尹정부 부동산정책, 巨野에 ‘급제동' 걸린다
양도세 중과 폐지·재건축 완화 재개정안 20여개 줄줄이 제동…국회에 가로막혀 추진 힘들듯
4.10 총선이 야권의 압승으로 결판나면서 윤석열 정부의 부동산 관련 정책에 큰 제동이 걸릴 전망이다. 1월4일 발표한 경제정책 방향과 1월10일 주택공급 확대·건설경기 보완 대책 등을 통해 대대적으로 밝힌 정책 추진 사항은 대부분 입법 또는 기존 법 개정을 거쳐 실행할 수 있기 때문이다.
4월12일 국토교통부에 따르면 현재 정부가 새로 내놓은 부동산 정책 실현과 관련해 입법 또는 개정이 필요한 법률은 20개를 웃도는 것으로 나타났다. 이 가운데 부동산 세제 부담 완화와 재건축 촉진처럼 부동산 경기에 직접적 영향을 미치는 핵심 법안 개정은 야당의 반대가 커 정책 추진이 무산될 가능성도 제기된다.
전문가들은 부동산 세제 관련 법안 개정 여부에 가장 주목한다. 보유 주택 수에 따라 중과되는 취득세와 양도소득세를 손질해야 부동산 거래가 활성화할 것이라고 보기 때문이다.
윤석열 정부는 양도세 중과에 대한 근본적 개편안을 마련하기로 했지만 2023년 7월 세법 개정안에 이를 담지 못했고 연말께 반영될 전망이다. 하지만 야당 압승으로 양도세 중과 폐지에 준하는 세법 개정안은 사실상 통과가 어려워졌다.
윤석열정부가 보유세 부담을 낮추기 위해 추진 중인 공시가격 현실화율 로드맵 폐기도 부동산공시법과 지방세법을 개정해야 하는데 거야(巨野)의 반대가 만만찮을 것으로 보인다. 이로써 전반적인 부동산 관련 세금 완화 정책이 실현될 가능성은 대폭 낮아졌다.
재건축·재개발을 비롯한 주택 정비사업도 흔들릴 것으로 보인다. 정부가 1·10 대책을 발표하며 정밀안전진단 없이도 준공 30년이 넘은 아파트의 재건축 착수를 허용하기로 방침을 정했지만 이는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 사항이다.
공사비 급등으로 재건축 추진이 어려운 상황인데 안전진단 시기를 늦추는 도정법 개정도 사실상 힘들게 된 셈이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현 정부의 부동산 정책 방향은 한마디로 규제 완화인데 지금까지도 입법·개정 단계에서 막혀 제대로 진척되지 못했다"며 "이번 총선 결과로 진행이 더욱 더뎌질 것으로 예상된다"고 말했다.
다주택 규제 못풀고 재건축 찬밥…"이대로 가면 2~3년 후 공급절벽"
총선후 정책과제 부동산…지방 미분양주택 해소 방안, 조세특례법 개정해야 가능…안전진단 시기 조정 안되면 재건축단지 사업 속도 타격…실거주 의무 폐지도 불투명
"이번 총선이 윤석열 정부의 부동산정책에 대한 심판이라고 보긴 어렵다. 하지만 국정 전반에 대한 민심 이반이 확인된 만큼 '주택 공급 확대와 규제 완화'를 골자로 한 현 정부의 부동산 정책 추진은 동력을 상실하게 됐다."
4·10 총선 후 부동산 정책 추진에 대해 대다수 전문가들이 내린 진단이다. 총선이 야당 압승으로 끝나면서 윤석열정부가 야심차게 추진해 온 각종 부동산 정책이 난항을 겪을 전망이다. 올해 초 발표한 '경제정책방향'(1월4일)과 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안'(1월10일), '도시 공간·거주·품격 혁신 방안'(3월19일), '건설경기 회복 지원 방안'(3월28일)이 대부분 입법과 기존 법률 개정에 따라야만 추진할 수 있기 때문이다. 현재 국토교통부가 집계한 바로는 관련 법안이 20여 개에 달한다.
이 가운데 주택 거래 활성화와 직결된 세제 개편은 여러 법안과 맞물려 있다. 일단 양도세 중과는 윤석열 정부가 2023년부터 개선하기로 했지만 그간 개정안 마련에 번번이 실패했다. 앞으로 2년간 준공되는 신축 소형주택에 대한 원시 취득세 최대 50% 감면과 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방안도 모두 지방세법과 소득세법, 종부세법 시행령을 개정해야 할 사안이어서 남은 21대 국회 본회의나 새로 개원하는 22대에서 통과를 기대하기 어렵다.
특히 정부가 지방의 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 구입하면 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 빼주는 방안을 1·10 대책에 담았지만 이 역시 조세특례제한법을 개정해야 가능하다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재 주택 미분양의 80% 이상은 지방이고, 이는 부동산 금융 부실과도 직결돼 있다"며 "거야 정국이지만 주택 공급과 건설경기 회복을 위해 지방 미분양 주택 구입 때 주택 수에서 제외하는 방안은 반드시 실현돼야 한다"고 지적했다.
문재인 정부와 차별화하기 위해 역점을 뒀던 '공시가격 단계별 현실화 로드맵 폐기'도 주택 보유자들의 세금과 관련한 문제다. 정부는 오는 2035년까지 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올린다는 종전의 현실화 계획을 폐지하겠다고 지난달 중순 발표했다. 이를 위해 지방세법뿐 아니라 부동산공시법을 손질해야 한다. 하지만 공시가격 현실화 계획은 현 야당이 집권 당시 내놓은 방안이다 보니 이를 법 개정으로 무산시키는 건 사실상 불가능할 것으로 보고 있다.
가뜩이나 급등한 공사비 탓에 주춤하고 있는 재개발·재건축 사업도 찬물을 끼얹은 모양새다. 1·10 대책의 핵심이었던 '정밀안전진단 시기 연기'가 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정을 통해야만 가능한데 장담할 수 없게 됐다. 분당 양지마을 통합재건축 추진위원회 관계자는 "정부에서 규제 완화 시그널을 보여줬는데 총선 이후로 불투명해진 게 아닌가 싶어 일부 주민들이 걱정하고 있다"고 말했다.
주택 공급 조기 확대에 걸림돌이 되는 건 대출 규제를 비롯해 분양가상한제 지역의 실거주의무도 꼽힌다. 비록 실거주의무는 올 초 3년 유예로 확정됐지만 폐지가 아닌 이상 문제는 다시 돌아오게 된다. 실거주 의무 폐지는 주택법 개정 사항이다.
건설경기 회복을 위해 정부가 내놓은 지방 개발부담금 한시적 유예도 8년 만의 재도입 기대감을 시장에 불어넣었지만 이번 총선 결과 시계 제로 상황에 빠졌다.
한 업계 전문가는 "총선 전부터 여아가 이구동성으로 합의한 철도 지하화와 수도권 광역급행철도(GTX) 확대 같은 대형 개발사업을 제외하면 세제와 재개발, 지방 건설경기 회복 관련 규제 완화를 장담할 수 없는 형국"이라며 "주택 공급을 늘리고 가격을 안정화하기 위해서라도 현 정부 부동산 대책의 가장 큰 틀인 1·10 대책의 후속 입법과 개정만이라도 속도감 있게 추진해야 한다"고 말했다.
대한건설협회는 22대 국회에 건의하기 위해 주택 공급 활성화 방안을 비롯한 28개 정책과제를 최근 국회에 전달했다. 여기엔 3기 신도시 평균 용적률을 현 계획인 평균 200% 수준에서 250%로 올리고, 자족용지 일부도 공동주택용지로 전환해 달라는 제안이 담겼다.
'대못' 뽑히나 했는데…재건축 또 표류 위기
안전진단 완화·재초환제 등 정비사업 규제 완화 무산땐 투자나 개발 매력도 떨어져…"정책 영향 크지않아" 분석도
정부의 규제 완화와 서울시의 사업성 지원 등으로 속도를 내는 듯했던 민간 재개발·재건축 사업이 4·10 총선의 역풍을 맞게 됐다. 여소야대 구도가 이어지면서 안전진단과 재건축초과이익 환수 등 각종 규제 완화가 어려워질 가능성이 커져서다. 공사비 등 비용 증가로 멈춰 서 있던 조합에 ‘엎친 데 덮친 격’이다.
일각에선 총선 전과 크게 달라진 게 없는 데다 세금을 제외하면 야당의 협조를 끌어내기 어렵지 않을 것이란 전망도 있다. 추가 규제 완화 여부보다는 기존 사업장의 사업성 확보가 관건이라는 분석도 나온다.
●서울 주택 4채 중 1채 ‘역풍’
4월12일 부동산R114에 따르면 안전진단 규제 완화 여부가 불투명해지면서 전국 아파트 262만 가구가 재건축 일정에 영향을 받게 됐다. 대상 단지는 서울(50만3000가구), 경기(52만2000가구), 인천(19만9000가구) 등 수도권에 47%가 몰려 있다. 서울은 전체 아파트의 4분의 1에 달하는 규모다.
정부는 앞서 ‘1·10 부동산대책’에서 재건축 가능 연한(준공 30년)을 넘긴 아파트는 안전진단을 받지 않고 바로 재건축 절차에 들어갈 수 있도록 하겠다고 발표했다. 이른바 ‘패스트트랙’을 적용해 사업 기간을 3년가량 줄일 수 있을 것으로 봤다. 지난 2월 도시정비법 개정안을 발의한 상태다.
전문가들은 세금 규제가 시장에 미칠 영향을 가장 우려하고 있다. 재건축초과이익환수제가 대표적이다. 면제 기준(3000만원→8000만원 이하) 등을 완화한 개정안이 지난달 말부터 시행되고 있지만 추가 완화가 필요하다는 주장이 끊이지 않았다. 이번 총선에서 국민의힘 일부 후보는 폐지를 공약하기도 했다.
보유세 등이 미칠 영향도 간과할 수 없다. 정부는 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 중과세 등 다주택자 규제를 일제히 풀겠다고 했지만 양도세 중과 유예 등 일부 보완책만 건드리고 있다. 야당이 “부자 감세”라며 손사래를 치고 있어 법 개정은 더 어려워질 것이라는 전망이 나온다. 송승헌 도시와경제 대표는 “재건축하면 자산 가치가 올라가고 보유에 대한 세금 부담이 커진다”며 “투자나 개발 매력도가 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제를 만든 게 지금의 야당이다 보니 다주택자 규제 완화와 재건축초과이익환수제 폐지 등은 기대하기 어렵다”며 “더불어민주당이 내세운 기본주택 공공재개발은 민간 정비 활성화라는 정부 정책과 방향이 다르다”고 지적했다.
●규제보다 무서운 추가 분담금
정치 지형이 정비사업을 가로막는 ‘대못’으로 작용하진 않을 것이란 분석도 있다. 안전진단은 지난해 구조안전성 비중을 줄이면서 대부분 단지가 어렵지 않게 통과할 수 있게 됐다는 게 정비업계의 설명이다. 1기 신도시 재건축 사업성을 크게 높여주는 내용의 노후계획도시 특별법, 3종 일반주거지역의 용적률을 120%로 상향해주는 도시정비법 개정안, 재건축초과이익환수법 개정안 등은 지난해 국회를 통과해 올해부터 시행되고 있다. 재개발 노후도를 기존 67%에서 60%로 완화하는 것도 이달 시행이 예정돼 있다.
도시정비는 지방자치단체 의지가 크게 작용하는 것도 감안해야 한다. 서울시는 지난달 말 재건축·재개발 사업의 인센티브 용적률을 상향하고, 공공기여 부담은 낮추는 내용의 대대적인 ‘정비사업 지원 방안’을 내놨다. 서울시 자체 조례 개정을 통해 실행할 수 있다.
개별 구역의 사업성과 조합의 추진 의지가 더 중요하다는 분석도 나온다. 이은형 연구위원은 “급증한 공사비와 함께 개별 조합원이 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건이 됐다”고 말했다.
‘총선 후폭풍'에 메가서울 힘빠지고, 경기분도 힘실리나
“목련이 피는 봄이 오면 김포는 서울이 될 수 있을 겁니다.” 제22대 국회의원선거(총선)를 앞두고 국민의힘 한동훈 전 비상대책위원장이 했던 이 말은 공염불에 그칠 가능성이 높아졌다. 서울 편입 의사를 밝힌 경기지역 인접 지방자치단체들에서 더불어민주당 후보가 모두 승리하면서 여당이 수도권 공략을 위해 내건 ‘메가시티 서울’ 구상이 추진 동력을 잃게 됐다. 다만 불씨가 완전히 꺼진 것은 아니란 전망도 나온다.
4월14일 서울시에 따르면 총선 이전 오세훈 서울시장과 면담을 통해 서울 편입 의사를 밝힌 경기 지자체는 김포시와 구리시, 고양시, 과천시 등이 있다. 메가 서울 논의의 신호탄을 쏘아올린 김병수 김포시장을 필두로 백경현 구리시장, 이동환 고양시장, 신계용 과천시장 등 여당 소속 단체장들이 차례로 오 시장과 만나 편입 공동연구반을 구성하기로 합의했다.
공동연구반은 서울시와 각 시 국장급 인사가 반장을 맡으며, 편입 효과와 사무 권한·조직·기구 변동사항, 편입시 예상되는 문제점 등을 연구·협의하는 조직이다.
그러나 4월10일 치러진 총선 결과 김포시 갑·을, 고양시 갑·을·병·정, 구리시, 의왕시·과천시 지역구에서 모두 민주당 후보가 국민의힘 후보를 꺾고 당선되면서 한껏 달아올랐던 분위기가 급랭하는 모양새다. 지역 주민들이 서울 편입 추진을 주요 공약으로 제시한 여당 후보 대신 서울 편입에 유보적이거나 부정적 입장인 야당 후보의 손을 들어준 셈이라서다.
한 예로 2023년 서울 편입을 처음으로 언급하며 논의에 불을 지핀 국민의힘 홍철호 김포을 후보와 주요 공약으로 내건 같은 당 박진호 김포갑 후보는 “‘무늬만 서울’은 안 된다”며 사실상 반대 입장을 발표한 민주당 박상혁 김포을·김주영 김포갑 후보에게 각각 패했다. 이들 지역 외에도 하남시·광명시 등에서 서울 편입을 공약한 여당 후보들이 고배를 마셨다.
김포시와 구리시 등은 총선 결과와 관계 없이 서울 편입을 계속 추진하겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 김포시는 앞서 행정안전부에 서울 편입 찬반을 묻는 주민투표를 실시해달라고 요청하기도 했다. 서울시 역시 공동연구반을 통한 논의를 이어가겠다는 입장이다. 서울시 관계자는 “(편입 관련) 협의를 요청해오는 지자체들과는 적극적으로 대화할 것”이라고 했다.
4월11일 행정안전부와 정치권 등에 따르면 메가서울은 2023년 10월 당시 김기현 국민의힘 대표가 경기 김포시를 서울로 편입시키자는 제안을 당론으로 추진하면서 크게 주목을 받았고, 서울 인근의 구리와 하남 등으로도 번졌다.
여당은 김포골드라인 경전철 등 김포시민들의 불편한 출퇴근 문제를 해소하기 위한 정책이라는 점을 내세웠지만 정치권 안팎에서는 총선을 앞두고 불리한 수도권 민심을 잡기 위한 카드라는 관측이 많았다. 이슈화에는 성공했지만 여소야대를 넘어설 수 없었던 김포 및 구리 서울편입 관련 특별법은 국회 행정안전위원회 상정도 되지 못하고 흐지부지 수면 아래로 묻혔다. 이번 총선에서도 여당이 패배한데다 김포 지역 국회의원으로 당선된 김주영(김포갑) 및 박상혁(김포을) 의원 모두 더불어민주당 소속이다.
차재원 부산가톨릭대 특임교수는 “국민의힘이 꺼내든 메가 서울 구상은 소위 ‘서울공화국’으로의 집중을 심화한다는 측면에서 봤을 때 좋은 정책으로 보기 어렵고, 국민들도 그런 점에서 동의하지 않은 것”이라며 “‘부·울·경(부산·울산·경남) 메가시티’와 같은 지방 차원의 논의는 (메가 서울과는) 성격이 크게 다른 만큼, 앞으로도 계속 이어질 것”이라고 내다봤다.
경기도를 북도와 남도로 나누는 분도 역시 총선으로 힘을 얻은 야권 지도부가 '시기상조'라는 뜻을 내비치면서 힘이 빠진 모양새다. 경기를 남북으로 나누는 경기북도 분리 신설도 재선에 성공한 이재명 대표가 그간 탐탁하게 여기지 않았다는 점에서 동력을 얻기가 쉽지 않을 것으로 보인다. 실제로 경기도지사를 지낸 이 대표는 지속적으로 경기도 분도에 부정적인 입장을 견지해왔다.
이 대표는 지난 3월23일 경기북부 대표 지역인 의정부 유세에 나서 "경기분도를 하되 재정적 취약성을 해결한 다음 순차적으로 풀어나가야 한다"며 "재정 대책 없이 분도하면 '강원서도'로 전락할 가능성이 높다"고 지적했다. 당장 분도를 추진할 수 있는 상황이 아니라는 점을 다시 한 번 강조한 셈이다.
하지만 김동연 경기도지사는 경기북부특별자치도 신설을 추진하겠다는 입장이다. 이 대표 발언 이후 김 지사는 기자들과 만나 "지방자치와 균형발전이란 차원에서는 이 대표와 생각이 다르지 않다"면서도 "총선이 끝나면 경기도가 주도해 왔듯이 경기북도 설치를 차질없이 흔들림 없이 추진하겠다"고 공언했다. 다만 메가서울과 달리 당적이 같은 이 대표와 김 지사가 경기분도는 합의해 나갈 여지는 있는 셈이다.
행안부는 2025년 지방자치 도입 30주년을 앞두고 행정체제 통합 등을 중요 업무과제로 정해 추진하고 있으며, 4월 중 '미래지향적 행정체제 개편위원회'(가칭) 출범을 앞두고 있다. 하지만 지역문제가 모두 정치적 현안과 얽혀 당장 한치앞을 예측하기 어려운 상황이다. 정부 고위 관계자는 "국회 동의가 필수적인 만큼 여야간 입장 차이가 큰 메가서울 등 여러가지 지방행정 개편 논의는 앞으로도 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.
한편 메가시티와 달리 기회발전특구 등 지방시대 전략은 여야간 크게 이견이 없어 예정대로 추진이 이뤄질 것으로 예상된다. 정부는 기회발전특구로 이전하거나 아예 창업을 하는 기업들에는 가업상속공제 사후관리요건을 완화해주고 공장을 신·증설하거나 사업장을 새롭 만들 때 취득세·재산세·법인세 등 각종 세금을 감면해주는 혜택을 준다고 밝힌 바 있다.
대통령 직속 지방시대위원회 관계자는 "총선 이후 업무에 큰 변화는 없고, 기회발전특구도 지역구 의원들과 여야가 관련이 있다"며 "지방시대 정책이 여야의 첨예한 대립이 있지도 않고, 지역 현안 문제를 정치권이 모두 심각하게 바라보고 있어 정책에 큰 이견이 없다고 본다"고 말했다.
민주당 '공공주택 100만가구' 공약 현실성은?
재정확대 따른 채권발행 부담…현실성 결여 우려 제기
4.10 총선에서 압승한 더불어민주당은 분양·임대형 공공주택인 '기본주택' 100만가구 공약을 내놨다. 향후 국회의 예산 심사 과정에서 공공임대를 확대하도록 압력을 행사할 가능성이 커졌다.
총선 공약집에 따르면 민주당은 기본주택 100만가구 공급을 위한 주거 복합 플랫폼 조성을 제시했다. 또 2030년까지 공공임대 300만가구를 확보하겠다는 입장이다. 하지만 민주당의 공약은 현실성이 떨어진다는 우려가 제기된다. 한 주택업계 전문가는 "민주당 공약을 이행하려면 주택도시기금에서 저리 대출이 이뤄져야 하는데 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 안정 등을 위한 기금의 역할이 중요한 상황에서 공공임대 확보를 위해 무분별한 대출을 내주기 어렵다"고 지적했다.
박소연 신영증권 연구원은 "앞으로도 확장 재정에 대한 욕구가 커질 수밖에 없다"며 "이에 따른 채권시장 물량 부담이 화두가 될 것"이라고 밝혔다. 채권발행 물량이 많아지면 채권 가격은 내려가고 금리는 올라간다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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