건설사 직원이 밝힌 재개발·재건축 공사비의 비밀
”재건축 공사비 평당 1000만원까지…“ 재개발·재건축 공사비 치솟는 진짜 이유
요즘 재개발·재건축 사업장에서는 공사비 분쟁이 가장 큰 이슈이다. 시공사에서 공사비를 올려달라고 하면서 공사가 중단되는 현상까지 벌어지고 있다. 처음 계약 수준에서 30~40%, 많게는 70% 넘게 올려달라고 요구하는 경우도 있다고 한다.
그렇다 보니 시공사와 조합이 팽팽하게 맞서면서 분쟁이 늘고 있다. 공사비가 이렇게 중요한데 사실 일반인들이 알기가 쉽지가 않다. 그래서 이 재개발·재건축 공사비에 대해 잘 아는 전문가인 포스코이앤씨 박정용 소장을 통해 들어봤다.
-요즘 포스코이앤씨가 재개발 재건축 수주전에 굉장히 다크호스로 떠오르고 있는데 얼마나 수주를 많이 하고 있나요?
“정확하게 말씀드리면 2023년 정비사업 수주액은 4조 6000억원이고요. 저희 포스코 창사 이래 도시 정비에서 가장 높은 소득을 올린 게 바로 작년입니다. 2월 중순 현재까지 2조 3300억 정도 수주고를 올려서 현재 업계 1위를 달리고 있고, 작년 수준 대비 50% 이상을 벌써 한 달 반 만에 달성했다고 보시면 될 것 같습니다.”
-재개발 재건축 사업은 많은 사람들의 관심을 받는 주제입니다. 특히 요즘 건설사의 공사비가 화제가 되고 있는데 건설사들은 도대체 이 공사비 산정을 어떻게 하는 건가요?
“많이들 궁금해하실 부분인 것 같은데요. 통상 정비사업 입찰에 참여하는 시공사들은 발주처에서 개최하는 현장 설명회에 참석하게 됩니다. 그 현장 설명회에 참석을 해야 입찰 참가 자격을 득할 수 있는데요. 현장 설명회에 참석하게 되면 발주 도면을 입수하게 됩니다.
그 발주 도면을 받아서 각 회사들이 각각의 공사비 견적을 내서 공사비 산출을 하게 되는데 크게 두 가지가 있습니다. 사업을 추진하면서 발생하는 비용, 쉽게 얘기해서 매출 원가가 되겠죠. 그리고 이 사업을 수행했을 때 남게 되는 이익, 매출 이익이 됩니다. 이런 부분들은 회사마다 조금씩 차이가 있는데요. 그렇게 두 가지 부분이 아마 공사비로 책정된다고 보시면 될 것 같습니다.”
-공사비는 어떻게 구성되나요? 그런데 가장 좀 중요하게 얘기가 나오는 것 중에 하나가 원자재 가격인데요. 이 원자재 가격 비중이 어느 정도를 차지하는지 알 수 있을까요?
“사실 최근에 언론에서 원자재 가격 상승이라는 주제로 많은 내용을 다루다 보니까 일부 오해가 좀 있는 것 같은데요. 공사비는 ‘재ㆍ노ㆍ외ㆍ경’이라고 해서 재료비, 노무비, 외주비, 경비 이렇게 크게 4가지로 이루어져 있습니다.
전체 공사비에서 재료비가 차지하는 비중은 모든 현장이 같지는 않습니다. 현장의 규모라든지 조건에 따라서 많이 달라집니다. 그리고 마감재를 어떤 수준으로 적용하는지에 따라서도 많이 달라지는데요. 통상적으로 재료비는 총공사비의 약 35%에서 45% 정도 된다라고 보시면 무방할 것 같습니다.”
-아직 착공도 하기 전인데 1조 넘게 공사비를 올려달라라고 얘기하는 현장도 나오잖아요. 시공사는 착공하기 전에 공사비를 미리 책정을 하나요?
“그렇습니다. 최근 2년간 유례없는 물가 폭등이 있었습니다. 아무래도 가장 큰 원인으로는 러시아 우크라이나 전쟁의 장기화로 꼽히는데요. 불과 3년 전까지만 해도 우리가 아파트 평당 공사비라고 했을 때 약 500만원에서 600만원 정도 된다고 했었는데 최근에는 800만, 900만원을 넘어서 이제는 1000만원을 찍는 그런 현상까지도 나타나고 있습니다. 시공사들이 착공 전에 공사비 인상을 요구하는 경우가 많은데요.
사실 이건 정비 사업에서 굉장히 흔하게 발생하는 일이라고 보시면 될 것 같습니다. 그 이유가 바로 시공사 선정 시점과 실제 착공하는 시점의 시간차 때문인데요. 시공사를 선정할 때 책정한 공사비는 근시일 내에 이 공사를 수행했을 때 적용되는 공사비라고 보시면 되는데, 사실 정비 사업에서는 시공사 선정 후에도 굉장히 많은 시간이 소요가 됩니다.
이를테면 인허가 기간도 많이 소요가 될 거고요. 그리고 기존에 살고 계신 조합원님들이 이주를 나가시는 기간도 있습니다. 기존 건축물을 철거하는 시간까지 포함한다면 그 시간이 굉장히 길게 걸린다라고 보시면 되는데 그로 인해서 실제 착공할 때 지난 세월의 물가 인상을 한꺼번에 반영해서 공사비를 증액하는 일이 대부분 많이 발생한다라고 보시면 될 것 같아요.”
-처음 계약한 공사비는 가계약이라고 이해할 수 있나요? 그리고 물가가 오르면 그걸 반영해 주는 것인지도 궁금한데요.
“통상 가계약이라고 많이들 표현하는데 사실 정확한 용어는 ‘최초 계약’입니다. 가계약이라는 표현은 실제적으로는 없는 표현이고요. 최초 계약을 하고 나서 변경을 할 때마다 1차 변경, 2차 변경 이런 식으로 표현을 하는 게 올바른 표현 방법입니다.
일반적으로 착공 이후에는 공사비 인상이 없는 게 관례입니다. 하지만 지난 2년 동안 그 누구도 예측하지 못한 변수가 발생했기 때문에 최근에는 착공 이후에도 시공사가 공사비 인상을 요구해서 많은 갈등이 발생하는 그런 일들이 많아지고 있어요.
공사비 인상기준을 어떻게 할 것인지, 그리고 착공 이후에 공사비를 올릴 것인지, 안 올릴 건지, 그런 부분에 대해서는 시공사 선정 후에 즉시 체결하게 되는 ‘공사 도급계약’에 모두 명기하게 되어 있습니다. 시공사와의 공사비 분쟁에서 우위를 점하기 위해서는 이 계약 체결 시에 그런 컨디션 조항들을 정확하게 확인하시는 게 좋을 것 같습니다.”
-실제 공사비를 보려면은 처음 한 최초 계약서보다는 공사 도급 계약서에 들어간 공사비가 진짜 공사비라고 볼 수 있겠네요.
“그렇습니다. 시공사를 선정할 때 받을 수 있게 되는 홍보물이나 제안서에 적혀 있는 내용보다 시공사를 선정하고 나서 체결하게 되는 도급 계약서에 있는 문구가 굉장히 중요하다고 볼 수 있습니다. |
