서울 아파트값, 강남에서 강북…대형에서 소형으로 상승세 확산
마용성·노도강 저가매물 소진…상승거래 비중도 증가 추세…원인은 금리인하 기대 및 각종 세제 혜택, 공급 감소 등
2023년 초고가 아파트인 강남 대형평수를 중심으로 신고가가 이어졌는데, 이러한 상승 흐름이 강남과 강북을 가르지 않고 국민평형(전용 84㎡)이하로도 확산되는 모양새다.
반포 공인중개업소 관계자는 “압구정 재건축, 반포자이, 반포 래미안퍼스티지 대형평형이 먼저 신고가로 거래됐다. 옆단지가 평(3.3㎡)당 1억8000만원대에 거래되니까, 평당 1억이면 싸다고 생각되고 거래가 체결되는 것”이라고 했다. 이어 “금리 충격으로 인한 급매는 2022년~2023년 다 끝났고, 상속이나 (이혼으로 인한)재산분할 이슈로 가끔 급매가 나오는 정도여서 호가가 떨어지지 않고 있다”고 했다.
급매가 쏟아지면 가격도 하락한다. 그러나 지난 2년에 비해 올해는 급매가 시장에 상대적으로 나오지 않고 있다. 양도세 중과 배제는 2025년 5월까지로 유예된 데다, 종합부동산세 세율은 인하되고 다주택 중과세율은 폐지됐다. 경매 전문가 백희진(필명 네이마리)씨는 “버틸수 있으면 버틸 수 있는 상황이기 때문에 급하게 팔지는 말자는 심리가 강해졌다”고 했다.
집값 상승 압력으로 작용할 요소가 많은 점도 매수심리를 자극한다. 연내 미국 금리 인하에 대한 기대감이 커지고 있고, 주택 공급은 급감하고 있다. 국토교통부 주택건설 인허가실적에 따르면, 2023년 서울 주택인허가실적은 2만5567호로 통계 작성(1990년) 이래 최저이며, 2022년보다 40%나 급감했다. 공급 감소가 예견된 가운데 서울 전셋값은 41주 연속 상승하고 있다.
부동산 정보앱 아실에 따르면, 서울 아파트 매매 매물은 약 8만건으로 2021년(약 4만건)대비 2배나 올랐다. 매물이 계속 증가 추세인데도 호가는 떨어지지 않는다. 잠실 공인중개업소 관계자는 “금리는 조금만 기다리면 떨어질 것이고, 전세가가 계속 오르다보니까 매도자들은 안급하다”면서 “매물이 이렇게 많은데도 가격이 안빠지는 이유”라고 했다.
매수 심리도 살아나고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주(4일 기준)일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 84.7로 지난 3월부터 4주째 상승세다. 아직까지는 부동산 거래량이 폭발하던 2020년(매매수급지수 110)에는 못미치지만 집값 하락이 거셌던 2022년 말~2023년 초에 비해 매매수급지수가 30%이상 상승한 것이다. 매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미하고, 100보다 높으면 그 반대를 뜻한다.
서울 전역에서 상승 거래도 늘어나고 있다. 직방이 국토부 실거래가 공개시스템에 공개된 아파트 매매거래를 분석한 결과 2월 상승거래 비중은 43%로 1월에 비해 4%포인트 올랐다. 2023년말 하락거래 비중이 절반을 넘어섰던 마용성 지역과 ‘노도강(노원구, 도봉구, 강북구)’도 저가 매물이 소진되고 상승거래가 늘고 있다.
직방 관계자는 “하락거래 비중이 줄어들고 있고 저가 매물은 소진됐다”면서 “다만 거래량이 크게 증가한 것은 아니어서 보합장 속에 일부 신고가가 본격 상승 흐름을 가리키는 것인지는 지켜봐야한다”고 말했다.
尹정부 감세·비과세 고소득층에 집중…양극화 심화해
‘숨은 보조금’ 조세지출 뜯어보니…2024년 고소득자 조세지출 15.4조 전망
…2019~2021년 10조 안팎서 50%↑…일각 부자감세 논란 피할 수 없어
윤석열정부의 조세지출 제도가 고소득층·대기업에 집중된 것으로 나타났다. 조세지출은 정부가 걷어야 할 세금을 면제하거나 깎아주는 것으로, ‘숨은 보조금’으로도 불린다. 2023년 56조원에 달하는 역대급 ‘세수 펑크’를 기록한 정부가 내놓은 감세정책의 혜택이 저소득층보다 ‘부자’에게 주로 돌아가고 있는 만큼 우리 사회의 고질적인 양극화 문제 해결에 역행한다는 지적을 피할 수 없어 보인다.
3월11일 기획재정부가 국회에 제출한 자료에 따르면 2024년 연 소득 7800만원 이상 고소득자가 혜택을 받는 조세지출은 15조4000억원으로 전망됐다. 고소득자 대상 조세지출은 2019∼2021년 10조원 안팎에 머물다가 윤석열정부 출범 이후 2022년 12조5000억원, 2023년 14조6000억원(전망)으로 증가하는 추세다.
특히 중·저소득층 대상 비과세·감세보다 고소득 조세지출 증가세가 더 가파른 것으로 드러났다. 2023년과 2024년 전체 개인 조세지출 중 고소득자 수혜 비중은 각각 34.0%, 33.4%로 추정된다. 2019∼2021년 28∼30%와 비교하면 큰폭으로 상승한 셈이다.
기업에 돌아가는 조세지출도 대기업이 받는 혜택의 증가 속도가 상대적으로 빠르다. 2024년 기업 대상 조세지출 중 대기업(상호출자제한기업) 수혜분은 6조6000억원, 비중은 21.6%로 예상됐다. 지난해와 비교해 지출 규모는 2조2000억원 늘었고, 수혜 비중은 4.7%포인트 커졌다. 대기업 수혜 비중은 2016년(24.7%) 이후 가장 높다. 대기업 조세지출 수혜 비중은 2019∼2021년 사이 10∼11%였지만 2022년 16.5%로 수직 상승한 뒤 해마다 상승세를 타고 있다.
다만, 정부는 고소득층 수혜 비중이 높은 것은 사회보험 가입률과 건강보험료율이 상승했기 때문이라는 입장이다. 고소득자일수록 보험료 공제 규모가 크다는 얘기다. 아울러 연구·개발(R&D) 및 투자세액공제는 투자 규모가 크고 세금도 많이 내는 대기업의 감면 비중을 높이는 데 영향을 미친 것으로 분석됐다. 정부는 대기업 세제 지원을 통해 투자가 늘면 근로자도 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대한다.
그렇더라도 고소득자·대기업에 대한 조세지출 규모가 늘면서 세수 감소에 영향을 미친다는 지적은 피하기 어렵다. 2024년 조세지출 총액은 77조1000억원으로 역대 최대치를 기록할 전망이다. 여기에 최근 총선을 앞두고 잇따라 고소득자·대기업 중심의 감세정책이 쏟아지고 있어 세수 감소는 더욱 커질 것이란 전망이다.
실제로 정부는 2025년 시행 예정이었던 금융투자소득세를 폐지하기로 하고 다시 법 개정을 추진 중이다. 금투세는 주식·채권·펀드·파생상품 등 투자로 5000만원(주식) 이상 소득을 올린 투자자가 낸다. 또 2023년 말에는 상장주식 양도세를 내야 하는 대주주 기준을 종목당 ‘10억원 이상’에서 ‘50억원 이상’으로 상향해 수십억원대 주식 투자자들이 대거 비과세 조치됐다.
강병구 인하대 경제학부 교수는 “우리 사회에서 양극화 문제가 성장의 발목을 잡고 있는 시점에서 세제를 통해 불평등을 해소하는 노력이 필요한데, 조세지출이 대기업과 고소득자에 집중되는 방식으로 이뤄지면 분배와 성장의 선순환 측면에서 바람직하지 않다”며 “현 정부가 단행한 세제 개편안도 ‘부자감세’ 논란이 일었는데, 조세지출제도도 그 연장선 상에서 진행되는 것 같아 우려스럽다”고 밝혔다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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