文정부의 ‘공시가 현실화 로드맵’ 폐지
尹, 3년 만에 폐기 방침 공식화…보유세 부담 완화…2025년 공시가 현실화율 69% 이하 예상…부자 감세·선거용 정책 등 비판도
정부가 부동산 공시가격의 시세 반영률을 단계적으로 90%까지 끌어올리는 문재인 정부 때 만들어진 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 폐지하기로 했다. 무리한 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 인상으로 크게 늘어난 보유세 부담을 상식에 맞게 조정하려는 취지라고 정부는 밝혔다. 2025년 공시가격을 어떻게 산정할지는 결론 나지 않았으나 2020년 수준인 69%를 넘지 않게 설계될 전망이다.
국토교통부는 3월19일 서울 영등포구 문래동에서 윤석열 대통령 주재로 열린 스물한 번째 민생토론회에서 이러한 내용을 담은 ‘도시공간·거주·품격 3대 혁신 방안’을 발표했다.
공시가격 현실화 계획은 현실화율을 단계적으로 높여 2035년까지 90%로 끌어올리는 것이 골자였다. 실제 집값보다 지나치게 낮은 공시가격을 높여 부동산 시장 안정과 조세 형평성을 달성하겠다는 의도였다.
그러나 시세반영률을 급격히 높이자 공시가격이 치솟고 보유세 부담도 급증했다. ‘증세 로드맵’이라는 비판을 받았고, 2022년 더불어민주당의 지방선거 참패로 이어졌다. 2035년에 90%로 맞춰질 경우 재산세 부담이 현재보다 61% 증가할 것으로 한국조세재정연구원은 추정했다.
윤석열 정부는 2023년부터 공시가격 현실화율을 로드맵 도입 이전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 맞춘 뒤 현실화 계획을 수술대에 올렸고 손질보다는 폐기를 택했다. 2025년 공시가격 현실화율이 어느 정도 반영될지는 미지수다. 국토연구원이 연구용역을 수행하고 있는데 7~8월쯤 안이 나올 예정이다. 정부가 보유세 부담이 2020년 수준을 넘지 않도록 설계하겠다고 강조한 만큼 공동주택 공시가격 현실화율은 69%를 밑돌 것으로 보인다.
현실화 계획을 폐기하기 위해서는 법 개정이 필요하다. 현재 부동산 공시법 26조 2항에 따르면 정부는 부동산 시세 반영률의 목표치를 정하고 이를 달성하기 위한 계획을 수립해야 한다. 내년 공시가격 시세 반영률을 올해 11월까지 발표해야 하기 때문에 그 전까지 법 개정안이 국회 문턱을 넘어야 한다.
정부는 차기 국회 원 구성이 마무리되는 대로 법안을 발의한다는 계획이다. 11월까지 법 통과가 안 되면 공시가격 현실화율을 69% 수준으로 고정하는 방안도 구상하고 있다.
윤 대통령은 문재인 정부를 겨냥해 “과거 정부는 부동산 정책 실패로 집값이 오르자 이를 징벌적 과세로 수습하려 했다”면서 “부에 대해 징벌적 과세를 해버리면 열심히 일하며 사회 활동하고 집 한 칸 있는 분들이 종부세 대상이 되는 경우가 많았기 때문에 아주 굉장한 악법이었다”고 했다.
국토부가 2024년 1월1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 공시가격은 2023년보다 평균 1.52% 올랐다. 2005년 공동주택 공시제도 도입 이후 2011년(0.3%), 2014년(0.4%)에 이어 세 번째로 낮은 변동률이다. 지난해 집값이 내림세를 보이고 올해에도 현실화율이 69%로 유지되면서 널뛰던 공시가격이 안정을 찾았다.
지역별로 보면 서울은 3.25% 상승했다. 송파구는 평균 공시가격이 10.09% 올라 유일하게 두 자릿수 상승률을 보였다. 2022년 크게 떨어졌던 아파트값이 반등한 영향이다. 강남(3.48%)과 서초(1.93%)도 공시가격이 오르며 강남 3구는 모두 상승세로 전환했다. 반면 노원(-0.93%)·도봉(-1.37%)·강북(-1.15%)은 하락했다.
전국 17개 시도 중 서울을 포함해 인천·경기·세종 등 7곳의 공시가격이 올랐다. 특히 세종의 경우 6.45%로 가장 많이 상승했다. 지난해 세종의 공시가격이 30.68% 하락한 데 따른 기저효과다. 공시가격이 가장 많이 내려간 곳은 대구(-4.15%)다.
보유세 부담은 대체로 지난해와 비슷하지만, 아파트 시세가 뛰며 공시가격 상승률이 높게 나타난 강남 고가 아파트는 크게 올랐다. 특히 부동산 경기 침체 속에서도 강남권 재건축 아파트 시세가 급등한 영향으로 보유세 부담이 늘었다.
서울신문이 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에게 시뮬레이션(공정시장가액비율 종부세·재산세 60% 가정)을 의뢰한 결과 송파구의 잠실주공5단지 전용면적 82.61㎡(약 25평)의 올해 보유세는 580만원으로 지난해(438만원)보다 32.38% 오른다. 세액 공제를 받지 않는 1주택자 기준이다.
강남구 은마아파트 전용 84.43㎡(25.5평)의 보유세는 지난해 440만원에서 올해 523만원으로 18.74% 오른다. 은마아파트의 올해 공시가격은 18억 1200만원으로 지난해(15억 4400만원)보다 17.36% 올랐는데, 공시가격이 18억원을 넘으면서 종부세가 64만원에서 130만원으로 두 배 가까이 뛰었다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112.96㎡(34평)는 보유세가 올해 2050만원으로 지난해(1838만원)에 비해 11.57% 상승한다.
강남3구 보유세 10% 증가… 비강남권 2023년 수준
아파트 공시가격 1.52% 상승…서울 공시가 3.25% ↑… 송파 10.09%
강남권 재건축 보유세 상승폭 커…잠실 주공5단지 82.61㎡ 32% 올라
올해 공시가격(안)이 지난해보다 소폭 상승하며 서울의 주요 아파트 보유세도 지난해보다 오를 전망이다. 아파트 가격 상승세가 뚜렷한 강남 3구는 보유세가 10% 안팎으로 오를 것으로 보인다. 반면 비강남권의 경우 지난해와 보유세가 비슷할 것으로 보이며 지역별로 차이가 났다.
3월19일 국토교통부는 2024년 1월1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 1523만가구의 공시가격을 공개하고 4월8일까지 소유자 의견을 받는다고 밝혔다.
공동주택 공시가격이 전국 평균 1.52% 상승했지만 시세 변동에 따라 시도별로 차이를 나타냈다. 지난해보다 공시가격이 오른 상위 5곳은 세종(6.45%), 서울(3.25%), 대전(2.62%), 경기(2.22%), 인천(1.93%)으로 나타났다. 하위 5곳은 대구(-4.15%), 광주(-3.17%), 부산(-2.89%), 전북(-2.64%), 전남(-2.27%)이다.
특히 서울에서도 송파 공시가격이 10.09%로 가장 많이 올랐다. 이후 양천(7.19%), 영등포(5.09%), 동대문(4.52%), 강동(4.49%), 마포(4.38%)가 뒤를 이었다. 반면 노원(-0.93%)·도봉(-1.37%), 강북(-1.15%) 등은 하락했다.
공시가격이 상승함에 따라 서울의 주요 아파트 보유세도 지난해보다 오를 것으로 전망된다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장이 제공한 ‘서울 주요 아파트 단지 보유세 시뮬레이션’에 따르면, 공동주택 공시가격 상승률이 상대적으로 높은 강남권 주요 단지의 보유세는 7∼18% 상승률을 보였다.
서울 서초구 반포동 아크로리버파크 84.97㎡의 보유세는 지난해보다(1058만원) 7.26% 오른 1135만원(1주택자, 세액공제 없음, 공정시장가액 비율 60%, 재산세 45% 기준)이다. 공시가격이 급등했던 2020년에는 1507만원, 2022년에는 1349만원을 각각 보유세로 부담했다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84.97㎡의 보유세는 7.7% 오른 745만원이다. 두 단지의 보유세 상승 폭은 비슷한 수준이다.
반면 비슷한 지역과 평형이어도 반포동 래미안퍼스티지 84.93㎡는 931만원으로 지난해(807만원)보다 15.40% 오를 것으로 추정된다. 강남권 재건축 아파트 보유세 상승 폭은 더 크다. 대치동 은마아파트 84.43㎡와 송파구 잠실 주공5단지 82.61㎡의 보유세는 각각 523만원, 580만원으로 지난해보다 각각 18.74%, 32.38% 오를 것으로 추정된다.
반면 비강남권의 보유세 상승 폭은 상대적으로 작을 것으로 보인다. 지난해 시세 증가율이 강남권보다 낮기 때문이다.
서울 용산구 이촌동 한가람아파트 84.89㎡의 보유세는 올해 365만원으로 지난해(362만원)와 큰 차이가 없을 것으로 예상된다. 공시가격이 지난해(15억1100만원)보다 1.59% 내린 14억8700만원으로 산정된 탓이다.
서울 마포구 염리 마포자이 84.69㎡는 224만원에서 234만원으로, 서울 성동구 왕십리 텐즈힐 84.92㎡도 208만원에서 217만원으로 각각 10만원가량 오르는 것으로 나타났다.
2주택 이상 다주택자의 보유세도 늘지만, 다주택자에게 ‘보유세 폭탄’을 안겼던 2021∼2022년에 비하면 크게 줄어들 것으로 보인다. 잠실 5단지 82.61㎡와 서울 강동구 래미안고덕힐스테이트 84.74㎡를 동시에 보유한 2주택자가 내야 하는 보유세는 지난해(1279만원)보다 31.28% 상승한 1679만원으로 추산된다. 이들 주택 소유자의 2022년 보유세는 5516만원이었다.
서울 마포구 마포래미안푸르지오 84.59㎡, 은마아파트 84.43㎡, 대전유성죽동푸르지오 84.99㎡ 등을 보유한 3주택자의 올해 보유세는 2350만원으로 작년보다 504만원 늘어날 것으로 예상된다. 2022년 보유세(1억1350만원)에 비해 5분의 1수준으로 줄어든 것이다.
“2025년 공시부터 적용… 재산세·건보료 ‘경제적 부담’ 경감”
세금·복지제도 등 지표 되는 가격…주택 가격 높을수록 ‘稅혜택’ 커져…부자 감세·선거용 정책 등 비판도…전문가 “차등 현실화 바람직” 강조
정부가 문재인정부에서 도입한 ‘공시가격 현실화’ 폐지를 공식화했다. 올해부터 추진해 2025년 공시부터 적용한다는 방침이다. 중산층·서민 세금 부담 경감과 주거 안정성을 강화하려는 의도라지만 일각에서는 ‘부자 감세’, ‘대기업 특혜’, ‘선거용 정책’ 아니냐는 비판이 나왔다.
●공시가격 현실화 폐지…2025년 적용
국토부는 2021년부터 적용 중인 ‘공시가격 현실화’(시세의 90%까지) 계획을 폐지하고 이를 2025년 공시부터 적용한다고 밝혔다. 부동산 공시가격 안정성을 회복하고 국민 불편을 해소한다는 취지다.
국토부에 따르면 공시가격 현실화가 도입된 이후 통상 연평균 3% 수준으로 오르던 공동주택 공시가격이 연평균 18% 상승했다. 특히 집값 급등기에 시세반영률을 급격히 높임에 따라 공시가격이 단기간에 급등하고, 국민의 보유세 부담이 가중됐다는 것이 국토부의 입장이다.
실제로 공시가격은 각종 세금과 복지 제도의 지표가 되는 가격으로, 세금뿐 아니라 건강보험료 피부양자 자격, 기초연금 대상 자격 등에 영향을 미친다. 국토부는 “재산세, 건강보험료 등 조세·부담금에 따른 국민의 경제적인 부담이 대폭 경감될 것으로 예상된다”며 공시가격 현실화 폐지 효과에 대한 기대를 내비쳤다.
하지만 공시가격 현실화 계획 폐지의 주된 수혜자는 고가 주택 소유자가 될 가능성이 크다. 공시가율이 일률적으로 적용될 경우 주택 가격이 높을수록 세 부담 경감이 더 크기 때문이다. 더욱이 감세로 인한 국가 재정 악화 문제도 뒤따른다.
권대중 서강대 교수(부동산학)는 “공시가격 설정은 복지국가 재원 마련과 더불어 부의 양극화 완화의 목적이 있다”며 “공시가격 현실화 폐지가 침체된 부동산 시장 활성화 및 적절한 공시가격 재설정을 위한 임시적인 조치여야지, 영구적이어서는 안 된다”고 강조했다. 그는 “공시가격이 떨어지면 서민보다 부자가 더 이득이다. 선거용으로 정교하게 정리되지 않은 대책을 내놓은 것 아닌가 생각한다”고 덧붙였다.
권 교수는 이어 “궁극적으로는 ‘공시가격 차등 현실화’가 바람직하다”며 “서울 80%, 지방 대도시 70%, 농지 60% 이런 식으로 차등 적용해야 농지나 임야를 가진 사람들의 피해를 줄이면서 상대적으로 여유 있는 사람들로부터 적정 수준의 세금도 걷을 수 있다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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