안전진단 없애고 요건 완화…2027년까지 95만채 재건축·재개발
1·10 주택대책…1기 신도시 재건축, 尹임기 내 착공…“재건축·재개발 사업 3배 늘 것" 서울 노원·강남·강서·도봉구, 경기는 안산·수원·광명·평택시 수혜
정부가 재건축·재개발 등 정비사업 규제를 풀어 2027년까지 95만 채가 정비사업에 착수할 수 있도록 하는 내용의 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 1월10일 발표했다. 또 재건축의 발목을 잡았던 안전진단을 하지 않고 정비사업을 추진할 수 있도록 했다. 재개발을 추진할 경우 필요한 노후 요건도 완화했다.
이와 함께 정부는 건설형 공공주택 공급수를 12만5000호에서 14만호 이상으로 확대하고, 3기 신도시의 조속한 착수를 위해 신규택지 2만호, 수도권 신도시 3만호를 추가하는 등 물량도 확대한다. 1기 신도시는 착공 시기를 ‘윤석열 정부 임기 내’로 앞당길 계획이다. 향후 2년간 신축 소형주택(아파트 제외, 오피스텔 포함)은 세금산정 때 주택수에서 제외해 수요를 높일 계획이다. 전세사기 피해자의 주택은 한국토지주택공사(LH)가 선매입을 추진하도록 하기로 했다.
●재건축·재개발 규제 푼다…수도권이나 지방서 집 구매하면 세제 혜택
준공 30년 이상인 아파트는 안전진단을 받기 전 정비사업 착수가 가능하게 됐다. 안전진단은 사업시행 인가 전까지만 통과하면 된다. 노후도가 있고, 안전진단이 주민 생활 불편의 발목을 잡지 않도록 하는 게 골자이다.
재개발 노후도 요건도 30년 이상 건축물 전체 3분의 2(66.7%) 이상에서 60%로 완화해 신축 빌라가 있어도 착수하도록 하는 등 요건을 완화했다. 시뮬레이션 결과 이 요건을 적용하면 재개발 가능 지역이 10% 늘어나는 것으로 조사됐다. 아울러 일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업과 도심복합사업으로 신속 추진키로 했다.
정부는 향후 2년간(2024년1월~2025년 12월) 준공된 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 소형 신축 주택(다가구주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 중 전용 60㎡ 이하, 아파트는 제외 등)을 매입하면 취득세, 양도세, 종부세 산정시 주택 수에서 제외하기로 했다. 2020년 8월 폐지된 단기등록 임대사업자 제도도 부활시키기로 했다. 현재는 10년 장기등록 임대사업자만 있는데, 단기등록 임대를 도입해 소형 임대주택 공급을 활성화하려는 것이다.
아울러 정부는 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(전용 85㎡ 이하 6억 원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택은 세제 산정시 주택수에서 제외하기로 했다. 소형주택 혜택에 더해 기존 1주택자의 최초 구입시 1세대 1주택 특례도 적용키로 했다. 법 개정 후 1년 내 미분양을 최초 구입하는 경우로 한정된다.
●소형주택 공급 확대…2024년 건설형 공공주택 공급 14만호 이상
정부는 이번 계획에서 공급자를 위한 혜택도 내놨다. 2024년부터 2025년 12월까지 2년간 준공되는 다가구주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등의 신축 소형주택(전용 60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면키로 했다. 도시형생활주택 융자 한도를 1년간 한시 상향하고 금리도 분양 3%, 임대 2% 등으로 낮추는 등의 저리 지원도 할 계획이다. 도시형생활주택 방 수-주차장 규제 등도 대폭 완화하기로 했다.
도시형생활주택의 토지이용 효율성도 높일 수 있도록 세대수 제한(현 300세대 미만)을 폐지하기로 했다. 방 설치 제한도 풀고 도시형생활주택 내 공유 차량 주차면수 설치 시 주차장 기준도 완화한다. 또 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용하기로 했다.
정부는 LH가 현재 경공매 낙찰매입(낙찰가)보다 조기에 피해주택을 협의매수(감정가)하여 보증금 반환이 이뤄질 수 있도록 할 계획이다. 임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선 시행하기로 했다. 주거용 오피스텔도 구입 대출을 지원하고 경매 개시에 따른 피해자에게는 계약 만료 전이라도 전세대출 저리대환 대출을 해주기로 했다.
이와 함께 정부는 2024년 공공주택 14만 채를 공급하고, 미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환하여 공공주택을 추가 공급하기로 했다. 또 정부는 신규 택지 2만호를 추가 확보하고, 수도권 신도시를 3만 채 추가하는 등 물량 확대와 3기 신도시 조성 속도를 높일 계획이다.
정부는 그밖에도 민간 주택공급이 위축된 상황을 감안해 2024년 공공주택 인허가 물량을 당초 계획(12만5000가구)보다 많은 14만 가구 이상으로 확대할 예정이다. 지자체의 그린벨트 해제 가능 물량 등을 통해 연내 신규 택지 2만 가구를 발굴하고, 3기 신도시 용적률 상향 등으로 3만 가구도 추가 확충할 계획이다.
또한 건설투자 활성화를 위해 관련 예산의 약 36%에 해당하는 19조8000억원을 1분기에 집중 투입하기로 했다. 준공 후 미분양 주택으로 고전 중인 지방 사업장에 대해선 임대주택으로 활용 시 건설사업자에 대해 원시취득세를 최대 50% 감면해주고, 향후 2년간 이같은 지방 악성 미분양 주택(85㎡ 이하, 6억원 이하)을 최초 구입한 사람에게도 세제 산정시 주택 수에서 제외해 주기로 했다.
진현환 국토부 1차관은 “2023년 9ㆍ26 대책이 자금 지원 등 공급 측면의 애로사항을 개선하는 데 주안점을 뒀다면 이번에는 세제 혜택 등 수요자를 위한 진작책이 추가됐다”며 “주택 공급이 늘어나 거래 활성화로 이어질 것으로 기대한다”고 말했다.
●중소규모 신규 재정비촉진지구 ‘미니 뉴타운’ 지원 확대
소규모 정비사업은 진입 문턱을 낮춘다. 인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화한다. 조합 설립을 위한 주민 동의율은 80%에서 75%로 낮춘다.
사업성 부족으로 자력 재정비가 어려운 단지는 LH가 참여해 사업성을 보완한다. 공공 도심복합사업의 토지주 우선공급일은 '2021년 6월29일'(공공주택특별법 의결일)에서 개별 후보지 발표일로 바꾼다. 이와 함께 상가주와 임대업자 보상을 토지보상과 임대수입 보상 등으로 다변화해 공공 도심복합사업 활성화를 꾀한다.
아울러 국토부는 중소규모의 신규 재정비촉진지구인 '미니 뉴타운' 지원을 확대하기로 했다. 소규모 재건축, 가로주택정비 등 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건을 3분의 2에서 50%로 낮춘다. 정부는 올 상반기 중 '미니 뉴타운'을 지자체와 함께 공모해 용적률 완화 등 특례를 부여하기로 했다.
●1기 신도시 선도지구, 하반기 분당·일산·중동·평촌·산본에 각각 1곳 이상 지정…용 적률 최대 500% 적용
1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구는 올 하반기 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다. 이들 지역에서 2025년 중 특별정비계획을 수립하며 본격적인 재건축 절차가 시작된다.
1기 신도시에서는 아파트 단지 2개 이상이 참여하는 통합 재건축이 추진된다. 벌써부터 1기 신도시 여러 단지가 선도지구 선정을 위한 주민 동의율 70∼80%를 확보한 상황이다. 국토부는 "현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원하겠다"고 밝혔다.
1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100%포인트 내외로 상향한다. 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있다. 1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다.
●12조원 규모 ‘미래도시 펀드’ 조성…1기 신도시 재정비 자금조달 지원
2025년에는 12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달을 지원한다. 1기 신도시 전체 재정비에는 220조원 가량이 소요될 것으로 전망된다. 통상 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 40%를 조달하는데, 이 중 일부를 미래도시 펀드로 지원한다는 것이다.
주택도시기금이 마중물 역할을 하고 연기금, 금융기관 등이 펀드에 출자·투자하는 방식이다. 펀드가 안정적으로 운영된다면 일반 국민의 투자를 받는 방안도 검토할 계획이다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "구역별로 재건축이 끝나고 자금을 회수하는 사이클을 고려하면 펀드 규모가 12조원이면 원만하게 사업을 진행할 수 있을 것으로 본다"며 "PF 시장이 좋지 않은 상황에서 금융기관들은 펀드를 통해 투자처를 확보하고 사업장은 안정적으로 자금 조달을 할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
기반시설 설치 비용은 공공기여금을 유동화해 조달하기로 했다. 특별정비구역의 공공기여금을 담보로 지방자치단체가 채권을 발행하는 방식이다.
尹대통령, ‘주택 문제’ 해결 약속…박상우 국토부 장관 “빨리 고치겠다”
윤석열 대통령이 1월10일 노후주택 문제 해결을 위해 규제를 과감하게 없애겠다고 공언한 가운데 정부는 신속한 대책 마련을 약속했다. 윤 대통령은 이날 오전 경기 고양시 아람누리에서 열린 두 번째 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에 참석해 “재개발·재건축에 관한 규제를 확 풀겠다”고 밝혔다.
윤 대통령은 “30년 이상 노후화된 주택은 안전진단 없이 바로 재건축에 착수할 수 있도록 하겠다”며 “이곳 일산을 비롯해 노후 계획도시를 국민 누구나가 살고 싶은 도시로 바꿔 놓겠다”고 했다. 이어 “다주택자 규제도 완전 바꾸겠다”며 “중과세를 철폐해 서민들이나 임차인이 혜택을 보게 만들겠다”고 말했다.
아울러 안전진단 면제와 용적률 상향, 공공 이주단지 조성 등을 통해 노후 계획도시 재정비에 신속하게 착수하겠다는 뜻을 나타냈다. 윤 대통령은 “임대사업자와 다주택자를 대상으로 하는 징벌적 과세 등 과도한 규제도 철폐하겠다”고 강조했다.
윤석열 대통령이 1월10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. /대통령실 제공
생중계된 이날 업무보고 겸 민생토론회는 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 진행됐다. 1월4일 첫 민생토론회에서 경제정책 방향을 논의한 것에 이어 가장 큰 민생 현안 중 하나인 ‘집 문제’를 해결할 방안을 찾기 위해 국토교통부 등 관계 부처가 모두 모였다. 또한 1기 신도시 주민과 재개발·건축 대상 지역 주민을 비롯해 시민 50여명과 주택·도시 분야 전문가 8명이 참석했다.
이어진 토론에서 시민 참석자들은 주거 관련 고민과 희망사항을 윤 대통령에게 털어놨으며 정부 참석자들은 서둘러 대책을 마련하겠다고 입을 모았다. 김병환 기획재정부 1차관은 “이번 정부가 들어서고 임대사업을 하시는 분은 임대차 시장에 공급자라는 인식으로 완전히 전환하고 중과세율을 폐지하는 작업에 착수했다”고 했다.
김주현 금융위원장도 부동산 시장 연락륙이 주거 안정 차원에서도 중요하다며 두 가지 방법으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 향상과 적절한 금융지원을 제시했다.
박상우 국토교통부 장관은 “지자체와 협조해 행정규제, 도시 규제를 대폭 합리화하겠다”며 “고칠 건 빠른 시일내 고치겠다”고 밝혔다.
한덕수 국무총리는 “주택에 대한 잘못된 인식으로 규제를 가지고 수요를 억제해 주거안정을 이루겠다는 생각이 잘못됐다는 것은 이미 지난 몇 년 동안의 실적이 보여주고 있다”며 “우리가 이것을 크게 시장, 공급, 수요 이런 쪽에 맞춰서 전환하고 있다”고 했다.
유의동 국민의힘 정책위의장은 “국회에서는 정부 정책이 얼마나 꼼꼼하게 잘 실천될 수 있는지 살펴보겠다”며 “제도적으로, 법적으로 보완할 수 있는 것을 찾도록 노력하겠다”고 말했다.
"서울·경기 재건축·재개발 사업 3배 늘 것"…서울은 노원·강남·강서·도봉구, 경기는 안산·수원·광명·평택시 수혜
그동안 재건축 사업 초기 단계에서 최대 걸림돌이었던 안전진단 의무요건이 사라지면서 20~30년 이상 노후주택이 많은 서울ㆍ경기 지역에서 재건축 정비사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 1월10일 부동산 업계에 따르면 현재 서울 지역 아파트 185만 가구 가운데 30년 이상 된 아파트는 약 37만 가구(20%)로, 서울 아파트 5채 중 1채가량이 이번 대책의 혜택 범위에 들어오게 된다.
국토부가 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지를 추린 결과 서울에서는 노원·강남·강서·도봉구가, 경기 지역에선 안산·수원·광명·평택시 순으로 많았다. 이 지역이 향후 ‘재건축 패스트트랙’ 혜택을 먼저 볼 가능성이 높다.
박상우 국토교통부 장관은 이날 주택분야 민생 토론회에서 “안전진단 없이 바로 추진위원회를 구성해 절차를 진행하면 3년 이상 재건축 기간을 단축할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.
여기에다 정비구역 지정·정비계획 수립 단계에서 인허가 절차를 줄여주는 서울시 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 일부 사업성이 좋은 단지는 재건축 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 수 있을 것이란 관측도 나온다. 국토부는 재건축 부담금 관련해서도 초과이익에서 제외되는 비용 인정분을 확대해 초과이익 부담금을 추가로 낮출 계획이다.
박상우 국토교통부 장관이 1월10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 주제 발표를 하고 있다.
업계에선 재개발 관련 문턱이 크게 낮아졌다는 평가가 나왔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발 착수 요건인 노후 건물 비중이 3분의 2(66.6%) 이상에서 60%로 완화됐는데, 6.6% 줄어든 게 작아 보여도 현장에선 크게 작용한다”며“재개발 대상 지역이 의외로 많이 늘어날 수 있을 것”이라고 내다봤다. 정부가 소규모 정비사업에서도 조합 설립 주민 동의율을 기존 80%에서 75%로 낮추는 등 사업 요건을 완화한 것도 도심 주택공급 활성화에 도움이 될 것이라고 평가했다.
국토부는 재개발ㆍ재건축 제도 개선을 통해 2024년부터 2027년까지 4년간 전국에서 95만 가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다. 재건축 75만 가구(수도권 55만 가구ㆍ지방 20만 가구), 재개발 20만 가구(수도권 14만 가구ㆍ지방 6만 가구)다. 박 장관은 “윤석열 대통령 임기 동안 재건축ㆍ재개발 사업이 당초보다 3배 정도 늘어나는 것”이라고 말했다.
서울 강북의 한 재건축 전문 중개업소 대표는 “안전진단은 2억~3억씩 비용도 들어 주민들이 재건축을 주저하는 경우도 많았다”며 “인근 단지에서 재건축 착수가 바로 가능한 건지 묻는 문의 전화가 몇 통 있었다”고 분위기를 전했다.
시장에선 안전진단 의무 배제가 정비사업의 ‘마중물’ 역할을 할 것이라는 기대가 크다. 하지만 실질적으로 사업성이 확보돼야 재건축 진행 속도가 날 것이란 지적도 나온다. 재건축에 돌입하고도 공사비 증액 문제로 조합과 시공사 간 분쟁이 늘며 멈춰선 사업장이 지금도 적지 않기 때문이다.
이은형 건설정책연구원 연구위원은 “재건축 사업성이 좋은 단지는 대부분 재건축에 착수한 상황이고 상당수 노후 단지는 사업성이 확실하지 않아 추진 속도가 안 나는 경우가 많다”며 “용적률 상향 등 사업성이 담보되지 않으면 정부가 바라는 주택공급 확대로 당장 이어지긴 힘들 것”이라고 말했다.
한 대형 건설사 임원은 “고금리·고물가 상황에서 이자·공사비 인상 부담이 큰 데 재건축·재개발을 활발히 추진할 수 있을지 의문”이라고 했다. 서울 노원구의 한 부동산중개사도 “주민 입장에서는 결국 재건축 사업 진행을 위한 금융비용과 재건축 추가 분담금이 얼마가 될지가 중요한데, 일단은 지켜보자는 분위기”라고 했다.
또 다수 지역에서 재건축 사업이 일제히 진행되면 이주 및 주택 멸실이 한꺼번에 몰리게 되면 전세 시장 불안 요소로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 리모델링, 부분 보수보다 재건축에 나서게 되면서 오히려 자원 및 사회적 비용이 낭비될 수 있다는 지적도 있다. 정치권에서는 야당을 중심으로 4월 총선을 겨냥한 선거용이라는 비판도 나온다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
