저층 빌라촌에 아파트 수준 편의시설 지원…'뉴빌리지' 만든다
저층주거지 소규모 정비사업 활성화 차원…편의시설 설치비 150억원 지원
…도시재생사업 예산 연 1조원 투입…"'마을 꾸미기'서 패러다임 전환“…비아파트 매입임대 확대
윤석열 대통령은 3월19일 21번째 민생토론회를 열고 '도시 공간·거주·품격 3개 혁신방안'을 발표했다. 이번 토론회에는 ▲노후 도시공간 개선 ▲중산층 및 서민층 거주비용 경감 ▲문화예술로 도시 품격 제고 등의 내용이 담겼다.
우선 노후 저층 주거지를 획기적으로 개선하기 위해 '뉴빌리지' 사업을 도입하기로 했다. 전면 재개발이 어려운 노후 빌라촌 등 저층 주거지에 아파트 수준의 주거환경을 갖춘 '부담 가능한 주택'(affordable housing)을 충분히 공급하겠다는 취지이다.
정부가 노후 저층 주거지에서 소규모 정비사업을 할 때 주차장, 관리사무소, 운동시설 등 아파트 수준의 편의시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업을 시작한다. 규제 완화로 대규모 재건축·재개발은 활성화되고 있지만, 전면 재개발이 어려운 소규모 단독·연립주택은 소외되고 있다는 판단에 따른 것이다.
●"마을 꾸미기 도시재생서 주거지 개선으로 전환“
국토교통부는 3월19일 서울에서 윤석열 대통령 주재로 열린 21번째 민생토론회에서 "마을 꾸미기 위주에서 노후 주거지 개선으로 도시재생의 패러다임을 전환한 뉴빌리지 사업을 도입하겠다"고 밝혔다. 뉴빌리지는 노후 빌라촌의 소규모 정비사업, 개별 주택 재건축과 주민 편의시설 설치 지원을 연계한 사업이다.
신축 세대 규모별 편의시설 지원 항목/국토교통부 제공.
지방자치단체장이 지정하는 '소규모주택정비 관리지역'에서 단독 10세대·다가구 20세대 미만 주민들이 모여 소규모 정비사업(자율주택정비사업)을 하면 정부가 150억원 내외의 기반시설·편의시설 설치비를 지원한다. 지원 대상 시설은 방범CCTV·보안등, 주차장, 관리사무소, 북카페, 운동시설, 작은 도서관, 복지관 등이다.
편의시설은 국비로 짓고, 주택은 주택도시기금을 빌려 지을 수 있다. 기금에서 융자해주는 비율을 총사업비의 50%에서 70%로 확대한다. 이때 용적률은 법적 상한의 120%까지 높여준다.소규모주택정비 관리지역에 해당하지 않더라도 이보다 범위가 더 넓은 '도시재생활성화지역'에서 소규모 정비사업과 개별 주택 재건축에 나선다면 편의시설 설치비용을 역시 150억원 내외로 지원받을 수 있다.
기금 융자 한도는 다세대 호당 5000만원에서 7500만원으로 늘리고, 용적률은 법적 상한의 120%까지 높여준다. 노후 빌라 밀집지역을 무조건 아파트로 재개발할 게 아니라 새로운 다세대·연립 주택이 들어설 수 있도록 지원한다는 취지다. '뉴빌리지' 사업에 별도의 재원을 편성하지는 않는다.
정부는 연간 1조원가량의 기존 도시재생사업 예산을 재구조화해 저층 주거지 편의시설 설치에 쓸 예정이다. 10년간 10조원을 투입한다. 소규모 정비사업과 기존 도시재생사업 지원 전문기구를 통해 사업 컨설팅도 지원하기로 했다.
국토부는 2024년 상반기 중 '정비연계형'과 '도시재생형'으로 나눈 사업유형별 가이드라인을 마련한 뒤 하반기 중 시범사업 지역을 공모할 계획이다. 소규모 정비사업의 사업성을 높일 수 있도록 주택도시기금 융자 기간은 5년에서 7년으로 확대한다.
●비아파트 매입임대 확대…중산층도 '든든전세주택’
중산층 및 서민층을 위한 공공임대는 '비(非)아파트'를 활용키로 했다. 아파트에 비해 건설 기간이 짧아 신속한 주택 공급이 가능해서다. 신축 및 기축 비아파트를 매입해 시세보다 저렴한 가격으로 전월세를 공급한다는 계획이다.
진현환 국토부 1차관은 "매매 시장이 전반적으로 마이너스이고 전월세 시장도 여전히 불안하다"며 "공공에서 나서서 새롭게 짓는 주택을 약정해서 매입하는 등 전세와 월세를 향후 2년간 10만가구 공급하겠다"고 말했다. 이어 "비아파트라 건설기간이 1년 미만이라 약정해서 바로 공급하면 올해, 내년 공급이 가능하다"고 봤다.
특히 '든든전세주택'을 새로 도입한다. LH가 신축 비아파트를 매입한 뒤 무주택 중산층 가구에 시세의 80% 수준의 전세로 공급한다. 전용면적 60~85㎡로 거주기간은 최대 8년(4+4년)이다. 올해 5000가구, 내년 1만 가구 공급을 추진한다. 서울 3000가구 등 수도권 1만 가구다.
2024~2025년 비아파트 임대주택 공급 계획.
소득·자산 상관 없이 무주택자에게 공급하되 신생아 및 다자녀 가구에 가점을 부여해 우선 공급한다. 1명 당 1점씩으로 3점이 최고점이다. 신생아는 2년 내 출산 자녀가 있는 경우(임신 포함) 추가 가점 1점을 부여한다. 우선 공급 후 잔여분은 무주택자 대상으로 추첨 공급한다.
주택도시보증공사(HUG)는 기축(旣築) 든든전세주택을 공급한다. HUG는 전세금반환보증 등에 따라 대위변제한 경매 진행 주택을 직접 낙찰받아 무주택자에게 전세로 임대 공급하고 있다. 시세 90%, 거주기간 최대 8년(4+4년) 주택이다. 소득·자산 기준 없이 무주택자 추첨으로 공급하며 2024년 3500가구, 2025년 6500가구 공급을 추진한다. 서울 5000가구 등 수도권 1만 가구다.
LH의 기존 신축매입임대도 확대한다. LH가 신축주택을 확보해 무주택 저소득층·신혼·청년에게 시세 대비 30~50%로 최대 20년간 공급하는 임대주택이다. 기존엔 올해와 내년 총 6만가구를 공급할 계획이었으나 추가로 1만5000가구를 공급해 올해는 3만5000가구, 내년은 4만가구 등 총 7만5000가구를 공급한다.
국토부는 공공임대주택 공급 활성화를 위해 건축 중인 주택 매입도 허용키로 했다. 접수 후 심사기간도 단축해 공급을 2개월 조기화한다. 민간사업자 참여를 촉진하기 위해 양도세·취득세 감면 일몰기한도 2027년 12월까지 연장한다.
●구도심엔 기계식 주차장 설치 지원
정부는 구도심 상권의 만성적 주차난이 해소될 수 있도록 주차장 설치를 지원하겠다는 계획도 밝혔다. 도시재생사업 공모 때 사용자 안정성과 편리성이 확보된 오토발렛(Auto-Valet) 같은 기계식 주차장 설치계획을 포함시킨다면 가점을 준다.
오토발렛은 운전자가 승·하차장에 차를 대면 기계 장치가 주차 구획으로 이동시키는 시스템으로, 운전자가 직접 기계 주차장 내부로 차량을 입고시키는 기존 방식보다 안전한 것으로 평가받는다. 전기차, 대형 승용차도 기계식 주차가 가능하도록 입고 가능 차량 제원 기준은 바꾸기로 했다. 주차 전용 건축물에 다른 용도를 복합할 수 있도록 하는 복합비율은 30%에서 40%로 완화한다.
재래시장, 노후 주거지 등에 주차장을 만들 때에는 기금 융자지원 금리를 인하하고, 융자 한도를 현재 50억원에서 늘려준다.
노후 상가 리모델링을 위한 기금 융자(싸앗융자)도 확대한다. 씨앗융자 지원 대상에 상가복합주택(주택 비율 40% 이내)을 포함시키고, 야구연습장 등을 불허해온 업종 제한 기준은 완화하기로 했다.
●기업 장기임대주택, 임대료 상승 초래 가능성도…”‘뉴스테이’ 재탕”
국토부는 리츠 방식의 기업형 장기임대주택 도입도 추진한다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 오피스 빌딩이나 물류센터, 호텔 등 부동산에 투자한 뒤 임대, 재매각 등으로 발생하는 이익을 배당하는 상품이다. 개인 간 거래 중심인 전월세 시장의 패러다임 전환에 제도적 기반을 마련하려는 취지다. 기업이 참여할 경우 ‘전세사기’, ‘역전세’에 따른 전세시장 불안을 완화하고 임대 시장을 선진화하는 효과를 기대할 수 있다.
국토부는 기업의 참여를 유도하기 위한 방편으로 5% 상한 외 임대료 증액 제한을 완화하고 임대기간 중 임차인 변경 시 시세 반영을 허용하는 등 적정 임대료 수익 확보를 위한 환경도 조성해 준다는 계획이다. 더불어 20년 이상 장기에 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 기금 융자 및 세제 혜택도 지원한다.
반면에 기업형 장기임대주택 도입은 임대료 상승을 초래할 가능성도 있다. 이윤 추구를 목적으로 하는 기업이 단가를 높일 경우 주변 시세를 견인할 수 있기 때문이다. 박근혜정부 ‘뉴스테이’의 재탕이라는 우려도 제기된다.
한문도 서울디지털대 교수(부동산학)는 “결국은 박근혜정부 때 기업 특혜를 주던 뉴스테이로 가는 수순의 ‘연막작전’ 같다”며 “원래 아파트를 지으면 기업 돈이 들어가야 하는 건데 기금으로 지원하고, 세제 혜택 주고 임대료도 받아서 기업 배만 불릴 것이며, 무엇보다도 재원은 어디서 가져올 것이냐”며 혹평했다.
국토부는 노후 저층 주거지를 개선하는 ‘뉴:빌리지’ 사업도 추진한다. 구체적으로 소규모주택정비 관리지역에 속한 주민들이 스스로 개량·건축에 나설 경우 이에 대한 비용을 기금 융자로 지원한다. 아울러 국비 150억원가량을 들여 주변 기반시설 및 편의시설을 설치하고 추가적으로 용적률을 법적 상한의 1.2배로 완화해 준다.
도심 내 낙후된 공간을 문화예술의 공간으로 재구성하는 사업도 추진한다. 서울 내에는 마포·홍대 복합예술벨트(청년예술 중심지), 서울역·명동·남산 공연예술벨트(공연예술 중심지) 두 곳이 포함된다. 권역별로는 경기·강원권(개방형 수장시설), 충청권(문화기술 특화시설), 경상권(장르특화 공연시설), 전라권(전통문화시설)에 문화예술 거점 인프라를 조성한다
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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