기준면적 초과 옥탑방은 '주택 층수' 간주…옥탑방은 바닥면적 1/8 초과하면 안 돼…주거용 4개층이면 공동주택···과세대상…양도세 외 종부세도 1주택 특례 제외
2019년 다가구주택 ‘옥탑방' 세금폭탄 쇼크를 기억하는가. 단독주택인 다가구주택과 공동주택인 다세대주택은 외관상 별다른 차이가 없지만 건축법상 엄연히 구분돼 있다. 그래서 다가구와 다세대 주택은 양도소득세 과세 여부를 판정할 때 그야말로 하늘과 땅 차이가 있다.
1주택 비과세 특례를 받을 수도 있지만 다주택 중과세 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 자신은 다가구주택으로 철썩같이 믿었고 세금을 내지 않았지만 국세청으로부터 ‘과세예정통지서’를 받아들고 당황하는 경우가 발생할 수 있다.
다가구·다세대주택의 과세 차이
●단독주택인 다가구주택, 바닥면적 600㎡·3층 이하여야
건축법상 다가구주택은 단독주택인 반면, 다세대주택이 공동주택(구분 등기 가능)이라는 사실은 널리 알려져 있다. 하지만 각론에 들어가면 헷갈린다. 건축법상 다가구주택의 요건은 ①19세대 이하이고 ②바닥면적이 660㎡ 이하면서 ③주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하다. 이때 지하층은 층수에서 제외된다.
반면 다세대주택은 대지 면적 기준은 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만 층수 기준은 ‘4층 이하’라는 차이가 있다. 2019년 옥탑방 쇼크는 3층짜리 다가구주택에 기준 면적을 초과해 지은 옥탑방을 과세당국이 세법상 주택의 층수(4층짜리 다세대주택)로 간주하면서 발생했다.
건축법상 옥탑방(혹은 다락방)이 건물 전체의 바닥면적(건축법상 수평투영면적·하늘에서 봤을 때의 면적) 대비 건축면적의 8분의 1을 초과할 때 1개 층으로 본다. 건물 바닥면적이 600㎡인 3층짜리 다가구주택의 옥상에 75㎡를 초과하는 옥탑방을 만들면 4개층, 다시 말해 다세대주택으로 간주한다.
옥탑방 하나 차이로 다세대주택과 다가구주택이 나뉘지만 과세 부담은 천양지차이다. 1주택 비과세와 일시적 2주택 비과세가 적용되는 양도세 뿐만 아니라 보유세도 큰 차이가 있다. 종합부동산세는 세금을 부담하는 1주택 특례 기준가격이 12억 원이지만 2주택(다세대주택)의 경우 9억 원이다. 또 다만 다주택자에 대한 중과세는 폐지돼 주택 보유 수에 상관없이 0.5∼2.7%(2주택 이하 기준)이지만 3주택 이상이면서 과세표준 25억 원 이상이면 세율이 3~5%로 뛴다. 또 1주택자라면 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받는다.
●건축물관리대장만 믿다간 낭패 볼 수도…무허가 옥탑방 양도 전 철거를
건축물관리대장에 다가구주택으로 분류돼 있다고 해서 안심할 것이 못된다. 과세당국은 공부(公簿)와 무관하게 실질 과세 원칙을 적용한다. 다만 옥탑에 단순한 창고 시설(기준면적 이내)이거나 화장실과 난방·수도 같이 주거용 시설이 설치돼 있지 않고 실질적으로 주거용으로 사용할 수 없다면 주택의 층수로 보지 않는 경우도 있다. 상가주택의 경우 옥탑방을 설치해 가능한 한 주택 면적 비율을 늘리는 게 양도세 측면에서 유리하지만 어디까지나 3층이 아닌 2층짜리 건물에 옥탑방을 설치하는 경우에 국한 한다.
또 상가겸용 다가구주택의 경우 임차인이 상가로 쓰기로 계약하고도 임대인 모르게 주택으로 사용(전입 신고)해 나중에 양도세 폭탄을 맞을 수도 있다. 무허가 옥탑방은 양도전 철거(멸실)하는 게 가장 깔금하고 그게 어렵다면 주거용이 아닌 시설로 원상 복구하는 게 뜻하지 않은 세금 폭탄을 피하는 길이다.
●‘하나의 매매 단위’ 양도 때 비과세, 지분 일부만 팔면 비과세 안 돼
세법상 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택(공동주택)으로 보지만 구획된 부분별로 양도하지 않고 ‘하나의 매매 단위’로 양도하는 경우에는 건물 전체를 하나의 주택(단독주택)으로 간주한다. 다시 말해 다른 주택이 없는 상태에서 다가구주택을 통째 매각하면 1주택 비과세 특례가 적용된다.
●국세청의 국세행정 집행기준에 적시된 다가주택의 주택 구분
여기에서 ‘하나의 매매 단위’의 개념이 중요하다. 과거에는 ‘한 사람에게 양도하거나 한 사람으로부터 취득한 경우’로 좁게 해석하다 2007년 이후 매도·매수자가 복수인지 여부와 상관없이 거래 단위가 하나라면 하나의 주택으로 본다. 쉽게 말해 2명에게 50대50의 지분으로 일괄 양도하는 경우 하나의 주택으로 비과세 된다는 것이다. 하지만 1인 명의의 다가구주택 가운데 지분 50%만 따로 매각하거나, 2명의 공동소유자 가운데 한 명의 지분만 매각하면 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다.
단독·다가구·다세대 주택이 밀집된 서울 서대문구 연희동 주택가.
●다세대→다가구 용도변경 후 2년 보유해야 비과세 가능
주택을 용도변경하면 보유 기간은 변경 전후를 통산하는 게 원칙이다. 하지만 용도변경 이후 2년 보유해야 1주택 및 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한다. 가령 A다세대주택을 보유한 거주자가 B아파트를 취득한 뒤 A다세대주택을 A'다가구주택으로 용도변경해서 매각한다고 가정해 보자. 이때 용도변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 B아파트 취득일로부터 3년 이내에 A'다가구주택을 처분해야 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그럼 조정대상지역의 단독주택을 10년 동안 보유·거주하다 다가구주택으로 용도변경한 후 1년 동안 살다 통째로 매각하면 어떻게 될까. 단독주택→다가구주택으로 용도변경해도 같은 단독주택이므로 용도변경 후 2년 보유 요건을 채우지 않아도 되고, 또 보유와 거주기간을 통산하므로 조정지역 내 2년 거주요건도 충족한 것으로 본다.
●3억 이하 지방 저가주택 특례, 건물 전체가 아닌 호별 기준
수도권 밖 다가구주택이라면 지방저가주택 특례를 활용할만 하다. 이 특례가 적용되는 기준시가 3억 원 이하의 기준금액은 건물 전체가 아닌 각 호별 가격이다. 가령 4가구로 구성된 다가구주택의 기준시가가 8억 원이라면 안분 계산한 호별 가격은 2억 원이므로 지방저가주택 특례가 적용된다.
이때 지방저가주택은 양도세를 계산할 때 주택 수 산정에서 제외된다. 예컨대 A아파트와 지방저가 다가구주택을 보유한 상태에서 A아파트를 팔 면 지방의 다가주주택은 주택 수에서 제외되므로 A아파트가 비과세 요건(12억 원 이하·2년 보유 또는 거주)을 충족하면 세금을 내지 않아도 된다.
다만 이 지방저가주택 특례는 비과세가 아니라 중과세 대상에서 제외되는 데 주의가 필요하다. 가령 위의 사례에서 지방 다가구주택을 팔 때에는 2주택자임에도 중과세를 하지 않고 일반 세율로 과세한다는 것이다. 세법은 주택 보유 수에서 제외된다고 해서 무조건 비과세 대상이 되지 않고, 비과세 대상이 되는 경우와 중과세를 배제하는 경우를 구분하고 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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