서울 동북권 ‘미니 신도시’로 떠오른 이문·휘경뉴타운
20여년 만에 완성되는 이문·휘경 뉴타운…1만 4000여 가구 공급되는 ‘미니 신도시’
2025년 전국 아파트 입주물량이 2024년보다 약 9만 가구 줄어들 전망이다. 반면 서울은 동대문구 이문휘경뉴타운 효과에 2배가량 늘어날 것으로 예측됐다. 2월7일 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정물량은 올해(33만 2609가구)보다 27% 감소한 24만 4259가구다.
이는 2013년(19만 9633가구) 이후 12년 만의 최저치다. 지역별로 보면 세종과 대구, 광주, 경북의 입주 물량이 올해보다 절반 이상 감소할 것으로 분석됐다. 세종의 내년 입주물량은 1027가구로 역대 최저 수준이다. 대구는 올해(2만 3457가구)의 절반 수준인 1만 192가구에 그칠 것으로 보인다.
●내년 서울 아파트 입주물량 2배 증가…이문휘경뉴타운 입주효과
서울은 입주물량이 2024년 1만 1422가구에서 2025년 3만 2201가구로 대폭 증가할 전망이다. 동대문구 이문휘경뉴타운에 공급되는 이문아이파크자이(4321가구), 래미안라그란데(3069가구), 휘경자이디센시아(1806가구) 등 대규모 단지의 입주가 예정돼있기 때문이다.
전국 17개 시도 중 내년 입주물량이 올해보다 증가하는 곳은 서울과 제주, 전북뿐이다. 이는 2022년 부동산 시장이 침체하며 분양물량이 크게 줄어든 여파로 분석된다. 지난해 일반 분양물량은 총 13만4102가구로 2010년(8만 7657가구) 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 한 부동산 관계자는 “내후년에도 입주물량이 증가하기는 어려운 상황이어서 물량 감소가 큰 지역의 신축 단지 희소성이 높아질 것”이라고 말했다.
동북권 주거지역의 한 축으로 떠오른 이문·휘경뉴타운
이문·휘경뉴타운이 활발한 재개발 사업과 함께 서울 동북권 주거 지역의 한 축으로 떠오르고 있다. 이문·휘경뉴타운은 서울시가 2006년 추진한 3차 뉴타운지구 중 한 곳이다. 당시 서울시는 성북구 장위, 서대문구 북아현 등과 함께 동대문구 이문동과 휘경동 일대를 뉴타운 지역으로 지정했다.
이문·휘경뉴타운은 2007년 뉴타운지구로 지정됐다. 지하철 1호선 외대앞역부터 신이문역 사이에 걸쳐 있는 노후 주택가 101만㎡를 6개 구역으로 나눠 재개발을 추진, 마무리 수순에 접어들었다. 먼저 2019년 휘경SK뷰(휘경2구역), 2020년 휘경해모로 프레스티지(휘경1구역)가 입주를 마쳤다. 2023년에는 휘경자이디센시아(휘경3구역)와 래미안 라그란데(이문1구역), 이문아이파크자이(이문3구역)가 잇달아 일반분양을 진행했다.
이문·휘경뉴타운 마지막 퍼즐이라 불리는 이문4구역과 역세권 시프트(장기전세주택) 사업으로 전환한 이문2구역 역시 사업에 속도를 내고 있다. 모든 사업이 완료하면 이곳은 1만4000가구 이상 중산층이 밀집하는 주거 지역으로 거듭날 전망이다.
●중산층 주거지역으로 거듭나는 이문·휘경 뉴타운
서울 지하철 1호선 외대앞역 1번 출구로 나오면 오밀조밀 모여 있는 상가들이 눈에 들어온다. 역을 등지고 1~2분 더 걸어서 안쪽 골목으로 들어가니 커다란 흰색 펜스와 함께 ‘IPARK 이문3 주택 재개발 현장’이라는 간판이 눈에 확 들어온다. 이문3구역을 재개발한 ‘이문아이파크자이’ 공사 현장이다.
외대앞역에서 불과 2~3분 거리에 위치할 정도로 초역세권이다. 2023년 11월 분양한 4321가구 대단지로 이 중 일반분양 물량은 1467가구가 배정됐다. 1순위 경쟁률은 16.87 대 1을 기록했다.
해당 단지가 부동산업계에서 요즘 화제를 모은 이유는 여러 가지다. 우선 워낙 대단지다. 구도심으로 이뤄진 서울시 동대문구 일대에서는 3000가구 이상 대단지 아파트를 찾아보기 쉽지 않다. 이곳은 서울 동북권에서 찾아보기 힘들 정도로 단지 규모가 크고 외대앞역 초역세권이라는 점에서 실수요자의 많은 관심을 받았다.
높은 분양 가격 역시 다른 의미에서 주목받은 이유로 꼽힌다. 전용 59㎡ 분양가가 10억62만원(최고가 기준), 전용 84㎡가 14억4026만원으로 책정됐다. 이문아이파크자이가 분양하기 3개월 전 분양한 ‘래미안라그란데’와 비교하면 동일 면적 기준 1억원 이상 비싼 가격이다. 그럼에도 90% 이상 초기 계약률을 달성했으며 최근 모집한 미계약 물량 추가 접수에도 많은 사람이 몰렸다.
이문동 A공인중개소 관계자는 “이문동은 도심 접근성이 좋고 회기역, 청량리역 등과 가까워 교통이 편리하지만 노후주택이 많아 실수요자 관심이 적던 곳”이라면서도 “현재 진행 중인 이문·휘경뉴타운이 서서히 모습을 드러내는 만큼 이문동과 휘경동 일대는 중산층 주거 지역으로 거듭날 것”이라고 말한다.
●이문4구역 재개발 9부 능선…2025년 착공, 2년 내 일반분양
이문4구역이 이주·철거 전 마지막 관문인 관리처분인가를 목전에 두고 있다. 2007년 이 일대가 이문·휘경뉴타운으로 지정된 지 17년 만이다. 일반분양을 마친 이문 1·3구역과 휘경 3구역, 역세권 시프트(장기전세주택) 사업으로 전환한 이문2구역 등 사업이 막바지에 이르면서 일대가 1만4000가구 주거지로 탈바꿈할 것이라는 기대가 커지고 있다.
1월23일 정비업계에 따르면 이문4재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합은 최근 동대문구에 관리처분인가를 신청했다. 앞서 조합은 2023년 12월10일까지 30일간 관리처분계획인가 공람 공고를 진행했다. 이어 18일 조합원 임시총회를 열어 관리처분계획인가 신청 안건을 가결했다. 재개발은 정비구역 지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→철거→착공→준공 순으로 이어진다.
조합 관계자는 “올해 4월 관리처분계획 인가를 완료해 7월 조합원 이주 및 철거를 목표로 하고 있다”며 “2025년 11월 착공해 2029년 상반기 준공 후 조합원 입주를 추진할 방침”이라고 밝혔다.
이문4구역 재개발은 서울 동대문구 이문동 84-1번지 일대 14만9690㎡ 부지에 지하 5층~지상 최고 40층, 22개 동, 3628가구의 아파트를 짓는 사업이다. 시공사는 롯데건설·현대건설 컨소시엄, 공사비는 총 9369억원(3.3㎡당 520만원)이다. 이문4구역은 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트) 단지인 데다 지하철 1호선 외대앞역과 맞닿아 있어 입지 조건이 좋다는 평가를 받는다.
이문4구역 재개발 사업 조감도. /서울시 제공
이문4구역은 이문·휘경뉴타운의 ‘마지막 주자’다. 2025년 착공해 2029년 준공을 목표로 하고 있다. 조합원 분양가는 ▲59㎡ 6억 6000만원 ▲84㎡ 8억4200만원 ▲107㎡ 10억3000만원 수준이며 일반분양은 2년 후 이뤄질 예정이다. 전체 가구 중 1133가구가 일반분양 대상이며, 전용 39·44·52·59·94·107㎡ 등으로 구성된다. 추정 평균 일반 분양가는 ▲39㎡ 5억6000만원 ▲59㎡ 8억1800만원 ▲94㎡ 11억 5500만원 등으로 일반 분양이 임박해서는 분양가가 뛸 가능성이 높다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “서울에서 분양가가 인상되는 건 예정된 수순”이라며 “최근 재개발·재건축 사업지마다 공사비 인상 문제가 많다보니 조합원 입장에서 종전 일반 분양가를 유지할 경우 추가 분담금에 대한 부담이 있을 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “이문1구역 일반 분양 때도 분양가가 지나치게 높다는 얘기가 나왔지만, 이문4구역은 더 비싼 가격에 분양될 것으로 보인다”고 강조했다.
●사업 속도 내는 이문2구역…4구역도 관리처분인가 진행 중
서울시 도시계획위원회는 동대문구 이문동 168-1 일대(과거 이문2구역) ‘장기전세주택 건립을 위한 도시정비형 재개발 사업 정비계획 수립·정비구역 지정(변경안)’을 최근 수정 가결했다고 밝혔다.
지하철 1호선 신이문역 역세권인 이곳은 노후도가 97.2%에 달해 동대문구 일대에서 가장 낙후된 빌라촌으로 꼽혔다. 당초 이문·휘경뉴타운 이문2구역으로 속해 있었지만, 2014년 주민 반대로 뉴타운에서 해제됐다. 통상적으로 재개발이 취소된 지역은 신축 빌라가 우후죽순 들어선다. 하지만 이곳은 차량 진입이 어려울 정도로 도로가 너무 좁고 노후화가 심해 신축 빌라를 지어도 사업성이 떨어졌다.
이후 2020년 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 사업으로 전환하면서 다시 정비구역으로 지정됐다. 역세권 시프트는 역 반경 350~500m 이내 지역을 고밀도로 개발하는 방식이다.
이문2구역 토지 용도를 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 준주거지역으로 대폭 상향 조정하는 대신 공공임대 등을 늘렸다. 향후 지하 4층, 지상 40층, 총 1265가구 공공주택이 들어설 예정이다. 이 중 공공임대는 366가구(역세권 장기전세주택 251가구 포함)가 포함된다.
단지 내부에는 약 3800㎡ 규모 공원이 마련된다. 커뮤니티 시설은 2740㎡로 조성해 인근 거주민이 함께 이용할 수 있도록 할 계획이다. 이문역과 이문초로 이동하기 쉽도록 단지 내부 공공보행통로도 설치된다.
이문·휘경뉴타운 개발의 마침표를 찍을 것으로 예상되는 이문4구역 역시 사업 속도를 내고 있다. 시공사로 현대건설과 롯데건설 컨소시엄을 선정하고 관리처분인가를 진행 중이다. 이문4구역은 2008년 정비구역 지정에 이어, 2017년 조합설립인가, 2023년 2월 사업시행인가를 받았다. 2025년 착공해 2027년 준공하는 게 목표다. 지하 5층~지상 최고 40층, 22개동, 3628가구 대단지로 조성된다. 이 중 일반분양 물량은 1133가구로 예상된다.
이문4구역은 이문아이파크자이와 함께 이문·휘경뉴타운 대장주로 꼽히는 단지다. 총 3628가구로 단지 규모가 크고 서울 지하철 1호선 외대앞역과 신이문역을 끼고 있으며 일부 구릉지가 포함된 다른 구역과 달리 완전 평지라는 점도 매력적이다. 특히 뉴타운 내에서 유일하게 중랑천 뷰를 독차지하는 단지라는 점에서 많은 기대를 모은다.
●20여년 만에 완성, 이문·휘경뉴타운…대단지 들어서지만 학교 문제는 숙제
이문4구역이 관리처분인가를 받고 철거에 나서면 이문·휘경뉴타운 개발도 마무리 수순을 밟게 된다. 뉴타운 지정 후 약 20년 만이다.
총1만4000가구에 달하는 이문·휘경뉴타운의 가장 큰 장점은 도심 접근성이다. 서울 지하철 1호선이 이 일대를 관통해 광화문·종각 일대 도심업무지구와 연결된다. 대중교통 환승을 통해 강남·여의도업무지구로 출퇴근 가능하다. 동부간선도로, 내부순환도로와 접해 있어 자동차를 타고 서울 전역으로 이동하기 편리하다.
교통 호재도 여럿 있다. 지하철 1호선과 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선 총 4개 노선이 지나는 청량리역에는 수도권광역급행철도(GTX) B노선과 C노선이 추가 개통할 예정이다. 그동안 단점으로 지적됐던 강남 접근성이 크게 개선될 전망이다. 또 면목선(청량리~신내동), 강북횡단선(청량리~목동) 등도 계획돼 있다. 청량리역이 서울 동북권 최대 규모 교통 허브로 거듭나면 이문·휘경뉴타운이 가장 수혜를 입을 것이라는 분석이 나온다.
여러모로 앞으로 기대되는 이문·휘경뉴타운이지만 해결 과제도 있다. 바로 학교 문제다. 대부분 단지에서 초·중·고까지 거리가 만만찮다는 점은 재개발 완료 후 최대 단점으로 꼽힐 것으로 보인다. 이문아이파크자이는 도보 5분 이내 이문초로 배정될 것으로 예상된다. 그러나 휘경자이디센시아와 래미안라그란데는 청량초에 배정된다.
각각 도보 15분 거리로 초등학생들이 통학하기에는 다소 멀다. 인근 초등학교 수도 적어 대단지 수요를 모두 흡수하는 것도 쉽지 않다. 이문4구역은 초등학교 용지를 확보한 것으로 알려졌지만 실제 허가가 날 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다.
업계 한 관계자는 “이문·휘경뉴타운은 노량진뉴타운, 북아현뉴타운 등과 비교해도 크게 떨어지지 않을 만큼 매력적인 입지를 가진 곳”이라면서도 “향후 들어설 단지 규모에 비해 중·고등학교는 물론 초등학교가 부족하다는 점은 아쉬운 부분”이라고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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