강북권 상업시설 3배↑·신도시급 재개발…강남 수준으로 개발
서울시, 강북권 개발 계획 발표…사업자가 용도·규모 제안 사전협상…유휴부지 활용땐 기업 유치 의무화…역세권 재건축 용적률 500%로 상향 “상권 형성 위한 기반시설 보완해야”
서울 강북권 상업지역이 현재보다 최대 3배 가까이 늘어난다. 3월26일 서울시는 서울 인구 10명 중 4명 넘게 살고 있는 강북권을 강남 수준으로 개발하겠다는 청사진을 내놨다. 대규모 유휴부지에는 사업시행자가 희망 용도와 규모를 자유롭게 제안하는 제도인 ‘균형발전 화이트사이트(사전협상제)’를 도입해 지역경제를 활성화하겠다는 방침이다. 신도시와 맞먹는 주거지도 조성할 계획이다.
다른 권역에 비해 상업시설은 부족하고, 노후 주거지역이 많아 ‘베드타운’으로 꼽히는 서울 강북권이 대대적인 체질 개선을 통해 ‘신(新) 경제도시’로 탈바꿈한다. ‘상업지역 총량제’ 폐지로 상업시설을 현재의 2∼3배로 확대하고, 대규모 유휴부지에 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 ‘화이트사이트’(White Site) 제도를 최초로 도입한다. 노후아파트 대단지의 경우 안전진단 없이 재건축이 가능하도록 해 사업 기간을 줄이고, 용적률 상향 등 인센티브를 줘 사업성도 개선한다.
●오세훈, ‘대개조 프로젝트’ 2탄 발표
오세훈 서울시장은 26일 이같은 내용의 ‘강북권 대개조-강북 전성시대’ 프로젝트를 발표했다. 앞서 오 시장이 지난 2월 발표한 ‘서남권 대개조’ 프로젝트에 이은 서울시의 도시공간 대개조 프로젝트 2탄이다. 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑구)과 서북권(마포·서대문·은평구) 11개 자치구를 아우르는 강북권은 서울 전체 면적의 40%, 인구의 43%를 차지하지만, 상업시설 면적은 두 권역을 합쳐도 도심권이나 동남권, 서남권보다 작고 시내 30년 이상 된 노후주택의 46%가 몰려 있다.
● 강북 상업지역 강남 수준으로 늘린다
강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑구)과 서북권(마포·서대문·은평구)을 합친 총 11개 자치구를 말한다. 이 지역은 서울 전체 면적의 40%에 달하고 서울 전체 인구의 43%가 거주하고 있지만 각종 규제에 묶여 상대적으로 개발이 더디고 노후화됐다는 평가를 받아 왔다. 다만 강북 지역은 상업시설로 만들 수 있는 유휴부지가 많아 이를 이용해 개발하는 것이 이번 계획의 핵심이다.
이에 서울시는 지역경제를 활성화하기 위해 강북권 상업지역 면적을 현재 약 519만 ㎡의 2, 3배로 확대하기 위해 강북 지역에서 ‘상업지역 총량제’를 폐지하기로 했다. 현재 도심권 상업지역은 약 814만 ㎡, 동남권 627만 ㎡, 서남권 615만 ㎡ 등으로 이와 비교할 때 강북권 상업지역은 부족한 상황이다. 기업 유치나 일자리 창출 등 지역경제 활성화를 위해 상업시설 운영을 허용해 강남 수준으로 상업지역을 늘리겠다는 계획이다. 상업지역 총량제는 2030년까지 지역별 총량을 정해 그 범위 안에서 용적률을 1000%까지 부여할 수 있는 상업지역을 지정하는 제도다.
차량기지나 터미널을 비롯해 면허시험장 같은 공공 유휴부지, 역세권에는 첨단산업 기업과 일자리 창출 기업을 유치한다. 이때 균형발전 화이트사이트를 통해 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발할 수 있도록 허용한다. 창동 신내 차량기지를 비롯해 동부화물터미널, 은평 공영차고지, 서부운전면허시험장, 수색·DMC역 일대 등이 대상 지역이다. 이곳엔 일자리 기업 유치를 의무화하는 대신에 최대 상업지역으로의 종 상향과 용적률 1.2배 상향, 공공기여율 완화 혜택 등을 줄 계획이다. 싱가포르에 있는 마리나베이샌즈도 화이트사이트를 적용해 건립됐다.
오 시장은 이날 이같은 내용을 발표하며 “강북권이 베드타운에서 벗어나 일자리와 경제가 살아나는 도시가 되도록 파격적으로 규제를 완화하고 지원하겠다”고 강조했다.
●노후 단지는 안전진단 없이 재건축
상계·중계·월계동 등 강북권 주거지의 정비 속도도 높인다. 30년이 넘은 노후 단지는 안전진단 없이 재건축할 수 있게 한다. 기존 신속통합기획보다도 사업 기간을 1년가량 단축할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 서울시는 127개 단지 약 10만 가구가 정비사업을 빠른 시일 내에 시작할 수 있을 것으로 보고 있다.
또한 역세권에선 일반 재건축을 추진할 때도 준주거지역으로 종 상향해 용적률 최대치를 300%에서 500%로 대폭 올려주는 파격적인 인센티브를 주기로 했다. 공공기여율도 15%에서 10%로 낮춰준다. 고려대 연세대 홍익대 등 6개 대학도 연구개발(R&D) 캠퍼스로 선정해 용적률과 높이 등 규모 제한을 완화한다.
법 개정 사항은 아니지만 이같은 계획이 성공하려면 강북권 일대 교통 인프라 등도 함께 정비해야 한다는 지적이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “강북권에 상업시설이 적었던 것은 상권이 형성되기 위해 필요한 기반시설이나 소비력이 미흡했기 때문”이라며 “이를 보완할 수 있는 방안도 함께 시행해야 한다”고 말했다.
●자연경관·고도지구는 ‘산자락 모아타운’으로 특화 정비
높이 제한으로 개발이 어려웠던 자연경관·고도지구는 ‘산자락 모아타운’으로 특화 정비한다. 기존 높이 제한이 3층인 자연경관지구는 약 7층(20m)으로, 20m인 고도지구의 경우 최대 45m로 완화한다. 아울러 시는 대학이 몰려 있는 강북권의 특성을 활용, 고려대·서강대·세종대·연세대·이화여대·홍익대 등 6개 대학을 연구개발(R&D) 캠퍼스로 선정해 용적률과 높이 제한을 완화할 계획이다. 광운대 역세권과 북아현3구역 등엔 다양한 커뮤니티를 공유하는 공공기숙사를 건립해 생활 환경도 개선한다.
오세훈 서울시장이 3월26일 서울 중구 서울시청 브리핑실에서 도시 대개조 프로젝트 2탄 ‘강북권 대개조 - 강북권 전성시대’를 발표하고 있다.
감성 문화공간 조성에도 나선다. 서울시는 강북권 주민 누구나 20분 안에 숲·공원·하천에 다다르는 ‘보행일상권 정원도시’를 만들겠다고 밝혔다. 동부간선도로를 지하화해 상부에 공원을 꾸미고, 경의선숲길 보행네트워크와 백련근린공원 힐링공간 재조성도 추진한다. 홍제천 수변테라스에 이어 불광천과 정릉천, 중랑천, 우이천 등에 수변감성공간 14곳을 추가로 만들어 2025년까지 자치구별 수변활력거점을 1곳 이상 만들 예정이다. 올해부터 서울아레나, 권역별 시립도서관 등 시설 조성에도 착수한다.
오 시장은 이날 브리핑에서 “서울이 강북지역을 중심으로 형성되고 강남으로 확산하는 과정에서 각종 문화·상업시설이 강남으로 편중됐고, 격차가 발생할 수 밖에 없었다”며 “‘50년 규제’를 풀어 강남에 비해 소외됐던 강북의 전성시대를 되찾을 수 있도록 할 것”이라고 강조했다. 그는 “상반기 중 정비기본계획 등을 완성하고 기준을 마련하면 하반기부터는 적용해나갈 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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