고삐 풀린 공사비에…압구정, 신반포도 재건축 ‘삐걱’
조합원 분담금 크게늘어 사업 난항…돈 받던 강남, 돈 내야 재건축…전문가 “갈등 겪는 단지 속출할 것”
서울 서초구 잠원동 ‘신반포18차 337동’ 재건축이 최근 분담금 문제로 삐걱대고 있다. 이 사업은 한강 변에 자리 잡은 1동, 13층 아파트를 2동 31층으로 다시 짓는 것이다. 가구 수는 재건축 전후로 똑같은 182가구로, 이주와 철거까지 모두 마친 상황이다.
그러나 최근 이 아파트 조합원들은 애초 예상보다 서너 배 많은 분담금을 받아 들고 혼란에 빠졌다. 5년여 전 재건축을 처음 추진할 때 같은 평형대 아파트를 분양받을 경우, 가구당 분담금은 3억~4억원으로 추산됐다. 최근 조합은 시공사가 제시한 공사비를 근거로 분담금을 다시 계산했다.
그 결과 전용면적 111㎡를 보유한 조합원이 면적을 줄여 97㎡ 아파트를 받아도, 내야 하는 분담금은 12억1800만원에 달하는 것으로 나왔다. 놀란 조합원들은 과도한 분담금을 거부하며 비상대책위원회까지 결성했다.
재건축을 추진 중인 아파트에서 조합원이 내야 하는 분담금이 급증해 사업 진행에 난항을 겪는 단지가 잇따르고 있다. 재건축 분담금이란 재건축·재개발에 들어가는 총 공사 비용에서 일반분양 수익을 빼고, 조합원들이 나누어 부담해야 하는 비용을 뜻한다. 예전엔 일반 분양가를 높게 받는 방식으로 조합원의 부담을 줄여, 가구당 재건축 분담금은 많아도 3억~4억원 수준이었다.
층수가 낮고 일반 분양가가 비싼 서울 강남 등에선 오히려 조합원들이 돈을 돌려받는 경우도 많았다. 그러나 최근엔 고금리와 공사 비용이 급증하면서, 일반 분양가를 높게 받아도 공사비 상승에 못 미쳐 조합원 부담이 크게 느는 것이다. 재건축으로 인한 집값 상승을 감안하면, 분담금은 감내해야 한다는 지적도 있다. 그럼에도 최근 공사비 상승 속도를 감안하면, 많이 늘어난 분담금 때문에 사업 일정에 차질을 빚는 재건축 단지들이 속출할 것이라는 전망이 나오고 있다.
●노원도 강남도 분담금에 ‘시름’
서울 노원구 상계뉴타운 최대어로 꼽히는 ‘상계2구역’ 재개발 사업은 지난 두 달 넘게 사실상 올스톱 상태. 2023년 말 열린 총회에서 분담금을 확정하는 안건이 조합원 동의를 얻지 못해 부결됐다. 공사비와 금융 비용이 급등하면서 조합원 분양가가 예상보다 높아져 분담금이 늘자 조합원들이 반발한 것이다.
2022년 조합원 분양 당시 제시된 분양가는 전용 59㎡ 5억5000만원, 전용 84㎡ 7억7000만원이었다. 그러나 총회에서 제시된 분양가는 각각 6억8000만원, 9억2000만원으로 가구당 부담이 1억원 이상 늘었다. 조합 측은 마른 수건 짜듯 조합 운영비라도 아껴 분담금을 낮춰 5월 총회에서 승인을 받겠다는 입장이다. 하지만 갈수록 공사 비용이 늘어나는 만큼, 분담금을 줄이기는 더 어려운 지경이다.
인근 상계주공5단지 재건축도 높은 분담금 문제로 사업이 차질을 빚고 있다. 이 단지는 전용 84㎡를 받으려면 현재 아파트 시세(4억7000만원)보다 비싼 5억원을 더 내야 한다는 추산이 나오자, 2023년 말 시공사와 계약을 해지했다. 시공사가 재건축 시행사를 상대로 소송을 내면서 당분간 사업 지연이 불가피할 전망이다.
●평당 공사비 1300만원대로 치솟아
분담금을 둘러싼 갈등은 지속할 전망이다. 강남 재건축 핵심지인 압구정 3구역 역시 예상보다 높은 분담금에 술렁이고 있다. 이번에 조합이 공개한 자료에 따르면, 현재 전용 84㎡를 소유한 조합원이 신축 아파트 84㎡를 받기 위해서는 3억300만원을 추가로 내야 하는 것으로 나타났다. 한 평수 넓혀 전용 100㎡로 가려면 7억6000만원을 내야 한다.
서울 서초구 잠원동 ‘신반포22차’ 재건축 조합도 분담금을 얼마로 할지 결정하지 못해 골머리를 앓고 있다. 최근 시공사와 공사비를 협의 중인데 역대 최고 수준인 3.3㎡당 1300만원 선으로 예상된다. 이렇게 되면 가구당 최소 5억원 이상의 분담금을 내야 한다. 업계에선 높아진 분담금을 부담할 여력이 없어 재건축에 동의하지 않는 조합원들이 늘어날 것으로 전망한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “목동처럼 사업성이 좋은 일부 단지 외에는 분담금 문제로 갈등을 겪는 단지가 속출할 것”이라며 “결국 정부의 규제 완화에도 재건축이 속도를 내기 어려울 것”이라고 했다.
※재건축 분담금
기존 아파트를 허물고 새 아파트를 재건축하는 과정에서 필요한 비용을 조합원이 나눠 부담하는 것을 뜻한다. 총 공사 비용보다 일반 분양 수익이 적을 경우에는 조합원이 분담금을 내야 하고, 반대로 일반 분양 수익이 더 많아 이익이 생기면 조합원이 돌려받게 된다. 조합원이 기존에 보유한 평형과 새롭게 분양받는 평형에 따라 분담금의 액수는 달라진다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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