고금리 PF대출 저리로 대환…위기의 건설업 지원
정부·유관기관 활성화 방안 논의…PF 대환보증 신설 등 자금 지원…책임준공 이행보증 6조로늘려…비주택 PF보증도 4조로 확대…신규 주택공급 확대안 지속 추진…롯데건설 PF 지원 2.3조 펀드 조성
정부가 최근 침체에 빠진 건설산업 활력 회복을 위해 고금리 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 저금리 대출로 대환할 수 있는 대환보증을 신설한다. 또 주택공급 확대를 위해 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하고, 도시형생활주택·오피스텔의 건축규제 완화 및 신축 소형주택에 대한 세부담 완화 등을 통해 소형주택 공급여건도 개선키로 했다.
국토교통부, 고용노동부, 금융위원회는 2월6일 건설업계 유관단체들과 함께 건설산업 활력 회복을 위한 간담회를 열고 이같은 방안을 논의했다. 이번 간담회는 지난 1월10일 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민이 바라는 주택’ 민생토론회에서 발표한 건설경기 보완방안의 후속이다.
이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원장과 윤학수 대한전문건설협회장, 김상수 대한건설협회장, 윤영구 한국건설기술인협회장이 6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '건설업계 위기상황 대응 관계부처 합동 업계 간담회'에 참석하고 있다.
이 자리에서 국토부는 고금리, PF시장 경색, 부동산 경기 침체 등 상황에서 자금조달 지원과 규제 완화 등을 통한 주택공급 확대 방안을 속도감 있게 추진하고 있다고 강조했다.
저금리 대출로 대환할 수 있는 PF 대출 대환보증 신설 외에도 책임준공 의무에 대한 이행보증을 기존 3조원에서 6조원 규모로 늘리고, 비주택 PF 보증도 3조원에서 4조원으로 확대해 건설업계의 자금조달 및 유동성을 지원한다고 국토부는 덧붙였다. 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자금도 3000억원 규모에서 4000억원으로 늘렸다.
신규 주택공급 확대를 위한 방안도 추진 중이다. 신축 소형주택에 대해서는 원시취득세(새로 생성된 부동산에 대해 매기는 취득세) 감면 등의 세부담 완화 조치를 통해 1인가구 증가와 함께 수요가 늘고 있는 소형주택 공급여건도 개선한다.
고용노동부는 설 명절을 앞두고 ‘체불청산 집중지도기간’을 운영하고 있다. 고용노동부는 특히 유동성 위기에 빠져 기업구조개선작업(워크아웃)이 진행 중인 태영건설이 시공 중인 전국 105개 현장에 대한 현장점검을 진행 중이다. 이를 통해 확인된 체불 임금 65억5000만원은 설 전에 청산하도록 한다는 방침이다. 이정식 고용노동부 장관은 “임금을 떼먹고는 한국에서 기업 하기 어렵게 만들겠다”고 강조했다.
금융위는 85조원 규모의 시장안정 프로그램 등 부동산PF 연착륙과 주택시장 및 건설업계의 정상화를 위한 정부 정책을 설명했다. 금융위는 태영건설 워크아웃 과정에서 협력업체와 수분양자 등에 대해서도 피해가 최소화되도록 할 예정이다. 태영건설은 사업장별 처리방안을 포함해 오는 4월10일까지 기업개선계획을 마련할 계획이다. 정부는 이를 토대로 부동산 PF 연착륙 모범사례를 만들겠다는 방침이다.
롯데건설은 국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행을 비롯해 산업은행, KB·대신·키움증권 등과 2조3000억원 규모의 PF 유동화증권 매입 펀드를 조성키로 했다. 2024년 1분기에만 3조2000억원 규모의 미착공 PF 만기를 맞는 롯데건설은 2023년 1월 메리츠금융그룹과 조성한 1조5000억원 펀드의 만기가 3월6일이라 차환 자금이 필요한 상황이다. 이번 2차 펀드 조성으로 PF 관련 유동성 대응에 체력을 벌었다는 평가다.
이복현 "경공매로 땅값 낮추면 분양가 하락"···업계 "공사비·금리 인하 선행돼야“
'PF 정상화' 토지가격 현실화 강조…李 "토지가격 낮추면 PF 사업성 확보 가능"…업계 "공사비 부담에 매입 시행사 없을 것“
이복현 금융감독원장이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 정상화를 위해 토지가격을 현실화해야 한다고 강조한 것은 높은 분양 가격을 낮추기 위해서다. 경·공매로 땅을 싸게 매입하면 분양가를 낮출 수 있는 여력이 생기고 이에 수요가 높아지면 PF 사업성이 확보될 것이라는 판단이다.
그는 “공사비가 25% 올랐고 이자 비용도 올라가 전체적으로 분양 가격이 114%로 상승했다”며 “현재 토지 낙찰률을 고려해 토지를 이전 대비 60% 가격으로 정리하면 분양가를 14% 떨어뜨릴 수 있고 이 경우 사업성을 확보할 수 있다”고 말했다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 2023년 12월 전국 토지경매 진행 건수는 4296건으로 이 중 1068건이 낙찰됐다. 낙찰률은 24.9%다. 경매 물건이 쌓이고 유찰 횟수가 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 2023년 8월 64.7%에서 12월 61.8%로 낮아졌다. 경매의 경우 1회 유찰될 때마다 최저 경매 가격이 20~30%씩 낮아진다.
시행사가 이처럼 경·공매에 부쳐진 토지를 사들이면 땅값이 저렴해지고 그만큼 분양가를 낮출 수 있어 미분양 문제도 해소할 수 있다는 게 금융 당국의 판단이다. 워크아웃(기업 개선 작업)을 신청한 태영건설이 보유한 사업성이 다소 낮은 미착공 토지도 경·공매 시장에 나올 예정이다. 대형 증권사에서 부동산금융을 담당하는 한 임원은 “지금 멈춰선 사업장들이 정상화되려면 배드뱅크나 경·공매를 통해 땅값이 제 가격을 찾아가는 과정이 불가피하다”고 말했다.
다만 토지 가격을 낮추더라도 신규 사업을 시작할 시행사가 없다는 게 문제다. 금리가 여전히 높은 수준을 이어가고 있는 가운데 공사비마저 천정부지로 올라 수익성을 확보하기가 어렵기 때문이다. 한 시행사 관계자는 “입지가 너무 좋아 완판이 확실히 예상되는 물건이면서 시행사가 여력이 있다면 어떻게든 버텨보려고 하겠지만 그런 곳들이 많지는 않다”며 “경·공매가 쏟아져도 지금 상황에서 땅을 매입해 신규로 사업을 시작하려는 시행사가 많지는 않을 것”이라고 말했다.
또 다른 시행사 관계자는 “수많은 개발 업체들이 경·공매로 나온 토지 물건을 보고 있지만 대부분 인허가 제약이 많아 선호하지 않는 곳이 대다수”라고 지적했다.
이에 부동산 업계에서는 분양가를 떨어트리기 위해 결국 공사비와 금융 비용 하락이 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 개발 업계의 한 관계자는 “결국 지금 답보 상태에 놓인 사업장들이 정리되는 것은 금리가 인하된 다음에야 가능할 것”이라며 “그러나 공사 원가가 크게 올라 분양가를 낮추는 게 현실적으로 쉽지 않다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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