상가 임대료 떨어지고 공실률 상승…경매 쏟아지지만 낙찰률 18.5%…IT회사 밀집
오피스는 수요 급증…서울·지방 지역별 양극화도 심화…美 사무실 공실률 사상 최고
상업용 부동산 시장에서 극심한 양극화가 일어나고 있다. 개인 투자자가 몰리는 상가의 경우 임대료가 하락하고 공실률은 높아지며, 경매시장에서조차 헐값에도 낙찰되지 않는 애물단지로 전락하고 있다. 반면 기업 등 큰손의 투자 수요가 대부분인 오피스는 서울·경기 주요 도심을 중심으로 공실률이 낮아지면서 임대료도 가파르게 상승 중이다.
소비 심리 위축으로 상업용 부동산이 전반적으로 부진을 면치 못하고 있지만, 정보기술(IT) 업계 등이 밀집한 일부 오피스 지역과 이 지역들의 배후상권이 SNS에서 주목을 받으며 수요를 빨아들인 결과로 분석된다.
4월26일 부동산 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 경매시장에 상가매물이 쏟아지고 있다. 2024년 1분기 법원경매에 나온 상가매물은 5031건으로 2023년 같은 기간(2803건)보다 79% 급증했다. 하지만 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)은 2022년 29.2%에서 2023년 19.4%로 떨어졌다. 올해 1분기에는 18.5%에 그쳤다.
경매시장에서 유찰을 거듭해 감정가의 10%에도 못 미치는 헐값에 매각된 사례도 속출하고 있다. 서울 종로구 효성주얼리시티 지하 1층 상가는 감정가 1억5200만 원에 경매로 나왔으나 13차례 유찰된 끝에 988만 원에 팔렸다. 감정가의 6.5% 수준이다. 업계 관계자는 “고금리에 상권이 침체된 영향도 있고 최근 젊은층을 중심으로 온라인 소비가 확산하면서 오프라인 매장을 찾는 수요가 크게 줄었다”고 설명했다.
한국부동산원이 내놓은 1분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 전국의 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.93% 상승했다. 반면 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.04% 하락했다. 소규모 상가와 집합 상가도 각각 0.13%, 0.07% 하락했다.
지역별 양극화도 극심해지고 있다. 서울은 강남대로, 테헤란로, 광화문 등 도심 지역을 중심으로 IT업계 등의 수요가 이어지며 오피스 임대가격지수가 전 분기 대비 1.33%나 상승했다. 또 서울 오피스 공실률은 자연공실률(이전 및 계약 만료 등으로 인한 자연스러운 공실 수준) 수준인 5.4%에 불과했다. 반면 부산, 인천, 광주 등 대부분 지역에서는 오피스도 15%가 넘는 공실률을 나타내 서울과 차이가 극명했다.
하락을 면치 못하고 있는 상가 임대료 역시 서울 일부 지역에서만큼은 가파르게 상승 추세다. 수요가 풍부한 오피스의 배후상권이거나 SNS의 영향으로 활성화된 상권의 경우이다. 전국적으로 임대료 낙폭이 가장 컸던 소규모 상가 임대료도 테헤란로 1.15%, 시청 0.79%, 광화문 0.74%, 압구정 2.43%, 뚝섬 1.89%, 용산역 1.80% 등 높은 상승률을 나타냈다.
상가 공실률 오르고 임대료 낮아지고…“고금리·물가상승 여파”
한국부동산원, 상업용부동산 분석…올 1분기 상가 임대가격지수 하락…공실률은 늘어…" 영업환경 악화"
2024년 1분기 전국 상가의 공실률은 오르고 임대료는 낮아진 것으로 나타났다. 고금리와 물가 상승에 따른 영업환경이 악화한 여파로 풀이된다. 반면 공급이 부족한 오피스 건물의 임대료는 지속 오름세를 보이고 있다.
4월25일 한국부동산원에 따르면 지난 1분기 중대형 상가의 임대가격지수는 전(前) 분기 대비 0.04% 하락했다. 같은 기간 소규모 상가와 집합 상가도 각각 0.13%, 0.07% 내렸다. ㎡당 전국 평균 임대료는 중대형 상가가 25만 6000원, 집합 상가는 26만 8000원, 소규모는 19만 4000원으로 조사됐다.
지역별로 보면 서울(0.32%), 대전(0.04%), 세종(0.00%)을 제외한 14개 시도 전체에서 임대가격지수가 하락했다. 한국부동산원 관계자는 “높은 대출금리와 물가 상승 등으로 소비심리가 저하된 게 영향을 미쳤다”고 말했다.
상가 공실률도 늘었다. 중대형 상가의 공실률은 13.7%로 전 분기보다 0.2%포인트 올랐다. 소규모 상가는 0.3%포인트 상승한 7.6%로 나타났다. 특히 소상공인 점유율이 높은 집합상가의 공실률(10.1%)은 10%를 넘어섰다.
반면 오피스의 임대가격지수는 전 분기 대비 0.93% 상승했다. 같은 기간 전국 오피스 공실률은 8.8%에서 8.6%로 낮아졌다. 특히 서울(5.4%)의 경우 강남대로와 테헤란로, 광화문 등 선호도가 높은 지역 중심으로 정보기술(IT) 업계의 수요가 이어지면서 공실률이 6% 미만을 보였다.
한국부동산원 관계자는 “공급이 부족한 서울과 경기에서는 6% 미만의 낮은 수준의 공실률을 보인 반면 공실률이 높은 부산과 인천, 광주 등에서는 일제히 임대가격지수가 하락하는 등 양극화 현상이 계속되고 있다”고 말했다.
오피스 투자수익률은 1.64%로 전 분기보다 0.19%포인트 올랐다. 중대형 상가(1.14%)와 소규모 상가(0.96%), 집합 상가(1.41%) 등 상가도 투자수익률이 상승했다. 상가의 경우 임대료 수입은 줄었지만 토지가격 상승 등에 따른 자본수익률이 높아진 효과로 풀이된다.
美 사무실 공실률 사상 최고…세수 줄어 도시 ‘파멸의 고리’ 부상
2024년 1분기 美 사무실 공실률 19.8% 기록…코로나 끝나도 사무실 임대 계속 줄어
…美 전역 오피스빌딩 가격 폭락 이어져…오피스빌딩, 주거용 전환 대안 떠올라…도시 유지보수 어려워져 기피 ‘악순환’
최근 미국 경제를 묘사할 때 가장 많이 나오는 단어가 ‘뜨겁다’다. 경제 성장과 함께 고용까지 활황세를 보이고 있는 덕분으로 인플레이션(물가 상승)만 안정될 경우 경제 연착륙이라는 최선의 상황까지 만들어낼 수 있다는 평가를 받고 있다. 다만, 이런 희망의 이야기 속 단 하나의 위험이 도사리고 있다. 바로 ‘상업용 부동산 위기’다. 사무실 등으로 대표되는 업무용 부동산의 공실률이 심각한 상황에 이른 것이다. 미국 금융권의 부담으로 작용하고 있을 뿐 아니라 자칫하면 도시의 연쇄 몰락까지 불러올 수 있다는 우려를 낳고 있다.
●사상 최고치 기록한 사무실 공실률
국제신용평가사 무디스가 지난 4월1일 발표한 상업용 부동산 보고서에 따르면 2024년 1분기 미국 사무실 공실률은 19.8%에 달했다. 2023년 4분기 19.6%에서 0.2%포인트 증가한 수치로 사상 최고치다. 미국 사무실 공실률은 2007년 글로벌 금융위기 이후 16∼17%를 꾸준히 유지해 왔다.
그러다 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 세계적인 대유행(팬데믹) 이후 분위기가 달라졌다. 박스권에서 움직이던 공실률이 지속적으로 오르기 시작했다. 코로나19 유행 직후인 2020년 1분기 17.0%를 기록하더니 1년 후인 2021년 2분기에 18%를 넘어섰다.
주목할 점은 이런 흐름이 코로나19 유행이 끝난 뒤에도 계속되고 있다는 점이다. 2022년 3분기를 기점으로 전 세계가 팬데믹 여파에서 완전히 벗어나 일상으로 돌아왔지만 공실률은 코로나19 이전으로 돌아가지 않고 있다. 결국 2023넌 3분기 19%를 돌파하더니 20%까지 목전에 뒀다. 사무실 5개 중 1개가 공실인 시대가 도래한 것이다.
정보기술(IT) 업계 기업들이 이런 흐름을 주도하는 모양새다. 월스트리트저널(WSJ)은 4월16일 상업용 부동산 중개업체 CBRE 자료를 인용해 기술기업 임차가 많은 미국 30개 도시에서 부분 임대, 혹은 전대용으로 나온 오피스 매물이 10년 만에 최대 수준이라고 보도했다. 2024년 1분기 부분 임대 매물 오피스 물량은 약 1732만㎡로 작년 4분기 정점보다는 소폭 줄었지만 2019년 초에 비해서 거의 3배나 많은 수준이다.
●경기 흐름과 디커플링한 공실률
문제는 이렇게 지속적으로 상승하는 공실률이 경제 침체 탓이 아니라는 점이다. 미국은 2023년 연간 경제성장률 2.5%로 주요 선진국 대비 압도적인 성적을 기록했다. 실업률도 4% 이하 수준에서 낮게 유지되고 있는 등 고용시장도 뜨겁다. 이런 활황의 중심에 서 있는 기업들이 사무실 임차를 줄이고 있는 IT 기업들이다. 과거에는 이런 활황기에 창업 등이 급속하게 늘어나며 사무실 공실률이 줄어드는 모습을 보여 왔다. 공실률이 경기와 동조화돼 있었던 것이다. 그러나 이제는 동조화의 흐름이 확연하게 끊겼다.
미국과 달리 경제 부진 등 우려가 지속적으로 나오고 있는 영국이나 중국 등에서도 공실률이 지속적으로 높아지는 중이다. 결국, 한 가지 결론을 도출할 수밖에 없다. 시대가 변화했다는 것이다.
최근 지속적으로 올라가는 사무실 공실률은 업무 형태의 변화와 직결돼 있다는 평가이다. 블룸버그통신은 이번 역대 최고 공실률 발표 뒤 “하이브리드 업무 환경으로 인한 사무실 수요의 변화가 역대 최고의 공실률로 이어졌다”면서 “기업들이 원격근무와 현장근무를 결합한 하이브리드 업무 모델을 코로나19 유행 이후에도 유지하면서 사무실 규모를 지속적으로 축소하고 있다”고 설명했다.
‘탈(脫)코로나’ 이후 현장근무 체제로 복귀하려는 움직임이 일부 있었지만 IT업계를 중심으로 팬데믹 시대에 도입된 원격근무에 적응한 노동자들의 반발 속 사실상 서구를 중심으로 하이브리드 근무는 업무의 표준으로 자리 잡고 있다.
코로나19가 근무 환경 변화에 미치는 영향을 꾸준히 추적해 온 싱크탱크 WFH 리서치가 북미, 유럽, 남미, 아시아, 오세아니아 5개 대륙 34개 국가의 근무 환경을 분석해 2023년 6월 발표한 보고서에 따르면 2023년 4∼5월 기준 이들 국가의 평균 재택 근무일수가 주당 0.9일로 이미 주 1회의 재택근무가 일반화됐다.
캐나다는 1.7회로 2회에 가까웠고, 영국과 미국도 각각 1.5회, 1.4회에 달했다. 하이브리드 근무가 IT 업종을 중심으로 퍼지는 중이라 이들 산업이 발달한 영어권 국가들의 재택근무 일수가 좀 더 많기는 하지만 장기적으로 유럽, 아시아 등도 주 1∼2회 이상의 재택근무가 일반화될 것이라는 평가이다.
이는 경제의 활황 여부와 관계없이 상업용 부동산의 위기가 당분간 지속될 것이라는 뜻이다. 무디스의 토머스 라살비아 상업용 부동산 부문 책임자는 오히려 “최근의 긍정적 경제 지표가 오피스 부문에 불어닥친 폭풍을 막아 주는 역할을 하고 있다”면서 “오피스 부문에 가해지는 압력은 당분간 지속될 것”이라고 설명했다.
●도시 구조의 변화는 불가피
업무 환경의 변화에 기인한 공실률 상승은 상업용 부동산의 가격 폭락으로 이어지고 있다. 미국 뉴욕타임스(NYT)는 지난 3월 최근 높아진 사무실 공실률이 오피스 빌딩 등의 가격에 본격적으로 반영되기 시작했다고 보도했다. NYT는 “10년 전 1억4600만달러였던 샌프란시스코 빌딩이 2023년 12월에 8000만달러에 거래됐으며, 2018년 1억달러의 가치를 가졌던 워싱턴 백악관 근처 건물은 최근 3600만달러로 가격이 급락했다”고 설명했다.
시카고에서 한때 9000만달러를 호가했던 오피스 빌딩은 지난 2월 무려 78%가 할인된 2000만달러에 매도됐다. 현재 공실률이 심각한 데다 향후 전망조차 밝지 못하다 보니 절반은커녕 4분의 1 가격선조차 지키지 못하는 오피스 빌딩들이 부지기수다.
이는 도시와 국가의 위기로까지 이어진다. 오피스 빌딩 자체와 입주한 기업 등에서 창출되는 세금이 도시 및 국가의 주요 세원(稅源) 중 하나이기 때문이다. 상업용 부동산 위기에 가장 큰 타격을 입은 도시 중 하나인 샌프란시스코의 에런 페스킨 감독위원회 위원장은 “향후 수년간 샌프란시스코가 10억달러의 예산 부족을 맞이할 수 있다”면서 상업용 부동산 부진으로 인한 세수(稅收) 손실을 원인으로 지적하기도 했다.
세수가 줄어든 도시는 치안, 기반시설 보수 등 공공서비스에 투입되는 예산을 줄일 수밖에 없고, 이는 기업 등이 해당 도시를 기피하는 악순환으로 이어지는 중이다. NYT는 샌프란시스코가 이미 도시 유지보수를 연기하는 실정이며 사무실 공실률이 20%를 넘어선 워싱턴도 재정 상황이 위협받고 있다고 설명했다. 뉴욕대학교 스턴경영대학원의 아르핏 굽타 교수는 “예산 삭감은 미국 전역 도시에서 ‘파멸의 고리’가 될 것”이라고 우려했다.
이러한 변화하는 환경에서 생존하는 방법은 달라진 환경에 맞춰 변화하는 것뿐이다. 상업용 부동산을 운용하는 주체들도 시대의 변화를 깨닫고 조금씩 변화하기 시작했다. 상업용 부동산의 용도를 바꿔 나가기 시작한 것이다.
최근 가장 활발히 진행되는 해법 중 하나가 오피스빌딩의 주거용 변경이다. 블룸버그통신은 지난 1월 부동산 시장조사업체 렌트카페 자료를 인용해 올해 5만5300여채의 오피스 빌딩이 주거용으로 용도 전환을 진행 중이라고 보도했다. 이는 2021년과 비교해 4배 이상 늘어난 수치다.
미국에서 이러한 움직임이 가장 활발한 곳은 수도 워싱턴으로 2023년 대비 88%나 증가한 5820채가 주거용으로 용도를 변경 중이다. 뉴욕이 5215채로 뒤를 이었는데 특히 국제경제의 중심지인 맨해튼에서 용도 변경 건수가 급증했다. 도심공동화를 대표하던 대도시 도심 지역에 이제 사람이 살기 시작한 것이다.
장기적으로는 이들 도시에 새로 들어서게 될 건물들도 업무·상업뿐 아니라 거주까지 함께 고려해서 세워질 것으로 전망된다. 이에 맞춰 주거 편의시설과 거주에 필요한 상업시설 등까지 들어서게 되면 향후 도시는 지금과 전혀 다른 모습으로 변하게 된다. 업무 환경의 변화에 기인한 상업용 부동산 위기가 도시 구조 변화로 연결되는 셈이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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