서울도 수억원 떨어졌다 '패닉'…"분양 받았더니 애물단지“
분양 막차 탔나…서울도 수억원 '마피' 거래…'분양=로또' 공식 깨졌다…이문아이파크 입주권 3억 '뚝'…서울대벤처타운역도 가격 하락…광명 고분양가 논란 단지도 고전
부동산 경기 침체 여파로 서울지역 새 아파트에서도 이른바 ‘마이너스 프리미엄’(마피: 분양가보다 낮은 가격) 거래가 잇따르고 있다. ‘공급절벽’ 우려를 틈타 시세 수준의 높은 분양가를 책정한 단지가 많았던 데다 2023년 말부터 매수심리가 꺾이자 ‘손절’에 나선 집주인이 속속 등장하고 있어서다. ‘분양=로또’ 공식이 깨지면서 미래가치가 높은 강남 등으로 청약시장 쏠림 현상도 심화할 것이란 관측이 나온다.
●분양 막차 탔는데…‘억대’ 하락
2월21일 서울부동산정보광장에 따르면 동대문구 이문아이파크자이 전용 84㎡ 입주권은 지난 1월5일 11억470만원(19층)에 매매됐다. 2023년 11월 공급된 이 단지는 당시 전용 84㎡ 기준 12억599만~14억4026만원에 분양가가 책정됐다. 옵션 등 확장 비용까지 포함하면 분양가보다 최대 3억원가량 낮은 가격에 거래가 이뤄진 셈이다.
이문3구역을 재개발한 이 단지는 분양 당시 787가구 모집에 1만3992명이 몰리는 등 관심을 끌었다. 하지만 고분양가 논란 등으로 단기 100% 계약이 이뤄지지는 않았다. 지난 2월9일 무순위 청약에서 122가구 모집에 729명이 참여했지만, 추가 무순위가 나올 가능성도 남아 있다.
2023년 8월 같은 동대문구에서 분양한 래미안라그란데 역시 지난 1월 같은 주택형 입주권이 11억원에 손바뀜했다. 2023년 전용 84㎡ 분양가는 10억~11억원 수준이었다. 입주권이 일반 분양물량보다 로열동·로열층인 경우가 많은 것을 고려하면 사실상 분양가 수준인 ‘무피’(프리미엄 없음)로 거래되고 있다.
고분양가 논란이 있었던 단지 상황도 대부분 비슷하다. 2023년 7월 분양한 관악구 신림동 서울대벤처타운역(신림선) 푸르지오 전용 59㎡ 입주권은 지난달 6억8903만원, 2월에는 6억7195만원에 손바뀜했다. 청약 당시 59㎡ 분양가는 6억8530만~7억5230만원 수준이었다. 이 단지는 1순위 청약에서 30 대 1의 경쟁률을 기록했지만, 초기 완판(완전 판매)에는 실패했다. 하지만 분양가 상승 우려 등이 부각되면서 한 달 만에 잔여 계약이 완료됐다.
2023년 10월 1순위 청약을 진행한 경기 광명시 트리우스광명 전용 84㎡ 입주권은 지난달 9억3573만원에 새 주인을 찾았다. 같은 주택형 분양가(10억1840만원~11억5380만원)를 1억원가량 밑돈다. 오는 12월 입주 예정인 후분양 아파트로, 아직 미분양을 해소하지 못했다.
●매수심리 따라 분양가도 낮아지나
수도권 주요 지역에서도 이른바 ‘마피’, ‘무피’(프리미엄 없음) 거래가 잇따르면서 청약시장도 얼어붙을 것으로 전망된다. ‘새 아파트 적정 분양가’를 놓고 공사비 인상분을 전가하려는 조합과 아파트 가격 하락세를 점치는 시장 참여자 간 간극이 더 벌어지고 있어서다. 2023년에만 해도 ‘그래도 지금이 제일 싸다’는 분위기가 형성돼 고분양가 단지라도 시차를 두고 분양이 마무리됐다.
전문가들은 공공분양이나 강남 아파트처럼 미래가치가 높거나 안전마진(시세차익)이 확실한 분양으로 수요자가 몰릴 것으로 예상했다. 지난 6일 서초구 반포동 메이플자이 1순위 청약은 81가구 모집에 3만5828명이 신청해 평균 경쟁률 442.3 대 1을 기록했다. 반면 충남 경북 등에서는 청약 참여자가 ‘0’인 단지가 속출했다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 전국에 공급된 24개 단지 중 14곳에서 청약 미달 사태가 빚어졌다.
분양가 상한제 단지에서도 옥석 가리기가 심화할 가능성이 높다. 경기 평택에서는 평택브레인시티중흥S클래스, 대광로제비앙그랜드센텀 등 상한제 적용단지가 잇따라 청약에서 쓴맛을 봤다.
2022년 상한제를 적용받았던 ‘힐스테이트 세운 센트럴’ 역시 분양가와 비슷한 수준에서 무피 거래(전용 46㎡, 7억7500만원)가 이뤄지고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지에서도 시세차익 기대가 쉽지 않다”며 “미래가치와 초기 투자비용, 입지 등을 고려했을 때 확실하게 가격이 저렴한 곳으로 수요가 몰릴 것”으로 분석했다.
한 달새 1억 뛴 전셋값에 세입자 '한숨'…"떨어질 이유가 없다“
이사수요 늘고 갱신청구권 사용에 매물 급감 "당분간 서울 전셋값, 떨어질 이유 없다“
서울 전셋값이 고공행진하고 있다. 신학기를 앞둔 봄을 맞아 곳곳에서 이사를 준비하는 수요가 늘어난 가운데 전세계약갱신청구권 사용으로 전반적으로 전세 물건이 줄어들어서다. 현장에선 "두세달 전부터 이사 수요가 늘어나면서 찾는 사람은 많은데 어떤 단지엔 전세 물건이 한두개 밖에 없는 상황"이라고 말했다. 전문가들은 "올해 서울 공급 물량마저 줄어들면서 전셋값이 떨어질 이유가 없다"고 분석했다.
2월22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡는 2월1일 16억원에 신규 전세계약이 맺어졌다. 지난 1월19일 맺어진 신규 계약 15억5000만원과 비교하면 한 달도 되지 않아 5000만원이 뛴 것이다. 이 면적대는 지난 1월31일 갱신 계약이 맺어지기도 했는데 기존 17억원보다 3억원 뛴 20억원에 세입자와 재계약을 했다. 갱신청구권은 사용하지 않았다.
양천구 목동에 있는 '목동신시가지7단지' 전용 66㎡는 지난 8일 6억7000만원에 신규 전세 계약을 맺었다. 지난달 17일 같은 면적대가 5억7000만원에 세입자를 들였는데 약 20일 만에 1억원이 뛰었다. 같은 면적대 갱신 계약도 수천만원씩 상승했다.
노원구 중계동에 있는 '청구3' 전용 84㎡도 지난 1월26일 8억원에 새로 세입자를 들였다. 해당 계약이 맺어지기 6일 전인 20일에 같은 면적대가 7억원에 신규 전세 계약을 맺었는데 일주일도 채 되지 않아 1억원이 상승했다.
중계동에 있는 A 공인중개 관계자는 "설 연휴 전후로 조용했는데 연휴가 끝나고 난 후부터는 전세 문의가 꽤 늘었다"며 "학군지라 신규 수요가 항상 있다. 전셋집을 구하기 어렵다 보니 가격이 좀 올랐다"고 설명했다.
학군지가 아니더라도 전셋값은 오르는 추세다. 은평구 녹번동에 있는 '힐스테이트녹번' 전용 84㎡는 지난 2월2일 7억원에 새롭게 전세 계약을 맺었는데 2023년 12월 거래된 5억8000만원보다 1억2000만원 뛰었다. 응암동 '백련산파크자이' 전용 59㎡도 지난 2월14일 4억7500만원에 세입자를 들여 직전 달 거래된 4억원보다 7500만원이 올랐다.
강서구 화곡동 '강서힐스테이트' 전용 84㎡는 지난 14일 7억4000만원에 새 전세 계약을 맺어 지난 1월27일 맺어진 7억1000만원보다 3000만원 올랐다. 이 단지 전용 59㎡도 2월13일 6억2000만원에 세입자를 들여 1월 초 거래된 5억7000만원보다 5000만원 상승했다.
화곡동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "지난해 말부터 이사 수요가 몰리면서 전세 물건이 정말 없었다"면서 "몇 달 전보단 상황이 나아지긴 했지만, 계약갱신청구권을 사용하는 경우가 많아 단지 규모에 비해선 전세 물건이 그렇게 많은 편은 아니다"라고 말했다.
향후 전셋값은 더 치솟을 수 있다는 전망이다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트 실거래가에 따르면 2월부터 오는 12월까지 서울에 예정된 공급 물량은 7081가구에 불과하다. 1000가구가 넘는 공급 물량은 ▲강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’(1045가구) ▲강동구 길동 ‘강동헤리티지자이’(1299가구) 뿐이다. 2023년 같은 기간엔 2만2499가구로 공급 물량이 3분의 1 토막 수준으로 줄어들었다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전·월세 가격은 수요와 공급에 크게 좌지우지되는 경향이 크다"며 "절대적인 공급량이 줄어든 만큼 당분간 전셋값이 강세를 보일 가능성이 높다"고 판단했다. 그러면서 "서울에선 재건축이나 재개발 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 지속해서 나올 예정이라는 점, 월세가 오르고 있다는 점 등을 고려하면 전셋값이 하락할 이유가 없는 상황"이라고 덧붙였다.
한편 서울 전셋값은 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 전셋값은 2023년 5월 넷째 주(22일)부터 39주 연속 상승 중이다. 지난해 11월 첫째 주(6일) 0.21% 올라 주간 단위로 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 올해 들어 상승률이 0.1%대 아래로 내려왔지만, 여전히 오름세는 유지 중이다.
전세 물건이 부족하다는 점도 통계에서 나타난다. 아파트 실거래가에 따르면 전날 기준 서울 전세 물건은 3만3567건으로 지난해 같은 기간 5만526건보다 33.56%(1만6959건) 급감했다. 1년 만에 가장 큰 폭으로 물건이 줄어든 자치구는 종로구로 59% 감소했다. ▲중구(-58.6%) ▲마포구(-56.8%) ▲동대문구(-56.7%) ▲강서구(-56.4%) ▲양천구(-54.7%) 등도 50%대의 감소율을 나타냈다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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