삼성동 현대차 건물 105층→55층…“최고층 상징성 없다”
현대차, GBC 설계변경 신청…수익성 낮은데 공사비 부담 커져…정의선 실용철학도 반영
현대차그룹이 서울 강남구 삼성동(옛 한전부지)에 짓고 있는 글로벌비즈니스센터(GBC) 설계를 55층으로 변경한다. 현대차그룹은 GBC를 105층 랜드마크 1개 동으로 지을 예정이었다.
서울시에 따르면 현대자동차그룹은 2월7일 서울 강남구 삼성동 GBC 건립에 대한 설계변경을 신청했다. 변경안에는 GBC를 50층 안팎의 타워 2개 동과 문화·편의시설이 들어서는 저층 4개 동 등 총 6개 동으로 나눠 짓는 내용이 담겼다.
105층 높이의 현대차 GBC 조감도. /사진= 현대차그룹
현대차그룹은 2014년 한전이 소유하고 있던 삼성동 부지(7만9342㎡)를 10조5500억원에 매입했다. 이후 서울시와 사전협상을 벌여 GBC를 105층(높이 569m) 타워 1개 동, 35층 숙박·업무시설 1개 동으로 짓는 방안을 확정했다. 2020년 5월 착공했지만, 공사비가 크게 오르면서 초고층 설계에 대한 재검토에 착수했다.
현대차그룹이 본격적으로 설계 변경을 검토한 건 2021년 초부터다. 105층 건물을 70층 2개 동 혹은 50층 3개 동 등으로 나누는 방안을 검토해왔다. 그해 9월 서울시가 해당 부지의 ‘터파기 승인’ 일정을 미루며 GBC 설계변경이 가시화됐다. 현대차 관계자는 이번 설계 변경에 “대내외 경영환경 변화, 그룹 미래전략 등을 반영한 실용적이고 효율적인 동시에 지속가능성이 보장된 새로운 공간 계획을 마련했다”고 설명했다.
서울 강남구 삼성동 현대차 신사옥인 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 부지 일대. 당초 105층 계획을 바꿔 50층 내외로 낮춘다.
하지만 업계에선 공사가 지연되면서 비용 부담이 늘어난 영향이 크다고 본다. 서울 송파구 롯데타워(123층)가 이미 국내 최고층 자리를 꿰찬 것도 설계 변경에 영향을 준 것으로 보인다. 재계 관계자는 “105층으로 지어도 국내 최고층이라는 상징성이 없어서 굳이 무리할 이유가 없을 것”이라고 말했다.
현대자동차그룹은 건물 층수를 낮춰 여러 동으로 나눠 짓는 대신 도심항공교통(UAM) 이착륙장을 구축하는 내용을 검토 중인 것으로 알려졌다. GBC가 55층으로 낮아진 데는 국방부와의 마찰도 영향을 미친 것으로 보인다.
그간 국방부는 GBC 설립에 따른 레이더 오작동 우려를 제기하며 “GBC 설립에 따른 새로운 레이더 장비 교체 비용을 현대차에서 지불해야 한다”고 주장했다. 원안(569m)의 절반 높이인 260m까지 높이가 낮아지면 국방부에 최신 레이더 구매 비용도 지불하지 않아도 된다.
여기에 경영진 사이에서 “자율주행과 모빌리티 등 신사업에 뛰어들고 있는 상황에서 굳이 GBC 건설에 무리수(큰 비용)를 둘 필요 없다”는 공감대가 형성된 것으로 알려졌다. 설계 변경안이 최종 반영되려면 서울시의 승인이 있어야 한다.
현대차그룹은 “영동대로 복합개발 사업 등 주변 개발사업과의 준공 일정을 최대한 맞출 수 있도록 서울시와 긴밀하게 협의할 예정”이라고 밝혔다. 서울시 관계자는 “설계 변경이 들어온 만큼 내용을 깊이 있게 검토할 예정”이라고 말했다.
●정의선 회장의 실용철학 덕분
현대차그룹이 GBC를 105층에서 55층 건축으로 선회한 배경을 두고는 ‘실용주의’를 취했다는 분석이 나온다. 정의선 현대차그룹 회장은 랜드마크 건설을 숙원사업으로 여겼던 선대 회장과는 다른 경영철학을 갖고 있다. 정 회장은 기업 경영에서 실용주의를 우선하는 인물이라는 평가를 받는다. 시장의 요구 사항을 발 빠르게 경영에 반영한다는 것이다.
정의선 현대차그룹 회장이 2023년 현대차 인도공장을 찾아 전략 차종 생산 품질을 점검하고 있다. / 현대차그룹
이러한 정 회장의 경영 기조를 감안하면 신사업 투자에 전력을 다하는 현대차그룹 입장에서는 막대한 투자비가 드는 초고층에 집착할 이유가 없다. 아울러 현대차그룹은 전기차는 물론, 로보틱스. 자율주행, 미래 항공 모빌리티(AAM), 수소생태계 등 신사업에 전력을 다하고 있다. 속도감 있는 투자를 위해서는 자금 운용이 여느 때보다도 중요하다. 롯데월드타워가 123층으로 들어서면서 국내 최고층 건물이라는 상징성도 퇴색한 상황이다.
서울시는 이번에 현대차그룹이 제출한 설계 변경에 대해 검토에 들어갈 예정이다. 서울시와 현대차는 사전협상을 통해 건축계획안을 마련한 만큼 기존 협상 내용에 대해 다시 논의해야 한다. 변경된 설계안에 대한 검토 작업에는 긴 시일이 소요될 것으로 예상된다. 당초 2026년 12월로 계획된 GBC 완공 시기도 지연될 가능성이 높다.
현대차도 '절레절레'…100층 랜드마크 속속 없던 일로, 왜?
수익성 낮은데 공사비 부담 커져…"초고층 설계시 천문학적 비용"…100층 내외서 50~70층 바뀔 듯
서울 내에서 추진되던 초고층 랜드마크 계획이 잇따라 무산 위기에 직면했다. 각종 규제로 가뜩이나 초고층 건축 수익성을 맞추기 어려운 구조에서 공사비까지 급등하고 있어서다. 서울시가 2월초 ‘세계 최대 규모 수직 도시’로 개발계획을 구체화한 용산국제업무지구 역시 ‘100층 랜드마크’가 들어서기 어려울 것이란 관측이 나온다.
2월23일 개발업계에 따르면 서울시는 20년째 빈터로 남아있는 마포구 ‘상암DMC 랜드마크 용지’ 매각에 착수했다. 5월28일까지 신청서 및 사업계획서를 받고, 6월 중 우선협상대상자를 선정한다는 목표다. 대상지인 상암동 1645·1646 필지는 수익성 문제로 5회 입찰에도 매각에 실패하면서 20년째 공터로 남아있다. 이번에 서울시가 제시한 공급 가격은 8365억원이다.
서울시는 이번 입찰에서 층수는 제한 없지만 랜드마크 건물이면 된다는 조건을 내걸었다. 해당 부지는 애초에 133층으로 계획됐지만, 사업성 문제로 100층으로 계획을 낮춰잡았다. 유찰을 거듭하면서 100층 계획마저 사실상 물 건너갔다는 게 시장의 반응이다.
50층 이상 초고층 빌딩을 지으려면 공법과 자재를 달리 적용해야 하고 화재 방지 등의 규제도 엄격해 시공사의 부담이 크다. 일반적으로 두배 가량 공사비가 더 들어가는 것으로 건설업계는 추정하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 부실 우려와 금융규제 강화 움직임도 부담 요인이다. 금융당국은 PF 조달 시 시행사의 자기자본 요건을 최대 20%까지 높이는 방안을 검토하고 있다.
서울시가 2월초 발표한 용산국제업무지구 개발도 시의 청사진과는 크게 달라질 수 있을 것으로 관측된다. 시는 최중심부인 국제업무존에 용적률을 1700%까지 부여해 100층 안팎 랜드마크가 들어서도록 하겠다는 구상이다.
시행을 맡은 서울주택도시공사(SH)와 코레일은 내년 토지 정리와 매각을 계획하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “체감상 공사비가 몇 년 새 70~80%가량 올랐다”며 “100층 안팎으로 지을 경우 천문학적인 비용이 깨질 것”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com |
