전세는 2년 계약인데…이상한 ‘실거주 3년 유예’
국회 소위 넘은 개정 주택법 논란…시장엔 ‘2+2년 단위’ 계약하는데 유예 3년 못박아 ‘분쟁 불씨’ 남겨
“실거주 의무를 유예하는 법안이 통과되자마자 전·월세를 놓겠다는 연락이 계속 옵니다.”
오는 11월 입주를 앞두고 있는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 인근의 한 부동산 중개업소 대표는 “고금리로 잔금 대출 부담이 컸던 입주 예정자가 실거주 의무 탓에 발을 동동 굴렀는데 법안 통과로 한숨 돌린 이들이 많다”며 “이 아파트 입주 물량(1만2032가구) 중 3분의 1가량이 전·월세로 나올 것 같다”고 말했다.
2월21일 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과했다. 실거주 의무가 시작되는 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화했다. 집주인이 입주 전에 한 번은 전세를 놓을 수 있게 된 것이다. 개정안은 2월29일 국회 본회의에서 최종 의결된다.
시장에선 고금리 상황에서 실수요자의 자금 조달에 숨통이 트일 수 있다는 반응이 나온다. 국토위 여당 간사인 김정재 국민의힘 의원은 “현실적인 여러 사유로 직접 입주가 힘든 실수요자가 많다”며 “여야 논의를 통해 실거주 의무를 3년 유예를 하는 것으로 법안이 통과됐다”고 설명했다.
●유예 3년 못박아 ‘분쟁 불씨’ 남겨
다만 3년 유예는 또 다른 ‘분쟁의 씨앗’이 될 소지도 있다는 지적이다. 전세계약이 2년 단위로 이뤄지고 주택임대차보호법상 2년을 추가 연장할 수 있는 계약갱신권이 있는 만큼 3년 뒤 실거주를 해야 하는 집주인과 세입자 간 갈등이 벌어질 수 있다는 얘기다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “지금으로선 2년 전세에 1년 특약사항을 넣어 계약하는 식이 될 것 같다”며 “전세계약갱신권에 맞춰 실거주 의무 유예를 4년으로 하던가, 주택 매도 전까지만 실거주 의무를 충족하도록 하는 게 나아 보인다”고 말했다.
3년이라는 숫자는 더불어민주당이 고수한 내용이다. 민주당 관계자는 “실거주 의무 도입 취지가 3년 전 주택시장이 과열되던 당시 전세를 끼고 주택을 구매하는 ‘갭 투자’ 등 투기를 막겠다는 것이었다”며 “의무 유예가 시장에 다시 갭 투자를 허용하는 신호를 주지 않도록 전세계약갱신청구권을 쓸 수 없는 3년으로 한 것”이라고 설명했다.
하지만 현재는 부동산 시장이 침체돼 있고, 주택을 2년 미만 보유하고 팔 경우 양도세를 60% 물리는 만큼 투기를 우려할 상황은 아니라는 의견이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “투기를 막으려면 전매를 제한하는 게 더 맞다”며 “3년 유예는 또 예외를 두는 셈이어서 시장에 혼란을 가중시킬 수 있다”고 지적했다.
●“여야, 선거 앞 성급한 절충” 지적
국회의원 선거를 한 달여 앞두고 여야가 각자 지지층을 의식해 성급하게 절충안을 마련했다는 비판도 나온다. 참여연대는 “선거철만 되면 반복되는 규제 완화 정책은 서민의 주거 안정성을 훼손하고 자산불평등을 심화시킨다”고 밝혔다.
국토교통부에 따르면 실거주 의무가 적용된 단지는 지난 1월말 기준으로 77개 단지 4만9766가구다. 2024년 6월과 11월 각각 입주를 앞둔 서울 강동헤리티지자이(1299가구)와 올림픽파크포레온이 실거주 의무 유예 수혜 단지로 꼽힌다.
서울의 경우 매매 수요가 줄며 전셋값이 오르는 상황이어서 전세 시장 안정에 일부 도움이 될 것으로 보인다. 이은형 연구위원은 “올림픽파크포레온 같은 대단지는 전세매물이 많아 전세난에 도움이 될 것”이라며 “하지만 웬만한 대단지 아니고선 전월세로 나올 물량이 많지 않기 때문에 전체 전세시장을 뒤흔들 수준은 아닐 것”이라고 말했다.
●실거주 의무 사라지는 건 아냐…與野 "추가 논의 필요"
그러나 섣부른 기대는 금물이란 조언이 나온다. 실거주 의무를 완전히 폐지하는 게 아니고, 3년이라는 모호한 기간 제한을 뒀기 때문이다. 3년 안에 실거주 의무가 공식 폐지되지 않으면 현재와 같은 시장 혼란이 재발할 수 있는데다, 폐지된다 할지라도 소급적용 될지는 미지수다. 이미 실거주 의무가 있다는 것을 알고 계약한 이들에게까지 혜택을 줄 순 없다는 여론이 형성될 수 있다.
추후 세입자의 전세 갱신권 행사로 분쟁에 휘말릴 가능성도 있다. 주택임대차보호법상 세입자는 기존 계약 2년에 더해 2년을 추가로 갱신 요구할 수 있다. 물론 집주인이 실거주한다면 갱신청구권은 거절 가능하다. 때문에 전세 계약시 '계약기간 3년'이라는 특약을 걸어둔다면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다는 게 업계의 관측이다.
다만 현장에선 3년 유예안이 혼란을 가중시킨다는 지적이 잇따르고 있다. 서진형 한국부동산경영학회장은 "실거주 의무 3년 유예안은 주거 안정을 위해 최대 4년의 거주권을 보장하는 입대차보호법의 취지와 상충되기 때문에 나중에 혼란이 생길 게 분명하다"며 "실거주 의무 자체를 폐지하거나, 유예 기간을 전세권 갱신이 만료되는 4년으로 조정해야 한다"고 주장했다.
이와 관련해 정치권은 실거주 의무 폐지나 유예 기간 조정에 대한 논의를 이어가겠다는 입장이다. 국토위 여당 간사 측은 "야당과 논의 중인 게 없다"라면서도 "유예 기간과 관련한 중재안이 제시되면 받아들일 수 있다"고 밝혔다.
야당 관계자는 "유예 기간이 3년이든 4년이든 실거주 의무가 사라지는 건 아니다. 투기성 수요를 막아야한다는 원칙엔 변함없다"라면서도 "유예 기간 조정과 관련해 상임위 차원의 논의를 거쳐야 할 것"이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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