‘은퇴 후 상가 투자’ 실패 안하려면 ‘3계명’ 꼭 기억하세요
한화생명 은퇴백서-상가투자 전략적 접근 3대 요소 ①시공사 확인 ②주변 임대료 체크 ③과대광고 주의
부동산 투자는 속성상 여타 자산에 비해 거액의 뭉칫돈이 들어간다. 따라서 투자의 성공 또는 실패에 따른 명암 역시 극명하게 엇갈린다. 즉 부동산에 투자해 성공할 경우 큰돈을 벌 수 있겠지만, 실패할 경우 상대적으로 들어간 금액이 큰 만큼 후유증도 클 수밖에 없다. 문제는 투자자의 입장에서 볼 때 부동산은 거액이 들어감에도 개별성 및 지역성이 매우 강하고 상품의 유형도 다양해 철저한 사전분석 없이 섣불리 접근했다가는 낭패 보기 십상이라는 것이다.
여러 부동산 상품 중 상가는 월세가 나오는 대표적 상품 중 하나로 경기 상태 및 대출금리와 매우 밀접한 관련성을 보인다. 최근 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 적지 않은 상가가 임차인을 구하지 못한 채 방치되고 있는 것도 경기 침체 우려감이 확산하고 있는 가운데 무엇보다 고금리가 직접적으로 영향을 미쳤기 때문이다. 일반적으로 투자자는 상가 임대로부터 얻어지는 수익률과 상가 매입 시 투입되는 대출금의 이율을 비교 체크한 후 투자 여부를 결정하려고 한다.
한편 상가의 경우 소비력을 갖춘 유동 인구나 배후지 존재 여부가 투자의 성패를 가를 만큼 중요시된다. 따라서 해당 상가가 자리한 상권의 확장성을 체크해야 한다. 이왕이면 정체된 상권보다 확장성이 큰 유망 상권에 투자하는 편이 좋기 때문이다. 아울러 가시성과 접근성 확보 여부도 꼼꼼히 체크할 필요가 있다. 가시성과 접근성이 좋을수록 임차인 구하기가 용이해 안정적인 임대료 확보에도 유리하기 때문이다.
인기 끌던 곳도 애물단지로 전락…2024년에도 상업용 부동산 위축 전망
은퇴 후 생활비를 고민하던 A(58)씨는 강남에 있는 한 아파트의 상가 청약에 당첨됐다. 그러나 기쁨도 잠시였다. 지하층 일부 호실은 최고 경쟁률이 66대1로 마감될 만큼 인기였지만, 나머지 호실은 전체의 절반 수준만 계약된 것이다. 입지가 워낙 좋아 완판(완전 판매)될 것이라는 예상이 빗나간 것이다. 공실 우려가 낮고 ‘대박’은 아니어도 최소 ‘중박’은 가능한 상품으로 분류되던 대단지 아파트 상가가 미분양으로 적체되기 시작했다. 상가 투자를 하려면 신중한 접근이 필요한 시기다.
●코로나 때도 지속됐던 상가 투자 인기
불과 2년 전, 코로나19 시기에도 상가를 비롯한 상업용 부동산 시장의 인기는 높았다. 저금리가 지속되면서 시중에 자금이 풍부했고, 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 상가 같은 비주택 부동산 투자 매력이 상대적으로 커졌다. 이에 핵심 투자처인 아파트에서 대체재인 상가 시설 등으로 자금이 흘러가게 된 것이다.
코로나 때도 아파트 단지·주택가 내 상가 매출은 양호했다. 코로나 여파로 사람들이 유동 인구가 많거나 불특정 다수가 붐비는 장소를 꺼리는 대신, 심리적 안정감이 높은 ‘우리 동네’에서 소비하려 했기 때문이다. 재택근무 확산으로 주택가의 유동 인구와 체류 시간도 늘어났다. 그 결과, 대단지 아파트 입주민을 고정 수요층으로 확보한 상가는 외부 요인에 영향을 적게 받는 안정적인 투자처로 여겨졌다.
●금리 부담, 경기 침체로 인기 뚝
그런데 부동산 경기가 가라앉으면서 대단지 아파트 상가에도 빈자리가 늘고 있다. 부동산R114 에 따르면, 전국 상가 분양 물량은 저금리와 부동산 호황기였던 2021년 4만2699개로 정점을 찍고 지속적으로 줄어 2023년 1만1511개로 떨어졌다. 전체 공급의 70%에 달하는 수도권 물량도 크게 줄었고, 아파트 상가와 주상 복합 상가는 2022년 대비 물량이 30% 정도 떨어졌다. 상가 투자 심리 회복에는 상당 시간이 필요할 것으로 보인다.
가격도 하락세다. 신규 상가들은 분양가가 높고 대출 이자 부담이 큰 탓에 투자에 대한 관심이 줄었고, 이는 매매와 임대 가격 하락세로 이어졌다. 2022년 상반기 ‘사회적 거리 두기’가 해제되며 반짝 올랐던 가격은 실물경기 위축, 자영업자 폐업 등으로 공실이 증가하며 빠르게 하락하는 분위기다. 부동산R114에 따르면, 2023년 3분기(7~9월) 전국 상가 3.3㎡당 매매 가격은 3391만원으로, 전년 같은 기간의 4974만원보다 큰 폭으로 감소했다.
●2024년 상가투자 전망은?
고금리, 고물가, 프로젝트파이낸싱(PF) 신용 경색 등 금융시장의 불확실성에 따라 2024년에도 상업용 부동산 시장의 위축 흐름은 계속될 전망이다. 고금리가 지속되면 상가 시장도 악영향을 받는다. 대출 금리가 높아지면 월 상환액이 늘어나며 이자 부담도 커진다. 가처분소득의 감소에 따라 소비는 위축되고, 경기 전반에 영향을 주게 된다. 무엇보다 당분간 고금리 기조가 지속될 것이라는 전망이 부동산 투자 수요와 거래를 위축시키고 있다. 지금처럼 수요가 공급을 넘어서지 못하는 상황에서는 부동산 가격이 하락세로 이어질 수밖에 없다.
고물가로 외식비가 오르면 소비자들은 지갑을 닫고, 식자재·인건비 부담까지 늘어나면서 자영업자의 부담은 가중됐다. 최근 전국 외식업종 폐업률이 10%를 기록한 것으로 나타났다. 전국 외식업종 폐업률이 10%대를 기록한 것은 2005년 이후 처음이다. 최근에는 주요 사업장 수익성까지 악화하면서 개발 사업에 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 현실화했다. 이런 분위기에 상가 투자 시장도 같이 움츠러들고 있다.
●투자 환경 변화에 따른 전략
은퇴 후 노후 준비 방법으로 상가 투자를 고려했다면 이제는 전략적으로 접근해야 한다. 첫째, 분양 상가 투자를 고려한다면 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양 보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다. 최근 시공사의 부도로 상가 투자자의 피해가 발생하는 경우가 적지 않다.
둘째, 상가 투자 시 적정 수익률을 파악하고 분양가를 역산하는 습관이 필요하다. 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하자. 투자할 상가와 가까운 곳의 임대료를 알아보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대 수익을 산정해볼 수 있다. 이때 근린상가 수익률이 6% 이상이라면 안정적 투자처로 고려할 수 있다.
마지막으로 수익률 보장을 내세우는 상가 분양 과대광고를 주의해야 한다. 시행사나 분양 대행사가 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰 주더라도, 분양가는 이미 높게 책정된 것이며일정 기간 임대료를 보조하는 것에 불과하기 때문이다. 임대료 보조 기간이 끝나면 임대 수익은 감소하고 상가 가치 또한 떨어질 수밖에 없다.
‘밀짚모자는 겨울에 사라’라는 투자 격언이 있다. 미래를 보고 투자하라는 뜻이다. 은퇴가 얼마 남지 않았다는 조급함에 근시안적 투자를 할 것이 아니라, 투자 리스크를 세밀히 살펴 미래를 위한 투자를 준비해야 할 때다.
여타 부동산 유형별 체크포인트
아파트 투자의 경우 부동산 경기 상황에 따라 달리 살펴볼 필요가 있다. 부동산 경기는 크게 상승장, 하락장, 보합장으로 나눠볼 수 있으며, 투자 시 각각의 상황에 맞는 체크포인트가 존재한다. 만일 부동산 상승장이라면 아파트값 전고점을 집중 체크할 필요가 있다. 전고점이란 지금껏 거래됐던 가격 중에서 가장 높은 가격을 의미하므로 일견 가격 저항선으로도 볼 수 있기 때문이다.
특히 단기간 내 거래량이 급감하면서 전고점 갱신이 반복되고 있다면 위험신호로 받아들여야 할 것이다. 자칫하다간 이른바 ‘상투’를 잡을 수 있기 때문이다. 아울러 아파트값 전고점 갱신 시 부정적 여론의 확산에 따른 정부의 고강도 규제책이 언론을 통해 흘러나오기 시작한다면 투자에서 한발 물러나 관망하는 편이 좋을 것이다.
그러나 부동산 하락장 및 보합장이라면 얘기가 달라진다. 여기서는 아파트값 회복 및 반등 가능성에 따라 투자 여부가 결정되기 때문이다. 아파트값 회복 및 반등 가능성을 확인해 볼 수 있는 대표적인 체크포인트로 아파트 거래량과 전세가율 추이가 있다. 일례로 서울의 최근 월간 아파트 거래량(서울부동산정보광장)을 들여다보면 어렵지 않게 이해할 수 있다.
2022년 10월 부동산 시장이 극심한 침체를 겪고 있을 당시 거래량 558건으로 바닥을 찍은 이후 올해 들어 꾸준한 증가세(2023년 1월 1411건, 9월 3366건)를 이어오더니, 역시나 이를 반영하듯 아파트값 역시 확연한 회복세를 보였기 때문이다. 다만 서울의 최근 월간 전세가율 추이(한국부동산원)는 예년 평균치 60~70%대에 크게 못 미치는 50%대 초중반에 머물러있는데, 향후 전세가율이 예년 수준으로 회복될 경우 아파트값도 동반 상승할 것으로 전망된다.
한편 부동산 하락장이 장기화할 경우 정부가 부동산 시장 활성화 대책을 쏟아낼 가능성이 커지는 만큼 대출 확대 및 세금 혜택을 통한 투자 유인 정책에도 귀를 열어놔야 할 것이다.
재개발·재건축은 부동산 불황기를 제외하고는 일반적으로 재건축 투자의 성패는 사업 진행 속도에 따라 좌우된다. 재건축은 최초 구역 지정 후 착공까지 10년 이상을 필요로 하는 장기 프로젝트인 까닭에 시간이 흐를수록 금융 비용(대출이자)을 포함한 제반 사업 비용이 증가하기 마련이다. 이런 이유로 재건축 사업 기간은 짧을수록 좋다.
재개발·재건축은 크게 사업 준비 단계, 사업 시행 단계, 관리 처분 계획 단계, 사업 완료 단계로 나뉜다. 다만 재건축 투자로 큰돈을 벌기 위해서는 사업 단계별로 체크포인트를 점검할 필요가 있다. 일례로 재건축 사업 준비 단계에서 가장 중요시되는 체크포인트로는 안전 진단 통과 가능성을 들 수 있다. 안전 진단 통과가 사실상 재건축 투자의 출발점이기 때문이다.
한편 사업 시행 단계에서는 가장 어렵다는 조합 설립 인가(전체 구분 소유자의 4분의 3 이상 그리고 동별로 과반수의 동의) 가능성을 체크해야 하고, 이후 조합 설립 인가가 떨어지면 곧바로 빅5 시공사 등 브랜드 있는 유망 건설 업체 선정 여부도 체크해야 할 것이다.
토지는 개발호재 유무(有無)에 따라 투자 성패가 갈리는 부동산 상품으로 임대보다는 가치 상승을 원하는 투기적 가수요자들이 선호한다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상의 장기 보유를 염두하고 접근하길 권한다.
토지의 경우 평소 정부 정책 및 개발 정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설 정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 체크해야 한다. 여기서 짚고 넘어가야 할 것은 그 어떤 경우라도 기획부동산이 직접 판매하거나 기획부동산과 연계됐다고 의심되는 중개업자가 권유하는 토지에는 접근하지 말아야 한다는 사실이다.
기획부동산 매물인지 체크하는 방법으로는 지적도(바둑판 모양의 일단의 정방형 토지들로 구성)를 발급해 확인하기, 해당 지방자치단체(시·군·구청) 도시계획과나 토지과 등을 방문해 확인하기, 잔금 정산과 동시에 개별 등기가 가능한지 확인하기(기획부동산 매물은 공유 등기 방식) 등이 있다.
지역주택조합에 투자할 경우이다. 원칙적으로 지역주택조합은 동일한 지역에 거주하는 주민들이 내 집 마련을 위해 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합은 주변 시세보다 상당히 저렴한 가격에 아파트를 우선해 분양받을 수 있다는 장점을 가지고 있다.
하지만 업무를 대행할 시행사가 단독으로 혹은 일부 조합원들과 공모하여 자금을 횡령하거나 지역주택조합 설립 인가 요건을 갖추지 못한 경우가 종종 있어 사기 사건으로 방송을 타는 경우도 적지 않다. 지역주택조합 투자의 성패는 조합의 부지 확보 능력(사업 대상 부지의 95% 이상 소유)에 달려있다고 해도 결코 과언이 아니다.
실제로 사업 대상 부지를 제때 확보하지 못해 사업이 장기화되고 있거나 망가진 사례가 적지 않다. 지역주택조합의 투자에 앞서 부지 확보 여부는 반드시 짚고 가야 할 최우선 체크포인트다.
오피스텔은 주요 수요층이 20~30대 젊은 직장인인 만큼 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권 입지를 최우선적으로 체크할 필요가 있다. 아울러 배후 수요가 풍부한지 여부도 살펴봐야 한다. 일반적으로 대학가 일대, 업무 시설 밀집 지역, 산업단지 인근 지역 등이 비교적 안정적으로 임대 수익을 기대할 수 있는 유망 배후지로 꼽힌다.
또한 건물의 노후화 여부도 체크할 필요가 있다. 오피스텔은 임대용 상품이라는 속성상 건물이 노후화될 경우 임차인의 입주 기피로 임대료가 급락하는 경우가 많다. 따라서 준공된 지 오래된 매물은 가급적 피하는 게 좋다. 한편 현행법상 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되기에 투자에 앞서 실익을 충분히 체크할 필요가 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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