법제화 지연에도 성장성 낙관…증권사는 시장 선점 분주…블록체인 기술 기반, 고가 건물·미술품 등 소유권 쪼갠 ‘디지털 증권’…최근 중소 상업용 건물 ‘토큰’ 인기…지분 따라 배당금·거래 차익 가능…경기 연동, 침체기 수익률 저하 위험…고평가 우려 등 꼼꼼히 살펴야
건물을 목돈 없이도 콩나물 사듯 소액 투자하는 시대가 이미 열렸다. 단돈 5000원으로 지분을 챙길 수 있는 부동산 토큰증권(ST) 투자를 통해서다. 최근 부동산 시장이 침체되고 고금리 기조가 이어지면서 토큰증권 성장세가 다소 가라앉은 것은 사실이다. 토큰의 제도권 편입을 위한 입법도 늦어지고 있다. 그럼에도 증권가에선 여전히 성장 가능성이 높은 시장으로 보고 시장을 선점하려는 물밑 움직임을 지속하고 있다.
토큰증권은 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려운 자산이지만, 권리를 블록체인의 분산원장기술로 디지털화한 증권을 의미한다. 통상적으로 고가(高價)의 자산, 그것도 특정인끼리 거래했던 미술품이나 저작권이 주요 대상이었는데, 최근 들어 중소형 상업용 건물을 대상으로 한 부동산 토큰증권이 주목받고 있다.
부동산 토큰증권은 건물 지분을 기업 주식처럼 조각내서 소액을 투자하게 만든 금융상품이다. 투자자들은 지분에 따라 배당금도 받고 건물에 임차인이 들어오면 임대수익도 얻는다. 플랫폼 내에서 토큰증권 자체로 거래가 가능하기 때문에 주식처럼 시세차익도 거둘 수 있다.
토지·건물 거래 플랫폼 ‘밸류맵’은 최근 발표한 관련 보고서에서 “부동산은 토큰증권 기초자산 중 시세에 대한 확인이 가능하고 투자자들이 관련 투자에 대한 경험이 많은 편이며, 건당 총 투자금액이 다른 기초자산에 비해 높게 형성될 수 있어 토큰증권 가운데서도 가장 빠르게 성장할 것으로 손꼽히고 있는 분야”라고 했다.
미국에서는 플랫폼 리얼티(RealT)가 대표적인 부동산 토큰증권 기업이다. 리얼티는 미국 디트로이트 지역 거주용 부동산을 토큰화한 투자상품을 판매한다. 개별 부동산을 소유하는 회사를 각각 만들어 그 회사 지분을 토큰화해 파는 구조이다. 다만 국내 시장에 진출한 부동산 토큰 기업들은 리얼티와 작동 방식이 다르다.
국내에선 플랫폼 회사가 부동산(주로 건물)을 매입한 후 관리와 처분을 신탁사에 맡긴다. 그 뒤 토큰증권을 발행해 투자자들을 모집한다. 이러한 ‘신탁수익증권’ 방식으로 토큰 시장이 형성된 이유는 국내 자본시장법상 아직 토큰증권 법제화가 안 돼 있기 때문이다. 루센트블록·카사·펀블 등 3개 부동산 조각투자 플랫폼만이 2019년 금융위원회 혁신금융 서비스로 지정돼 특례를 인정받으면서 신탁수익증권 형식으로 판매하고 있다.
증권가에선 5월29일 임기가 종료되는 제 21대 국회에서 토큰증권 법제화를 위한 법 개정안이 통과될지가 초미의 관심사다. 토큰증권의 유통과 장외거래중개업을 가능하게 하는 자본시장법과 전자증권법 개정안은 2023년 7월 발의됐지만 국회 계류 중이다. 21대 국회에서 통과되지 못하면 22대 국회에서 원점부터 다시 논의해야 한다.
업계에선 토큰증권의 제도권 편입은 시간문제라고 본다. 하나금융경영연구소는 국내 토큰증권 시장 시가총액이 2024년 34조원에서 2030년에는 367조원까지 커질 것으로 전망했다.
이미 증권사들은 시장 선점에 속도를 내고 있다. 대신증권은 2023년 3월 부동산 토큰증권 플랫폼 카사의 지분 90%를 매입해 자회사로 끌어들였다. 교보증권 역시 플랫폼 ‘소유’ 운영사인 루센트블록과 사업 추진을 위한 업무협약(MOU)을 맺었다. 하나증권 등 주요 증권사들은 올 2~3분기를 목표로 토큰증권 발행·유통을 위한 전용 플랫폼 구축 작업에 들어갔다.
기업들의 미래 먹거리로서 의미가 있지만 투자자 입장에서 주의할 점도 있다. 현 제도상으로는 토큰증권 발행자가 곧 자산 소유자이기 때문에, 자산에 대한 가치평가가 정확하지 않을 가능성이 크다. 2022년 6월 소유가 처음 공모한 서울 종로구 안국 다운타우너 건물의 증권형토큰(SOU) 가격만 해도 4월21일 기준 1주당 2385원으로, 2022년 발행 가격(5000원)에서 반토막이 났다. 업계에선 수익률이 급격하게 하락한 것은 공모가가 고평가됐기 때문으로 본다.
부동산 토큰증권은 실물 시장의 경기 부침을 그대로 반영하기 때문에 한동안 성장세가 정체될 가능성도 높다. 부동산 토큰증권은 대부분 부동산 펀드나 리츠(REITs)가 다루지 않는 중소형 규모 상업용 부동산이 대상인 만큼 시장 분위기에 따라 임차 수요가 널뛸 수 있다. 건물의 수익성이 떨어지면 그만큼 수익률도 하락하고 토큰증권 시장의 변동성은 커질 수 있다는 이야기다.
부동산 정보기술(IT) 업계 관계자는 “현재 토큰 시장은 시장 선점을 위해 공격적인 공모가 진행될 가능성이 크지만, 매물을 사고파는 주체가 모두 한 몸인 만큼 자산 가격이 고평가될 수 있다”며 “투자자들은 시장이 자리 잡을 때까지 주의가 필요하다”고 말했다.
한편, 토큰증권(ST)이 증권업계의 새 먹거리로 주목받고 있다. 이순호 한국예탁결제원 사장은 "중앙예탁결제기관(CSD)으로서 블록체인 기반 분산원장을 언급하는 것이 약간 모순될 수 있지만 전세계적으로 CSD도 분산원장 기술을 도입하며 역할을 확대하고 있다"고 토큰증권 법제화에 기대감을 내비쳤다.
토큰증권(Security Token)의 의미와 ST의 기초자산
2023년 2월4일 금융위원회의 토큰증권(Security Token) 관련 가이드라인 발표 후 토큰증권과 관련된 논의가 본격적으로 시작됐다. 토큰증권이란 ▲분산원장 기술을 활용해 분산원장에서 발행된 증서로서 ▲자본시장법상 증권을 디지털화한 것을 의미하는데, ▲기존의 실물 증권및 전자증권과 동일한 효력을 갖는 새로운 형태의 발행 방식으로 투자자 보호가 기존의 증권과 동일하게 적용된다는 특징이 있다.
토큰증권화 할 수 있는 자산은 여러가지가 있다. 그러나 기존의 조각투자 업계가 STO 규제를 통해 STO 분야로 통합되고 있는 추세에 있다. 여기에선 ▲부동산 ▲미술품 ▲음악 시장 위주로 살펴본다.
① 부동산
STO의 기초자산으로 가장 먼저 주목을 받았던 자산은 부동산 자산이다. 여러 가지 이유가 있지만 부동산은 ▲일반 투자자가 가장 관심이 많은 자산이고, ▲자산 규모 또한 상당히 크기 때문이다. 무엇보다 부동산 자산은 ▲기존의 가치 평가(밸류에이션)을 위한 대중적인 합의가 이루어졌기 때문에 토큰증권 등의 상품화가 용이하다는 장점이 있다.
2020년 기준으로 국내 부동산 시장의 규모는 약 1.3조경 원이며, 이 중 상업용 부동산은 ,919조 원, 중대형 부동산 시장 규모는 2899조원으로 추산된다. 그밖에 중소 부동산 시장의 규모는 300조 원이다. 일반 투자자들이 투자하기 어려운 규모가 많기 때문에 부동산의 소유권을 분할해서 소액으로 투자하는 시장을 새롭게 창출 할 수 있다는 가능성이 가장 먼저 탐구된 영역이기도 하다.
② 미술
글로벌 미술시장의 규모는 2019년 80조원에서 2022년 100조원 규모로 추산된다. 이 중 미술품과 관련된 파이낸싱 시장은 40% 정도로 추산되는데, 약 40조원 정도로 전문가들은 예측하한다. 온라인 미술품 시장의 성장, 미술품 투자, 미술품과 관련된 NFT 트렌드의 강화와 대중의 관심 증가 등이 빠르게 성장할 수 있었던 동력으로 풀이 된다.
국내의 미술품 시장 규모는 약 1조원 정도로 추산되고, 미술품 파이낸싱 시장은 옥션 시장과 미술품 담보대출 등을 포함해 약 250억 원으로 추정된다.
③음악
전 세계 음악시장의 규모는 34조 원에 달한다. (IFPI, 세계음악시장 리포트) 또한, 국내 음악 시장의 매출규모는 2021년 6조 356억 원이다. (국내 음악시장의 매출이란 공연, 음반제작업, 음악 오디오 출판업, 노래연습장, 음반 도소매업 등 음악과 관련된 모든 업종의 매출을 합한 금액이다.)
위 그래프는 국내 음원 스트리밍 서비스의 시장 규모인데, 음악 시장에서 음원 스트리밍 서비스가 차지하는 비중이 높아지면서 2022년 기준 2.61조 원에 달하는 규모로 성장했다.
하지만 이러한 시장규모는 음악 시장의 매출 규모이고, 음악 저작권 및 저작인접권(著作隣接權): 실연자實演者·음반 제작자·방송 사업자에게 인정되는, 저작권에 준하는 권리. 녹음·녹화·복제 등을 독점할 수 있는 권리)이라는 자산을 유동화하는 STO의 관점에서는 음악 산업의 매출이 아닌 자산 시장규모를 확인해야만 한다. 국내 음악저작권 자산시장 규모는 약 22조 350억 원으로 추정된다.
2022년 기준 한국음악저작권협회의 저작권사용료 징수규모는 3550억 원 정도이다. 해당 금액은 ‘저작권’에 한정된 금액이다. 음악을 소비하는 소비자가 지불하는 금액 중 약 10%가 한국음악저작권협회에 징수되는데, 약 6%는 한국음악실연자협회, 48%가 음원 유통업체에게 저작인접권료로 징수된다. 한국음악저작권협회에서 징수한 금액 외에 한국음악실연자협회, 음원 유통업체에서 징수되는 금액은 약 연간 1조 8800억원으로 추산된다.
한국음악저작권협회 징수금액을 포함해 연간 2조 2350억원이 징수되는 저작권 및 저작인접권의 자산가치는 그 10배인 22조 3500억원으로 예상된다.
STO 시장 규모의 예측
미국 씨티은행의 보고서에 따르면 2030년까지 전세계 토큰증권의 산업 규모는 5조원 달러에 달할 것으로 예상된다.
좀 더 구체적으로 국내 STO 시장규모에 대한 예측이 있는데, 하나금융경영연구소에서는 2024년 국내 STO 시장규모가 약 34조원에 달할 것으로 예상한다. 하지만 이러한 수치들은 어디까지나 현재 시장의 상황을 고려한 예측일 뿐, STO와 관련된 제도가 정비된다면 부동산, 미술품, 음악저작권 자산에 대한 토큰증권 발행 및 투자자산화(化)는 급속도로 이루어지고 예상을 뛰어넘는 성장을 보여줄 수 있다는 의견도 제시된다.
전북은행-서울옥션블루, 토큰증권 공동사업 MOU 체결
서울옥션블루는 JB금융지주 전북은행과 토큰증권 공동사업을 위한 전략적 업무협약(MOU)을 체결했다고 4월22일 밝혔다.
양사는 이번 MOU를 통해 ▲금융과 미술품을 결합한 사업모델의 발굴 ▲미술품 투자 예치금 관리 서비스 개발 등 토큰증권 동동사업 추진 ▲전북은행 ‘쏙뱅크’ 및 서울옥션블루 ‘소투’ 플랫폼 활용 제휴 사업 발굴 등을 추진한다.
전북은행은 2023년 12월 모바일 뱅킹 앱 ‘쏙뱅크’를 새롭게 리뉴엃면서 금융과 비금융 서비스를 아우르는 종합금융 플랫폼을 표방한 바 있다. 서울옥션블루와의 협력으로 쏙뱅크 내 VIP라운지에서 전문적인 아트 콘텐츠를 선보일 계획이다.
전북은행 관계자는 “서울옥션블루와의 파트너십을 계기로 투자상품으로서의 미술 작품에 대한 도내 인식 고취와 함께 전북은행 쏙뱅크를 통해 다양한 아트 콘텐츠를 선보이고, 서울옥션블루의 토큰증권 사업에 은행이 기여할 수 있는 영역을 적극 지원할 것”이라고 말했다.
서울옥션블루 관계자는 “미술품 투자를 다양한 방식으로 금융투자 상품화할 수 있게 전북은행과 함께 공동개발할 예정”이라며 “금융과 미술을 결합한 ‘아트파이낸스’ 서비스 협업을 통해 미술품 시장의 대중화를 모색하고 투자자에게는 안전하게 미술품에 투자할 기회를 제공할 것”이라고 전했다.
토큰증권협의체-NICE피앤아이, 토큰증권평가 컨퍼런스 개최
토큰증권 평가협의체는 4월25일 서울 여의도 나이스그룹 컨퍼런스홀에서 평가사, 발행사, 플랫폼회사 관계자들이 참석한 가운데 제1회 토큰증권평가 컨퍼런스를 개최했다.
이번 컨퍼런스는 토큰증권의 가치평가방법과 정보공유를 주제로 진행됐다. 발표에 나선 기관은 NICE피앤아이, NICE신용평가, NICE평가정보, 법무법인 율촌, 제일감정평가법인, 미래새한감정평가법인 등이다.
(왼쪽부터) 김익현 법무법인 율촌 변호사, 이태희 NICE피앤아이 상무, 홍창수 NICE피앤아이 이사, 남세일 미래새한감정평가법인 이사, 안영 제일감정평가법인 이사, 이창선 NICE평가정보 실장 /사진제공=NICE피앤아이
주요 발표 내용은 토큰증권의 발행·평가·유통 등 올인원 서비스, 토큰증권 일반평가방법, 무형자산의 가치평가 방법, 토큰증권 및 조각투자 관련 주요법률 이슈, 부동산 가치평가, 미술품 감정평가 등이었다.
주최 측은 이날 컨퍼런스에 대해 “토큰증권평가의 체계적 기준을 제시했고, 다양한 평가방법과 법적 고려사항에 대한 논의를 이끌어냈다는 점에 의미가 있다”며 “특히 무형자산과 미술품의 평가방법과 사례분석을 통해 이론과 실제의 격차를 좁히는데 기여했다”고 평가했다.
이번 행사에 참여한 한 증권사 토큰증권 담당자는 “복잡한 평가 이슈에 대해 많은 이해를 하게 됐으며, 부동산 및 미술품 평가에 대한 실무 평가방법뿐만 아니라 데이터베이스, 가치평가, 시스템을 포괄하는 올인원 서비스를 이해하는 데 큰 도움이 됐다”고 전했다.
평가협의체 주간사 NICE피앤아이의 염성필 대표이사는 “평가협의체의 올인원 서비스를 이용할 경우 토큰증권 발행에 관심 있는 모든 회사는 초기 단계 자문부터 가치평가, 감사보고서, 증권신고서 작성 등 발행과 유통단계의 종합적인 서비스를 이용할 수 있다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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