불패신화 계속되나…마지막 남은 ‘로또청약’에 세 자릿수 경쟁률
메이플자이 경쟁률 442대1…분양가상한제 강남3구·용산구…저렴하게 진입할 기회에 인기…2024년 강남3구 청약 1만8000가구…실거주의무·후분양 유의해야
부동산시장 침체가 장기화되면서 청약 시장에도 찬바람이 불고 있다. 그러나 강남3구 등 국내에서 가장 집값이 높은 ‘상급지’에서 규제로 저렴하게 공급되는 분양가상한제(분상제) 청약에는 실수요자들이 쏠리고 있다.
2월12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 6일 진행된 메이플자이 서울지역 1순위 청약은 81가구 모집에 3만5828명이 몰려 평균 경쟁률 442대1을 기록했다. 전날 81가구를 대상으로 진행한 특별공급에서도 1만여 명이 몰려 평균 123.7대 1의 경쟁률을 보였다.
최대 요인은 ‘저렴한 가격’이 꼽힌다. 이곳은 3.3㎡당 분양가가 6705만원이다. 전용 43㎡ 12억원대, 전용 49㎡ 15억원대, 전용 59㎡ 17억원대다. 전국 평균 분양가(1700만원대)보다 4배 가까이 높지만 강남 인근 시세의 절반 수준으로 저렴하다.
반면 분상제 이외 지역에서는 ‘로또청약’이 사라진지 오래다. 정부는 2023년 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 분양가 상한제를 해제했다. 원자재값 인상과 땅값, 인건비 상승이 그대로 분양가에 반영되면서 수도권은 시세보다 비싸게 공급되고 있다. 2023년 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 시세(3253만원)보다 비쌌다.
서울 잠원동 공인중개업소 관계자는 “부동산 시장이 어찌될지 모르는 상황에서, 분상제 청약 외에는 확실한 투자가 안보인다. 강남 청약만 기다리는 상황”이라고 했다. 소형평수임에도 불구하고 최대한 공간 효율을 높인 ‘가성비 구조’가 적용된 점도 흥행 요인이다. 메이플자이는 이번에 청약접수한 162가구 중 6가구만 전용 59㎡이고 156가구는 43㎡, 49㎡소형평수다.
그런데 전용 49㎡(21평)에 방3, 화장실2 구조를 적용했다. 기존에는 방2에 거실 혹은 방3에 화장실1개였는데 이번에 방3, 화장실2 구조로 신혼부부나 1자녀 가족도 실거주할만하다고 호평받았다.
분양업계 관계자는 “강남에서는 조합원들이 중대형 평형을 가져가고 일반공급은 18평이나 21평 소형이 주로 나오는데 사실 인기가 없었다. 앞으로 방3, 화장실2같은 소형이 많이 나올 것”이라고 했다.
서울 서초구 잠원동에 위치한 ‘메이플자이’ 공사현장
‘강남불패’ 인식도 깔려있다. 2022년 하반기부터 시작된 부동산 하락장은 서울 강남 대단지를 중심으로 2023년 빠르게 반등했다. 가장 먼저 떨어진 곳도, 전고점을 빠르게 회복한 곳도 강남이었다. 2023년 가장 많이 거래된 아파트는 송파구 가락동 헬리오시티(320건)였는데, 이곳은 15억원 초과 대출이 풀리자 ‘상급지 갈아타기’ 수요가 몰렸다.
고급 아파트를 원하는 ‘상급지 수요’는 역대급 분양가(평당 1억1500만원)로 공급된 서울 광진 포제스 한강의 높은 경쟁률에서도 확인된다. 이곳은 전용 84㎡가 32억~44억원대, 전용 115㎡ 52억∼63억원대, 펜트하우스인 전용 244㎡는 150억∼160억원선이었다. 그런데 1~2순위 청약(특별공급 제외 106가구 모집)에 1062명이 접수해 순위 내에서 전 세대가 마감됐다.
당첨가점도 전용 84㎡ 최저 59점~최고 74점으로 (만점 84점 기준) 높은 편이었다. 메이플자이도 신혼부부가 특공으로 전용 49㎡를 당첨받아 분양대금을 마련하려면 대출을 최대로 받더라도 현금 10억원 이상이 필요하다. 그런데도 2000명 넘게 몰렸다.
분양업계 관계자는 “포제스한강이나 메이플자이 청약 경쟁률을 보더라도 현금 여력되는 부자들은 많다. 좋은 입지에서 한강조망이라든지, 고급 커뮤니티 등 프리미엄을 갖춘 신축 수요는 여전히 풍부하다”고 했다.
부동산 시장은 안갯속이지만, 시세 차익이 확실한 분상제 청약은 2024년에도 높은 관심을 받을 것으로 보인다. 분양가상한제는 서울 강남3구와 용산구에 적용된다. 가장 비싼 지역만 ‘할인된 분양가’가 나온다. 올해는 대기중인 강남 청약이 쌓여있어 실수요자들 관심이 뜨겁다. 부동산R114에 따르면 올해 분상제 적용 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 분양될 물량은 10개 단지 1만8792가구에 달한다.
이는 최근 5년간(2020~2024년) 강남3구 연간 분양 물량 중 가장 많은 물량이다. 4월에는 서울 반포동의 신반포15차 재건축 사업인 ‘래미안 원펜타스’가 분양에 나온다. 올해 6월 입주를 앞둔 후분양 아파트다.
그밖에도 강남구 ‘디에이치 대치 에델루이’, 서초구 ‘래미안 원페를라’, 강남구 ‘래미안 레벤투스’ 등도 분양을 준비중이다. 일반분양만 1000가구가 넘어 청약자들 관심이 높은 서초구 방배동 ‘디에이치 방배(방배5구역)’는 하반기 분양 예정이다.
그밖에 강남 청담동 ‘청담르엘’(청담삼익 재건축), 송파 신천동 ‘잠실르엘’(미성크로바 재건축), ‘아크로 리츠 카운티’(방배 삼익 재건축) 등도 연내 분양을 예고한다. 부동산R114 관계자는 “분상제 단지는 실거주 의무가 적용되고 후분양단지도 많아 자금 마련을 꼼꼼히 체크해야한다”고 조언했다.
정부는 실거주의무를 폐지하겠다고 밝혔지만 여야 합의가 안된 상태다. 법안이 아직 통과된 것은 아니므로 실거주의무 폐지를 전제로 청약을 받는 것은 위험하다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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