신축 가뭄에 1년새 6억뛴 서울 아파트…공급 적으니 수요 쏠려
올림픽파크포레온·마포더클래시 등 계약 포기 속출했던 단지 몸값 급등…고금리·공사비 급등에 정비사업 주춤…지방은 ‘악성 미분양’ 46% 급증
“앞으로 분양가가 더 오를 거라고 생각하니까 사람들이 신축만 찾아요.”
3월3일 서울 종로 세운정비지구 인근 공인중개업소 관계자는 “전세가도 오르고 있어 실거주 수요자뿐 아니라 투자자들도 신축을 먼저 찾는다”고 말했다. 최근 힐스테이트 세운 센트럴 2단지 전용면적 49㎡가 9억1715만원 신고가를 기록했다. 2023년 준공 당시 7억원대에 거래됐는데 1년 새 2억원이나 뛰어올랐다.
이곳만이 아니다. 서울 신축 아파트 가격이 연일 신고가다. 준공 1년 내 신축이나 공사 중인 분양권과 입주권 가격이 계속 상승하고 있다. 1년 전 청약 당시 미계약이 속출하던 둔촌주공(올림픽파크 포레온)엔 수억원대 웃돈이 붙었고 계약자 절반이 계약을 포기한 마포 더 클래시도 가격이 올랐다.
부동산 시장엔 침체가 이어지고 있지만 신축 분양권과 입주권은 연일 신고가를 기록하고 있다. 분양가 상한제(분상제) 주택에 대한 실거주 의무가 폐지되지 않고 3년 유예하는 개정안이 확정되자 당분간 상 추가 분양권 공급도 어려워져 이런 분위기는 더욱 굳어지고 있다.
한국부동산원 실거래가 시스템에 따르면 올림픽파크 포레온은 올해 1월 전용면적 95㎡가 21억8931만원에 신고가로 거래됐다. 지난해 12월 전용면적 84㎡도 최고가 19억8000만원에 손바뀜했다. 전용면적 59㎡ 29층도 신고가(16억4333만원)를 기록했다.
둔촌주공을 재건축한 이 단지는 불과 1년여 전만 해도 “분양가가 너무 높다”며 미계약이 속출했다. 2022년 12월 청약 당시 최초 미계약률이 30%에 달했다. 10~20평대 소형 평수는 대부분 미계약이었고 전용면적 59㎡와 84㎡ 일부 평형 경쟁률은 2대 1수준이었다. 59㎡ 분양가는 10억~10억5000만원, 84㎡는 12억~13억대였다.
분양업계 관계자는 “당시는 그러한 가격이 비싸다는 평이 많아서 당첨되고도 계약을 포기한 이들이 많았다”고 했다. 그랬던 곳이 1년 새 6억원 이상 뛴 셈이다. 강동구 둔촌동 인근 공인중개업소 관계자는 “가격이 높고 시장 분위기가 싸늘하니 거래가 잘 되지는 않는다.
하지만 호가도 잘 안 내려 가끔 거래되는 가격이 신고가로 이뤄지고 있다”고 전했다. 이 관계자는 “신축이 앞으로 귀해질 것이어서 갈아타려는 사람들은 신축을 찾는다”며 “구축에 살던 사람도 신축에 살고 신축에 살던 사람도 신축을 원하니 신축만 더욱 거래되고 있다”고 말했다.
둔촌주공과 비슷한 시기에 분양한 서울 마포구 아현동 더클래시도 지난 1월 전용면적 59㎡가 13억7000만원 신고가에 거래됐다. 분양 당시 당첨자 절반이 계약을 포기한 곳이다. 59㎡ 분양가는 10억원대였다.
건설업계 관계자는 “당시엔 주변 집값이 계속 내려가니 청약에 당첨되더라도 가격이 더 떨어질까 두려운 상황이었다”며 “분양가가 비싸다는 인식이 많아 계약 포기가 속출했는데 지금은 분위기가 반전돼 그 뒤로 나오는 분양가가 더욱 뛰고 있으니 결과적으론 그 때가 가장 저렴했던 셈”이라고 전했다.
6700가구 규모 서울 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크도 지난달 전용면적 84㎡가 30억1198만원에 신고가로 거래됐다. 불과 6개월 전만 해도 최저 25억원대에도 살 수 있던 곳이다. 이곳은 지난해 11월 준공된 최신축으로 아직 분양권 상태다.
인근 공인중개업소 관계자는 “강남에 이 정도 대규모 신축은 앞으로 없을 것이고 또 나오더라도 가격이 더 뛸 것이라는 생각에 갈아탈 분들이 넘어오고 있다”며 “전세가가 오르고 있어 투자자들 문의도 늘고 있다”고 말했다. 그는 “다만 가격이 20억원대 후반에서 30억원대인 만큼 자금 여력 탓에 거래량이 많지는 않다”고 덧붙였다.
2023년 부동산 시장이 전체적으로 하락했음에도 불구하고 서울 신축 가격은 올랐다. 한국부동산원의 준공 시기별 아파트 매매가격 지수(2021년 6월 100 기준)를 살펴보면 서울의 준공 5년 이내 신축 아파트는 1년 전 93.9에서 현재 94.5로 올랐지만 20년 이상 구축은 94.5에서 93.3으로 하락했다. 전체 시장이 침체했어도 신축은 올랐다는 얘기다
공사비 급등으로 정비사업 사업성이 낮아지면서 재건축 수요는 감소하고 신축 수요가 커진 영향도 있다. 마포 인근 공인중개업소 관계자는 “공급은 적고 앞으로 나올 아파트 분양가는 더 높아질 텐데 지금은 분양권이 제일 싸다는 생각이 들지 않겠느냐”고 했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “고금리로 정비사업엔 금융 비용이 많이 들고 건축비도 3.3㎡당 900만~1000만원에 달할 만큼 수익성이 떨어진다”며 “재건축에 대한 환상이 깨지면서 투자 수요도 현재 신축으로 몰리고 있다”고 했다.
공급 감소도 예고된다. 주택 공급 주요 지표인 입주·인허가·착공 실적 등이 지난해 모두 감소했다. 2023년 주택 통계에 따르면 지난해 서울 아파트 누적 인허가 물량은 2만5567가구로 전년보다 40.2% 줄었다. 이는 정부 목표치 8만가구에 크게 못 미다.
고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “신축은 앞으로 나오기 쉽지 않고 가격도 뛸 것이기 때문에 현재 가장 신상 주택 재고인 분양권과 입주권이 제일 안전한 투자처 아니겠느냐”며 “정비사업 쪽에서 수익성이 개선되지 않는 한 신축 쏠림은 더욱 심해질 것”이라고 했다.
지방은 미분양 털어내려고…“현금 5000만원 드려요” “코인도 받아요”
지방 ‘악성 미분양’ 46% 급증… 위기의 건설·시행사 ‘요지경 마케팅’
오는 7월 입주를 앞둔 대구 동구 ‘동대구 푸르지오 브리센트(총 759가구)’의 시행사는 계약자들에게 중도금 무이자 대출 혜택과 함께 평형별로 최대 5000만원의 ‘축하금’을 주고 있다. 아직 주인을 찾지 못한 미분양 물량을 빨리 소진하기 위해서다.
시행사는 아파트를 분양해 받은 돈으로 건설사에 공사비를 지급하고, 금융회사에 빌린 대출도 갚을 수 있다. 올해 초에는 계약률을 끌어올리기 위해 한시적으로 금(金) 한 돈(약 38만원)을 지급하는 이벤트를 펼치기도 했다. 입주 시점이 임박하도록 계약률이 저조하자 시행사 측에서 이 같은 혜택들을 잇따라 내놓고 있는 것이다.
분양업계 관계자는 “대구처럼 미분양이 많은 지역에선 시간이 지날수록 미분양 아파트가 쌓여, 계약자를 찾기가 쉽지 않다”며 “이 때문에 이목을 끌만한 파격적이고 다양한 인센티브를 내놓는다”고 말했다.
지방 분양 아파트 단지를 중심으로 미분양 물량을 해소하기 위한 파격적인 혜택들이 등장하고 있다. 예전엔 주로 중도금 무이자 대출이나 분양가 할인 정도에 그쳤지만, 최근엔 직접적인 현금 지원이나 집값 하락 시 분양가 보장 같은 혜택까지 나오고 있다.
최근의 고금리 때문에 분양이 늦어질수록 금융 비용은 눈덩이처럼 불어나기 때문이다. 특히 ‘악성 미분양’으로 통하는 준공 후 미분양이 빠른 속도로 늘면서 건설·시행사들의 위기감이 고조되고 있다. 지난 1월 지방의 준공 후 미분양은 9115가구로, 1년 전(6266가구)보다 45.5% 늘었다. 이 과정에서 별다른 혜택 없이 분양 계약을 맺은 기존 계약자들이 반발하며 갈등을 빚는 사례도 속출하고 있다.
●지방 미분양 요지경 마케팅
최근 미분양을 털기 위해 다양한 방법들이 동원되고 있다. 가상 화폐를 분양 대금으로 받는 독특한 사례도 등장했다. 제주도에서 분양 중인 A단지의 시행사는 전체 24가구 중 선착순 5가구에 대해 분양가의 약 20%인 8000만원을 할인해 주고, 분양 대금 중 일부를 현금이 아닌 비트코인 등 가상 화폐로 납부할 수 있다고 홍보하고 있다.
분양업계 관계자는 “가상 화폐로 직접 지급하면, 가상 화폐를 현금으로 인출할 때 드는 수수료(금액의 약 0.1%)를 조금이나마 아낄 수 있다”며 “최근 가상 화폐에 대한 관심이 커져, 이를 분양 마케팅에 활용하는 것”이라고 말했다.
집값이 떨어져도 건설사가 분양가에 되사주는 ‘원금 보장’ 마케팅을 내놓은 곳도 있다. 울산 B아파트는 계약 후 입주 예정일인 내년 7월까지 집값이 하락하면 계약 해제와 함께 계약 원금 반환을 보장하기로 했다.
이처럼 무리한 마케팅까지 동원하는 것은 악성 미분양이 중소 건설·시행사엔 존립을 위협할 수 있는 악재이기 때문이다. 건설·시행사들은 주택 분양 대금으로 금융권에서 받은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 갚고 공사비도 충당한다.
준공 후에도 분양이 안 되면 자체 자금으로 대출과 공사비를 충당해야 한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 중소 건설사들은 1~2개 건설 현장에서 대규모 미분양이 발생하면 문을 닫아야 하는 상황에 내몰릴 수 있다”며 “일부 손해를 감수하고서라도 미분양을 털어내려는 것”이라고 말했다.
●기존 입주민이 새 계약자 막기도
파격적인 인센티브를 받은 새로운 계약자와 혜택을 못 본 기존 계약자 간에 갈등이 벌어지기도 한다. 지난 2월22일 서울의 한 건설사 본사 앞에는 ‘협의 없는 할인분양 입주 저지로 대응한다’ ‘무책임한 할인분양 선분양자 소급 적용하라’ 등의 문구가 적힌 시위 트럭이 등장했다.
2023년 초 입주한 대구의 한 아파트 주민들이 이 건설사가 최근 내놓은 할인 분양 정책에 반발하며 상경 시위를 벌인 것이다. 이 단지는 준공 1년이 넘도록 전체의 약 15%가 미분양으로 남아있다.
이에 시행사는 분양가를 최대 9300만원 할인하기로 했고, 이후 20가구 정도가 할인된 가격에 분양 계약을 맺었다. 이런 사실이 알려지면서 정상 분양가에 계약했던 기존 주민들이 반발하고 있다. 현재 입주민들은 아파트 출입구와 각 가구 발코니 등에 할인분양에 반대하는 현수막을 내걸었고, 향후 할인분양을 받아 입주한 가구에 대해 관리비, 주차비 등을 20% 가산하는 관리 규약 변경도 추진하고 있다.
오는 10월 대구에서 입주 예정인 C아파트 역시 건설사가 2023년 2000만원이던 현금 보상을 최근 5000만원으로 올리자 기존 계약자들이 “우리도 같은 조건을 적용해달라”며 반발하고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “할인분양 등 파격적인 마케팅을 할 때엔 기존 입주민의 반발을 최소화할 방안도 함께 고민해야 한다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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