노량진뉴타운 재개발, 빠르면 하반기 첫삽…서남부권 일대 지도 바뀐다
총 8곳 신축 9000여세대 규모…빠르면 하반기 일부 구역 착공…2·6·8구역, 철거 마무리 단계… 4구역은 최고 30층에서 40층으로…3구역은 조합원 분양신청 중…7구역, 1분기 관리처분인가 예상
신축 9000여세대 규모로 서울 서남부권의 핵심 정비사업장으로 손꼽히는 노량진뉴타운의 재개발 첫 삽 뜨기가 가까워졌다. 뉴타운 내 주민의 절반 가까이가 이주를 마쳤고, 상당수 사업장은 착공이 현실화되고 있다. 면적이 약 73만8000㎡에 달하는 노량진뉴타운은 노량진·대방동 일대에서 총8개 구역으로 나뉘어 재개발이 추진 중이다.
이 가운데 3개 사업장은 철거 마무리를 앞두고 있다. 바로 2·6·8구역이다. 각각 빠르면 2024년 하반기 또는 2025년 상반기 중 착공에 들어갈 전망이다. 4·5구역은 이주가 한창 진행 중이거나 임박했다. 아울러 1·3·7구역 3곳은 사업시행인가 단계로 분류된다.
3구역은 조합원 분양신청을, 7구역이 관리처분인가를 받기 위한 제반작업이 한창 진행 중이다. 1구역은 상반기 중 시공자 선정을 목표로 하고 있다. 현재 포스코이앤씨와 호반건설 등이 시공권에 관심을 보이고 있다. 다만 조합의 내홍 등으로 인해 시공자 선정에 다소 시간이 걸릴 것이라는 관측도 나온다.
●노량진2·6·8구역, 철거 마무리 단계로 각각 하반기 또는 내년 상반기 착공 목표…4구역은 이주 진행 중, 촉진계획 변경 통해 최고 40층 건립 목표
서울 서남부권 노량진뉴타운 내 재개발사업장들의 착공이 가시화되면서 일대 지도가 다시 그려질 전망이다. 가장 사업 추진 속도가 빠른 곳은 철거 마무리 단계에 있는 노량진2구역과 6구역, 8구역 등 3곳이다.
먼저 2구역의 경우 철거가 거의 마무리된 상황으로, 이르면 올 하반기 중 착공에 들어간다는 계획이다. 1월 촉진계획 변경을 골자로 한 서울시 건축심의도 통과하면서 최고 45층 높이 2개동 411세대와 부대복리시설 등이 들어선다.
6구역도 2024년 하반기 착공을 목표로 철거를 진행 중이다. 최고 28층 높이의 아파트 1499세대가 지어지는데, 동작구 최초로 1000명 이상의 인원을 수용할 수 있는 공연장 건립도 계획됐다.
8구역 역시 최근 건축심의를 통과하는 등 재개발이 순항하고 있다는 평가다. 내년 상반기 착공을 목표로 두고 있다. 현재 이주를 완료하고 철거 초기 작업에 돌입했다. 최고 29층 높이의 아파트 987세대 등을 짓는다.
4구역과 5구역도 2024년 철거 마무리를 목표로 순조롭게 추진 중이다. 4구역은 2023년 12월부터 이주를 시작했다. 동시에 촉진계획 변경을 통해 최고 40층 높이로 층수를 상향시키는 논의가 한창이다. 현재는 최고 30층 높이의 아파트 860세대 건립이 계획됐다. 5구역도 지난해 10월 관리처분인가를 받았고, 오는 3월 이주를 예정하고 있다. 신축 규모는 727세대.
●사업시행인가 받은 3구역, 조합원 분양신청 중…7구역은 관리처분인가 임박
인근 3구역과 7구역도 사업시행인가 단계로, 후속 절차인 관리처분인가를 받기 위한 제반작업이 한창 진행 중이다.3구역의 경우 관리처분계획수립을 위한 감정평가를 마무리하고, 개별 조합원에 통보했다. 조합원 분양신청 접수를 받고 있는 상태이다. 촉진계획 상 최고 30층 높이의 아파트 1012세대 건립을 골자로 재개발사업을 추진하고 있다.
7구역도 관리처분인가에 속도를 내고 있다. 이미 2023년 5월 관리처분계획수립을 골자로 한 총회를 거쳐 같은 해 7월 인가 신청까지 마쳤다. 조합은 올 1분기 안에 관리처분인가를 받을 것으로 예상하고 있다. 사업계획에 따르면 7구역은 동작구 등용로8가길 6 일대로 면적이 약 3만3,154㎡이다. 재개발로 최고 27층 높이의 아파트 576세대 등이 들어설 예정이다.
7구역 재개발조합 관계자는 “노량진뉴타운 8개 구역 중 대부분의 사업장이 관리처분 인가를 받아 사업 마무리 단계에 접어들었다”며 “교통과 교육 등의 부문에서 뛰어난 기존 입지조건에 동작구신청사 이전을 포함한 개발호재까지 풍부하기 때문에 향후 수년 내에는 노량진 일대가 동작구 대장주 아파트로 거듭날 것”이라고 말했다.
●높은 사업성에도 시공사 유찰
노량진1구역은 노량진뉴타운 1~8구역 9052가구 가운데 최대 규모이다. 면적 13만㎡(연면적 49만㎡)에 용적률 265.6%로 개발된다. 지하 4층~지상 33층 28개동 2992가구가 조성될 예정이다. 분양 2461가구, 임대 531가구로 구성돼 총공사비는 1조926억원가량이 예상된다.
2002년 10월 조합설립 인가를 받은 해당 사업은 2021년 서울시 건축심의를 완료하고 2023년 3월 사업시행계획 인가를 취득했다. 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역 사이에 위치해 우수한 입지를 차지했지만 현재 뉴타운 내 유일하게 시공사 선정을 완료하지 못했다.
노량진2~8구역은 현대건설·대우건설·포스코이앤씨·DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 등이 수주해 하이엔드(High-end) 브랜드를 시공할 계획이다. 구역별로 ▲2구역(415가구) SK에코플랜트 ▲3구역(1012가구) 포스코이앤씨 ▲4구역(844가구) 현대건설 ▲5구역(727가구) 대우건설 ▲6구역(1499가구) SK에코플랜트·GS건설 ▲7구역(576가구) SK에코플랜트 ▲8구역(987가구) DL이앤씨가 시공을 맡았다.
2023년 11월 치열한 수주전이 예상됐던 노량진1구역의 1차 입찰에는 시공사가 한 곳도 참여하지 않았다. 조합이 입찰 기준으로 제시한 3.3㎡당 730만원의 공사비가 물가 대비 낮다는 게 업계의 평가다. 최근에 시공사를 선정한 한남2구역은 3.3㎡당 공사비가 763만원이었다. 방배신동아(731만원) 과천주공10단지(740만원) 신정4구역(745만원) 등도 노량진1구역보다 공사비가 높았다.
건설업계 관계자는 "원자잿값과 인건비 상승으로 공사비가 오르면서 사업부와 최고재무책임자(CFO) 등이 보다 전략적으로 입찰 참여 여부를 결정하게 된다"면서 "최근에는 클린수주(홍보공영제)에 대한 조합 집행부의 의지도 중요해졌다"고 설명했다. 최근에는 서울 강남권에서도 재건축사업 시공사 선정 유찰 사태가 잇따랐다. 서울 신반포27차, 중화우성타운 등은 재건축 시공사를 선정하지 못했다.
2023년 9월 열린 노량진1구역 현장설명회에는 삼성물산·현대건설·현대엔지니어링·포스코이앤씨·GS건설·호반건설·금호건설 등이 참석했다. 1차 유찰 이후에 진행된 현장설명회에는 현대건설과 현대엔지니어링이 불참했고 효성중공업이 새롭게 이름을 올렸다. 다만 현장설명회 참석과 실제 입찰 여부는 반드시 일치하진 않는다.
'도시 및 주거환경정비법'에 따라 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 조합은 수의계약을 진행할 수 있다. 경쟁입찰을 다시 선택해도 된다. 조합 측은 삼성물산과 포스코이앤씨, 호반건설 등이 입찰에 참여할 것으로 기대하고 있다. 호반건설은 노량진1구역과 인접한 신노량진시장 정비사업을 수주해서 통합 개발을 진행할 경우 시너지를 기대할 수 있다.
노량진1구역은 2024년 조합원 분양과 2025년 관리처분계획 인가를 추진한다. 조합원 수는 1019명이다. 구역 내 단독주택 비율이 85%로 높고 불법 증축이 많은 점도 이주에 난관이 예상되는 요소다. 통상 철거와 이주에는 1년 안팎의 시간이 소요된다. 포스코이앤씨 관계자는 "사업지에 관심이 있어 입찰을 검토하고 있다"고 밝혔다.
지난 1월15일 새 조합장에 당선된 김문선 조합장은 "조합과 조합원이 시공사에 끌려다니지 않고 조합원이 주인이 되는 조합을 만들겠다"고 했다. 김 조합장은 공사비 논란에 대해선 "실제 착공까지 3~4년의 시간이 남은 만큼 에스컬레이션을 반영할 것이고 공사비만이 아닌 사업 조건을 분석해 좋은 품질의 아파트를 지을 수 있는 시공사를 선택할 것"이라고 말했다.
조합 관계자는 "홍보공영제에 따라 단체 채팅 운영이 금지됐고 시공사의 홍보 활동을 조합이 관리해 과열 경쟁을 막고자 한다"고 설명했다. 홍보공영제는 2006년 도입돼 SNS 홍보와 조합 사무실 설명회를 허용하지만 조합원을 개별 접촉하는 건 금지된다.
동작구청은 노량진1구역의 시공사 선정과 관련해 부정행위 단속반과 신고센터를 운영하고 있다. 개별 홍보나 금품 제공 등 부정행위가 적발될 경우 입찰 무효와 5년 이하 징역 또는 5000만원 이하 벌금을 부과할 방침이다.
●종합행정타운·서부선·노량진역사 고밀개발 등 개발호재 풍부…지하철 1·7·9호선 트리플 역세권 입지
노량진뉴타운 일대 재개발사업장 곳곳이 마무리 단계에 진입하면서 주변 개발호재에 대한 수요자들의 관심도 높아지고 있다.먼저 노량진뉴타운 일대는 교통과 교육 등의 부문에서 기존 입지조건이 뛰어나다는 평가를 받는다. 지하철 7호선 장승배기역과 1·9호선 노량진역 등 트리플 역세권 입지로, 대중교통 이용이 편리하다. 노량진 학원가와 노량진초, 영화초, 장승중, 영등포중, 영등포고, 숭의여고, 중앙대, 숭실대 등이 가까워 교육환경도 우수하다.
일대 개발호재도 풍부하다. 한창 추진 중인 서부선 경전철사업이 가시화될 경우 노량진뉴타운의 가치가 더욱 상승할 전망이다. 새절역부터 서울대입구역을 잇는 서부선 경전철 노선은 노량진역과 장승배기역을 경유한다. 오는 2028년 착공을 목표로 두고 있다. 특히 노량진과 여의도를 잇는 육교도 설치한다. 이에 따라 강남권이나 여의도 업무지구로의 직주근접 효과도 볼 수 있다.
장승배기역 인근으로는 종합행정타운도 건립 중이다. 지하3~지상10층 높이로 동작구신청사, 구의회, 경찰서, 우체국 등 각종 행정기관과 상가, 주민편의시설 등이 들어설 예정이다. 노량진역 주변으로도 수산시장 대규모 개발이 예정됐다. 해양 수산 테마파크와 워터파크, 영화관, 복합쇼핑몰, 호텔 등이 들어서고, 노량진역 노후역사 고밀개발사업, 노들섬과 이어지는 공중보행교 백년다리 등 개발호재가 잇따른다.
동작구, 개발보류 노량진 9~11구역, 개발계획 다시 짠다
노량진 대규모 개발과 연계한 지구단위계획 수립…교통·미관 등 고려, 새 방안 마련
동작구는 노량진 재정비촉진지구 내 존치관리구역인 노량진 9‧10‧11구역(노량진동 84-11번지 일원)의 합리적인 개발방안 마련에 나선다고 1월25일 밝혔다. 2006년 노량진과 대방동 일대(73만 8000㎡)는 노량진 재정비촉진지구로 지정됐다. 하지만 노량진 9‧10‧11 구역(9만 7284㎡)은 요건을 충족하지 못해 존치관리구역으로 결정됐다.
동작구는 9~11구역에 대해 노량진 뉴타운과 한강철교 남단 부지 개발 등 노량진 일대의 대규모 개발과 연계한 지구단위계획을 새롭게 수립할 방침이다. 그간 기반시설 부족과 노후화된 저층 주거지 환경 등으로 도시관리방안을 마련해야한다는 지적이 꾸준히 제기된 데 따른 것이다. 구는 ▲주요 간선도로(등용로, 만양로) 교통환경 개선과 ▲쾌적하고 편리한 보행통로 조성 ▲양질의 도시미관 확보 등을 목표로 개발‧관리한다는 방침이다.
박일하 동작구청장은 “노량진 9‧10‧11구역은 물론 노량진 일대를 아우르는 혁신적인 개발‧관리방안을 마련하겠다”며 “노량진 지역이 동작을 넘어 대한민국의 미래를 이끄는 랜드마크로 거듭나도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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