경매 들어간 부동산 급증…5대 은행, 10조원 물렸다
최근 2년 경매물건 1만9745건 분석…개인·소상공인 등 부동산담보대출…고금리·불황에 이자 못내 경매로…대출 부실로 금융권 손실 ‘부메랑’
A씨는 2017년 서울 성북구의 주상복합상가 내 지하 점포를 4억 원에 사들이면서 하나은행에서 2억2000만 원의 담보 대출을 받았다. 이곳에서 몇 년간 스포츠 오락 시설을 운영했지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태와 경기 불황으로 매출이 급락했고 대출 원금과 이자조차 못 내는 상황에 이르렀다.
결국 하나은행은 채권 회수를 위해 해당 점포를 경매에 넘겼고 2022년 초 첫 경매가 시작됐다. 그런데 3억7000만 원이던 최초 입찰 가격이 여러 차례 유찰을 거듭하며 7000만 원대까지 떨어졌고, 지난 2월 진행된 경매에서도 응찰자는 나타나지 않았다. 하나은행으로서는 채권 대부분을 손실 처리해야 할 위기에 놓였다.
3월3일 동아일보와 지지옥션의 분석에 따르면 2022년부터 지난 1월까지 2년 1개월간 경매가 개시된 부동산(주택, 토지, 상가 등) 매물 중 국내 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)이 담보로 잡고 있는 채권(채권 최고액 기준)은 약 10조901억 원 규모로 집계됐다.
이는 최근 2년간 경매가 개시된 부동산 매물 중 5대 은행이 근저당권을 설정한 등기부등본 1만9745건을 전수 조사한 결과다. 또 이 중 5대 은행이 대표 채권자로서 경매를 신청하며 반환 청구한 금액도 1조8588억 원으로 나타났다.
경매 신청 건수도 연일 늘고 있다. 법원경매정보 통계에 따르면 지난 1월 법원에 접수된 전국의 신규 경매 신청 건수는 1만619건으로 2013년 7월(1만1266건) 이후 10년 6개월 만에 가장 많았다.
전문가들은 개인과 소상공인, 기업 등이 저금리 시기에 무리하게 일으킨 담보 대출이 최근 고금리와 경기 침체 장기화로 인해 부메랑이 돼 돌아왔다고 지적한다. 담보 가치가 낮은 ‘한계 매물’이 속속 경매시장에 쏟아지면서 민간 부실이 금융사로 전이되고 있다는 것이다.
석병훈 이화여대 경제학과 교수는 “사실 부동산 담보 대출은 부실 가능성이 가장 낮은 편인데, 부동산 시장 침체가 깊어지면서 예상치 못한 상황을 마주한 것”이라며 “한동안 이런 추세가 더 거세질 전망이라 담보 대출 리스크 관리의 필요성도 커지고 있다”고 설명했다.
11억 담보 토지 3억에 낙찰… 영끌족 ‘한계 매물’ 경매 쏟아져
‘대출 감당 못한 경매’ 갈수록 늘어…감정가에 못미치는 낙찰도 속출…5대銀, 최근 2년
채권반환 청구액… 2338억 회수 실패 등 손실 증가…전문가 “담보대출 부실 관리 시급”
K씨는 20대였던 2019년 7월 한 시중은행에서 주택담보대출(주담대) 약 2억4000만 원을 받아 경기 용인시의 아파트(전용면적 84㎡) 한 채를 4억 원에 매입했다. 그 후 아파트값이 2021년 한때 7억 원까지 올라 K씨는 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)에 성공한 듯싶었다.
하지만 2022년부터 기준금리가 급격히 오르면서 이자 상환 부담이 커졌고, 생활비 마련을 위해 카드사와 저축은행 등으로부터 추가 대출까지 일으켜야 했다. 결국 은행 측은 대출을 연체한 김 씨의 아파트를 경매에 넘겼다. 김 씨의 아파트 감정가는 6억 원에 육박했지만 경매가 유찰됐고, 3월 예정된 두 번째 경매에선 최저 입찰 가격이 4억 원까지 낮아졌다.
K씨 같은 영끌족과 영세 자영업자들이 고금리 직격탄을 맞아 쓰러지면서 부동산 경매가 급증하고 있다. 채무자들이 원리금 상환에 실패하자 돈을 빌려줬던 은행들이 담보물을 처분해 채권 회수에 나서고 있는 것이다.
문제는 부동산 경기 불황이 장기화되면서 담보 부동산의 가치가 떨어지고 감정가를 낮춰도 경매가 유찰되는 일이 속출하고 있다는 점이다. 담보 대출의 채권 회수에 실패한 은행들로선 대규모 손실이 불가피한 상황이다.
●영끌족 ‘한계 매물’ 쏟아진다
금융권에 따르면 시중은행들이 담보로 대출을 내줬다가 차주가 빚을 감당하지 못해 경매로 넘어가는 ‘한계 매물’은 갈수록 늘고 있다. 동아일보가 지지옥션과 함께 경매 대상 부동산 등기부등본 약 2만 건을 전수 분석한 결과 2022년 부동산 경매가 개시된 매물 중 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 근저당권 총액은 3조5000억 원 규모로 집계됐다.
또 이 수치는 지난해 6조1000억 원 수준으로 74%나 급등했다. 같은 기간 5대 은행의 ‘채권 반환 청구액’(대표 채권자로서 경매를 신청하며 반환 청구한 금액)도 8000억 원에서 9500억 원으로 늘었다.
최근 들어선 이같은 추이가 더 가팔라지고 있다. 2024년 1월 5대 은행의 근저당권 총액은 약 4900억 원으로 1년 전 같은 달(2000억 원)의 2.5배 수준으로 증가했다. 채권 반환 청구액 역시 544억 원에서 1028억 원으로 89% 뛰었다.
특히 영끌족의 투자실패 사례가 급증하면서 은행권의 아파트 담보 대출 부실도 눈에 띄게 불어나고 있다. 지난 1월 5대 은행이 경매로 넘긴 아파트 담보 채권 반환 청구액은 354억 원으로 1년 전(115억 원)의 3배 이상으로 급증했다. 고금리로 원리금 상환 부담을 이겨내지 못해 할 수 없이 아파트를 포기한 사례가 늘어나고 있다는 뜻이다.
●은행들 채권 회수 성공률 절반에 그쳐
부동산 경기 침체가 장기화되면서 은행들이 채권 회수에 실패하는 일도 반복되고 있다. L씨는 약 10년 전 충남 천안시 토지를 담보로 3차례에 걸쳐 은행에서 11억 원을 빌렸다. 하지만 이후 L씨의 경제 사정이 악화되면서 원금과 이자를 갚지 못하기 시작했고, 은행 측은 결국 2022년 대출을 회수하기 위해 해당 토지를 경매로 넘겼다.
문제는 그사이 땅값이 급락하면서 담보 가치가 크게 하락했다는 점이다. 경매가 개시됐을 때 최저 입찰 가격은 처음 대출액에 크게 못 미치는 6억 원대. 하지만 이 가격에도 새 주인을 찾지 못하고 유찰을 거듭하던 토지는 입찰 가격이 3억 원대로 떨어지고 나서인 2023년 6월에야 3억4000만 원에 팔렸다. 은행은 약 8억 원에 이르는 손실을 본 셈이다.
L씨의 사례처럼 최근 금융권에서는 부동산 경기 침체가 길어지면서 담보 부동산이 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 팔리는 사례가 흔하다. 2022년 1월부터 2024년 1월까지 국내 5대 은행이 직접 채권 반환을 청구한 6292건 가운데 1602건(25.5%)은 낙찰자를 찾지 못했다. 그나마 매각에 성공한 4690건 중 1235건(26.3%)은 낙찰가가 은행의 채권 반환 청구액보다 낮았다.
선순위 근저당을 설정한 주채권은행조차 45.1%는 낙찰자가 나타나지 않았거나 채권을 전액 회수하는 데 실패했다는 뜻이다. 대출액 기준으로 5대 은행은 채권 반환 청구액(1조8588억 원) 중 12.6%(2338억 원)를 회수하지 못한 것으로 집계됐다. 지지옥션 관계자는 “1순위 근저당을 설정한 금융권이 채권 전액 회수에 실패하고 있다는 것은 2, 3순위 근저당을 설정한 금융기관의 채권 회수율은 훨씬 더 떨어진다는 의미”라고 설명했다.
시중은행은 대출 부실에 대비해 미리 대손충당금을 적립하고 있지만 부동산 경기 침체가 앞으로도 상당 기간 지속될 경우 손실액이 걷잡을 수 없이 늘어날 소지가 크다. 신용대출의 경우 대출액의 0.5% 안팎을 충당금으로 쌓지만 주담대는 대출액의 0.05% 수준에 그친다.
김상봉 한성대 경제학과 교수는 “현재 회계상으로는 손실이 바로 잡히지 않더라도 한계 물건의 경매가 본격화될수록 예상치 못한 손실이 한꺼번에 몰릴 수 있다”며 “부동산 경기가 한동안 부진할 것으로 예상되는 만큼 지금부터라도 담보 대출 부실에 대비해 충당금 비율을 높이는 등의 조치를 취해야 할 것”이라고 강조했다.
2.7억 아파트 51명이 몰렸는데 1.9억에 낙찰…경매 싸게만 산다
지지옥션 2월 아파트 경매 결과…낙찰가율은 뛰는데, 낙찰률은 하락세…인기물건에만 몰리는 ‘쏠림현상’…응찰자 수십명 몰려도 ‘고가낙찰’ 없어
지난 2월26일 오전 서울동부지법 경매4계. 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 85㎡(이하 전용면적)가 처음 경매에 나왔다. 감정가는 20억4000만원. 8명이 응찰해 21억800만원에 입찰한 A씨가 새 주인이 됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 104%를 기록했다.
이날 이 법원엔 이 사례를 포함해 모두 11건의 아파트 경매가 진행됐는데, 2건이 낙찰가율 100% 이상을 기록했다. 8건은 한명의 응찰자도 없어 유찰됐다. 감정가가 시세보다 낮은 물건엔 사람들이 몰려 낙찰가율이 올라가지만, 조금이라도 비싸다 싶으면 사람들이 단 1명도 응찰하지 않았다.
수도권 아파트 경매시장에 ‘쏠림현상’이 더 뚜렷해졌다. 규제완화 효과를 볼 수 있는 강남 재건축, 주택 수요가 많은 양천구 목동 등 인기지역 대단지, 신생아특례대출 대상인 9억원 이하 수도권 외곽지역 아파트 등엔 사람들이 몰리지만 그밖에 물건엔 사람들이 아예 관심조차 두지 않는 현상이 나타나고 있다.
경매업체 지지옥션에 따르면 지난 2월 아파트 경매시장에서 서울 아파트 평균 낙찰가율은 87.2%를 기록해 전월(86.2%) 보다 1%p 올랐다. 이는 지난 2022년 10월(88.6%) 이후 16개월 내 가장 높은 것이다. 같은 달 경기도 아파트 평균 낙찰가율도 85.7%를 기록해 전달(83.4%)에 이어 상승세를 이어갔다. 이는 2022년 7월(92.6%) 이후 19개월 내 최고치다.
낙찰가율은 상승세를 이어가고 있는데, 전반적인 낙찰은 잘 이뤄지지 않고 있다. 지난 2월 서울 아파트 평균 낙찰률(경매진행건수 대비 낙찰건수 비율)은 34.9%로 전월(37.7%) 보다 더 내려갔다. 경기도 아파트 낙찰률도 전월(50.8%) 보다 10%p나 떨어진 40.4%를 기록했다.
낙찰가율은 뛰는데, 낙찰률은 낮은 수준을 보이는 건, 쏠림현상 때문이라는 게 전문가들의 평가다. 감정가가 시세보다 싸거나 호재가 뚜렷한 물건에만 사람들이 몰려 낙찰 물건의 평균 가격은 높아지고 있지만, 전체 경매시장 차원에선 유찰물건은 계속 쌓이고 있다는 것이다.
요즘 경매시장에서 응찰자들은 무리하게 입찰하지 않는다. 지난 2월28일 의정부지법 고양지원에서 경매가 진행된 고양시 일산동구 ‘백마마을’ 26.5㎡이 대표적인 사례다. 응찰자가 51명이나 몰렸지만 낙찰가율은 89%(감정가 2억7600만원, 낙찰가 1억9320만원)에 머물렀다.
2월29일 수원지법 안산지원에서 경매 절차를 진행한 광명시 하안동 주공 아파트 36㎡도 응찰자가 30명이나 몰렸지만 낙찰가율(감정가 3억3400만원, 낙찰가 3억510만원)은 91% 선에서 마무리됐다.
이영진 이웰에셋 대표는 “통상 응찰자가 수십명씩 대거 몰리면 낙찰가율이 감정가보다 높아져 100% 이상을 기록하는 ‘고가낙찰’ 가능성이 커지지만, 요즘 분위기는 그렇지 않다”며 “사람들이 몰린다고 무리한 입찰이 늘어 낙찰가율이 급등하는 현상은 찾아보기 힘들다”고 말했다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울은 강남권 등 인기지역 대단지와 각종 규제완화 효과를 기대할 수 있는 재건축 대상 아파트, 서울 외곽 9억원 이하 중저가 단지에 응찰자가 몰리고 있다”면서 “인기물건 중심으로 평균 낙찰가율을 끌어올리는 현상은 당분간 계속 이어질 것”으로 내다봤다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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