예전 멤버)들이 모여 역대 정부의 정책 변화를 정리했다. 박 장관은 ‘주택정책의 역사적 변동’이란 부분의 집필을 맡았다.
이 책에서 박 장관은 정부의 과도한 주택시장 개입을 강하게 비판했다. 그는 “지나치게 자주, 지나치게 단기적 관점에서 이뤄진 정부의 시장개입은 오히려 정부의 실패를 불러일으켜 시장의 변동성을 심화시킨 측면이 있다”고 적었다. 단적인 예로 분양가 규제를 들었다.
노무현 정부 임기 말에 분양가 상한제를 도입하자 건설사들은 규제 시행 직전에 무더기로 분양 물량을 쏟아냈다. 이후 글로벌 금융위기가 닥치자 역대 최대 규모의 미분양 물량이 쌓여 심각한 문제가 됐다는 설명이다.
박 장관은 주택시장 상황에 따라 정부 정책이 냉탕과 온탕을 오락가락하는 것에 대해서도 비판적 견해를 밝혔다. 그는 “정부의 잦은 주택시장 개입은 대중의 관심이 큰 주택시장의 변동성에 대응해 경제 부처 관료들이 주도해 이뤄졌는데 이런 행태는 단기적 목표에 지나치게 집착해 주거복지 강화, 자가 소유 촉진 등과 같은 장기적으로 꾸준히 추진돼야 할 정책 목표를 소홀하게 다루는 우를 범해 왔다”고 지적했다.
에둘러 표현했지만 자신을 포함한 정책 당국자들이 여론의 압박에 떠밀려 이랬다저랬다 하면서 결과적으로 실책(失策)을 저질렀다는 반성이 느껴진다.
박상우 "PF 연착륙…재건축·재개발 규제 원점 재검토"
시장원리에 기초한 정책으로 주택시장 안정·주거 사다리 복원…1기 신도시 재정비 추진전략 조속 제시
박상우 국토부 장관은 12월26일 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙 등 주택시장 불안요인을 최소화하는 한편 가구 형태, 소득 수준에 맞춰 다양한 주거 옵션이 제공될 수 있도록 재건축·재개발 규제와 절차를 원점에서 재검토해서 다양한 정비사업의 속도를 획기적으로 높여야 한다"고 했다.
박 장관은 이날 정부세종청사에서 열린 취임식에서 취임사를 통해 "이념이 아닌 현실과 시장 원리에 기초한 주택정책을 통해 주택시장 안정과 희망의 주거 사다리를 복원해야 한다"면서 이같이 밝혔다.
박 장관은 또 "1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 추진 전략도 국민 여러분께 조속히 제시해야 한다"면서 "공공임대, 뉴홈, 일반 분양주택으로 이어지는 생애주기별 맞춤형 주거안정망을 강화함으로 무너진 계층이동의 사다리를 시급히 복원해야 한다"고 했다.
박 장관은 건설 및 교통 안전 문제와 관련, "우리의 안전 수준은 여전히 경제협력개발기구(OECD) 평균 이하"라고 진단한 뒤 "설계-시공-감리 간 상호 견제 시스템을 구축해 건설 안전사고를 방지하고 부실시공을 차단해야 한다"고 말했다. 이어 "보행자, 화물차 등 사고 취약요인별 맞춤형 교통안전대책을 강구하고, 기후위기에 대응해 우리 도시의 재해 대응력도 강화해야 한다"고 덧붙였다.
박상우 국토교통부 장관이 12월26일 정부 세종청사에서 열린 취임식에서 취임사를 하고 있다. /국토교통부 제공
박 장관은 도시경쟁력 확보에 대해서는 "2023년 3월 발표한 15개 국가 첨단산업단지 조성 계획과 가덕도 신공항, 대구·경북 신공항 등을 차질 없이 추진해 지역 특화산업의 성장 거점으로 육성하고 지방 중소도시 노후 도심 재정비를 통해 주민들의 삶의 질을 개선해 나가야 한다"고 말했다.
그러면서 "지방 5대 광역권 철도망과 도로망을 차질 없이 구축하여 초광역 메가시티를 조성, 대한민국 어느 곳에 살더라도 공정한 기회와 이동권이 보장될 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.
교통 문제에 대해서는 "본격적인 광역급행철도(GTX) 시대 개막과 속도감 있는 신도시별 광역교통개선 대책으로 국민들의 하루의 시작과 끝이 더욱 편안하고 안전하게 만들어야 한다"면서 ▲버스 중심 수요응답형(DRT) 교통 서비스의 확대 ▲결제 한 번으로 집과 직장까지 이동 가능한 패키지형 교통서비스(MaaS) 제공 ▲대중교통 할인 프로그램(K-패스) 도입 등의 필요성을 언급했다.
또 "우리나라가 스마트시티 분야에서 세계를 선도한다면 그 부가가치가 상상을 초월할 것"이라며 "우리는 국내에 스마트시티 정책을 최초로 도입하고 운용한 부처라는 자긍심을 갖고 4차 산업혁명 시대에 맞춰 국토교통 산업 전 분야의 혁신과 수출 자원화를 가속해 나가야 한다"고 강조했다.
아울러 직원들에게 "대내외 정책 여건에 대한 면밀한 진단을 토대로 국정과제 이행 상황을 정책 수요자인 국민 눈높이에서 냉정하게 평가하고 필요시 보완 방안을 마련해 속도감 있게 추진해 나가야 한다"고 당부했다.
●국토부, 10년만에 PF조정위 14조 조정안 의결
10년 만에 가동된 ‘민관합동 건설투자사업(PF) 조정위원회’가 14조원 규모의 조정안을 마련했다. 국토교는 12월22일 정부와 공공기관, 협회, 학계 등이 참여하는 PF 조정위에서 7건에 대한 14조원 규모의 PF 조정안을 의결했다고 27일 밝혔다. 2008년 금융위기 여파에 따른 부동산 경기침체에 대응하기 위해 2012∼2013년 조정위가 가동된 이후 처음이다.
민관합동 건설투자사업은 지자체·공공기관이 발주하거나 토지를 제공해 사업 주체로 참여한 건설사업이다. 최근 건설자재비 상승과 고금리 등으로 PF 추진 여건이 악화하며 합리적인 계획 변경·자금 조달 방안 등이 신속히 마련될 필요가 있다는 판단에 따라 조정위가 구성됐다.
국토부는 지난 10월 조정위원회를 가동하고 11건, 34개 사업에 대한 조정 신청을 받았다. 사업 종류별로 도시개발사업 및 산업단지 조성 사업이 10개, 민간 참여 공공주택 사업이 24개였다. 그간 100여차례의 실무협의와 3차례 실무위원회, 본위원회를 거쳐 최종적으로 7건, 30개 사업에 대한 조정안이 나왔다.
조정위는 우선 약 3조2000억원 규모의 ‘고양시 K컬처밸리사업’에 중단된 공사를 재개하기 위해 경기도에 민간 사업자 비용 절감과 유동성 확보 방안 지원, 완공 기한 연장, 지체상금 감면 등을 권고했다. 민간 사업자에게는 지역 발전을 위한 공공기여 방안을 마련하도록 했다.
6000억원 규모의 마곡 명소화 부지 건설사업은 업무·상업시설 10년 의무 임대 기간을 단축해 공사자금을 조달하고, 민간 사업자는 임대료 인하, 공공시설 면적 확대 등 공공기여 방안을 실행하도록 했다. 그밖에 ▲인천검암 플라시아 복합환승센터(1조5000억원) ▲김포 한강시네폴리스 일반산단(1조3000억원) ▲고양관광문화단지 숙박시설사업(7000억원) ▲덕산 일반산단(1000억원) 등 사업에도 각각 조정안이 제시됐다.
4개 현장에 7조원 이상을 투자해 공공주택 약 2만4000가구를 공급하는 민간 참여 공공주택사업은 LH 및 지방공사와 민간 사업자 간 건설비 분담 방안을 협의하는 ‘공사비 조정 가이드라인’이 제안됐다. 최근 예상치 못한 공사비 상승으로 공동 컨소시엄 구성원인 지방건설사까지 손실이 퍼질 우려가 크다는 판단에 따른 것이다.
조정위 위원장을 맡은 김오진 국토부 제1차관은 “이번 조정으로 사업별로 많게는 1000억원 이상의 유동성을 확보하는 등 PF 정상화 기반을 마련할 것으로 기대한다”고 말했다.
●시공능력 16위 태영건설 워크아웃…대통령실 “시장안정 위한 모든 조치 취할 것”
국내 시공능력 순위 16위의 중견 건설사이자 SBS 관계사인 태영건설이 12월28일 워크아웃( 재무개선 작업)을 신청했다. 저금리 시기에 무리하게 사업을 펼쳤다가 건설 경기 부진, 금리 인상 등 외부 환경이 나빠지면서 유동성 위험이 커졌다. 부동산 PF 부실로 어려움을 겪는 건설업체들의 연쇄 위기가 우려된다. 12월28일 금융권 관계자는 “태영건설이 워크아웃을 신청했다”고 밝혔다.
유동성 문제로 논란이 된 태영건설이 워크아웃을 신청한 것은 만기가 도래한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 어려워졌기 때문이다. PF는 부동산 개발에 필요한 자금을 금융회사에서 조달하는 것이다. 서울 성수동 오피스 개발 사업과 관련된 480억원 규모의 PF 채무 만기가 이날이다.
금융권 추산에 따르면 태영건설의 순수 부동산 PF 잔액은 3조 2000억원이다. 12월까지 갚아야 할 PF 채무는 3956억원이다. 태영건설의 3분기 기준 순차입금은 1조 9300억원, 부채비율은 479%. 국내 시공능력 35위 내 대형·중견 건설사를 통틀어 부채비율이 가장 높다.
태영건설이 워크아웃을 신청한 12월28일 김주현 금융위원장(앞)과 이복현 금융감독원장(오른쪽), 강석훈 산업은행장 등 관계자들이 정부서울청사에서 대응방안 논의한 뒤 회의실을 빠져 나오고 있다.
워크아웃은 자력으로 빚을 갚는 것이 불가능한 기업이 신청하는 절차다. 채권단이 75% 이상 동의하면 개시된다. 워크아웃에 들어가면 채권단 관리하에 대출 만기 조정과 신규 자금 지원 등을 받게 된다. 태영건설의 주요 채권은행은 산업은행과 국민은행이다. 이들 은행도 태영건설이 파산해 빌려준 돈을 제대로 받지 못하는 최악의 상황을 피하고자 워크아웃에 동의할 것으로 예상된다.
워크아웃의 법적 근거인 기업구조조정촉진법(기촉법)은 일몰됐다가 12월26일 다시 시행됐다. 태영건설이 이에 따른 ‘1호 워크아웃 기업’이 될 것으로 보인다.
태영건설의 워크아웃 신청으로 업계에서는 부동산 PF 위기감이 확산하고 있다. 현재와 같은 서울·수도권 이외 지역 분양시장 침체가 이어지면 22조 8000억원 규모의 PF 우발채무가 현실화할 수 있다는 우려가 나온다. 업계에서는 코오롱글로벌과 신세계건설 등도 PF 우발채무로 유동성 위기를 겪을 수 있다는 관측이 나온다.
건설업계 PF 위기는 금융권 부실로 연결될 가능성도 있다. 9월말 기준으로 부동산 PF 규모는 134조 3000억원이다. 이에 따라 정부는 PF 문제가 금융권·건설업권 위기로 번지지 않도록 대책을 마련 중이다.
한편 태영건설이 워크아웃을 신청하자 대통령실은 “정부도 그동안 ‘F4’(최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자와 김주현 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이창용 한국은행 총재) 회의, 거시경제 금융현안 간담회 등 종합적으로 점검을 해왔다”며 “앞으로 리스크 관리, 시장안정을 위한 가능한 모든 조치를 취해 나가겠다”고 밝혔다.
대통령실 관계자는 12월28일 “그동안 지속된 고금리와 공사비 상승 등에 따라 부동산 등 건설시장 상황을 모니터링해왔으며 주요 건설사 상황도 지속해 점검해왔다”며 이같이 말했다.
이 관계자는 “일부 건설사가 어려움을 겪고 있으나 고금리 상황에서 은행들 체력이 튼튼해진 상황”이라며 “앞으로 건설사가 워크아웃 절차에 들어가도 신청기업뿐 아니라 금융사, 협력업체 등에도 유리하며 경제적·사회적 비용이 적게 들어 서로에게 도움이 된다”고 설명했다.
이날 태영건설은 주채권은행인 산업은행에 워크아웃을 신청했다. 산업은행은 이에 따라 채권단협의회 소집을 통지했다. 산업은행은 2024년 1월11일까지 워크아웃 개시를 위한 결의 절차를 진행할 예정이다. 태영건설이 워크아웃을 신청함에 따라 주채권은행인 산업은행이 1월11일 채권자협의회를 소집해 워크아웃 개시 여부를 결정한다.
산업은행은 “태영건설이 워크아웃을 신청한 사유, 정상화를 위한 태영건설과 태영그룹의 자구계획을 검토해 워크아웃 개시를 위한 제1차 금융채권자협의회를 소집 통지했다”고 밝혔다.
워크아웃은 자력으로 채무를 상환하는 것이 불가능한 기업이 신청하는 절차로 채권단이 75% 이상 동의하면 개시된다. 워크아웃이 개시되면 채권단은 채권행사 유예기간을 1개월(자산부채 실사 필요시 3개월)을 부여한다.
워크아웃 개시 여부를 결정하기 위해서는 태영건설이 채권단에 납득할 만한 정상화 방안을 내놔야 한다. 대주주 사재 출연 규모나 SBS지분 담보 제출 여부 등 자구책의 핵심 쟁점이 될 전망이다.
앞서 태영그룹의 지주사인 티와이홀딩스는 태영인더스트리를 사모펀드 운용사 KKR에 매각했다. 매각자금 중 60%인 1440억원 상당이 윤세영 창업회장 일가에 돌아갔다. 금융투자업계 한 관계자는 “사주가 회사를 살리겠다는 절박함 없이 챙길 것은 다 챙기고 꼬리 자르기하려고 한다면 누가 받아들일 수 있겠느냐”며 “사재 출연 등 대주주 의지가 관건”이라고 말했다.
“집값 스트레스 줄여주세요" 박상우 국토부 장관 향한 기대
"집값으로 받는 스트레스를 줄여줬으면 합니다' '지방 인구 감소가 본격화되는데 이런 상황 속에서 지역 균형발전이 필요하다고 생각합니다' '교통망을 좀 더 촘촘하게 해 주길 바랍니다."
신임 박상우 국토부장관을 향해 국민은 이같은 점들을 원했다. 전임 원희룡 장관에 이어 대한민국의 국토교통 정책의 일선 최고 책임자가 된 박 장관을 향한 기대감이 커지고 있다. 특히 무주택 국민의 숙원인 '집값 안정화'는 어떤 장관이 오더라도 받을 수밖에 없는 영원한 숙제기도 하다.
현재 전국과 서울의 아파트 가격이 하락세를 보이고 있지만 여전히 높은 수준이어서 일반 국민들은 마음에 드는 아파트 구매에 선뜻 나서지 못하고 있다.
●"높은 집값 수준…공급에 방점 두고 주거안전 최선" 약속
국토부의 '2022년도 주거실태조사'에 따르면 서울에서 집을 사려면 소득을 한 푼도 안쓰고 15.2년을 모아야 한다. 자가 가구의 연소득 대비 주택가격 배수(PIR)가 이를 보여주는데 서울이 15.2배, 수도권이 9.3배를 보였다.
박 장관도 현재 집값이 높은 수준이라면서 취임 후 공급에 방점을 두고 주거안정에 최선을 다하겠다고 청문회에서 밝힌 바 있다. 그는 "한국의 PIR이 홍콩보다는 낮지만 런던이나 싱가포르에 비해서는 높은 것으로 나와 국민들이 체감하기에는 높다고 생각할 것이고 저 역시 부동산 가격이 소득대비 많이 올라 있다고 생각한다"고 말했다.
그러면서 "기본적으로 정부가 시장에 깊게 자주 개입하는 것은 바람직하지 않다고 생각하지만 3기 신도시를 속도감 있게 추진하고, 도심 내 필요한 주택을 다양하게 공급하게 하는 정책을 펴야 할 때라고 생각한다"며 공급에 방점을 찍었다.구체적으로는 도심 내 자투리 땅 등을 활용한 오피스텔 등 다양한 주택이 공급될 수 있도록 규제완화와 금융지원을 하겠다고 밝혔다.
●"규제 완화 입장…아파트 중심에서 벗어나야”
박 장관은 12월5일 국토부 장관으로 지명되자 부동산시장 규제 완화 정책과 비(非)아파트를 중심으로 한 주택공급 확대 정책을 펴겠다는 방향성을 밝혔다. 아파트에 집중된 공급 형태를 다양화해야 한다면서 "오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다"고 했다.
그는 이날 오전 정부과천청사에 마련된 인사청문회 준비 사무실로 첫 출근하는 길에 기자들과 만나 "지금 부동산시장이 제가 판단하기에는 굉장히 아래쪽으로 내려오는 상황이라 기본적으로 규제 완화의 입장을 갖고 시장을 대하도록 하겠다"고 말했다. 그는 "다만 정부가 너무 시장에 깊이 개입하는 것이 결코 좋은 것은 아니다"라고 덧붙였다.
박 장관은 주택정책에 잔뼈가 굵은 정통 관료 출신으로, 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기가 급격히 하락하던 2010∼2012년 국토부 주택토지실장을 지내며 이명박 정부의 부동산 규제 완화 정책을 총괄했다. 이후 박근혜 정부 때 LH 사장으로 임명돼 문재인 정부에서 3년 임기를 마쳤다.
그는 최근 부동산시장 상황에 대해 "선행지표들이 안 좋은 신호들을 보여 조만간 주택공급 부족 현상이 발생하지 않을까 하는 우려를 많이 하고 계신다"고 짚었다. 이어 "(이런) 우려를 극복하기 위해 3기 신도시를 조기에 착수해 빨리 공급한다든지 재건축·재개발 사업 중 지체되고 있는 것들을 빨리 진행시킬 수 있도록 규제를 완화하고 정부가 지원하는 전통적인 방법과 더불어 공급 형태를 다양화하겠다"고 밝혔다.
공급 형태 다양화 방안에 대해선 "도심에서 소규모로 다양한 형태의 주택들이 빠른 시간 내에 공급될 수 있도록 정부와 지자체가 협력해 방안을 찾아볼까 한다"고 말했다. 그러면서 "과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 갖고 있다"며 "지난 30∼40년 동안 대한민국 국민은 아파트 중심으로 내 집을 가져야 한다는 공통적인 정서를 갖고 있는데, 사실 집은 편안하게 살 수 있는 곳이면 된다"고 했다.
박 장관은 "내 소득에 너무 지나치지 않은 지출 범위 내에서 가족이 단란하게 살 수 있는 터전이 집인데, 그런 집들이 많이 공급돼 누구나 자기 형편에 맞는 튼튼하고 좋은 집에서 살 수 있도록 다양한 정책들을 개발하겠다"는 포부를 밝혔다.
정책 우선순위에 대해서는 "민생의 입장에서 제일 중요한 것은 부동산시장을 안정시켜 매매가격이든, 전셋값이든, 전세사기 문제든 부동산 때문에 억장이 터지고 가슴 답답한 일이 안 생기도록 막아나가는 것"이라고 했다.
전세사기 문제 대응 방안에 대해서는 "기본적 스탠스는 피해를 당한 분들에게 좀 더 따뜻한 마음으로 다가가는 것"이라며 "(전세) 시장의 투명성에 문제가 있고 거래 안정성이 아직 담보되지 못하는 구조적 결함이 있을 수 있다고 생각해 장기적으로는 이런 문제를 세심히 들여다보겠다"고 밝혔다.
LH를 제 기능을 수행하는 기관으로 만들겠다는 계획도 밝혔다. 그는 "LH는 주택시장 안정과 주거복지, 지역개발에서 굉장히 큰 역할을 하는 기관인데, 요즘 들리는 이야기를 보면 제 역할을 못하고 있다고 한다"며 "LH 혁신안과 더불어 제가 임기를 시작하게 되면 제 기능을 수행하는 기관이 되도록 하겠다"고 말했다.
박 장관은 "국토부를 떠난 이후 10년간 학교에서 강의도 하고 건설 현장과 부동산시장 현장에서 다양한 경험을 했다"며 "이런 경험을 (정책에) 녹여 잘해보도록 하겠다"고 밝혔다.
●11년 만에 '국토부' 출신 장관…"부처의 진짜 저력 모두 보여줄 때"
지역소멸에 대응하기 위한 균형발전에 대한 의지도 내비쳤다. 한국고용정보원에 따르면 수도권과 지방 일부 대도시를 제외하고는 대부분의 지역이 지역소멸 위혐지역으로 분류됐다. 전북의 경우 전체 14개 시군구 중 13곳이나 소멸위험 시군구로 분류됐다.
박 장관은 "균형발전은 해결 의지가 가장 중요한 문제라고 보는데 국가가 발전하고 선진국으로 나가기 위해 이 문제를 해결 안 하면 어렵다"며 "각종 사회기반시설 확충, 공공기관 이전 등을 의지를 갖고 해나가야 한다"고 말했다.
지역 거점도시 조성과 관련해서는 "중심시가지의 도시재생을 하는 것이 1순위인데 재생 후에 광역교통망으로 연결해 주는 것이 맞다고 생각한다"고 밝혔다.
주거안정, 균형발전 말고도 LH 혁신, 출퇴근 교통망 개선, 안전취약요소 점검, 전세사기 피해자 지원 등 박 장관의 앞에는 국민들이 해결을 원하는 수많은 과제가 산적해 있다. 이명박 정부 권도엽 장관(2011~2013년) 이후 11년만에 임명된 국토부 출신인 박 장관이 자신의 전문성을 십분 발휘해서 국민의 기대에 부응하는 성공한 장관이 되기를 기대한다.
尹정부의 주택정책 관련 두 가지 대국민 약속은 지켜야
박 장관은 반드시 약속을 지키는 주택정책 주무 부서의 수장이 되어야 할 것이다. 윤석열 정부는 주택정책과 관련해 두 가지 중요한 약속을 아직 지키지 않고 있다.
첫째, 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 폐지 약속이다. 2023년 1월3일 신년 업무보고에서 원희룡 장관이 윤석열 대통령에게 전달하고 국민에게 약속한 사안이다. 당시 윤 대통령도 “수요 측의 규제를 과감하고 속도감 있게 풀어야 한다”고 주문했다. 둘째는 다주택자 취득세 중과 완화다. 2022년 12월21일 제12차 비상경제민생회의에서 정부가 발표했다.
윤 대통령도 직접 강한 어조로 다주택자 취득세 완화의 정당성을 강조했다. 다주택자에게 무거운 세금을 물리면 세입자 부담으로 전가되기 때문에 다주택자 세금 완화는 궁극적으로 세입자를 위한 것이란 논리였다. 취득세의 주무 부처는 행정안전부이지만 주택정책의 일부라는 점에서 국토부도 무관하지 않다.
둘 다 쉽게 지킬 수 있는 약속은 아니었다. 여소야대 국회에서 법을 고치려면 야당의 협조가 필수적이다. 애초부터 야당의 강한 반대가 예상됐던 사안이다. 반대하는 쪽의 논리에도 충분히 일리가 있다. 1주택 실거주자가 아닌 분양권 전매자나 다주택자에게 혜택을 주는 데 거부감을 갖는 이들은 여전히 많다.
그렇더라도 약속은 약속이다. 정부 발표를 믿고 의사결정을 했던 사람들이 나중에 ‘바보’가 돼 피해를 입는 상황은 바람직하지 않다. 이런 일이 되풀이되면 정부정책의 신뢰성이 중대하게 훼손되기 때문이다.
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