용산에 100층 랜드마크…세계 최대 '수직도시' 들어선다
정비창 부지, 국제업무지구 복합개발 2025년 착공…업무·주거·여가 ‘콤펙트 시티’…오세훈 '서울 대개조‘ 첫 프로젝트
서울에 남아 있는 마지막 금싸라기 땅인 용산 철도정비창 일대에 100층 안팎의 랜드마크 건물이 들어선다. 업무복합존 9개 건물의 45층을 연결하는 보행전망교(1.1㎞), 여의도공원(23만㎡) 두 배 규모의 입체 녹지공간 등을 마련해 용산을 ‘세계 최대 규모의 수직도시’로 만들겠다는 구상이다.
오세훈 서울시장은 2월5일 용산역에서 이같은 내용을 담은 ‘용산국제업무지구 개발 계획’을 발표했다. 대상지는 한국철도공사(코레일)가 과거 정비창으로 쓰던 용산역 뒤편 부지(49만5000㎡)다. 사업비는 공공과 민간을 합쳐 총 51조1000억원에 달한다. 2024년 상반기 도시개발구역 지정, 2025년 하반기 기반시설 착공 후 2030년대 초 입주가 목표이다.
서울시와 시행을 맡은 코레일·서울주택도시공사는 용산국제업무지구를 업무·주거·문화 등을 도보권 내에서 누리는 ‘콤팩트시티’로 조성할 방침이다. 중심부인 국제업무존(Zone)에는 최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외의 랜드마크 건물이 세워진다.
용산정비창 개발사업은 2007년부터 민간 주도로 추진하다가 금융위기와 부동산 경기 침체 등으로 2013년 한 차례 무산됐다. 오 시장은 “용산국제업무지구가 도심 융복합·고밀 개발의 글로벌 스탠더드가 되도록 행정 역량과 자원을 집중하겠다”고 말했다.
용산을 맨해튼처럼…대규모 녹지 품은 콤팩트시티 만든다
서울시, 용적률 최대 1700% 허용…세계 최초 45층 잇는 보행전망교 설치
용산국제업무지구는 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트다. 서울시가 용도지역 경계를 허문 ‘비욘드조닝’, 세계 최초로 건물들의 지상 45층을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일(보행전망교), 대규모 입체 녹지 등 파격적인 도시개발 기법을 적용하기로 한 것은 그런 배경에서다.
세계 대도시 가운데 도심에 49만5000㎡ 규모의 융복합 도시 개발이 이뤄진 사례는 없다. 용산국제업무지구 개발이 완료되면 미국 뉴욕 맨해튼 복합개발지인 허드슨야드 4.4배 규모의 융복합 및 고밀 개발단지가 될 것이라는 기대가 나오고 있다.
●세계 최대 융복합 고밀단지
서울시는 용산정비창 부지를 세계 최대 규모의 수직도시(콤팩트시티)로 만든다는 구상이다. 용도에 상관없이 자유로운 개발을 가능하게 한 제도인 비욘드조닝을 적용해 최대 용적률 1700%의 초고밀 개발을 유도한다.
용산국제업무지구 개발은 업무, 주거, 여가문화 등을 도보권에서 해결할 수 있는 콤팩트시티를 지향하고 있다. 중심부 국제업무존에는 100층 안팎의 랜드마크 건물이 들어선다. 프라임급 오피스, 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 최상층에는 전망시설과 어트랙션 등 복합놀이공간도 구축할 계획이다. 서울시는 용도지역을 기존 3종 일반주거에서 중심상업으로 올려줄 예정이다. 민간이 창의·혁신 디자인 등을 제안하면 최대 1700%까지 용적률을 허용해준다.
6년 뒤엔 미래 도시로 100층 안팎의 랜드마크가 중심부에 우뚝 세워지고 주변으로 세계 최초 45층짜리 건물을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일이 설치되는 용산국제업무지구 그린스퀘어 조감도. /서울시 제공
국제업무존을 중심으로 배후에는 차례로 업무복합존 업무지원존이 배치된다. 업무복합존에는 정보통신기술(ICT), 인공지능(AI), 빅데이터 관련 업무시설이 들어간다. 업무지원존에는 주거(6000가구), 교육, 문화 등 지원시설이 예정돼 있다. 세 개 존을 포함한 전체 사업지구 평균 용적률은 900% 수준이다.
업무복합존 건축물 고층부(45층)에는 9개 건물을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일이 도입된다. 고층에서 걸어서 시 전경을 감상할 수 있는 보행전망교다. 세계에서 가장 긴 스카이브리지가 될 전망이다. 국제업무존 저층부에는 콘서트홀 아트뮤지엄 복합문화도서관 등으로 구성된 서울아트밴드(가칭) 등이 들어선다.
서울시는 랜드마크 건물에 지어질 초고층 전망대(100층)와 실내 보타닉가든, 스카이트레일 등을 시민에게 개방할 예정이다. 서울시 관계자는 “스카이트레일은 모든 시민이 누리는 무료 개방 시설로 짓도록 발주 단계부터 기획할 것”이라고 말했다.
●51조 프로젝트…2025년 착공
공간 전체를 지상부터 공중까지 입체적으로 활용한 대규모 녹지공간도 용산국제업무지구 개발의 특징이다. 서울시는 전체사업 부지 면적과 맞먹는 50만㎡ 규모의 녹지공간을 기획했다. 지상공원뿐 아니라 축구장 11개 크기의 공중 녹지(그린스퀘어), 순환형 녹지(그린커브), 선형 녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 확보해 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지 보행축을 유도할 방침이다.
이곳은 최첨단 환경·교통 기술을 도입해 ‘탄소배출 제로(0) 지구’로 운영된다. 용산역발(發) 공항철도 신설 등을 통해 대중교통 분담률을 끌어올리고 공유교통, 자율주행 셔틀, 도심항공교통(UAM) 등 친환경 교통수단도 도입한다.
오세훈 시장은 “도심 한가운데 미니신도시급 입지라는 점을 활용해 ‘세계 최고, 세계 최초, 세계 유일’ 요소를 만드는 데 집중했다”며 “세계가 주목하는 핫플레이스가 되도록 할 것”이라고 말했다.
오세훈 서울시장(앞줄 오른쪽 두번째)이 2월5일 용산국제업무지구가 들어설 서울 용산정비창 부지를 찾아 관계자의 설명을 듣고 있다.
공공과 민간이 사업비로 총 51조원을 투입하게 될 것으로 시는 추산했다. 우선 기반시설 조성에 코레일과 서울주택도시공사(SH)가 약 16조원(보유토지비 7조원 포함)을 투입한다. 나머지 사업비는 2단계 토지를 분양받은 민간사업자가 조달하는 구조다.
전체 사업부지의 약 73%는 코레일 소유인데, 토지비가 약 8조~10조원 상당일 것으로 예상된다. 기반시설 공사비로 쓰일 4조~5조원 중 3조원은 SH가, 나머지는 코레일이 부담한다. SH는 공사채를 발행해 자금을 조달하고 부족분은 이후 용지를 분양해 확보한다. 토지를 분양받을 민간사업자의 사업비까지 모두 포함하면 51조원에 달하는 초대형 프로젝트가 될 전망이다.
서울시는 올 상반기 도시개발구역 지정과 개발계획 고시를 끝내고, 2025년 기반시설 공사에 나설 계획이다. 빠르면 2030년부터 차례로 입주가 가능할 것으로 시는 예상했다.
오 시장은 용산국제업무지구 개발이 서울을 ‘글로벌 톱(Top) 5’ 도시로 올려놓기 위해 추진 중인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트라고 설명했다.
그는 “정치·경제·문화의 중심지로 새로운 용산 시대를 여는 그림이 만들어졌다”며 “도심과 여의도, 강남 3도심을 연결하는 교통 요충지인 동시에 비즈니스의 중심 공간이 되는 것”이라고 말했다. 그러면서 “서울이 국제사회에서 주목받는 지금이 용산국제업무지구를 개발할 최적의 타이밍”이라고 강조했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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