노후 보내면서 투자까지…실버주택 관심 높다
분양형 실버타운 부활 예고…최고급 커뮤니티시설 각광…매매 인정되면 수요 몰릴 듯 …사기분양·투기 막기 위해선 거주 의무기간 부여 필요해…2025년부터 초고령사회 진입
정부가 2월19일 10년 가까이 막았던 '분양형 실버타운'을 다시 허용한 가운데 실제 추진되면 국내 실버타운 수가 대폭 늘어날 전망이다. 시행사는 그간 임대형으로만 실버타운을 지을 수 있어 완공 후 일일이 전월세 수요를 찾아야 했지만 분양이 가능하면 자금 확보가 한결 수월해 실버타운을 추가 공급할 여력도 생기게 된다. 시장 수요가 높아지는 가운데 사업성이 높아져 공급이 확대될 수 있다.
특히 더 이상 거주지를 옮기지 않고 실버타운 주택에서 요양서비스 등을 받으며 여생을 보내려는 수요자들은 주택 임차가 아닌 소유로 주거 안정성도 끌어올릴 수 있게 됐다.
경기도 용인에 있는 분양형 실버타운 ‘스프링카운티 자이'
분양형 실버타운은 일반 주택처럼 소유권을 갖고 실버타운 운영업체에 각종 요양서비스 이용료를 매월 지급하는 형태다. 만 60세 이상 구매할 수 있고 사고파는 것도 당연히 가능하다. 현재 경기 용인시 '스프링카운티 자이'와 전북 고창 '서울시니어스 고창타워'가 대표적이다.
반면 임대형 실버타운은 운영업체가 소유권을 갖고 거주자에게 전월세로 임대하는 방식이다. 각 실버타운은 의무 거주기간을 정해둔 경우가 많아 이를 어기고 퇴소하면 위약금을 물기도 한다. 롯데건설의 서울 마곡 'VL르웨스트'와 부산 'VL라우어'가 대표적이다. 그동안 임대형으로만 실버타운을 조성할 수 있었던 터라 시행사와 도급 시공사들도 실버타운 조성에 소극적인 편이었다.
건설업계는 빠르게 진행되는 고령화 추세에 발맞춰 실버타운 공급을 확대하려면 분양형을 다시금 허용해야 한다고 주장해왔다.
한국은 2025년부터 인구 5명 중 1명이 65세 이상인 초고령사회에 진입할 전망이다. 물론 2015년 이전 건설 인허가를 받은 경우라면 착공해 분양형 실버타운을 선보일 수 있다. 이미 분양된 실버타운은 매매도 가능하다. 국내 마지막 분양형 실버타운으로 꼽혔던 경기 용인시 수지구 고기동 실버타운은 최근 시공사로 현대건설을 선정하고 용지를 조성할 예정이다.
노인복지법 개정 전 인허가를 받았지만 공사 차량 운행 문제로 지역 주민들이 민원을 제기하면서 착공 허가를 못 받았다. 현대건설 관계자는 "일단 용지 조성 작업을 한 뒤에 착공 허가가 나는 대로 공사할 방침"이라며 "임대형과 함께 분양형도 허용돼야 향후 실제 공급도 늘어날것"이라고 했다.
수요자 입장에선 그간 높은 임차료 탓에 실버타운 입주를 꺼렸지만 분양받아 소유할 수 있다면 실버타운 주택 구매와 입주에 더욱 적극적일 것으로 예상된다. 거래가 활성화하면 실버타운 주택 가격도 오를 전망이다. GS건설이 2016년 선보인 스프링카운티 자이는 분양 당시 전용면적 74㎡가 3억원이었지만 현재 호가는 8억7000만원까지 뛴 상태다. 월세는 보증금 1억원에 월 임차료 150만원 선이다. 특히 최고급 커뮤니티시설을 갖춘 실버타운은 분양을 통한 소유가 재허용되면 입주 수요가 몰릴 것으로 보인다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "실버타운의 노인복지주택은 오피스텔처럼 준주택이어서 투기 수요가 몰려들 가능성이 있다"며 "분양형이라도 실거주 의무를 부여하는 등의 방식으로 투기를 차단하는 대신 공급을 대폭 늘리는 방안을 실행해야 한다"고 말했다. 이어 "고령화 시대에 실버타운은 반드시 대중화해야 할 대상"이라고 강조했다.
’천만노인’시대 실버타운 늘린다…10년만에 분양형 부활
정부 노인복지주택 활성화…비수도권 분양형 실버타운 허용
정부가 현행법상 금지된 분양형 실버타운(노인복지주택)을 허용하는 방안을 추진한다. 급속한 고령화 현상에 대응하기 위해 아파트처럼 개인에 분양하는 실버타운을 재도입해 공급을 늘리겠다는 것이다. 정부는 부처협의를 거쳐 오는 5월께 실버타운 활성화 방안을 내놓는다는 방침이다.
2월19일 정부에 따르면 최근 보건복지부는 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처와 실버타운 확대 방안을 협의했다. 핵심은 비수도권 지역에 분양형 실버타운을 허용하고, 사업자가 직접 토지를 소유해야 시설을 설립할 수 있는 규제를 푸는 것이다. 정부 고위 관계자는 “관련 법령을 개정해 실버타운 공급을 확대하는 방안을 종합적으로 검토하고 있다”고 말했다.
경기도 성남시 금곡동에 위치한 실버타운 ‘더헤리티지’ 전경. /사진 제공＝더헤리티지
2015년 이전만 해도 실버타운은 분양형과 임대형이 모두 허용됐다. 하지만 수도권 분양형 주택을 위주로 불법 분양하거나 개발 이익을 악용하는 사례가 속출하자 정부는 2015년 노인복지법을 개정해 분양형을 일제히 금지했다.
문제는 고령화 속도가 부쩍 빨라지며 실버타운 수요가 늘고 있는데 공급은 줄고 있다는 점이다. 임대형 실버타운은 사업자들이 초기에 져야 할 자금 부담이 커 대규모 공급이 쉽지 않기 때문이다.
통계청에 따르면 65세 이상 노인인구는 2015년 654만명에서 지난해 944만명으로 44.3% 급증했다. 2024년에는 사상 처음 1000만명을 넘어설 것이 유력하다. 하지만 늘어나는 노인인구에 비해 실버타운 공급은 턱없이 부족하다. 국내 실버타운은 총 39곳으로 8840명(2022년 기준)이 거주한다. 실버타운은 분양형이 금지된 후 입소자가 연 평균 7.4%씩 늘며 포화 상태에 달했다.
소유 규제를 푸는 방안도 추진된다. 현행 노인복지법 시행규칙상 어느 정도 규모(30인 이상)가 있는 실버타운을 세우려면 사업자가 직접 토지나 건물을 보유해야 한다. 공공용지에 한해서는 임차도 가능하지만 민간용지는 임차가 불가능하다. 이에 건설업계에서는 용지 매입비용 부담 등을 이유로 빌린 땅에도 시설을 지을 수 있도록 해 달라고 요청했고, 정부는 관련 규정을 완화하는 방안을 검토 중이다. 정부는 실거주해야만 받을 수 있는 현행 주택연금 기준도 완화해 실버타운에 입주할 때는 주택연금을 활용할 수 있도록 하는 방안도 협의하고 있다.
정부 고위 관계자는 “대규모 실버타운을 세울 때 초기 사업비가 많이 드는 현실을 감안할 필요가 있다”면서도 “비수도권 중 어떤 지역에 대해 분양형을 허용할지 여부는 아직 확정되지 않은 상태”라고 전했다.
국민의힘, 실버타운 특별법 제정 추진
고령자 복지주택 2만호 확대 등 노인 2호공약 발표
국민의힘이 노인 주거 문제 해결을 위해 노인복지주택 특별법을 제정하고, 실버타운 공급을 늘리기로 했다. 국민의힘 공약개발본부는 2월12일 국회에서 노인 2호 공약으로 거주·일자리 문제 해결에 방점을 둔 ‘어르신 든든 내일’ 공약을 발표했다. 앞서 국민의힘은 6일 경로당 주7일 점심 제공·간병비 급여화 등의 내용을 담은 노인 1호 공약을 발표한 바 있다.
국민의힘은 실버타운이 1만 6000곳이 넘는 일본과 달리 39곳에 불과한 국내 실버타운 활성화를 위해 각종 규제를 완화해 나가기로 했다. 홍석철 공약개발본부 공동총괄본부장은 “당장 임대형 실버타운을 분양형으로 전면 확대하는 것은 아니지만 인구소멸 지역에서 분양형 실버타운을 한시적으로 확대하려 한다”고 말했다. 취약계층 노인 지원을 위해 국토교통부가 시행 중인 고령자 복지주택 또한 5000호에서 2027년까지 2만 호로 대폭 확대한다.
유의동 국민의힘 정책위의장이 2월12일 국회에서 '어르신 든든 내일' 공약을 발표하고 있다.
정부의 노인 일자리 사업 확대와 발맞춰 사회서비스형 일자리도 늘린다. 아이들 돌봄 지원에 노인 인력 공급 확대가 우선 꼽힌다. 국민의힘은 노인 일자리를 현금·복지성에서 사회 서비스형으로 전환해 현재 15% 수준인 사회서비스형 일자리를 2027년까지 30%로 확대하겠다고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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