"이미 계약했는데…" '내 집' 꿈꾸던 2만 가구 '패닉'빠져
'태영 데시앙' 분양계약자들 발만 동동…HUG 분양보증·시공사 교체 등 정부, 계약자 보호책
내놨지만 시공 차질 땐 준공·입주 지연…계약자 이자 부담만 더 커져…“건설사 신용에 의존하는 PF구조 개선해야”
태영건설의 전격적인 워크아웃(기업구조개선작업) 신청으로 데시앙 아파트를 분양받은 계약자의 불안이 커지고 있다. 시공에 차질이 생겨 준공과 입주가 지연될 수 있을 뿐 아니라 브랜드 가치도 크게 떨어질 우려가 있어서다. 정부가 관계부처 합동대응반까지 꾸려 “계약자를 보호하겠다”고 나섰지만 분양시장 전반에 불안이 확산하고 있다.
●입주 지연 불 보듯…환급 도미노 우려도
12월29일 분양업계에 따르면 태영건설은 2023년에만 경북 ‘구미 그랑포레 데시앙’(1350가구), 경기 ‘의왕 센트라인 데시앙’(532가구), 전북 ‘익산 부송 데시앙’(745가구), 광주광역시 ‘더퍼스트 데시앙’(64가구) 등 4개 단지, 2700가구를 공급했다.
지난해 선보인 경기 ‘광주 더파크 비스타 데시앙’(1690가구)을 비롯한 4개 단지, 3757가구도 공사 중이다. 국토교통부는 태영건설이 공사하는 주택사업장 중 분양이 진행돼 계약자가 있는 사업장을 22곳, 1만9896가구로 추산했다. 14곳(1만2395가구)은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받은 사업장이다. 6개 사업장(6493가구)은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 발주한 도급사업이다.
정부는 민간사업인 14곳은 공사를 진행해 분양계약자가 입주할 수 있도록 지원하고, 사업 진행이 곤란하면 HUG 보증을 통해 분양계약자에게 기존에 낸 계약금과 중도금을 돌려줄 계획이다. 나머지 8곳도 기본적으로는 태영건설이 계속 시공하고, 필요하면 대체 시공사를 찾겠다는 방침이다.
HUG가 사업장에 개입하는 것은 ‘부도’ 혹은 ‘공정 지연’(3개월 이상) 등 특정한 사고 사유가 발생했을 때다. 워크아웃은 해당하지 않는다. 공정 지연 등이 본격화하면 HUG가 태영건설로부터 사업권을 회수한다. 계약자는 시공사 교체 혹은 분양대금 환급 등을 요구(3분의 2 동의)할 수 있다. 공정률이 80%를 넘었다면 분양대금 환급은 불가능하다.
어떤 방식이든 계약자는 피해를 볼 수밖에 없다. 공사가 그대로 진행되더라도 브랜드 가치가 하락하거나 시공사 교체 등으로 사업 기간이 지연될 수 있어서다. 입주가 늦춰지면 그만큼 중도금 대출 이자 등을 내는 기간이 길어진다. 분양업계 관계자는 “계약률이 낮은 지방 사업장이 많아 환급받겠다는 계약자가 나올 수 있다”고 말했다.
최상목 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 12월29일 서울 중구 은행회관에서 열린 거시경제 금융 현안 간담회에 참석하기 위해 간담회장으로 들어서고 있다. 왼쪽부터 이복현 금융감독원장, 박춘섭 대통령실 경제수석, 최 부총리, 이창용 한국은행 총재, 김주현 금융위원장. /기획재정부 제공
입주를 앞둔 단지도 불안하긴 마찬가지다. 2024년 3월 입주하는 경기 용인시 ‘드마크데시앙’의 한 계약자는 “입주 후 1~2년간 하자보수 등 시공사의 역할이 많은데 걱정이 앞선다”고 말했다.
●“대형 건설사만”…분양 양극화 우려
업계에서는 태영건설의 워크아웃 사태로 분양시장에서 양극화 현상이 심화할 것으로 우려하고 있다. 중소형 시공사 기피 현상이 확산할 수 있다는 얘기다.
청약시장은 하반기 들어 서울에서도 미계약이 나오는 등 빠르게 얼어붙고 있다. 지난 10월 분양한 동대문구 ‘이문 아이파크자이’는 전체 일반분양(1467가구)의 10%인 152가구가 미계약돼 무순위 청약을 받고 있다. 분양 당시 1순위 경쟁률 16.8 대 1을 기록했지만 계약포기자가 다수 발생했다.
9월 분양한 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’도 아직 197가구가 주인을 찾지 못했다. 공사비 인상으로 분양가는 올랐지만, 각종 불확실성으로 집값 하락세가 본격화하고 있어서다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “집값 하락과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 매수자가 불안해하고 있다”며 “믿을 수 있는 대형사의 브랜드 아파트로 수요가 쏠릴 수 있다”고 말했다.
태영건설이 시공하거나 시행한 지식산업센터, 생활숙박시설, 오피스텔 등 비주택 분양계약자도 불안감을 호소하고 있다. 정부는 비주택과 관련해서는 예상 피해 규모와 별도 대응 방안을 밝히지 않았다. 지식산업센터는 주무 부처가 산업통상자원부로 합동대응반이 분양자 통계도 갖고 있지 않은 것으로 알려졌다.
왜 PF부실 터졌나 …전문가들 “기형적으로 변질한 한국 부동산 PF구조 탓”
국내 건설업계 16위인 태영건설이 12월28일 워크아웃(기업구조개선)을 신청하게 된 결정적 원인은 과도한 프로젝트파이낸싱(Project Financing) 보증 규모(3조7000억원) 때문이다. 수주 물량을 늘리려고 무리하게 PF 보증을 남발한 상황에서 부동산 경기가 예상보다 빠르게 얼어붙자 사업이 지연되면서 원리금 상환을 감당하지 못하게 된 것이다.
부동산 PF는 부동산 개발 사업을 추진하면서 미래에 들어올 분양·임대 수익금을 기초로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 그런데 고금리 장기화로 부동산 시장이 침체한 것은 전세계적인 현상인데, 유독 한국에서만 PF 부실 문제가 부각되는 이유는 무엇일까.
전문가들은 “기형적으로 변질한 한국 부동산 PF구조 때문”이라며 “지금 같은 ‘한국형’ PF 구조가 유지된다면 앞으로도 부동산 경기가 나빠질 때마다 제2, 제3의 태영건설 사태가 반복될 수밖에 없다”고 지적한다.
●미국·일본 등에선 건설비만 PF 대출로 조달
미국·일본 등은 부동산 개발 사업의 주체가 상당한 자기 자본과 다양한 투자자로부터 조달한 자금으로 토지를 사고, 사업 인허가가 완료된 상태에서 PF 금융이 시작된다. 공사비와 기타 사업비만 PF 대출로 조달하는 구조란 얘기다. 각종 펀드나 리츠·연기금·개인투자조합 등 다양한 자본 조달원이 발달해 있고, 부동산 개발업체도 대부분 대기업이어서 자금 조달이 쉽다.
일본 도쿄를 대표하는 복합상업시설 ‘롯폰기힐스’의 경우 개발사인 모리빌딩이 총사업비 약 2700억엔(2조4600억원)의 37%에 해당하는 약 1000억엔을 직접 출자했다. 미국도 개발사가 총사업비의 20~30% 수준의 초기 자본금을 마련하고 토지담보대출을 받아 건물을 세울 땅을 산다. 이후 투자자들로부터 자본을 조달해 토지담보대출을 상환하고 나서 공사에 필요한 자금만 PF 대출을 일으킨다.
반면, 한국의 개발사(시행사)는 총사업비의 5~10%만 자기자본을 넣고, 나머지 모든 사업비(토지비와 공사비)를 전적으로 PF 대출과 분양대금으로 마련한다. 대다수 시행사 규모가 영세한 탓이다. 현재 부동산개발업체(시행사)는 자본금 3억원만 있으면 설립할 수 있다.
이 때문에 돈을 빌려주는 금융기관은 PF 대출을 심사할 때 공사를 할 건설사의 신용등급과 보증(신용보장)에 의존한다. 원래 부동산 PF 사업에서 건설사는 시행사와 도급 계약을 맺고 공사만 하면 되는데, 결과적으로 사업 리스크 대부분을 시행사와 함께 떠안는 현실이다. 한국신용평가에 따르면. 2023년 9월말 기준 국내 대표 건설사 16곳이 PF 대출에 대해 보증을 선 금액은 총 28조3000억원으로 2020년말(16조1000억원)보다 75% 늘었다.
선진국에서 건설사는 공사만 잘하면 되기에 해당 프로젝트에서 나중에 문제가 발생해도 제한적인 리스크만 감수한다. 대신 금융기관은 PF 대출 심사를 할 때 사업성 평가를 철저히 한다. 입지 분석은 물론 현금 흐름 타당성, 자금 구조, 개발사의 사업수행능력을 종합적으로 따져 PF 대출 여부를 결정한다.
●“건설사 신용에 의존하는 PF구조 개선해야”
PF 사업의 리스크를 전적으로 부담하다시피 하는 국내 건설사들은 부동산 시장이 침체기에 접어들면 유동성 위기를 겪는 업체가 급증한다. 자금 경색으로 해당 사업뿐 아니라 보증을 선 건설사의 다른 사업장까지 영향을 미쳐 부도 가능성이 커지는 구조이다.
이 때문에 우리나라도 PF 대출이 시공사의 신용에 기대는 게 아니라 선진국처럼 프로젝트로부터 발생하는 현금 흐름을 담보로 하고, 완공 후 건물의 가치 등을 평가해 자금을 조달하는 구조로 바뀌어야 한다는 지적이 나온다. 다만 이를 위해선 시행사의 자본 규모와 전문성이 강화되고, 금융기관은 사업성평가 모델을 지금보다 훨씬 고도화해야 한다.
이보미 한국금융연구원 연구위원은 “시행사의 자본 요건을 강화하고, 인센티브 제공을 통해 부동산 개발 초기 단계에 다양한 재무적 투자자의 참여를 유도해 건설사와 금융기관으로 PF 부실이 파급되는 것을 방지해야 한다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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