고금리에 공사비 폭등…3기 신도시 건설 ‘첩첩산중’
5곳 중 인천 계양만 6년 만에 첫삽…고양 창릉·하남 교산 등 사정 더 심각…사업비 인상에 최종 분양가 오를 듯…건설경기 침체에 시공사 참여도 의문
문재인정부에서 추진됐던 3기 신도시가 윤석열정부 2년차인 2024년 인천 계양구에서 첫삽을 떴다. 발표한 지 6년여 만으로 당초 계획보다 한참 미뤄진 일정이다.
인천 계양보다 먼저 착공 예정이던 경기 3기 신도시 지역은 토지보상 문제 등으로 아직도 공사를 언제 시작할 수 있을지 알 수 없는 상황이다. 엎친 데 덮친 격으로 최근 고금리의 장기화, 원자재값 인상 등으로 인해 공사비가 폭등하며 3기 신도시가 계획대로 추진될 수 있을지에 대해 의문이 제기되고 있다.
●수차례 미뤄진 3기 신도시, 올해도 ‘미지수’
11일 국토교통부에 따르면 3기 신도시인 ‘인천 계양 테크노밸리 공공주택지구’가 지난달 29일부터 주택 건설 공사에 착수했다. 3기 신도시 가운데 가장 처음으로 착공에 들어간 곳은 인천 계양지구 전체 28개 주택 블록 중 일부인 A2블록과 A3블록으로 총 1285가구다.
인천 계양지구는 귤현동·동양동·박촌동 등에 총면적 333만㎡ 규모로 조성되며 청년 주택을 포함한 공공주택 9000가구 등 주택 1만7000가구가 들어선다. 4만1700여명이 입주할 예정이다.
인천 계양이 이번에 착공에 들어가긴 했지만 3기 신도시의 착공·입주 시기는 이미 수차례 늦춰졌다. 인천 계양은 3기 신도시 중 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳임에도 사전청약 이후 3년 만인 올해 9월에서야 본청약이 진행될 예정이다. 당초 문재인정부는 입주 시기를 2025년으로 잡았었지만 수차례 미뤄져 윤석열 정부에 이르러서는 2026년 하반기로 입주 목표를 바꾼 상황이다.
나머지 경기 5곳(▲남양주시 왕숙1·2 ▲하남시 교산 ▲고양시 창릉 ▲부천시 대장)의 사정은 더 심각하다. 국토부는 2023년 1월 발표한 ‘주요업무 추진계획’에서 4곳을 2023년 6월까지 모두 착공하겠다고 발표했지만, 이는 지켜지지 않았다. 이어 올해 초에도 국토부는 2024년 인천 계양을 시작으로 2025년 1월까지 남양주 왕숙 등 3기 신도시 5곳을 모두 착공하겠다고 밝힌 바 있지만 현재까지도 착공이 진행될 기미는 보이지 않는다.
●“고금리·공사비 인상 등 사업성 낮아”
최근 원자재값 상승으로 늘어난 공사비는 상황을 더욱 어렵게 하는 요소다. 국토부에 따르면 인천계양 테크노밸리 A2 블록 공공주택 건설사업의 총사업비가 3364억원으로 변경 승인됐다. 이는 2022년 1월 사업계획승인 때보다 688억원(25.7%) 오른 것이다. 당시 추정 분양가는 A2 블록 59㎡가 3억5600만원, 74㎡는 4억3700만원, 84㎡가 4억9400만원이었지만 총사업비가 인상된 것을 고려하면 최종 분양가는 올라갈 가능성이 크다.
공사비가 오를 경우 증액분을 누군가는 떠안아야 하는데 3기 신도시는 공공분양주택으로 민간 분양 아파트와 달리 주택 구매자에게 증액분을 온전히 전가하기 어려운 구조다. 이때 시행사인 한국토지주택공사(LH)가 증액분을 떠안을 가능성이 큰데 이 경우 사업성은 악화할 수밖에 없다. LH의 엄청난 부채와 금융비용도 문제다.
이한준 LH 사장은 3기 신도시 착공과 관련해 “부채비율에 연연하지 않고 공기업으로서의 소임을 다하겠다”고 밝힌 바 있지만, 2023년 상반기 말 기준 LH의 부채비율은 219.8%로 적자가 심각한 상태다.
건설경기 침체 장기화로 ‘그로기’ 상태인 건설사가 선뜻 시공에 나설지도 의문이다. 공공분양의 경우 분양가상한제 적용 대상으로 건설사 임의대로 분양가를 올리는 것이 불가능해 사업성이 낮다. 특히 지금같이 공사비가 대폭 올라 사업성이 바닥인 상황에서 최근 안전경영에 나선 건설사가 선뜻 사업에 뛰어들 것이라고 기대하기 어렵다는 것이다.
윤석열정부가 의욕적으로 추진 중인 1기 신도시 재개발·리모델링 사업도 난항이 예상된다. 높아진 공사비와 용적률의 한계로 분담금을 놓고 조합원과 건설사 간 갈등이 전망되기 때문이다.
권대중 서강대 교수(부동산학)는 “현재 고금리 장기화로 사업 이자가 높은 상태에서 공사비까지 뛰니까 아무래도 건설사 입장에서 높은 사업성을 확보하기 어려운 것이 사실”이라며 “정부 계획이니 중간에 취소되는 일은 없겠지만 3기 신도시든 1기 신도시 재개발이든 상황이 나아지기 전까지 미뤄지는 것은 어쩔 수 없을 것 같다”고 말했다.
3기 신도시 덮친 공사비 인상…첫 사전청약 단지서 30% 올랐다
'첫삽' 뜬 인천계양 공공분양주택 사업비 변경…9월 본청약때 확정 분양가 올라갈듯…민간 분양가도 '高高 행진
3기 신도시 중 최초로 사전청약을 받은 단지인 인천 계양지구 공공분양 아파트의 총사업비가 2년여 만에 30%가량 늘어났다. 공사비 인상 여파가 공공분양주택까지 덮친 것으로, 오는 9월 본청약 때 확정되는 최종 분양가는 사전청약 때보다 높아질 수밖에 없다.
4월8일 국토교통부에 따르면 인천계양 테크노밸리 A2 블록 공공주택 건설사업의 총사업비가 3364억원으로 변경 승인됐다. 이는 2022년 1월 사업계획승인 때보다 688억원(25.7%) 오른 것이다.
A2 블록과 함께 사업계획이 승인된 바로 옆 A3 블록의 총사업비도 1754억원에서 2355억원으로 580억원(33.1%) 급증했다. 당초 사업계획승인 때 입주 예정일은 2026년 6월이었으나 2026년 12월로 6개월 밀렸다.
인천계양 A2와 A3 블록은 3기 신도시 중 사업 속도가 가장 빠른 곳으로, 가장 먼저 사전청약을 받은 뒤 지난 3월말 착공에 들어갔다. A2 블록에는 공공분양주택 747가구가, 신혼희망타운인 A3 블록에는 공공분양주택(359가구)과 행복주택(179가구) 등 538가구가 들어선다.
부동산값 급등기였던 2021년 8월 진행된 3기 신도시 첫 사전청약 때 인천계양은 경쟁률이 가장 높았던 곳이다. A2 블록 84㎡는 28가구 모집에 1만670명이 몰리며 경쟁률이 381대 1까지 치솟았다. 같은 블록 74㎡ 경쟁률은 76대 1이었다. 추정 분양가는 A2 블록 59㎡가 3억5600만원, 74㎡는 4억3700만원, 84㎡가 4억9400만원이었다.
그러나 증액된 사업비를 고려하면 오느 9월 본청약 때 확정되는 최종 분양가는 더 높아질 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 "총사업비 인상분의 대부분은 자잿값이 오른 데 따른 것"이라며 "일부는 분양가에 반영될 수밖에 없다"고 말했다.
분양가를 인상하고도 발생하는 사업비 증액에 따른 손실은 LH가 떠안는 구조다. 업계에서는 분양가 상한제가 적용되는 공공분양주택은 최종 분양가가 오르더라도 민간 분양 아파트보다는 상승 폭이 작아 주변 시세보다 저렴할 것으로 보고 있다.
민간 사전청약 아파트인 경기 성남시 성남복정1지구 B3블록(엘리프 남위례역 에듀포레) 84A㎡는 2022년 11월 사전청약 당시 추정 분양가가 10억2279만원이었으나, 공사비 인상이 반영되며 확정 분양가가 7천421만원(7.3%) 높아졌다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "공공분양은 목적 자체가 수익성에 있지 않기 때문에 사업비를 최소한으로 올린 것이 30% 정도일 것이라며 "민간 아파트 사업비와 분양가는 더 큰 폭으로 높아질 수 있다"고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "오른 분양 대금이 부담될 수 있지만, 서울과 접근성이 좋은 인천계양의 경우 여전히 경쟁력이 있을 것"이라며 "건설 단가를 조정하지 않으면 주택 공급이 되지 않기 때문에 공사비 인상은 불가피한 현상"이라고 짚었다.
공사비가 지속적으로 상승하고 있기에 3기 신도시 공공분양주택의 확정 분양가는 더 오를 것으로 보인다. 특히 사업 지연으로 사전청약 이후 본청약이 늦어지는 곳일수록 사전청약 당첨자가 예상했던 것보다 더 높은 분양가를 받아 들고 고민이 깊어질 수 있다.
윤지해 팀장은 "물가 상승으로 분양가는 올라갈 수밖에 없고, 이를 소비자가 감당하지 못하면 분양가는 비싼데 주택 공급은 제대로 되지 않는 현상이 나타날 수 있다"며 "지금까지는 쌓인 매물이 분양가 상승의 '버퍼'(완충) 역할을 했지만, 시간이 지나며 이조차도 쉽지 않아 보인다"고 말했다.
3기 신도시 본청약은 2024년 인천계양에서만 이뤄질 전망이다. 나머지 지구의 본청약은 2025년부터 차례로 진행된다.
인천 계양 ‘3기 신도시’ 첫삽…333만㎡에 1만7000가구
2026년 12월 입주 목표…정부, 나머지 4곳 신도시도 연내 착공 목표
3기 신도시 가운데 사업 속도가 가장 빠른 인천 계양지구가 2026년 12월 입주를 목표로 ‘첫 삽’을 떴다. 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구가 3월29일 주택 착공에 들어갔다. 계양지구가 공공주택지구로 지정된 지 4년5개월 만이다. 3기 신도시는 문재인 정부 때인 2018년부터 추진됐지만, 토지 보상 지연 등 문제로 사업 일정이 밀렸다.
당초 정부는 3기 신도시 입주 시기를 2025~2026년으로 예상했지만, 현재는 2026~2027년 정도로 전망된다. 정부는 3기 신도시 첫 주자인 계양지구를 시작으로 나머지 4곳(고양 창릉, 남양주 왕숙, 하남 교산, 부천 대장) 신도시도 연내 착공에 들어가겠다는 목표이다.
계양지구는 귤현동·동양동·박촌동 일대 333만㎡(101만 평)에 조성되며 공공주택 9000가구를 포함해 총1만7000가구가 들어선다. 이번에 착공하는 물량은 계양지구 28개 주택 블록 중 2021년 7월 사전청약을 받은 A2와 A3블록 총 1285가구 규모이다.
A2블록에는 공공분양주택 747가구, A3블록에는 신혼희망타운(공공분양주택+행복주택) 538가구가 건설된다. 이 물량이 2026년 12월 입주할 예정이고, 본청약은 오는 9월 진행한다. A2블록 공공분양주택은 전용면적 59㎡·
74㎡·84㎡ 등 다양한 평수로 공급하고, A3블록 신혼희망타운은 전용 55㎡ 단일 평수로 공급한다. 계양지구는 서울 접근성이 우수해 실수요자 관심이 많다. 국토부는 신도시 입주 초기 입주민이 불편을 겪지 않도록 주택건설에 맞춰 초·중고교, 광역 교통망 등 기반시설도 함께 제공하겠다고 밝혔다.
2024년 하반기에는 고양 창릉(약 2000가구), 남양주 왕숙(약 4000가구), 하남 교산(약 1100가구), 부천 대장(약 2500가구)지구에서도 첫 주택 착공을 할 계획이다. 약 1만 가구 규모다. 국토부 관계자는 “건설경기 침체로 지난해 주택 착공 건수가 전년 대비 반 토막 난 상황”이라며 “공공주택 공급을 서둘러 시장 수급 안정화에 기여할 것”이라고 말했다. 이들 지구의 본청약은 2025년 상반기 이뤄질 예정이다.
한편 국토부는 이날 한국토지주택공사(LH)의 공공주택에 대한 설계·시공·감리업체 선정과 계약 업무를 4월부터 조달청으로 이관한다고 밝혔다. 2023년 4월 인천 검단 LH 아파트의 철근 누락 사고 이후 정부가 발표한 LH 혁신방안의 하나로, ‘LH 전관’ 업체의 이권 개입 소지를 차단하기 위한 조치다. 이에 따라 조달청이 4월1일부터 공공주택 심사기준 제·개정, 평가위원회 구성·운영, 업체 평가, 낙찰자 선정 업무를 전담한다. LH는 계약 체결 이후 사업관리 업무만 담당하게 된다.
공공주택사업 입찰 때도 LH 2급 이상, 퇴직 3년 이내 퇴직자가 취업한 업체는 배제하기로 했다. 조달청의 경우 4급 이상 퇴직자가 취업한 업체가 공공주택 사업을 수주하지 못하도록 한다. LH 3급, 조달청 5급 퇴직자가 해당 사업의 참여기술자로 배치됐을 때도 감점을 준다.
또한 철근 누락 같은 사고가 발생하지 않도록 최근 6개월 내 기둥 등 주요 구조부 등 안전과 직결되는 항목을 위반해 벌점을 받은 업체는 아예 사업 수주가 어려운 수준의 감점을 부여하기로 했다. 진현환 국토부 1차관은 “이번 이관은 LH 혁신의 시작”이라며 “LH가 국민 눈높이에 맞는 공기업으로 재도약할 수 있기를 기대한다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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